Apartman Ortak Alanını Bir Kat Maliki İşgal Ederse Ne Yapılır? KMK 16 ve 33 | 2026
Kısa ve net cevap: Kat maliki, ortak yerleri tek başına kendi kullanımına ayıramaz ve diğer maliklerin ortak kullanım hakkını ortadan kaldıramaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16’ya göre kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir ve ortak yerlerden kullanma hakkına sahiptir. Bir malik koridoru, sahanlığı, bahçeyi, ortak depoyu, otopark alanını veya başka bir ortak yeri izinsiz kapatır ya da fiilen tekeline alırsa önce yönetim ve kurul yoluyla aykırılığın giderilmesi istenebilir; sonuç alınamazsa KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi ve eski hâle getirme talep edilebilir.
- Ortak alan nedir?
- Hangi davranışlar ortak alan işgali sayılabilir?
- KMK m.16 hangi hakkı verir?
- Yönetici ne yapabilir?
- Kurul kararı gerekir mi?
- Hâkimin müdahalesi nasıl istenir?
- Kullanım tazminatı istenebilir mi?
- İşgali kiracı yaparsa ne olur?
- Örnekler ve kontrol listesi
- Sık sorulan sorular
Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, ortak yerleri örnekleyerek düzenler. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, ortak garaj, çatı ve benzeri bölümler ortak yer kapsamında olabilir. Yönetim planı veya proje de ortak yer niteliği konusunda önem taşır.
Bir yerin belirli bir bağımsız bölümün hemen önünde bulunması, o alanı otomatik olarak o dairenin özel mülkü hâline getirmez. Örneğin yalnız tek dairenin kullandığı bir koridor parçası, tapu ve projede bağımsız bölüm veya eklenti olarak gösterilmemişse ortak yer niteliğini koruyabilir. Bu nedenle işgal iddiasında ilk yapılacak iş, onaylı mimari proje, tapu kaydı ve yönetim planını birlikte incelemektir.
Ortak yerin fiilen yıllardır tek kişi tarafından kullanılıyor olması da mülkiyet niteliğini tek başına değiştirmez. Kat mülkiyetinde ortak yerler üzerindeki hak, bağımsız bölüm mülkiyetine bağlıdır. Ortak alanın belirli bir malike tahsisi için kanun, yönetim planı ve kurul kararlarının niteliğine göre özel koşullar aranabilir.
Hangi Davranışlar Ortak Alan İşgali Sayılabilir?
Ortak alan işgali her zaman duvar örmek şeklinde olmaz. Merdiven sahanlığına dolap veya ayakkabılık koyup geçişi kalıcı biçimde daraltmak, ortak bahçenin bir bölümünü çitle çevirmek, ortak otopark yerini zincirle kapatıp yalnız bir daireye ayırmak, ortak depoya kilit takıp anahtarı diğer maliklere vermemek veya çatı arasını kişisel depo hâline getirmek işgal uyuşmazlığı doğurabilir.
Değerlendirmede eşyanın büyüklüğü, kullanım süresi, diğer maliklerin geçiş veya yararlanmasını engelleyip engellemediği, yangın ve güvenlik riski, yönetim planı ve kurul kararları önemlidir. Birkaç saatliğine taşınma sırasında koridora bırakılan koli ile yıllarca sahanlığı kapatan sabit dolap aynı hukuki ağırlıkta değildir.
Ortak yerin başka maliklerin kullanımını fiilen imkânsız hâle getirmesi, ortak mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğindedir. Müdahale aynı zamanda projeye veya yangın güvenliği düzenlemelerine aykırıysa kat mülkiyeti uyuşmazlığının yanında idari ve güvenlik sonuçları da doğabilir.
KMK m.16 Ortak Yer Kullanımını Nasıl Düzenler?
KMK m.16’ya göre kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Bu hakkın genel kuralı, ortak yerin niteliğine ve amacına uygun şekilde bütün maliklerin yararlanmasına açık olmasıdır.
