İstanbul Boğaziçi’nde Ruhsat Harcı ve Ücret: İki Kat ve Tekrar Tahsilat
İstanbul Boğaziçi’nde yapı ruhsatı veya tadilat işlemi için istenen bedelin kontrolü, ödeme listesindeki harç, harcamalara katılma payı ve hizmet ücretinin ayrılmasıyla başlar. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.15/d, belirli imar harçları ve katılma payları için özel düzenleme içerir. İBB’nin 2026 Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü tarifesi ise hizmet ücretlerini, ticari yapı katsayısını, tadilat indirimini ve tek ücret içinde bulunan işlemleri ayrıca gösterir. Bunların tamamını aynı “ruhsat masrafı” başlığı altında toplamak hesabın denetimini güçleştirir.
Özellikle ruhsat ücreti ödendikten sonra proje onayı veya teknik eleman adıyla yeniden bedel istenmesi, tarifedeki kapsamla karşılaştırılmalıdır. Öte yandan tek hizmet ücreti ödenmesi, ayrı kanuni harçların tamamının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Bu yazı, Boğaziçi dosyasında iki kat kuralının hangi kaleme uygulanacağını, yarım ücretin koşulunu ve tekrar tahsilat iddiasının hangi belgelerle kurulacağını açıklar.
İstanbul’da önce işlemi yürüten belediye belirlenir
3194 sayılı İmar Kanunu m.46, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgelerindeki uygulamaları İstanbul Büyükşehir Belediyesine; gerigörünüm ve etkilenme bölgelerindekileri ilgili ilçe belediyelerine bırakır. Bu nedenle yalnız ilçe adı üzerinden tarife seçilmez. Sarıyer veya Beykoz’daki iki ayrı parsel farklı alt bölgelerde bulunabilir. Belediye, bölge ve işlem türü aynı dosya üzerinde belirlenmelidir.
Burada incelenen hizmet ücretleri, İBB Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğünün 1 Ocak–31 Aralık 2026 tarifesidir. Bu tarifenin her satırı İstanbul’un bütün ilçelerinde yürütülen bütün imar işlemlerine kendiliğinden uygulanmaz. 2960 m.15/d’deki kanuni düzenlemenin kapsamı ile belirli müdürlüğün yıllık hizmet tarifesinin kapsamı ayrı okunur. İşlemi yürüten idarenin ödeme dökümünde uyguladığı tarifenin adı ve yılı görülmelidir.
Parselin hangi bölgede bulunduğu ve plan dosyasının hazırlanması için Sarıyer imar ve Boğaziçi hukuku rehberi yol gösterir. Ücret incelemesinde bunun üzerine başvuru türü eklenir: yeni yapı ruhsatı, tadilat, güçlendirme, yeniden ruhsat, süre uzatımı veya yapı kullanma izni aynı işlem değildir. Yanlış işlem satırının seçilmesi, doğru metrekare üzerinden hesap yapılsa bile yanlış tutara yol açar.
Harç ile hizmet ücretinin hukuki dayanağı farklıdır
2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu m.80, parselasyon, ifraz ve tevhit, plan ve proje tasdiki, zemin açma ve toprak hafriyatı ile yapı kullanma izni gibi imar harçlarını düzenler. Harcın konusu ve kanuni şartları, belediyenin ödeme belgesine yazdığı kısa açıklamadan önce gelir. Bir bedelin adında “ücret” bulunması, esasen harç konusu olan işlemi başka bir hukuki kategoriye taşımaz.
Aynı Kanun’un m.97 hükmü, bu Kanun’da harç veya katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı olarak yerine getirilecek hizmetler için belediye meclisince düzenlenen tarifeye göre ücret alınmasına yetki verir. Dolayısıyla hizmetin kanuni harç konusu olup olmadığı ve istek üzerine sunulan hizmet niteliği araştırılmalıdır. Tarife satırının bulunması, bu kanuni sınırların hiç incelenmeyeceği anlamına gelmez.
