Ortak Arazi İyileştirmesinde Çoğunluk Kararı: TMK 755 Şartları

Birden fazla araziyi ilgilendiren sulama, su yolu düzeltme veya benzeri toprak iyileştirmesinde, her malikin aynı yönde karar vermesi her zaman aranmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 755. maddesi, işin ancak ilgili maliklerin ortak girişimiyle yapılabildiği durumda iki çoğunluk şartı koyar: Karara katılanlar maliklerin üçte ikisini oluşturmalı ve ilgili arazinin yarısından fazlasına sahip olmalıdır. Bu iki şart birlikte gerçekleşirse diğer malikler de karara uymak zorundadır. Karar tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

Bu düzenleme, bütün tarımsal işlerin tek bir çoğunlukla yapılacağı anlamına gelmez. Bir parselin paydaşları arasındaki yönetim, komşuluk hukukundaki giderlere katılım, iyileştirme kredisi için rehin ve kamu idaresinin arazi toplulaştırması ayrı hükümlere tabidir. TMK 755, ilgili özel kanunları açıkça saklı tutar. Bu nedenle ilk iş oy toplamak değil, yapılacak işin hangi kanuni düzenlemeye girdiğini ve hangi arazileri kapsadığını belirlemektir.

TMK 755 hangi iyileştirme işlerini düzenler?

TMK 755; su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme ve arazileri toplulaştırmayı sayar. Sayılan işler, toprağın yararlı kullanımını ve birlikte geliştirilmesini ilgilendirir. Maddede ortak özellik, çalışmanın yalnız tek bir malikin bağımsız girişimiyle gerçekleştirilememesidir. İşin iyileştirme olarak adlandırılması yeterli değildir; ortak girişim zorunluluğu da ortaya konulmalıdır.

Proje dosyası bu nedenle yalnız işin ekonomik faydasını anlatmamalıdır. Teknik bütünlüğün neden birden fazla araziyi gerektirdiği, hangi güzergâhın veya sistemin birlikte çalışacağı ve hangi taşınmazların doğrudan ilgili olduğu açıklanmalıdır. Sırf çoğunluk daha ucuz veya daha kolay bulduğu için her faaliyet TMK 755 kapsamına alınamaz. Kanundaki ortak girişim koşulu, kararın konusu ve uygulama alanıyla birlikte denetlenir.

Ortak girişim zorunluluğu nasıl belgelendirilir?

Arazi sınırları, su akışı, mevcut yollar, kotlar ve tesis bağlantıları teknik proje üzerinde gösterilir. Çalışmanın birbirinden bağımsız bölümlerle yürütülüp yürütülemeyeceği ve ortak uygulamanın zorunlu olduğu noktalar belirlenir. Böylece kanundaki koşul, genel bir yarar iddiası yerine ölçülebilir arazi özellikleriyle açıklanır. Yetkili idarenin görev alanına giren işlemler de proje başlangıcında ayrılmalıdır.

Teknik rapor, maliklerin hukuki yetkisinin yerini tutmaz. Raporun görevi işin kapsamını ve ortak uygulama gereğini ortaya koymaktır. Hangi çoğunluğun yeterli olduğu ve başka bir kanunun uygulanıp uygulanmayacağı hukuki meseledir. Bir mühendislik çiziminin varlığı, eksik malik çoğunluğunu veya gereken idari izni kendiliğinden tamamlamaz. Karar dosyasında teknik dayanak ile hukuki dayanak ayrı ve birbirini doğrulayacak biçimde bulunmalıdır.

Üçte iki malik çoğunluğu ne anlama gelir?

TMK 755’in ilk eşiği malik sayısıyla ilgilidir. İlgili maliklerin üçte ikisinin aynı iyileştirme yönünde karar vermesi gerekir. Yalnız toplantıya katılanların üçte ikisinin onayıyla yetinildiği şeklinde bir düzenleme maddede yoktur. Hesabın dayandığı ilgili malik listesi belirlenmeden, tutanakta yazılı bir çoğunluk ifadesi kanuni eşiğin sağlandığını göstermez.

Liste hazırlanırken tapu kayıtları, malik kimliği ve temsil yetkileri doğrulanır. Parsel sayısı ile malik sayısı aynı veri değildir; birden fazla parsel veya paylı mülkiyet bulunduğunda mülkiyet yapısı açıkça gösterilir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde iradenin kim tarafından açıklanacağı, o mülkiyet biçiminin kurallarıyla birlikte incelenir. Bir vekilin imzası da temsil ettiği hak sahipliği ve yetki belgesiyle eşleştirilmelidir. Aşağı yuvarlanan oran veya belgesiz temsil, çoğunluk hesabının yerine geçmez.

