Taşınmazda Alım ve Geri Alım Hakkı: Sözleşme, Tapu Şerhi ve Süre
Taşınmazda alım ve geri alım sözleşmeleri, TBK m.237 gereği resmî şekilde düzenlenmelidir. Bu haklar en fazla on yıl için kararlaştırılabilir. Tapuya şerh verilmesi, TMK m.736 uyarınca hakkın şerhteki süre içinde sonraki maliklere karşı da kullanılmasını sağlar. Sözleşme, şerh ve mülkiyetin kazanılması aynı işlem değildir.
Bir taşınmazı ileride belirlenen koşullarla almak veya devredilen taşınmazı yeniden edinmek isteyen kişi için ilk sorun hakkın doğru kurulmasıdır. Ardından kullanım süresi, bedel, bildirim, malik değişikliği ve tapu işlemi gelir. Bu rehber, alım hakkı olarak bilinen iştira ile geri alım hakkı olarak bilinen vefayı bu işlem sırası içinde açıklar.
Alım hakkı ile geri alım hakkı hangi ihtiyacı karşılar?
Alım hakkı, hak sahibinin belirlenen taşınmazı sözleşmedeki koşullarla satın alma yönündeki seçim yetkisini güvenceye bağlar. Eski terminolojide iştira hakkı denir. Geri alım hakkı ise taşınmazını devreden kişinin onu kararlaştırılan koşullarla yeniden edinmesine yöneliktir; vefa hakkı adıyla da anılır. İki hakta da taşınmaz ve karşılık önceden belirlenebilir olmalıdır.
Geri alım hakkının temelinde taşınmazın önce devredilmiş olması vardır. Önceki malik, geçerli hakkı süresinde kullanarak yeniden edinim talebinde bulunur. Satıştan sonra kararını değiştirmiş olmak tek başına böyle bir hak doğurmaz. Başlangıçta veya sonradan kanuni şekle uygun geri alım anlaşması bulunmalıdır.
Alım hakkı için hak sahibinin daha önce malik olması gerekmez. Hakkın hangi koşul gerçekleşince veya hangi zaman aralığında kullanılacağı sözleşmede düzenlenir. Böylece gelecekteki satın alma seçimi, malikin o gün yeniden kabul etmeyi isteyip istememesine bırakılmamış bir hukuki temele kavuşur.
Her iki kurumun da mülkiyetle karıştırılmaması gerekir. Hak sahibi henüz tapu maliki değildir. Hakkı kuran sözleşme, hakkın kullanılması ve mülkiyetin kazanılması birbirinden ayrı aşamalardır. Bu ayrım, taşınmazı kullanma, kira geliri isteme ve üçüncü kişiye devretme gibi sonraki işlemlerde belirleyicidir.
Önalım, satış vaadi ve geri alım neden aynı işlem değildir?
Önalım hakkı, satış veya kanunun belirlediği satışa eşdeğer olayla bağlantılı özel bir hak türüdür. Alım ve geri alımda üçüncü kişiye satışın gerçekleşmesini beklemek, her sözleşme için zorunlu başlangıç koşulu değildir. Kullanım koşullarını, bu hakların kendi sözleşmesi ve kanuni sınırları belirler. Başlıkta önalım yazılmasıyla alım düzeni kurulmuş sayılmaz.
Taşınmaz satış vaadi ise ileride satış yapılmasına yönelik borçlandırıcı sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi rehberi, bu ayrı sözleşmenin resmî şekil ve tescil talebi yönlerini açıklar. Aynı maddede şekil şartlarının düzenlenmiş olması, satış vaadiyle alım hakkının bütün sonuçlarının aynı olduğu anlamına gelmez.
Geri alım, ayıplı satıştan dönme veya bağıştan geri alma hakkı da değildir. Bu kurumlarda hakkın kaynağı, koşulları ve karşılıklı iade hesabı farklıdır. Vefa kaydını kullanan kişi, öncelikle kendi geçerli sözleşmesindeki bedel ve süreyi ortaya koyar. Sonradan pişmanlık veya kişisel para ihtiyacı, bulunmayan geri alım anlaşmasının yerine geçmez.