Bu ayrımın sonucu somuttur: kanuni harç için ilgili madde ve tarife, hizmet ücreti için hizmetin içeriği ve meclis tarifesi gösterilmelidir. Aynı proje üzerinde farklı hukuki sebeplerle alınan iki bedel sırf aynı dosyaya yazıldığı için mükerrer sayılmaz. Buna karşılık aynı hizmetin yalnız farklı isimlerle iki kez tahsil edilmesi de ad değişikliğiyle haklı hale gelmez. Denetimin konusu isimlerin benzerliği kadar işlemlerin gerçek kapsamıdır.
Boğaziçi’nde harçların iki kat alınmasının sınırı
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu m.15/d, Boğaziçi alanında plan ilkelerine uygun inşaat veya tadilat projelerinin uygulanmasında, 2464 sayılı Kanun’daki imarla ilgili harçlar ve harcamalara katılma paylarını esas alır. İBB’nin 2026 tarifesinin 1 numaralı açıklaması, bu hükme dayanarak ilgili tahsilatın iki kat yapılacağını açıklar. Kural, kendiliğinden bütün belediye gelirlerine veya bütün hizmet bedellerine uygulanacak sınırsız bir çarpan değildir.
Hesapta önce bedelin hangi kanuni harç veya katılma payı olduğu saptanır. Ardından söz konusu işlem için muafiyet veya istisna bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Ancak alınması gereken tutar belirlendikten sonra özel katsayı değerlendirilir. Kanun gereği alınmaması gereken bir harcı önce hesaplayıp sonra iki katına çıkarmak, muafiyet hükmünü etkisiz bırakır. Özel bölge kuralı, kanuni istisnaların hiç okunmaması için gerekçe oluşturmaz.
Bu inceleme hizmet ücreti hesabından ayrı yapılır. 2026 tarifesinde ticari yapı ve işyerleri için yer alan iki kat hizmet ücreti kuralı başka bir açıklamadır. Kanuni harç katsayısı ile ticari hizmet ücretinin katsayısını, hiçbir sınıflandırma yapmadan bütün ödeme toplamına üst üste uygulamak doğru değildir. Tahakkuk dökümü, her kalemin temel tutarını ve uygulanan katsayının dayanağını ayrı göstermelidir.
2026 tarifesindeki temel ruhsat ve iskân ücretleri
İBB’nin yayımladığı 2026 Boğaziçi ücret tarifesinde yeni yapı ruhsatı için 10.1 numaralı satırda yapı inşaat alanının her metrekaresi başına 192,50 TL; yapı kullanma izni için 10.2 numaralı satırda 100,00 TL yer alır. Bunlar ilgili hizmet satırlarının temel birim bedelleridir. Dosyanın bütün harçlarını, diğer kanuni yükümlülüklerini ve uygulanacak özel koşullarını kapsayan tek bir toplam maliyet olarak sunulamaz.
Tarifenin 2 numaralı açıklamasına göre ücretlere KDV dahildir; 3 numaralı açıklamasına göre ücretler peşin ödenir. KDV dahil hizmet bedeline aynı nedenle ikinci defa KDV eklenip eklenmediği hesap dökümünden kontrol edilir. Bu açıklama, kanuni harçların tamamını hizmet ücreti haline getirmez. Belgedeki tutar, vergi türü ve bedelin niteliği yine ayrı kalmalıdır.
Alan hesabının dayanağı tarife açıklamasındaki toplam yapı inşaat alanıdır. Arsanın yüzölçümü, bağımsız bölümün satış ilanındaki net alanı ve yapı inşaat alanı birbirinin yerine kullanılamaz. Projedeki alan cetveli ile belediyenin tahakkuk hesabı karşılaştırılır. İnşaat alanında değişiklik yapılmışsa hangi onaylı projenin ve hangi sürümün esas alındığı da belirlenir. Salt çarpma işlemini yeniden yapmak, yanlış alan seçimini düzeltmez.
