İstanbul’da Ofise Dâhil Otopark Kartı İptali: Kiracının Hakları

İstanbul’da ofis kirasına dâhil otopark kartının kapatılması, yalnız bir kart arızası olarak ele alınmaz; önce kiracının hangi kullanım hakkına sahip olduğu belirlenir. Sözleşmeyle belirli park yeri, belirli sayıda araç için giriş veya ortak otoparktan yararlanma taahhüt edilmiş olabilir. Bu haklar aynı değildir. TBK m.301, kiraya verenin kararlaştırılan kullanımı sağlaması ve sürdürmesi borcunu; Kat Mülkiyeti Kanunu m.6 ve m.16 ise eklenti ve ortak yerlerin hukuki konumunu incelemede temel dayanakları oluşturur.

Otopark kartı kullanım hakkının teknik aracıdır; kartın verilmiş olması tek başına park alanının mülkiyetini veya sınırsız araç kabulünü sağlamaz. Buna karşılık kartın sistemden çıkarılması da sözleşmedeki hakkı kendiliğinden sona erdirmez. Bu rehber, kiralanan ofisle bağlantılı otopark erişimi üzerinedir. Ticari otopark açma ruhsatı, kamuya ait yol kenarı parkı ve bağımsız bir otopark aboneliği farklı hukuki ilişkilerdir; bunların kuralları tek başlık altında birleştirilmemelidir.

Ayrılmış park yeri ile otoparka giriş hakkı aynı mıdır?

Belirli numaralı park yerinin sürekli kullanımı ile doluluk durumuna göre otoparka giriş imkânı aynı edim değildir. Sözleşmede iki araçlık hak yazılması, alanın niteliği ve ek plan görülmeden iki ayrı numaralı yerin münhasır tahsisi olarak yorumlanamaz. Giriş kartı sayısı, eş zamanlı araç sınırı ve yer garantisi ayrı kayıtlardır. İşletmenin kart sisteminde yaptığı tanımın kira sözleşmesiyle örtüşmesi gerekir.

Kapalı yer, açık alan, vale teslimi veya mekanik park sistemi de farklı kullanım koşulları içerir. Araç ölçüsü, giriş saati ve güvenlik için plaka bildirimi gibi koşullar başlangıçta açıklanmışsa kapsam bunlarla birlikte belirlenir. Sadece pazarlama broşüründeki otopark simgesi, her araç için her saatte ayrılmış yer bulunduğunu tek başına kanıtlamaz. Buna karşılık açıkça verilmiş bir yer garantisi, sonradan genel yoğunluk açıklamasıyla yok sayılmaz.

Personel araçları ile ziyaretçi araçları ayrıca ayrılır. Kiracının kendi çalışanları için tanınan kontenjan, bütün müşterilere ücretsiz park hakkı anlamına gelmez. Ziyaretçi kuponu veya saatlik ücretsiz kullanım ayrıca taahhüt edilmişse bunun adedi ve süresi gösterilir. Bir hakkın fiilen uzun süre kullanılmış olması önemli delildir; fakat kaydın hangi sözleşmeye ve hangi kullanıcıya dayandığı açıklanmadan kapsam sınırsız genişletilmez.

Otoparkın eklenti veya ortak yer olması neden önemlidir?

KMK m.6, bağımsız bölüm dışında bulunup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş eklentilerin hukuki durumunu ve bağımsız bölümün kiralanmasıyla birlikte geçiş kuralını düzenler. Bu nedenle garajın gerçekten ilgili ofise bağlı eklenti olup olmadığı tapu ve proje kayıtlarıyla belirlenir. Yer numarasının zemine yazılmış olması tek başına tapu eklentisi oluşturmaz. Kiralanan bağımsız bölümün kapsamı ve varsa sözleşmedeki özel düzenleme birlikte incelenir.

Ortak garajda ise KMK m.16’daki ortak yerlerden yararlanma düzeni önemlidir. Ortak kullanıma katılım, her kullanıcıya dilediği noktayı sürekli ve münhasır olarak ayırma yetkisi vermez. Alanın kapasitesi, geçerli kullanım düzeni ve ilgili bağımsız bölümün hakkı belirlenir. Başka malik veya kiracıların haklarını yok sayan bir özel tahsis, yalnız kira sözleşmesine yazılarak onlara karşı sınırsız biçimde ileri sürülemez.