Yasal önalım hakkının süreleri bu ayrı kurum için incelenir. Paydaşın kanundan doğan önalımını düzenleyen süre ve bedel hükümleri, alım veya geri alım sözleşmesine otomatik taşınmaz. İşlem adının doğru belirlenmesi, yanlış dava süresiyle hareket edilmesini önler.
Sözleşme hangi şekilde yapılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu m.237, taşınmaz alım ve geri alım sözleşmelerinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını açıkça belirtir. Dolayısıyla iki kişinin kendi hazırladığı metni imzalaması, bu hakların geçerli kuruluşu için yeterli değildir. İmzaların gerçek olması ile kanunun aradığı resmî düzenleme ayrı konulardır.
Tapu Sicili Tüzüğü m.47, şerh için aranacak belgeleri işlem türüne göre ayırır. Satışla birlikte kurulan geri alım hakkında resmî senet; satış sözleşmesinden ayrı kurulan geri alım hakkında noterce düzenlenen sözleşme aranır. Alım hakkı için de noterce düzenlenen sözleşme öngörülür.
Bu ayrımın pratik sonucu, satış evrakına veya ayrı noter işlemine doğru hakkın açıkça yazılmasıdır. Tarafların geri alımı satış anında mı yoksa sonradan mı düzenledikleri belge yolunu etkiler. Hazır bir özel sözleşmedeki imzanın yalnız onaylanması, düzenleme biçimindeki sözleşmeyle aynı işlem olarak kabul edilmemelidir.
Sözleşme tarafının temsilcisi işlem yapıyorsa yetki belgesi ayrıca incelenir. TBK m.504, taşınmaz devri ve bir hakla sınırlandırmada özel yetki gerektirir. Temsilcinin yalnız genel iş takibi yetkisi bulunduğu için fiyatı, süreyi ve taşınmaz üzerindeki bütün yükleri sınırsız belirleyebildiği varsayılmaz. İşlemin kapsamı vekâletnameyle uyumlu olmalıdır.
Taşınmaz ve bedel sözleşmede nasıl belirlenmelidir?
Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parseli; bağımsız bölüm veya pay söz konusuysa ilgili bilgileri açık gösterilir. Fiilen kullanılan adres ile tapudaki kimlik birbiriyle karşılaştırılır. Hakkın taşınmazın tamamına mı yoksa belirli paya mı ilişkin olduğu belirsiz bırakılmaz. Aynı binadaki başka bir bağımsız bölümün kayda geçirilmesi, kullanım aşamasında esaslı uyuşmazlık yaratır.
Alım veya geri alım karşılığı da sözleşmeden belirlenebilir olmalıdır. Satışta ödenen bedel ile ileride geri alımda ödenecek bedelin aynı olduğu, taraflar bunu kararlaştırmadan kendiliğinden kabul edilmez. Belirli tutar, hukuken geçerli hesaplama düzeni ve ödeme zamanı açık yazılır. Sonradan tek taraflı belirlenen piyasa değeri, mevcut sözleşme hükmünün yerine geçmez.
Bedelin kapsamına ilişkin yan konular ayrı gösterilir. Önceki satışın harç ve giderleri, taşınmazın kullanımı sırasında yapılan masraflar ve yeni devrin giderleri tek belirsiz toplam içinde eritilmemelidir. Tarafların neyi karşılık saydığı ile hangi gideri ayrıca üstlendiği anlaşılmalıdır. Kanuni vergi yükümlülüğünün kamu idaresi yönünden etkisi de özel anlaşmayla kendiliğinden değişmez.
