Yurt Dışından Türkiye’de Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır? TBK 237 | 2026
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış vaadi, taraflardan birinin ileride belirlenen taşınmazı belirlenen koşullarla satmayı, diğer tarafın da satın almayı üstlendiği ön sözleşme niteliğinde bir borç ilişkisidir. Mülkiyet sözleşme imzalandığı anda geçmez. Satış vaadi, gelecekte asıl satış sözleşmesinin kurulması ve tapu tescilinin gerçekleştirilmesi borcunu doğurur.
Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ve yabancılar bakımından satış vaadi özellikle henüz tapu devrine hazır olmayan projelerde, ödeme planı bulunan satışlarda veya tarafların belirli şartların tamamlanmasını beklediği işlemlerde kullanılır. Ancak “kapora sözleşmesi”, “rezervasyon formu” veya tarafların kendi aralarında imzaladığı basit yazılı belge geçerli taşınmaz satış vaadiyle aynı değildir.
Taşınmaz satış vaadinin bağlayıcı gücü nedeniyle taşınmaz, satış bedeli, ödeme takvimi, tapu devri tarihi ve sözleşmenin ihlali hâlindeki sonuçlar açıkça düzenlenmelidir. Belirsiz sözleşme, ileride tescil davasında infaz edilemez veya ciddi yorum uyuşmazlığı yaratabilir.
TBK 237’ye göre resmî şekil şartı nedir?
TBK m.237 taşınmaz satışının geçerliliğini resmî şekle bağlar; aynı madde taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle satış vaadi adi yazılı sözleşmeyle kurulamaz.
Noterlik Kanunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini noterlerin düzenleme şeklinde yapacağı işlemler arasında sayar. Düzenleme şeklinde noter, tarafların iradesini tespit eder, sözleşme metnini düzenler ve imza sürecini resmî şekilde tamamlar. Tarafların önceden hazırladığı metne yalnız imza onayı yaptırması ile düzenleme şeklindeki satış vaadi aynı değildir.
Şekil şartına uyulmaması sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkiler. Tarafların bedelin büyük bölümünü ödemiş olması, yıllarca sözleşmeye güvenmesi veya kendi aralarında noter dışı belge imzalaması resmî şekil eksikliğini otomatik olarak gidermez. Somut olayda dürüstlük kuralına dayalı istisnai uyuşmazlık iddiaları ayrı değerlendirilebilse de işlem başlangıçtan kanuni şekle uygun kurulmalıdır.
Yurt dışındaki kişi satış vaadini vekâletnameyle yapabilir mi?
Evet. Taraf Türkiye’ye gelmeden temsilci aracılığıyla noterlikte satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Ancak TBK m.504/3 taşınmaz devri gibi önemli işlemlerde özel yetki arar. Vekâletnamede taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma, taşınmazı satmayı veya satın almayı vaat etme, bedel ve ödeme şartlarını belirleme ve gerekiyorsa tapuda satış işlemini tamamlama yetkileri açıkça yazılmalıdır.
Vekâletnamenin yalnız “Türkiye’deki işlerimi takip etmeye” şeklinde genel bırakılması risklidir. İşlem belirli taşınmaza ilişkinse il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle kapsam sınırlandırılabilir. Satış bedeli veya asgari bedel de vekâletnamede belirtilebilir.
Yabancı noter önünde düzenlenen vekâletname için ilgili ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gerekir. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname Türk resmî belgesi olarak kullanılabilir. Ayrıntılar için yurt dışı vekâletname rehberi kullanılabilir.
Geçerli ve uygulanabilir satış vaadinde hangi hükümler bulunmalıdır?
Taşınmazın kimliği tereddütsüz belirlenmelidir. Ada-parsel, bağımsız bölüm, pay oranı ve tapu niteliği açıkça yazılır. Henüz kat irtifakı kurulmamış projede gelecekteki bağımsız bölümün proje üzerinden tanımlanması gerekiyorsa teknik belgeler sözleşmeye eklenmelidir. Belirsiz “projedeki bir daire” ifadesi ciddi risk yaratır.
Satış bedeli, para birimi, ödeme tarihleri, kapora veya peşinatın hukuki niteliği, tapu devrinin hangi şartla ve hangi tarihte yapılacağı, vergi ve harç paylaşımı, teslim koşulları ve temerrüt sonuçları düzenlenmelidir. Taraflardan biri yabancı para üzerinden ödeme yapıyorsa yürürlükteki kambiyo ve ödeme düzenlemeleri işlem tarihinde ayrıca kontrol edilir.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, kira, aile konutu şerhi veya başka takyidat varsa bunların tapu devrine kadar nasıl kaldırılacağı yazılmalıdır. “Borçsuz teslim” gibi genel ifade yerine kaldırılacak kayıtların somutlaştırılması daha güvenlidir.
Satış vaadi tapu siciline neden şerh edilmelidir?