Ofisle birlikte kullanımı bırakılan alanın kira ilişkisiyle bağlantısı TBK m.339 kapsamında da değerlendirilir. Bununla birlikte bağımsız bir açık otoparkın tek başına kiralanması ile çatılı işyeri kirasına bağlı kullanım aynı nitelendirme değildir. Hangi koruma hükümlerinin uygulanacağı, sözleşmenin gerçek konusu belirlenerek saptanır. Otopark kelimesi geçen her sözleşmeye aynı sona erme veya artış kuralı uygulanmaz.

Otoparkın kiraya dâhil olduğu hangi belgelerle gösterilir?

İmzalı sözleşme, hizmet eki, tahsis planı, teslim tutanağı ve fiyat teklifi birlikte okunur. TBK m.19 uyarınca gerçek ve ortak irade esas alınır. Toplam kira içinde yer alan kullanım hakkıyla ayrıca ücretlendirilen abonelik ayrılır. Sözleşmede belirli kart adedi yazılmışsa teslim edilen kart numaraları ve bunların hangi araçlara tanımlandığı kaydedilir. Böylece başka bir ofisin veya önceki kiracının kartı dosyaya karışmaz.

İlan ve elektronik yazışmalar da taahhüdün belirlenmesine katkı sağlar. Ancak ilanın yalnız ekran görüntüsündeki tek sözcük değil, taşınmaz kimliği ve bütün açıklaması korunmalıdır. “Otoparklı bina” ifadesiyle “kira bedeline iki kapalı araç yeri dâhil” ifadesi aynı açıklıkta değildir. Aracı, malik ve işletmeci beyanlarının kim tarafından ve hangi temsil yetkisiyle verildiği ayrıca incelenir.

Yıllık yenileme protokolünün yalnız fiyatı mı yoksa hizmet kapsamını da mı değiştirdiği belirlenir. Önceki hakkın yeni metinde açıkça kaldırılması, TBK m.343’teki kiracı aleyhine değişiklik yasağından bağımsız değerlendirilmez. Eski sözleşmeye bağlı hakkın sadece muhasebe kaleminin adının değiştirilmesiyle ortadan kalktığı kabul edilmez. Belgeler arasındaki çelişki, son tarihli hesap cetveline otomatik üstünlük verilerek çözülemez.

Kart arızası ile kullanım hakkının kaldırılması nasıl ayrılır?

Arızalı kart, plaka değişikliğinin bildirilmemesi, geçici güvenlik kontrolü ve kalıcı yetki iptali farklı olaylardır. Önce sistemin verdiği hata ve işlem gerekçesi öğrenilir. Kartın kapıda okunmaması, yönetimin kira hakkını kaldırdığı sonucunu tek başına doğurmaz. İşletmeye yapılan başvurunun numarası, saati ve cevabı saklanır. Teknik arıza giderildiğinde kesintinin başlangıç ve bitişi de dosyaya eklenir.

İşlem belirli bir araca mı, bütün kartlara mı, yalnız bazı saatlere mi uygulanmıştır? Bu sorular kullanım kaybının kapsamını gösterir. Sözleşmedeki kontenjanı aşan araçla giriş denemesi ile tanımlı aracın engellenmesi aynı değildir. Güvenlik için gerekli kimlik veya plaka güncellemesinin yapılması, sözleşmesel hakkın ortadan kaldırılmasına eşit sayılmaz. Öte yandan biçimsel güncelleme gerekçesi, yerine getirilen koşullara rağmen erişimin süresiz kapatılmasını açıklamaz.

Geçici kapatma inşaat veya bakım nedeniyle yapılıyorsa çalışmanın kapsamı, süresi ve alternatif erişim düzeni bildirilmelidir. Kiracıdan tehlikeli veya kapalı alana zorla girmesi beklenmez. Güvenlik ihtiyacı ile kira ilişkisindeki bedel ve zarar hesabı ayrı yürütülür. Bir tedbirin gerekli olması, belirli sözleşmede doğan bütün parasal sonuçları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Talep kime yöneltilmelidir?