Hakkın kullanılabileceği durumlar sınırlanmışsa bu koşullar ölçülebilir biçimde kurulmalıdır. Hangi belgenin koşulu göstereceği, bildirimin kime yapılacağı ve tarafların hangi edimleri yerine getireceği belirlenir. Şartın gerçekleştiğini gösteren kayıt ile taşınmazın teknik durumu aynı belge değildir; her biri kendi konusunu açıklamalıdır.
On yıllık sınır hangi tarihler üzerinden değerlendirilir?
TBK m.238, alım ve geri alım haklarının en çok on yıl için kararlaştırılabileceğini düzenler. Bu süre, tarafların süresiz bir satın alma seçimi yaratmasını önler. Sözleşmede daha kısa süre kararlaştırılmışsa hak sahibi, kanunda on yıl yazmasını kendi kısa süresini otomatik uzatan hüküm gibi kullanamaz.
TMK m.736 ayrıca şerhin etkisini düzenler: Şerh, her durumda verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Sözleşmedeki hakkın süresiyle tapudaki şerhin azami etkisi iki ayrı kontrol konusudur. Şerh tarihi daha sonra olduğunda, bu kayıt başlangıçta kararlaştırılmış hakkın süresini kendiliğinden yeniden başlatmaz.
Bu yüzden dosyada sözleşme tarihi, hakkın kullanılabileceği başlangıç ve bitiş, şerh tarihi ve şerhte yazılı süre ayrı gösterilir. Yalnız tapu ekranındaki kayıt tarihine bakmak yeterli değildir. Hak süresi sona ermişse eski şerhin kayıtta görünmeye devam etmesi, kullanılabilir yeni bir hak yaratmaz.
Süre sonuna yaklaşırken işlem takvimi buna göre hazırlanır. Kullanma bildiriminin hazırlanması, muhataba ulaşması, bedelin ifası ve tapu işlemi aynı gün gerçekleşmek zorunda değildir. Hangi adımın süresi içinde tamamlanması gerektiği sözleşmenin koşullarıyla birlikte belirlenir. Süreyi sonradan uzatan herhangi bir yeni anlaşmanın da kendi şekil ve geçerlilik koşulları bulunur.
Tapuya şerh neden ayrı bir koruma sağlar?
TMK m.736, tapu kütüğüne şerh edilmiş alım ve geri alım haklarının, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılmasını düzenler. TMK m.1009 da bu kişisel hakların şerhini ve sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülmesini açıkça öngörür. Geçerli sözleşmeyle şerhin işlevi bu nedenle farklıdır.
Şerh, taşınmazın üçüncü kişiye devrini tek başına yasaklayan tedbir kararı değildir. Malikin değişmesi ile şerhli hakkın yeni malike karşı ileri sürülmesi birlikte gerçekleşebilir. Tapuda işlem yapılabiliyor olması, şerhli alım veya geri alım hakkının yok olduğu anlamına gelmez. Yeni alıcı, kayıttaki hakkın süresini ve kapsamını incelemelidir.
Hak sahibi bakımından şerh kaydının gerçekten işlenip işlenmediği kontrol edilir. Noter sözleşmesinin elde bulunması, tapu kütüğünde şerh bulunduğunu tek başına göstermez. Başvuru belgesiyle sonuçlanmış kayıt birbirinden ayrılır. Yevmiye bilgisi ve güncel tapu örneği, şerhin hangi tarihte ve hangi içerikle işlendiğini doğrulamak için kullanılır.
Şerh verilmemiş geçerli sözleşme ne sağlar?
Resmî şekle uygun alım veya geri alım sözleşmesi, şerh bulunmadığı için sırf bu nedenle kurulmamış sayılmaz. Ancak TMK m.736’nın her malike karşı kullanılmaya ilişkin özel koruması şerhe bağlanmıştır. Sözleşmenin tarafına karşı kişisel hak ile sonraki malike karşı aynen ileri sürme imkânı aynı güçte değildir.