Satış vaadi esas olarak taraflar arasında kişisel hak doğurur. TMK m.1009 ve Tapu Kanunu hükümleri, taşınmaz satış vaadinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesine imkân verir. Şerh, vaat alacaklısının hakkını taşınmazı daha sonra edinen veya üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürmesini güçlendirir.
Şerh olmadan satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devrederse vaat alacaklısının aynen ifa imkânı ciddi biçimde etkilenebilir. Üçüncü kişinin bilgi ve kötü niyet durumu ayrıca tartışılabilse de, tapu şerhi uyuşmazlığı önleyen açık bir aleniyet aracıdır.
Satış vaadi şerhi süresiz değildir. Tapu Kanunu m.26’daki kanuni süre rejimi takip edilmelidir; sürenin dolması şerhin tapudaki koruma etkisini sona erdirebilir. Bu nedenle uzun vadeli projelerde şerh tarihi dosyanın kritik takvim kalemi olmalıdır.
Satış vaadiyle mülkiyet ne zaman geçer?
Satış vaadi imzalanınca alıcı tapu maliki olmaz. Taşınmaz mülkiyeti TMK m.705 ve 706 çerçevesinde kural olarak tapu tesciliyle kazanılır. Satış vaadi, tescil talep etme yönünde kişisel hak sağlar; asıl mülkiyet devri tapu müdürlüğünde veya kanunun yetki verdiği resmî işlem kanalıyla gerçekleştirilir.
Bu ayrım, vergi, kira geliri, aidat ve risk bakımından önemlidir. Vaat alacaklısı taşınmazı fiilen teslim almış olsa bile tapu mülkiyeti satıcıda kalabilir. Taraflar sözleşmede teslim ile mülkiyet devrini ayrı tarihlere bağlamışsa sorumlulukların hangi tarihte geçtiği açıkça düzenlenmelidir.
Taşınmaz üzerinde satış vaadinden sonra haciz veya ipotek oluşması hâlinde şerhin tarihi ve diğer kayıtların sırası önem kazanır. Tapu tesciline kadar kayıtlar düzenli kontrol edilmelidir.
Satıcı tapu devrine yanaşmazsa ne yapılır?
Geçerli satış vaadi şartları yerine getirilmiş ve tapu devri zamanı gelmişse vaat alacaklısı aynen ifa ve tescil talep edebilir. Satıcının “artık satmıyorum” demesi geçerli sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak alıcının da sözleşmedeki ödeme ve diğer borçlarını yerine getirip getirmediği incelenir.
Sözleşmede cezai şart, kapora veya dönme hükümleri varsa bunlar TBK’nın emredici hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Aşırı cezai şart, tüketici işlemi veya genel işlem koşulu gibi özel rejimler gündeme gelebilir. Her satış vaadi aynı standart metinle çözülemez.
Satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devretmişse tapu şerhi ve üçüncü kişinin hukuki durumu sonucu belirler. Şerhli vaat hakkının etkisi ile şerhsiz kişisel hakkın etkisi farklıdır.
Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası nasıl açılır?
Sözleşme geçerli, vade gelmiş ve vaat alacaklısı kendi edimlerini yerine getirmişse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde tescil talebi gündeme gelebilir. Dava taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğu için kesin yetki kuralı uygulanır. Görev, tarafların ve sözleşmenin hukuki niteliğine göre belirlenir; tüketici işlemi veya ticari ilişki varsa özel görev kuralları ayrıca incelenir.
Dilekçeye satış vaadi sözleşmesi, ödeme dekontları, tapu kayıtları, şerh belgesi, ihtar ve teslim belgeleri eklenmelidir. Tapu kaydında üçüncü kişi varsa onun hukuki konumu değerlendirilmeden yalnız vaat borçlusuna karşı dava açmak yetersiz olabilir.
Dava süresince taşınmazın yeniden devri riski varsa HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Dava açmak satış işlemini kendiliğinden durdurmaz.
Yurt dışındaki taraf için başlıca riskler nelerdir?
Şekil riski: Adi yazılı belge geçerli satış vaadi değildir. Vekâlet riski: Özel yetki bulunmayan vekâletname işlemi sakatlayabilir. Şerh riski: Tapuya şerh edilmemiş kişisel hak üçüncü kişilere karşı daha zayıftır. Takyidat riski: Sözleşmeden tapu devrine kadar yeni haciz/ipotek çıkabilir. Proje riski: Henüz oluşmamış bağımsız bölüm yeterince belirlenmemiş olabilir.
Bedel riski: Ödeme banka kanalı ve açıklamayla yapılmalı; nakit ödeme ispat sorunu yaratır. Temsil riski: Vekilin bedel ve taşınmaz seçim yetkisi gereğinden geniş bırakılmamalıdır. Süre riski: Tapu şerhinin kanuni süresi ve dava zamanaşımı/ifa takvimi izlenmelidir.