Ruhsat ücretinin içine alınan hizmetler yeniden istenir mi?
2026 tarifesinin 6 numaralı açıklaması, yapı izni aşamasındaki ücretleri tek kalemde toplar. Teknik eleman işlemi, ruhsat müddetince imar durum belgesi, mimari ve statik proje onayı, zemin etüdü ve tesisat projelerinin onayları bu kapsamda sayılır. Proje tescili ve belirtilen denetim safhaları da toplu ücretin içindedir. Açıklama, bu aşamada belirlenen ücretlerden başka ücret alınmayacağını ayrıca belirtir.
Bu düzenleme, tahakkuk listesinde yeni ruhsat hizmet ücretiyle birlikte aynı aşamadaki mimari proje onayının ayrıca gösterilmesi halinde doğrudan karşılaştırılacak kaynaktır. Dosya numarası, başvuru tarihi, proje ve hizmet aşaması eşleştirilir. İkinci tahsilatın farklı bir başvuruya mı yoksa toplu bedeldeki aynı hizmete mi ait olduğu açıklığa kavuşturulur. Yalnız banka dekontunun toplamı, bu karşılaştırmayı yapmaya yetmez.
Ruhsat müddetince imar durum belgesinin pakete dahil olması da sınırıyla okunmalıdır. Başka bir parsel için bağımsız belge talebi veya farklı bir işlem, aynı dosyanın aynı hizmeti olarak gösterilemez. Buna karşılık mevcut ruhsat işleminin içinde bulunan belgeye ayrı tarife satırı uygulanması isteniyorsa, bunun gerekçesi 6 numaralı açıklamayla birlikte sorulur. Böylece hem gerçek tekrar tahsilat hem de dosyalar arasındaki yanlış eşleştirme tespit edilir.
İskân aşamasında ayrı paket ve ayrı denetim vardır
Tarifenin 7 numaralı açıklaması, yapı kullanma izni aşamasındaki ücretleri toplam yapı inşaat alanı üzerinden tek kalemde belirler. Teknik eleman, fotoğraf tasdiki, denetim, kat mülkiyeti tesisi, asansör ve ısı yalıtımı onayı gibi belirtilen hizmetler bu tutara dahildir. Açıklama, iskân aşaması için de bu bedeller dışında ücret alınmayacağını söyler. İskân hesabında ayrı gösterilen hizmetler bu kapsamla karşılaştırılmalıdır.
Ruhsat aşaması ile iskân aşaması farklıdır; ilk aşamada ücret ödenmiş olması ikinci aşamanın hizmet bedelini kendiliğinden kaldırmaz. Asıl soru, her aşamanın içinde bulunan aynı hizmetin yeniden ücretlendirilmesidir. Ayrıca 2464 m.80 kapsamındaki yapı kullanma izni harcı ile hizmet paketini aynı bedel saymak doğru değildir. Harcın kanuni şartları ve istisnaları ayrı, hizmet paketindeki tekrar tahsilat sınırı ayrı denetlenir.
Tadilat ve güçlendirmede yarım ücret hangi koşulla uygulanır?
2026 tarifesinin 5 numaralı açıklaması, tadilat ve güçlendirme ruhsatlarında belirtilen ruhsat ücretlerinin yarısının alınmasını, başvurunun ruhsat süresi içinde yapılmasına bağlar. İşlemin adında “güçlendirme” bulunması tek başına yeterli değildir. Mevcut ruhsatın geçerlilik durumu ile başvurunun kayıt tarihi belgelenmelidir. Sonradan alınan cevap tarihi, başvuru tarihinin yerine konulmamalıdır.