Bir malik ortak yerden daha yoğun yararlanıyor olabilir; örneğin zemin kattaki malik giriş bahçesini diğerlerinden daha sık görebilir. Ancak bu fiilî durum, başkalarını dışlama yetkisi vermez. Ortak yer üzerinde tek başına kilit, duvar, zincir, tabela veya sabit tesis kurularak münhasır kullanım yaratılması için hukuki dayanak gerekir.
KMK m.18 de kat maliklerine birbirini rahatsız etmeme, diğer maliklerin haklarını çiğnememe ve yönetim planına uyma borcu yükler. Bu sebeple işgal yalnız m.16’daki kullanım hakkının ihlali değil, aynı zamanda ortak yaşam yükümlülüklerine aykırılık oluşturabilir.
Apartman Yöneticisi Ortak Alan İşgaline Karşı Ne Yapabilir?
Yönetici, KMK m.35 uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, ana gayrimenkulün korunması ve yönetimiyle ilgili görevleri yürütür. Yönetim planı veya kurul kararı ortak alanların boş ve amacına uygun tutulmasını öngörüyorsa, yönetici işgali yapan malik veya kiracıya yazılı ihtar gönderebilir.
İhtarın somut olması önemlidir. Hangi ortak alanın hangi eşya veya yapı ile işgal edildiği, hangi proje/yönetim planı/kanun hükmüne aykırılık bulunduğu, ne kadar sürede kaldırılması gerektiği ve aksi hâlde hangi hukuki yola başvurulacağı açıkça yazılmalıdır. Fotoğraf ve tarihli tespit yapılması ileride ispatı kolaylaştırır.
Yönetici kendiliğinden başkasının eşyasını kırma, imha etme veya özel hukuk uyuşmazlığını zor kullanarak çözme yetkisine sahip değildir. Özellikle mülkiyeti tartışmalı eşyanın doğrudan çöpe atılması yeni bir tazminat veya ceza hukuku uyuşmazlığı yaratabilir. Güvenli yol, yazılı bildirim, kurul kararı ve gerektiğinde yargısal müdahaledir.
Yöneticinin görev ve hesap verme düzeni hakkında Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır? rehberi de incelenebilir.
Ortak Alan İşgalinin Kaldırılması İçin Kurul Kararı Şart mı?
Başka bir malikin ortak kullanım hakkına açıkça aykırı müdahalesine karşı hak sahibi kat malikinin bireysel olarak hukuki koruma istemesi mümkündür. Bunun için her durumda önce kuruldan izin almak zorunlu değildir. Bununla birlikte yönetimin ortak alan düzenini uygulaması ve ortak bir dava/işlem yürütmesi bakımından kurul kararı ispat ve temsil kolaylığı sağlar.
Kurul, ortak alanın nasıl kullanılacağını yönetim planına uygun şekilde düzenleyebilir; ancak kanuna ve bağımsız bölüm maliklerinin temel ortak mülkiyet haklarına aykırı karar alamaz. Örneğin ortak bahçenin tamamını süresiz ve bedelsiz biçimde tek bir malikin özel bahçesi hâline getiren kararın geçerliliği, gereken çoğunluk ve ayni hak etkisi bakımından ayrıca incelenmelidir.
Toplantı yapılması gerekiyorsa toplantı ve karar yeter sayıları için Apartman Toplantısında Karar Yeter Sayısı Kaçtır?; acil bir gündem varsa Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Yapılır? rehberleri kullanılabilir.
KMK m.33 Uyarınca Hâkimin Müdahalesi Nasıl İstenir?
Kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediği için zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Ortak alanı hukuka aykırı şekilde kapatan veya diğer maliklerin kullanımını engelleyen durumlarda bu yol gündeme gelir.
Mahkemeden işgalin sona erdirilmesi, sabit yapının kaldırılması, ortak alanın eski hâline getirilmesi veya yönetim planına uygun kullanımın sağlanması istenebilir. Talebin içeriği müdahalenin türüne göre belirlenir. Onaylı mimari proje, tapu kaydı, yönetim planı, fotoğraflar, kurul tutanakları, ihtarlar ve keşif delil olarak önem taşır.