Kiraya verenin sözleşmede üstlendiği otopark kullanımını sağlama borcu, kapıdaki görevlinin kim olduğuna bakılarak ortadan kalkmaz. TBK m.301 kapsamında kararlaştırılan kullanımın sürdürülmesi ondan istenir. İşlemi yapan yönetim veya işletmeciye de teknik gerekçenin açıklanması ve gerekli düzeltmenin yapılması için yazılı başvuru yapılır. Bu başvuruların muhatap ve amaçları farklı olduğundan biri diğerinin yerine geçirilmez.

Otopark işletmecisiyle ayrı bir abonelik sözleşmesi kurulmuşsa bu sözleşmenin tarafı, süresi ve bedeli belirlenir. Kira sözleşmesindeki hakla ayrı aboneliğin aynı kontenjanı mı, ilave aracı mı kapsadığı açıklanır. Her işletmeciye karşı talep otomatik olarak kira davası sayılmaz. İşlemin ticari veya tüketici niteliği ve sözleşmesel dayanağı ayrıca değerlendirilir; mahkeme seçimi yalnız şirket unvanıyla yapılmaz.

Ortak alanın kullanım düzeninden kaynaklanan uyuşmazlıkta tapu ve yönetim belgeleri ayrıca gereklidir. Kiraya verenin vaat ettiği edimi ifa etmemesine karşı kişisel talep ile ortak alan üzerinde belirli bir yetkinin bulunduğunun ileri sürülmesi farklıdır. Bunların tarafları ve hukuki sebepleri doğru kurulmalıdır. Güvenlik görevlisine sözlü itiraz edilmiş olması, hak sahibi veya yetkili yönetim organına usulüne uygun başvuru yapıldığını her durumda göstermez.

Kiraya dâhil otopark için sonradan ücret istenebilir mi?

TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine sözleşme değişikliğini yasaklar. Başlangıçta kira kapsamına alınmış otopark kullanımını sonradan ayrı zorunlu aboneliğe dönüştürme işlemi bu hüküm yönünden incelenir. Kira tutarının belirlenmesiyle mevcut kullanım hakkının daraltılması farklı sorunlardır. Yeni fiyat listesi gönderilmesi, sözleşmede bulunmayan her yükümlülüğü tek başına oluşturmaz.

TBK m.346’daki kira bedeli ve yan gider dışındaki ödeme yükümlülüğü sınırı da göz önünde tutulur. Kart üretim bedeli, kayıp kart yenilemesi, güvence ve park hizmet bedeli aynı kalem değildir. Gerçekten ilave araç için istenen yeni hizmetle mevcut kontenjanın tekrar ücretlendirilmesi ayrılır. Tutarın adı yerine hangi edimin karşılığı olduğu ve sözleşmede nasıl düzenlendiği açıklanmalıdır.

Kullanım giderinin yansıtıldığı ileri sürülüyorsa TBK m.341 kapsamında dayanak belgeler ve paylaşım hesabı istenir. Ortak gider, bağımsız işletmecinin abonelik ücreti ve kira bileşeni bir toplamda eritilmez. Aynı hizmetin hem genel gider içinde hem ayrı otopark faturasında tekrar tahsil edilip edilmediği kontrol edilir. Daha önce yapılmış ödemeler dönem ve kart kontenjanıyla eşleştirilir; bütün bina faturası tek kiracının borcu olarak gösterilmez.

Kira veya aidat borcu nedeniyle kart kapatılabilir mi?

Kira borcunun tahsili ve fesih, TBK m.315’teki yazılı bildirim ve süre düzeniyle değerlendirilir. Bu madde, kiraya verene sözleşmedeki her kullanım hakkını istediği anda teknik olarak kapatma yönünde genel bir yetki vermez. Alacağın varlığıyla seçilen tahsil yönteminin hukuka uygunluğu ayrı sorulardır. Kiracının borç itirazı da tek başına bütün ödeme yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Blokajın ayrı otopark aboneliğinin sona ermesinden mi, kira ilişkisi dışındaki güvenlik kuralından mı, yoksa tartışmalı ortak giderden mi kaynaklandığı belirlenir. Bütün olaylar “borç var, kart kapatılır” veya “hiçbir koşulda kart kapatılamaz” şeklinde tek cümleye indirgenmez. Sözleşmenin niteliği, hakkın kaynağı, işlemi yapanın yetkisi ve uygulanan yaptırım birlikte değerlendirilir.