Tarifede ruhsat süresi bitmiş yapılar için yeniden ruhsat, süre uzatımı niteliğindeki yenileme ve ruhsat belgesindeki bilgi değişikliği ayrıca yer alır. Bu işlemleri yarım ücret kuralıyla birleştirmek, farklı satırların uygulama alanlarını karıştırır. Dosyada hangi ruhsat türünün istendiği açıklaştırılmalı; belediyenin seçtiği ücret kodu, başvuru dilekçesi ve mevcut ruhsatla karşılaştırılmalıdır. Süre koşulu belgelendirilmeden indirim kesinleşmiş kabul edilmez.
Buradaki hizmet ücreti indirimi, 3194 m.21’deki ruhsat düzenlemesinden ayrıdır. Ruhsatlı yapıda değişiklik nedeniyle yeniden ruhsat alınırken bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa, madde ruhsatı vergi, resim ve harçtan istisna eder. “Hizmet ücreti” kavramı bu cümlede ayrıca sayılmamıştır. Bu nedenle harç istisnasının varlığı ile ayrıca istenen ücretin m.97 bakımından hukuka uygunluğu ayrı incelenir.
Alan ve nitelik değişikliği birlikte değerlendirilir
3194 m.21’in iki şartı birlikte aranır. Brüt alanın aynı kalması, niteliğin değişmediği anlamına gelmez. Projenin kullanım türü ve bağımsız bölümlerin özellikleri eski ve yeni ruhsat üzerinden karşılaştırılır. Yalnız teknik raporda geçen “alan değişmedi” ifadesiyle harç istisnasının bütün şartlarının gerçekleştiği sonucuna ulaşılmaz. Aynı şekilde yalnız projenin yeniden çizilmiş olması da istisnanın bulunmadığını göstermez.
İncelemede tadilat öncesi ruhsat, onaylı eski proje, tadilat projesi ve alan cetveli birlikte kullanılır. Genel ruhsat zorunluluğu ve basit onarım sınırları için 3194 m.21 kapsamında yapı ruhsatı yazısı ayrı ayrıntı verir. Boğaziçi dosyasında özel koruma izinlerinin varlığı da ücretin ödenmesiyle sona ermez. Bedelin yatırılması, onaysız projeyi onaylı hale getiren bir işlem değildir.
Tescilli yapıda kurul kararına uygun onarımın istisnası
2863 sayılı Kanun m.21, koruma bölge kurulu kararına uygun biçimde taşınmaz kültür varlıklarında yapılan onarım ve inşaat işleri için Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınacak vergi, harç ve harcamalara katılma paylarından istisna düzenler. Burada yalnız tescil kaydı değil, işin kurul kararına uygunluğu da önemlidir. İstenen harç ile onaylanan onarımın aynı işlem olduğu dosyadan gösterilmelidir.
Bu hüküm, bütün belediye hizmetlerinin her durumda ücretsiz olduğu şeklinde genişletilmez. Kurul kararı, onaylı proje, uygulamanın kapsamı ve tahsilatın türü ayrı incelenir. Ayrıca taşınmazın yıllık emlak vergisi statüsü ile onarım işlemindeki istisna farklı sorulardır. Restorasyon projesinin hazırlanması ve kurul incelemesi için tescilli tarihi yapıda restorasyon yazısına başvurulabilir; bu yazının odağı tahsilatın doğru hukuki kategoriyle değerlendirilmesidir.
Ticari kullanım, karma proje ve bilgi değişikliği
Tarifenin 4 numaralı açıklaması ticari yapı ve işyerlerinden iki kat ücret alınmasını düzenler. 6 numaralı açıklama ise tek ruhsatın birden fazla fonksiyon içermesi halinde ücretin her fonksiyon için ayrı hesaplanmasını ister. Bu nedenle karma kullanımlı projede konut ve ticaret alanlarının hangi hesapta gösterildiği okunmalıdır. Ticari bir bölüm bulunduğu gerekçesiyle bütün alanın hiçbir ayrım yapılmadan aynı hesap altında toplanması açıklama gerektirir.