KMK m.33, hâkime ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına göre karar verme yetkisi tanır. Mahkemece verilen kararın yerine getirilmemesi ayrıca yaptırım sonuçlarına yol açabilir.
Ortak Alanı Tek Başına Kullanan Malikten Kullanım Tazminatı İstenebilir mi?
Ortak alanın tek malik tarafından münhasır kullanılması hâlinde yalnız tahliye/eski hâle getirme değil, belirli koşullarda kullanım tazminatı veya haksız işgal tazminatı tartışması da gündeme gelebilir. Ancak kat mülkiyetindeki ortak yerler bakımından tazminat talebinin koşulları somut olayın niteliğine, diğer maliklerin kullanma istemine, müdahalenin biçimine ve paylı mülkiyet ilkelerine göre değerlendirilir.
Özellikle diğer maliklerin uzun süre sessiz kalması, ortak kullanımın fiilen mümkün olup olmaması, kullanımın yönetim planı veya kurul kararıyla belirli ölçüde tahsis edilmiş bulunması gibi hususlar sonucu etkileyebilir. Bu nedenle “ortak alanı kullandı, otomatik olarak şu kadar kira öder” şeklinde sabit bir formül yoktur.
Ortak Alanı Kiracı İşgal Ederse Ev Sahibinin Sorumluluğu Var mı?
KMK m.18, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin bağımsız bölümlerde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette yararlananlara da uygulanacağını düzenler. Bu nedenle kiracı ortak yaşam ve yönetim planı kurallarına uymak zorundadır.
Kiracı ortak koridora eşya yığmış, bahçeyi çitle çevirmiş veya ortak depoya kilit takmışsa yönetim doğrudan kiracıya bildirim yapabilir; malik de kira sözleşmesi ve kat mülkiyeti ilişkisi bakımından gerekli önlemleri almakla karşılaşabilir. Yönetim, uyuşmazlığın niteliğine göre hem malik hem kiracıya yönelmek isteyebilir.
Kiracı ile malik arasındaki aidat sorumluluğunun farklı yönü için Kiracının Ödemediği Aidattan Ev Sahibi Sorumlu mu? rehberi incelenebilir.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Merdiven sahanlığına sabit dolap
Bir malik dairesinin önündeki sahanlığa tavana kadar sabit dolap yaptırmış ve geçiş alanını daraltmıştır. Sahanlık ortak yerse ve projede özel eklenti değilse diğer maliklerin ortak kullanım ve güvenlik hakkı ihlal edilebilir. Yönetim yazılı kaldırma talebi gönderebilir; sonuç alınmazsa eski hâle getirme istenebilir.
Örnek 2: Ortak bahçenin çitle çevrilmesi
Zemin kat maliki, dairesinin önündeki ortak bahçe bölümünü çitle çevirerek kapı takmış ve yalnız kendisi kullanmaktadır. Yönetim planında açık özel kullanım hakkı bulunmuyorsa bu müdahale ortak yer işgali sayılabilir.
Örnek 3: Ortak otopark yerine zincir
Kurul tarafından bağımsız bölümlere tahsis yapılmamış ortak otoparkta bir malik sürekli aynı yeri zincirle kapatmaktadır. Ortak kullanım hakkı ihlal edildiğinden zincirin kaldırılması istenebilir. Otopark yerlerinin projede numaralı eklenti olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Örnek 4: Ortak depoda yıllardır kişisel eşya
Bir malik ortak depo alanının tamamını kişisel eşyalarıyla doldurmuş ve anahtarı yalnız kendisinde tutmaktadır. Diğer maliklerin kullanım talebi üzerine alanın ortak niteliği ve geçmişteki izinler incelenir; hukuki dayanak yoksa tek taraflı kullanımın sona erdirilmesi istenebilir.
Ortak Alan İşgali İçin Pratik Kontrol Listesi
- Tapu, yönetim planı ve onaylı mimari projeden alanın ortak yer niteliğini doğrulayın.