Kiracı, engellemeye karşılık bariyere müdahale etmemeli veya başka kullanıcıya ait kartı izinsiz kullanmamalıdır. Erişim talebi, delil koruma ve gerekiyorsa yargısal tedbir yolu işletilir. Somut tehlike ile para uyuşmazlığı ayrılır. Fiziksel müdahale, mevcut kira hakkının daha kolay ispatlanmasını sağlamadığı gibi ayrı zarar ve güvenlik sorunları yaratır.

Kiraya verene hangi içerikle bildirim yapılmalıdır?

TBK m.318 uyarınca kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıp gecikmeksizin kiraya verene bildirilir. Yazıda ofisin kimliği, sözleşmedeki otopark maddesi, kart veya plaka kaydı, engellemenin ilk tarihi ve alınan cevap yer alır. Kartın yeniden etkinleştirilmesi veya kararlaştırılan kullanımın başka uygun biçimde sağlanması açıkça istenir. Sadece “otopark sorunu var” açıklaması, talep edilen edimi belirlemeye yetmez.

Ayıbın giderilmesi için TBK m.306 yolu seçiliyorsa uygun süre ve hükmün diğer koşulları gözetilir. Kanun bütün otopark kesintileri için tek bir yedi günlük düzeltme süresi belirlemez. Basit kart tanımı ile fiziksel alanın yeniden sağlanması aynı teknik işlem değildir. Verilen sürenin talep edilen işe uygunluğu ve bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih belgelenmelidir.

İşlemin çözümü için yapılan görüşme, kira indirimi ve zarar haklarından vazgeçme olarak kendiliğinden yorumlanmaz. Ancak imzalanan çözüm protokolündeki ibra ve dönem kayıtları dikkatle okunur. Geçici alternatif kabul edilmişse bunun kalıcı sözleşme değişikliği olup olmadığı açıklanır. Kart yeniden açıldığında da geçmiş kesinti dönemine ilişkin hesap ayrı kapatılmalıdır.

Kira indirimi ve dış otopark gideri birlikte istenir mi?

TBK m.305–307 kapsamında, sözleşmedeki kullanımı etkileyen ayıp nedeniyle ayıpla orantılı indirim istemi değerlendirilir. İndirim döneminde kiraya verenin ayıbı öğrenmesi ve ayıbın giderilmesi tarihleri önemlidir. Otopark erişiminin kaybı bütün ofis kullanımının kaybına eşit değildir. Bu yüzden tüm kira bedelinin otomatik olarak sıfırlandığı söylenemez; eksik edimin kira değerine etkisi belirlenir.

TBK m.308 uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zarardan sorumludur. Dışarıdaki otoparka yapılan ödeme ileri sürülüyorsa kullanım tarihi, araç, makbuz ve kesintiyle bağlantı gösterilir. Normalde zaten ödenen başka abonelik ile kesinti nedeniyle zorunlu hâle gelen yeni gider ayrılır. Günlük biletlerin şirketin bütün araçlarına ait olması, tamamının tek kira sözleşmesindeki ihlalden doğduğunu göstermez.

Aynı ekonomik kayıp hem tam kira indirimi hem aynı hizmetin bütünüyle karşılanan ikame gideri olarak iki kez talep edilmemelidir. Her kalemin hangi kaybı giderdiği açıklanır. Daha pahalı bir hizmetin seçilmiş olması hâlinde kapsam ve gereklilik değerlendirilir; yalnız fatura bulunması bütün tutarı karşı tarafa yüklemez. Talep hesabı sözleşmedeki araç sayısı, süre ve kullanım biçimiyle tutarlı olmalıdır.

Başka bir otopark önerilirse kiracı kabul etmek zorunda mıdır?

Alternatifin sözleşmedeki edimi karşılayıp karşılamadığı konum, erişim, kapalı veya açık oluşu, kontenjan ve çalışma saatleri üzerinden değerlendirilir. Binanın içindeki ayrılmış yerle dışarıdaki doluluk esaslı abonelik aynı hizmet değildir. Buna karşılık farklı kart veya giriş kapısı kullanılması, kullanımın esaslı özellikleri korunuyorsa mutlaka hak kaybı anlamına gelmez. Teknik değişiklikle sözleşmenin konusu ayrılmalıdır.