Taşınmaz devredilmişse önce tapu işlem zinciri ve şerh bulunup bulunmadığı belirlenir. Hak sahibinin yalnız eski malik ile yaptığı sözleşmeyi göstermesi, yeni malikin bütün durumlarda aynı sözleşmenin tarafı olduğunu kanıtlamaz. Sonraki kişiye karşı istemin ayrıca hukuki dayanağı olmalıdır. Kayıt sırası ve edinimin niteliği incelenmeden doğrudan tescil sonucu vaat edilmez.
Sözleşme borçlusunun yükümlülüğüne aykırı davranışı nedeniyle zarar doğmuşsa TBK m.112’deki sorumluluk çerçevesi ayrıca uygulanır. Bu talep için borcun ihlali, zarar ve bağlantı ortaya konur; borçlu kusursuzluğunu ispat etmedikçe sorumludur. Tazminat istemi ile taşınmazın aynen kazanılmasına ilişkin istem aynı hukuki sonuç değildir.
Hak nasıl kullanılır ve bildirimde ne bulunmalıdır?
Hak sahibi, mevcut sözleşmedeki alım veya geri alım yetkisini kullandığını açıkça ortaya koymalıdır. Taşınmazın kimliği, hakkın dayanağı, kullanım koşulunun gerçekleşmesi ve karşı edim düzeni belirli olmalıdır. Yalnız ileride satın almayı düşündüğünü söylemek, mevcut hakkın kesin kullanıldığını açıklayan beyanla aynı değildir.
Bildirim doğru muhataba yöneltilir. İlk sözleşmenin tarafı ile güncel tapu maliki farklıysa şerhin etkisi de dikkate alınarak işlem kurulur. Sözleşmedeki adres ve temsil bilgileri güncelliğini yitirmişse ulaşma sorunu çözülmelidir. Bildirimi bilgisayarda hazırlamak veya göndermek, muhataba ulaştığını kendi başına ispatlamaz.
Kanuni resmî şekil şartı, hakkı kuran sözleşmeyle ilgilidir. Kullanım aşamasında ise sözleşmede kararlaştırılmış bildirim hükümleri ve beyanın ispatı ayrıca değerlendirilir. Noter üzerinden gönderilen açık bildirim bu konuları kayda bağlar; ancak noter ihtarı gönderilmesi, başlangıçtaki geçersiz sözleşmeyi sonradan kendiliğinden geçerli yapmaz.
Beyan metni yeni pazarlık teklifine dönüştürülmemelidir. Sözleşmede bulunmayan bedel, yeni süre veya farklı taşınmaz önerilmesi, mevcut hakkın koşullarıyla kullanılması sorununu ortaya çıkarır. Hak sahibi mevcut hakkı mı kullandığını, yoksa yeni bir anlaşma mı önerdiğini açıkça ayırmalıdır. Sonradan yazılan tek taraflı metin, karşı tarafın borcunu sınırsız genişletemez.
Hak kullanılırken bedelin ödenmesi neden önemlidir?
Alım veya geri alım hakkı, karşı edim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. TBK m.97, karşılıklı borç yükleyen sözleşmede ifa isteyen tarafın, daha sonra ifa hakkı yoksa kendi borcunu yerine getirmiş veya ifasını önermiş olmasını arar. Sözleşmedeki ödeme sırası bu hükümle birlikte değerlendirilir.
Bedelin aynı anda tapu devriyle mi, önceden mi veya başka bir vadede mi ödeneceği açık belirlenir. Hak sahibi yalnız alım yetkisini ileri sürüp geçerli ödeme borcunu yok sayamaz. Buna karşılık karşı tarafın kararlaştırılmamış yeni bedel istemesi de mevcut sözleşmenin içeriğini tek başına değiştirmez. Uyuşmazlık, kabul edilmiş bedel düzeni üzerinden çözülür.