İşlem öncesi Web Tapu üzerinden güncel kayıt ve takyidatlar kontrol edilmelidir.
Vergi, noter ve tapu masrafları nasıl planlanır?
Satış vaadi noterlikte düzenlendiği için noter ücret ve harçları; asıl tapu devrinde tapu harcı ve döner sermaye bedelleri; taşınmazın niteliğine göre vergi sonuçları gündeme gelir. Tutarlar yıllık tarifelere bağlı olduğundan sözleşmeye eski yıl rakamı yazılmamalı, işlem tarihinde güncel resmî tarife kullanılmalıdır.
Satıcı gerçek kişi ise değer artış kazancı, şirket ise kurumlar vergisi ve KDV rejimi gibi farklı mali sonuçlar doğabilir. Satış vaadi aşamasındaki ödeme ile tapu satışındaki vergisel olay aynı olmayabilir. Mali müşavir incelemesi özellikle yüksek bedelli ve yabancı yatırımcı içeren işlemlerde sözleşme öncesi yapılmalıdır.
Resmî tapu uygulamaları TKGM, güncel kanun metinleri Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden doğrulanmalıdır.
Projeden satışta satış vaadi neden daha dikkatli hazırlanmalıdır?
Henüz tamamlanmamış projede bağımsız bölümün fiziksel ve hukuki özellikleri değişebilir. Kat irtifakı kurulmamışsa hangi blok, kat, bağımsız bölüm, net/brüt alan ve eklentilerin vaat edildiği proje ve teknik eklerle belirlenmelidir. Yalnız pazarlama broşürüne atıf yeterli değildir.
İnşaat ruhsatı, arsa tapusu, geliştiricinin arsa üzerindeki yetkisi, ipotekler, proje finansmanı ve teslim takvimi incelenmelidir. Satıcı arsa maliki değilse satış vaadi yapma yetkisini hangi sözleşmeden aldığı kontrol edilmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya vekâlet ilişkisi varsa yetkinin sınırı önemlidir.
Yurt dışındaki alıcı, uzaktan imza nedeniyle yalnız satış ofisinin gönderdiği metne güvenmemeli; tapu ve belediye kayıtlarını bağımsız olarak doğrulamalıdır. Sözleşmedeki bağımsız bölümün tapu oluştuğunda aynı ekonomik ve fiziksel özellikleri taşıması için teknik ekler açık olmalıdır.
Yurt dışından satış vaadi için 10 adımlık kontrol
1. Güncel tapu ve malik doğrulanır. 2. Taşınmazın takyidatları incelenir. 3. Vaat konusu ada-parsel/bağımsız bölüm kesin belirlenir. 4. Resmî şekle uygun noterlik sözleşmesi hazırlanır. 5. Yurt dışındaki taraf için TBK m.504/3’e uygun özel vekâletname düzenlenir. 6. Bedel ve ödeme takvimi banka kayıtlarıyla ispatlanabilir kurulur. 7. Tapuya şerh verilir. 8. Şerhin kanuni süresi takvime alınır. 9. Tapu devrinden önce yeni takyidat kontrolü yapılır. 10. Satıcı devretmezse ihtar, tedbir ve tescil davası gecikmeden değerlendirilir.
Yabancı resmî belge kullanılacaksa HMK 224 apostil rehberi kullanılabilir. Satış vaadi, bağış veya doğrudan satıştan farklı hukuki amaç taşır; işlem türü gerçek ekonomik iradeye göre seçilmelidir.
Sık sorulan sorular
Adi yazılı satış vaadi geçerli mi?
Hayır. TBK m.237 taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmesini zorunlu kılar.
Satış vaadi imzalanınca tapu alıcıya geçer mi?
Hayır. Mülkiyet kural olarak tapu tesciliyle geçer; satış vaadi gelecekte satış ve tescil borcu doğurur.
Yurt dışından vekâletle satış vaadi yapılabilir mi?
Evet. Satış vaadi ve taşınmaz işlemlerini açıkça kapsayan özel yetkili vekâletname gerekir.
Satış vaadi tapuya şerh edilir mi?
Evet. TMK m.1009 ve Tapu Kanunu hükümleri uyarınca satış vaadinden doğan hak tapu siciline şerh edilebilir.
Şerh süresiz mi kalır?
Hayır. Tapu Kanunu m.26’daki kanuni süre rejimi takip edilmelidir.
Satıcı vazgeçerse tescil davası açılabilir mi?
Geçerli sözleşme, vade ve alıcının edimlerini yerine getirmesi şartlarıyla aynen ifa ve tescil talebi değerlendirilebilir.
Kapora belgesi satış vaadi yerine geçer mi?
Resmî şekle uygun düzenlenmemiş kapora veya rezervasyon belgesi taşınmaz satış vaadinin yerini tutmaz.
Projeden satışta ada-parsel yazmak yeterli mi?
Bağımsız bölümün blok, kat, konum, alan ve teknik özellikleri de tereddütsüz belirlenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