Maslak’taki ofise bağlı yerin başka bir ilçedeki park imkânıyla değiştirilmesi gibi bir öneride, yalnız toplam araç kapasitesine bakılmaz. İşyerine fiilî erişim ve kararlaştırılan kullanım amacı incelenir. İstanbul’daki bütün alternatifler için ortak bir mesafe veya ücretsiz servis kuralı bulunduğu varsayılmaz. Karşılaştırma, bu sözleşmenin şartları ve önerinin gerçek özellikleri üzerinden yapılır.

Geçici çözüm protokolü süre, ek gider ve önceki haklara etkisi bakımından açık olmalıdır. İşletmenin verdiği geçici kartın üçüncü kişilere devredilip devredilemeyeceği veya başka araçla kullanılıp kullanılamayacağı da yazılır. Bu çözüm için alınan depozito ile kira güvencesi birbirine karıştırılmaz. Ofis tahliyesinde kartların teslimi ve devam eden bağımsız aboneliklerin kapatılması ayrıca kayıt altına alınır.

İstanbul ofisi için hangi delil dosyası hazırlanır?

Ofisin pazarlama adı yanında blok, kat ve bağımsız bölüm numarası yazılır. Plaza yönetiminin kullandığı kodla kira sözleşmesindeki birim eşleştirilir. Aynı şirketin İstanbul’daki diğer ofislerinin kartları ve otopark faturaları dosyadan ayrılır. Tapu eklentisi ileri sürülüyorsa ilgili kayıt ve proje; yalnız sözleşmesel kontenjan ileri sürülüyorsa imzalı hizmet eki öne çıkarılır. Her iddianın belgesi kendi hukuki dayanağına bağlanır.

Delil tablosu, tarih sırasıyla şu bağlantıyı göstermelidir: sözleşmedeki hak, çalışan kart, engelleme kaydı, bildirim, çözüm teklifi, yeniden erişim ve ek ödeme. HMK m.199 çerçevesinde elektronik yazışma ve kayıtlar belge olarak değerlendirilir; bunların doğruluğu ve kapsamı ayrıca incelenir. İlgisiz araç plakaları ve personelin bütün giriş geçmişi gereksiz biçimde paylaşılmaz. İnceleme, uyuşmazlık dönemi ve ilgili kartlarla sınırlandırılır.

Teknik veya fiziksel durumun kaybolması tehlikesi varsa HMK m.400–401 kapsamındaki delil tespiti koşulları değerlendirilir. Acil erişim talebinde ise HMK m.389’daki ihtiyati tedbir şartları ayrıca ortaya konulur. Bunlar nihai kira indirimi kararının yerine geçmez. Somut tehlike, korunacak hak ve istenen geçici düzenleme açık yazılmalıdır; yalnız genel mağduriyet ifadesiyle yetinilmez.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme nasıl belirlenir?

HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için, kanundaki ilamsız tahliye hükümleri saklı olmak üzere sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Kiraya verenden sözleşmedeki otopark kullanımının sağlanması veya kira hesabının düzeltilmesi isteniyorsa bu ilişki esas alınır. Şirket kiracının bulunması, kira uyuşmazlığını tek başına ticaret mahkemesine taşımaz.

6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından ilgili bentlerde dava şartı arabuluculuğu düzenler. Kira yolundaki ilamsız tahliye istisnası bütün otopark taleplerine genişletilmez. Ayrı otopark işletmecisine karşı başka sözleşmeden doğan talebin görev ve dava şartları ise ayrıca nitelendirilir.

Başvuruda erişimin açılması, geçmiş dönem bedel indirimi, fazla tahsilatın iadesi ve zarar tutarı ayrı gösterilir. İstanbul kira arabuluculuğu rehberi süreç yönünden; eklenti ve garajın hukuki durumu rehberi ise kayıt ayrımı yönünden tamamlayıcıdır. Ortak alan işgali iddiası ayrıca mevcutsa ortak alan müdahalesi ile sözleşmesel edim eksikliği birbirine karıştırılmamalıdır.

Resmî kaynaklar

6098 sayılı TBK: m.19, 301, 305–308, 315, 318, 339, 341, 343 ve 346. 634 sayılı KMK: m.6 ve 16. 6100 sayılı HMK: m.4, 199, 389, 400–401. 6325 sayılı Kanun: m.18/B.