Ödeme belgesinde sözleşme ve taşınmazla bağlantı gösterilir. Eski satış sırasında ödenmiş para, yeni geri alım bedelinin de ödendiğini otomatik kanıtlamaz. Mahsup, avans veya daha önceki ödeme ileri sürülüyorsa bunların hangi borca ait olduğu açıklanır. Aynı dekontun iki farklı devir bedeline sayılması, somut anlaşma ve hesap dayanağı gerektirir.
Alım ve geri alım hakkı başka bir kişiye devredilebilir mi?
TBK m.239’un başlangıç kuralı açıktır: Aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmeden doğan alım ve geri alım hakları devredilemez. Bu nedenle hak sahibinin tek başına başka birini yerine geçirdiğini bildirmesi yeterli değildir. Önce hakkı kuran sözleşmenin devre izin verip vermediği incelenir.
Sözleşmede devredilebilirlik kabul edilmişse devir, hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmalıdır. Alım ve geri alımın resmî şekle tabi olması, devir aşamasında da önemlidir. Hak sahibinin kendi imzaladığı sıradan bir belgeyle devrin tamamlandığı varsayılmaz. Yeni hak sahibinin kimliği ve devredilen hakkın kapsamı belgeden anlaşılmalıdır.
Hakkın devri ile yalnız temsil yetkisi verilmesi farklı işlemlerdir. Temsilci, hak sahibi adına işlem yapar; devralan ise kendi hakkına dayanır. Bu nedenle başvuruda yeni hak sahibinin mi yoksa eski hak sahibinin vekilinin mi bulunduğu açık gösterilir. Tapudaki şerhle devir belgeleri arasında oluşan değişiklik de işlem dosyasına yansıtılır.
Devir, başlangıçtaki süreyi kendiliğinden uzatmaz. Yeni kişi, devraldığı hakkın kapsamını ve kalan süresini dikkate almalıdır. Sözleşmede bulunmayan yeni bir on yıllık dönem, yalnız hak sahibinin değişmesiyle doğmaz. Aynı şekilde daha önce gerçekleşmiş kullanım, sona erme veya diğer sınırlamalar devir belgesinde saklanmamalıdır.
Hak sahibinin ölümü hakkı sona erdirir mi?
TBK m.239, aksine anlaşma olmadıkça alım ve geri alım haklarının miras yoluyla geçeceğini düzenler. Devredilemezlik ile mirasçılara geçmeme aynı kural değildir. Sözleşmede yalnız kişiden kişiye devrin yasaklanmış olması, miras bakımından ayrıca değerlendirilir; kanundaki iki sonuç birbirine karıştırılmamalıdır.
Birden fazla mirasçı bulunduğunda, TMK m.640’taki miras ortaklığı ve birlikte tasarruf düzeni önem taşır. Mirasçılık belgesi hak sahiplerini gösterir; her mirasçıya taşınmazın tamamını kendi adına edinmek üzere sınırsız bireysel yetki vermez. Temsil, ortaklık iradesi ve varsa paylaşma sözleşmesi birlikte incelenir.
Ölüm, hakkın kalan süresini kendiliğinden yeniden başlatmaz. Mirasçılar, sözleşmedeki kullanım süresiyle mevcut şerhin süresini ayrı takip etmelidir. Mirasçılık belgesi hazırlığı devam ederken hakkın süresinin de devam ettiği unutulmamalıdır. Dosyanın sonraki sahibi değişse de taşınmaz, bedel ve kullanım koşulları başlangıçtaki hukuki dayanağını korur.
Malik tapu devrini yapmazsa hangi yola başvurulur?
TMK m.716, mülkiyetin kendi adına tescilini isteme konusunda kişisel hakka sahip kişinin, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemesine imkân verir. Alım veya geri alım dosyasında sözleşmenin geçerliliği, hakkın süresinde ve koşullarına uygun kullanılması, bedel yükümlülüğü ve muhatap bu aşamada birlikte değerlendirilir.
Özel bir görev kuralı bulunmayan adi taşınmaz ilişkisinde tescil istemi HMK m.2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini değiştirecek dava bakımından HMK m.12, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Taşınmazın Mersin’de, tarafın İstanbul’da bulunması hâlinde bu yer ayrımı somut önem taşır.