Ruhsat bilgi değişiklikleri için tarifede ayrıca ücret satırı ve her değişiklik için tahsilat açıklaması bulunur. Bu, ruhsatın baştan itibaren içinde bulunan proje onaylarıyla aynı işlem değildir. Değişikliğin konusu, başvuru sayısı ve ayrı bedelin neden istendiği gösterilmelidir. Her yeni ödeme talebine otomatik olarak “çifte ücret” demek yerine, hangi hizmetin önceki bedelin içinde kaldığı somutlaştırılmalıdır. Aynı hassasiyet belediyenin ücret açıklamasında da aranır.
Otopark kalemi toplu ruhsat ücretinden ayrıca okunur
Tarifenin 12 numaralı açıklaması, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesindeki ruhsat taleplerinde, tescilli binalar da dahil olmak üzere İstanbul Otopark Yönetmeliği hesabına göre otopark ücreti alınmasını ayrıca belirtir. Bu nedenle 6 numaralı açıklamadaki hizmet paketini okuyup ödeme listesindeki otopark kaleminin kendiliğinden silineceği söylenemez. İlgili otopark yükümlülüğünün hukuki koşulları, proje ve hesap ayrıca değerlendirilir.
Otopark tutarı için yalnız ruhsat hizmetinin metrekare birim fiyatını kullanmak da yanlıştır. Ödeme kaleminin adı, özel düzenlemeye gönderme yapan tarife açıklaması ve idarenin hesap cetveli birlikte incelenir. Kanuni bir istisna ileri sürülecekse, bu iddianın dayanağı ayrıca gösterilir; tarifenin bütün durumlarda üst normdan bağımsız sonuç doğurduğu kabul edilmez. Böylece paket kapsamında kalan proje onayıyla, farklı dayanağa bağlanmış otopark kalemi aynı tekrar tahsilat iddiasına dönüştürülmez.
İtiraz dosyasında kalemler nasıl karşılaştırılır?
Öncelikle ayrıntılı tahakkuk belgesi, ödeme makbuzları, ilgili yılın tarifesi ve varsa belediye meclisi kararı alınır. Başvuru formu, ruhsatın onaylı sureti, alan cetveli ve işlem aşamasını gösteren yazışmalar bunlara eklenir. Ruhsat belgesine erişim için belediyeden yapı ruhsatının onaylı suretini isteme yazısındaki belge temini konusu ayrıca değerlendirilebilir. Belgenin bulunması, ödeme kaleminin dayanağını doğru kurmayı sağlar.
Karşılaştırmada her satırın adı, kodu, miktarı, alanı, birim bedeli, katsayısı ve hukuki dayanağı yazılır. İtiraz gerekçeleri de ayrılır: yanlış alan, yanlış işlem türü, uygulanmamış harç istisnası, süre içinde başvuruya rağmen yarım ücret uygulanmaması veya paket içindeki aynı hizmetin yeniden alınması. Farklı nedenlerin tamamını “fazla masraf” ifadesinde toplamak, idarenin hangi hesabı düzeltmesinin istendiğini belirsizleştirir.
2960 m.16, aksine düzenleme bulunmayan hallerde Vergi Usul Kanunu ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine gönderme yapar. Ancak hizmet ücreti ile kanuni harcın niteliği belirlenmeden bütün bedeller için aynı düzeltme ve dava yolu önerilmez. Vergi hatasının VUK m.116–118 kapsamındaki şartları ayrıca incelenir. İşleme itiraz edilirken tahakkuk, ödeme ve tebliğ tarihleri korunmalı; yazılı başvurunun bütün süreleri kendiliğinden durdurduğu kabul edilmemelidir.
Sık sorulan sorular
İstanbul Boğaziçi’nde bütün belediye ödemeleri iki kat mı?
Hayır. 2960 m.15/d, kapsamındaki imar harçları ve harcamalara katılma paylarıyla ilgilidir. Hizmet ücretlerinin hangi katsayıyla hesaplanacağı ayrıca ilgili tarifeye göre belirlenir. Bütün ödeme toplamına tek bir çarpan uygulanmaz.