- İşgali tarihli fotoğraf ve tutanakla belgeleyin.
- İşgali yapan kişinin malik mi kiracı mı olduğunu belirleyin.
- Varsa önceki kurul kararlarını ve özel kullanım tahsislerini inceleyin.
- Yönetici aracılığıyla açık süreli yazılı kaldırma talebi gönderin.
- Kurul kararı gerekiyorsa doğru toplantı ve çoğunluk usulünü izleyin.
- Sonuç alınamazsa KMK m.33 kapsamında sulh hukuk yolunu değerlendirin.
- Sabit yapı varsa proje ve belediye mevzuatına aykırılık ihtimalini ayrıca kontrol edin.
Resmî Hukuki Dayanaklar
Ortak yerlerin kapsamı ve kullanımı bakımından temel kaynak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olup özellikle m.4, m.16, m.18, m.33 ve m.35 birlikte değerlendirilmelidir. Güncel kanun metni Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Daire kapısının önü ev sahibine mi aittir?
Kural olarak tapu ve projede bağımsız bölüm veya eklenti olarak gösterilmeyen sahanlık ve koridorlar ortak yer olabilir. Dairenin hemen önünde olması tek başına özel mülkiyet yaratmaz.
2. Koridora ayakkabılık koymak yasak mı?
Eşyanın ortak kullanım ve geçişi engelleyip engellemediği, yangın güvenliği ve yönetim planı değerlendirilir. Sabit ve alanı daraltan dolaplar ciddi aykırılık oluşturabilir.
3. Yönetici eşyayı doğrudan çöpe atabilir mi?
Yönetici özel hukuk uyuşmazlığını zor kullanarak çözmemelidir. Yazılı bildirim, kurul kararı ve gerektiğinde mahkeme yolu daha güvenlidir.
4. Ortak bahçe zemin kat dairesine tahsis edilebilir mi?
Yönetim planı, tapu/proje ve tahsisin niteliği incelenmelidir. Ortak mülkiyet hakkını ortadan kaldıran sürekli tahsisler için gereken hukuki koşullar basit kullanım kararından farklı olabilir.
5. Ortak otoparkta herkes istediği yeri zincirleyebilir mi?
Hayır. Projede özel eklenti veya geçerli tahsis yoksa ortak otoparkın tek taraflı olarak kapatılması diğer maliklerin kullanım hakkını ihlal edebilir.
6. İşgali kaldırmak için apartman kararı şart mı?
Hakkı ihlal edilen kat maliki belirli durumlarda bireysel koruma isteyebilir. Ancak yönetimin işlem yapması ve ortak düzenin kurulması için kurul kararı yararlı olabilir.
7. Hangi mahkeme görevlidir?
KMK m.33 kapsamındaki hâkimin müdahalesi taleplerinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
8. Kiracı ortak alanı işgal ederse kime ihtar gönderilir?
Kiracıya doğrudan bildirim yapılabilir; malik de bağımsız bölümünden yararlanan kişinin davranışları ve kira ilişkisi bakımından sürece dahil olabilir.
9. Yıllardır kullanılan ortak alan artık özel mülk olur mu?
Sırf uzun süreli fiilî kullanım, tapu ve kat mülkiyeti statüsünü kendiliğinden değiştirmez. Yönetim planı, tapu ve hukuki tahsis olup olmadığı incelenmelidir.
10. Ortak alan işgali için tazminat istenebilir mi?
Belirli koşullarda kullanım tazminatı gündeme gelebilir; ancak talep otomatik değildir. Kullanımın niteliği, diğer maliklerin talebi ve paylı mülkiyet ilkeleri değerlendirilir.
Hukukçu İncelemesi ve Güncellik
Yazar / hukukçu incelemesi: Av. Halil Bakırcı – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu. Bu rehber 23 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, 16, 18, 33 ve 35 esas alınarak hazırlanmıştır. Ortak alan işgalinde tapu, onaylı proje, yönetim planı, geçmiş kurul kararları ve fiilî kullanım birlikte incelenmeden kesin nitelendirme yapılmamalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