Dava açmak, tapu kaydına kendiliğinden devir yasağı koymaz. HMK m.389 ve devamındaki koşullarla ihtiyati tedbir ayrıca istenir; tehlike ve hakkın dayanağı gösterilir. Sözleşme şerhiyle mahkemenin tedbir kararı farklı işlevlere sahiptir. Şerhin mevcut olması, her dosyada aynı tedbirin otomatik verileceği anlamına gelmez.
Dava sonucunda hükmen kazanma ile tapuda yapılacak kayıt işlemleri de ayrılır. TMK m.705, mahkeme kararıyla kazanmayı tescilden önce kazanma hâlleri arasında düzenler; ancak malikin sonraki tasarruf işlemleri için tescil gerekir. Karar alındıktan sonra taşınmazın sicildeki durumunun tamamlanması bu nedenle ayrıca takip edilir.
Süre bitince şerh tapudan nasıl kaldırılır?
Tapu Sicili Tüzüğü m.69/3, belli süreli şerhedilmiş kişisel haklarda sürenin dolması üzerine taşınmaz malikinin istemiyle terkin yapılmasını düzenler. Bu nedenle kaydın süresiyle tapudaki görünümü birlikte incelenir. Sürenin dolması hukuki etkiyi ilgilendirir; kayıt temizliği için gerekli sicil işlemi ayrıca yerine getirilir.
Terkin isteminde şerhin tarihi, sözleşmedeki süre ve tapuya işlenmiş koşullar esas alınır. Hak sahibinin zamanında hakkını kullandığına veya devam eden yargısal sürece ilişkin belge varsa bunlar göz ardı edilmez. Malik, yalnız artık taşınmazı serbestçe satmak istediği gerekçesiyle süresi ve hukuki etkisi devam eden kaydı tek taraflı olarak yok sayamaz.
Sürenin dolması dışındaki sona erme iddiaları Tüzük m.69’un ilgili hükümleri içinde ayrıca değerlendirilir. Hakkın kullanılması, tarafların sona erdirme işlemi ve mahkeme kararı aynı belgeye dayanmaz. Terkin tamamlandığında güncel tapu örneği alınır; yanlış kişiye, yanlış paya veya başka şerhe ilişkin işlem yapılmadığı kontrol edilir.
Sık sorulan sorular
Sattığım evi istediğim zaman geri satın alabilir miyim?
Önceki malik olmak tek başına geri alım hakkı vermez. TBK m.237’ye uygun resmî geri alım sözleşmesi bulunmalı; kararlaştırılan süre ve koşullara uyulmalıdır. Satıştan sonradan pişman olmak veya paraya yeniden sahip olmak, mevcut olmayan vefa hakkını doğurmaz. Bedel ve kullanım bildirimi de sözleşmeyle uyumlu olmalıdır.
Alım hakkı için taşınmazın başkasına satılmasını beklemeli miyim?
Alım hakkı önalım hakkıyla aynı değildir. Kullanım koşullarını alım sözleşmesi belirler; üçüncü kişiye satışın gerçekleşmesi her alım hakkı için zorunlu koşul değildir. Hakkın konusu, kullanılabileceği zaman ve bedel önceden belirlenir. Kullanılması, tapu mülkiyetinin tek başına geçtiği anlamına gelmez.
Kendi aramızda imzaladığımız geri alım kâğıdı geçerli midir?
TBK m.237, geri alım sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar. Tüzük m.47, satışla birlikte kurulan geri alım için resmî senet, satıştan ayrı geri alım için noterce düzenlenen sözleşme arar. Sıradan imzalı belge, bu kuruluş biçiminin yerini kendiliğinden tutmaz.
Alım hakkının şerhi için hangi belge aranır?