2026 İBB tarifesindeki ruhsat bedeli ne kadar?
Yeni yapı ruhsatı hizmeti için 10.1 numaralı satırda yapı inşaat alanının her metrekaresi başına 192,50 TL bulunur. Bu temel bedeldir; ticari kullanım, işlem türü ve diğer yasal kalemlerle birlikte dosyaya göre hesaplanır.
Tarifedeki hizmet ücretine ayrıca KDV eklenir mi?
İBB 2026 Boğaziçi tarifesinin 2 numaralı açıklaması, ücretlere KDV’nin dahil olduğunu belirtir. KDV dahil aynı hizmet bedeline yeniden KDV eklenmesi bu açıklamayla karşılaştırılmalıdır. Kanuni harçların niteliği ayrıca değerlendirilir.
Ruhsat ücretini ödedikten sonra mimari proje onayı için tekrar ücret alınır mı?
Tarifenin 6 numaralı açıklaması, ruhsat aşamasındaki mimari proje onayını toplu hizmet ücretinin içinde sayar. Aynı dosyanın aynı aşamadaki hizmeti için ayrıca bedel isteniyorsa kapsam ve tekrar tahsilat yönünden gerekçe sorulmalıdır.
İskân hizmet bedelinde kat mülkiyeti tesisi ayrıca ücretlendirilir mi?
7 numaralı açıklama, iskân aşamasındaki toplu ücretin içinde kat mülkiyeti tesisine ilişkin hizmeti de sayar. Talebin aynı iskân aşamasına ait olup olmadığı belirlenir; aynı paket hizmeti için ayrıca tahsilat istenmesi açıklamayla karşılaştırılır.
Güçlendirme ruhsatı ücreti her zaman yarım mı?
Hayır. 5 numaralı açıklama, tadilat ve güçlendirme için yarım ruhsat ücretini başvurunun ruhsat süresi içinde yapılmasına bağlar. Mevcut ruhsatın süresi ve başvurunun kayıt tarihi dosyada gösterilmelidir.
Alan artmayan tadilatta bütün ödemeler kalkar mı?
3194 m.21, bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa ruhsat için vergi, resim ve harç istisnası düzenler. Bu ifade bütün hizmet ücretlerinin otomatik kaldırılması değildir; ücretin kanuni dayanağı ayrıca incelenir.
Ticari yapı katsayısıyla harç katsayısı aynı kurala mı dayanır?
Hayır. Harç ve katılma payı düzenlemesi 2960 m.15/d’ye; ticari yapı ve işyerlerinin hizmet ücretindeki iki kat kuralı tarifenin 4 numaralı açıklamasına dayanır. Ayrı kategoriler sınıflandırılmadan toplam bedel üzerinde üst üste uygulanmaz.
Tescilli yapının onarımında harç istisnası var mı?
2863 m.21, koruma bölge kurulu kararına uygun onarım ve inşaat işlerini Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınacak vergi, harç ve katılma paylarından istisna eder. Tescil, kurul kararı ve işlemin uygunluğu birlikte belgelenmelidir.
2026 birim bedelleri sonraki yıllarda da kullanılabilir mi?
Bu tarifenin 14 numaralı açıklaması geçerliliği 1 Ocak–31 Aralık 2026 olarak belirler. Sonraki yılın hesabında ilgili yılın yürürlükteki tarifesi ve işlemin tarihi ayrıca kontrol edilmelidir; 2026 tutarı otomatik taşınmaz.
Resmî dayanaklar
2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, m.15/d ve m.16; 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, m.80 ve m.97; 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21 ve m.46.
İBB 2026 Boğaziçi İmar Şube Müdürlüğü Ücret Tarifesi, 10.1–10.2, 11.1–11.3 satırları ve açıklamalar 1–7, 12–14; 2863 sayılı Kanun, m.21; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, m.116–118.
İstanbul ofisinde görüşme
Maslak · Polaris Plaza
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbulHukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