Tapu Sicili Tüzüğü m.47/1-c, alım hakkının şerhi için noterce düzenlenen sözleşmeyi belirtir. Sözleşmenin varlığı ile tapu kütüğüne gerçekten şerh verilmesi ayrı işlemlerdir. İşlem sonrasında güncel kayıt ve yevmiye bilgisi kontrol edilerek hakkın kapsamı ve süresinin doğru işlendiği doğrulanmalıdır.
Tapuda geri alım şerhi varsa malik evi satamaz mı?
Şerh tek başına bir devir yasağı değildir. TMK m.736, şerhli hakkın belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılmasını sağlar. Bu nedenle malik değişse de hakkın etkisi devam edebilir. Mahkemece verilmiş ihtiyati tedbir varsa onun ayrı kapsamı ayrıca değerlendirilir.
Şerh tarihinden itibaren her zaman yeni on yıl kazanılır mı?
Hayır. TBK m.238’deki hakkın kararlaştırılma süresi ile TMK m.736’daki şerhin azami etkisi ayrı kontrol edilir. Sonradan şerh verilmesi, sözleşmede daha önce belirlenen kısa süreyi veya sona ermiş hakkı kendiliğinden uzatmaz. Sözleşme ve şerhteki başlangıç ile bitişler birlikte okunmalıdır.
Alım hakkımı başka bir kişiye devredebilir miyim?
TBK m.239’a göre aksi kararlaştırılmadıkça alım ve geri alım hakları devredilemez. Devir sözleşmede kabul edilmişse işlem, hakkın kurulması için gereken şekilde yapılmalıdır. Sıradan yazılı devir belgesi yeterli sayılmaz. Devralan kişi de hakkı mevcut kapsamı ve kalan süresiyle edinir.
Geri alım hakkı sahibi ölürse mirasçıları kullanabilir mi?
TBK m.239, aksine anlaşma olmadıkça hakkın miras yoluyla geçmesini öngörür. Birden fazla mirasçıda TMK m.640’ın ortaklık ve temsil düzeni dikkate alınır. Ölüm yeni bir kullanım süresi başlatmaz; mirasçılar sözleşmedeki kalan süreyi ve şerhin etkisini birlikte izlemelidir.
Malik tapuya gelmiyorsa tescil davası açılabilir mi?
Geçerli hukuki sebebe ve tescil isteme hakkına dayanan kişi, TMK m.716 uyarınca malikin kaçınması hâlinde hükmen tescil isteyebilir. Hakkın kullanılması ve bedel yükümlülüğü incelenir. Özel görev kuralı yoksa asliye hukuk görevlidir; hak sahipliğini değiştiren dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Süresi biten alım şerhini malik sildirebilir mi?
Tapu Sicili Tüzüğü m.69/3, belli süreli şerhedilmiş kişisel hakkın süresi dolduğunda malik istemiyle terkini düzenler. Kayıttaki süre ve hakkın mevcut hukuki durumu birlikte incelenir. Süresinde kullanım veya yargısal süreç hakkındaki belgeler göz ardı edilmez; terkin işleminin tamamlandığı güncel tapu kaydıyla kontrol edilir.
Başvuru ve dosya hazırlığı
Alım ve geri alım dosyasında resmî sözleşme, güncel tapu ve şerh kaydı, kullanım bildirimi, ödeme düzeni ve varsa devir veya miras belgeleri birlikte incelenir. Mersin merkezli Türkiye geneli dosya takibinde İstanbul ve Mersin ofisleri üzerinden bu kayıtların değerlendirilmesi için iletişime geçebilirsiniz.
Resmî kaynaklar ve mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.97, 112, 237–239 ve 504
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.640, 705–706, 716, 736 ve 1009
- Tapu Sicili Tüzüğü m.47 ve 69
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, 12 ve 389
Mevzuat kontrol tarihi: 24 Ekim 2026.
İlgili hukuk rehberleri
İstanbul ve Mersin ofisleri
İstanbul · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulMersin · Profit İş Merkezi
İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/MersinHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