Arazinin yarısından fazlasına sahip olma şartı nasıl uygulanır?

İkinci eşik, onay veren maliklerin sahip olduğu arazinin büyüklüğüdür. Kanun yarıdan fazlasını arar; tam yarı yeterli değildir. Malik sayısındaki üçte iki sağlansa bile alan koşulu ayrıca sağlanmalıdır. Büyük arazi sahiplerinin toplam alan bakımından çoğunluğu oluşturması da malik sayısındaki eksikliği gidermez. Her iki hesap aynı karar ve aynı ilgili arazi kapsamı üzerinden yapılır.

Alan çizelgesinin kaynağı güncel tapu ve teknik kayıtlardır. Toplam ilgili alan, karara katılanların alanı ve hesaplama tarihi birbirinden ayrılır. Bir taşınmazın yalnız hangi kısmının projeyle ilgili olduğu konusunda uyuşmazlık varsa bunun teknik ve hukuki açıklaması dosyada bulunmalıdır. Kararın sınırlarıyla ilgisiz taşınmazlar eklenerek veya projeden etkilenen alanlar çıkarılarak oran oluşturulamaz. Hesabı denetlenebilir kılan unsur, yalnız sonuç yüzdesi değil bu yüzdeyi üreten kayıtların tamamıdır.

Karara katılmayan malik neye uymak zorundadır?

Kanuni koşullarla alınan iyileştirme kararına diğer malikler de uymak zorundadır. Bu sonuç TMK 755’te açıkça düzenlenmiştir. Ancak bağlayıcılık, kapsamı ve dayanağı belirli kararla sınırlıdır. Karara muhalefet eden malikin taşınmazı üzerinde her türlü farklı faaliyetin yapılabileceği, taşınmazının mülkiyetinin bedelsiz devredileceği veya açıklanmamış giderlerin istenebileceği sonucu bu cümleden çıkarılamaz.

İtirazın konusu da ayrılmalıdır. Malik, projeye katılmak istemediğini söylemekle; ortak girişim şartının bulunmadığını, çoğunluğun yanlış hesaplandığını veya uygulamanın kararı aştığını ileri sürerken aynı hukuki gerekçeyi kullanmış olmaz. Somut itiraz hangi kayıt, sınır, imza veya işlem bakımından yapılıyorsa açıklanmalıdır. Kararın bağlayıcılığı iddiasıyla fiilî uygulamanın hukuka uygunluğu ayrı inceleme konularıdır; yalnız çoğunluğa dayanılarak proje dışına çıkılamaz.

Karar metninde hangi bilgiler bulunmalıdır?

TMK 755, bütün kararlar için ayrıntılı bir toplantı tutanağı şablonu koymaz. Buna rağmen kanuni şartların gösterilebilmesi için kararın konusu belirli olmalıdır. İyileştirilecek iş, ilgili taşınmazlar, proje sınırı, teknik belgeler, karar tarihi ve onay verenler açıkça kaydedilir. Malik sayısı ve alan hesabı ayrı çizelgelerle gösterildiğinde iki çoğunluğun birbirine karıştırılması önlenir.

Uygulama aşamaları, kararın hangi projeye gönderme yaptığı ve sonradan yapılacak değişikliklerin nasıl belgeleneceği de açıklığa kavuşturulmalıdır. Belirsiz bir “bütün iyileştirmelere katılım” ifadesi, somut işin kapsamını göstermez. Eklerin tarih ve sürümü belirtilir; imzalı metnin farklı bir çizimle uygulanması önlenir. Bunlar kanunda yazmayan yeni bir şekil şartı ileri sürmek için değil, alınan kararın gerçekten ne olduğunu ve hangi koşulları taşıdığını kanıtlamak için gereklidir.

Tapu kütüğünün beyanlar sütununa neden kayıt yapılır?

TMK 755, alınan kararın tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilmesini emreder. Bu kayıt, kararın taşınmazla bağlantısının sicilde görülebilmesini sağlar. Beyanlar sütunu, irtifak veya ipoteğin tescil edildiği sicil işlemleriyle aynı hukuki işlevi taşımaz. İyileştirme kararının kaydı, her türlü ayni hakkın ayrıca kurulmuş sayılması sonucunu doğurmaz.

Tapuda beyanlar hanesinin işlevi hakkında bilgi, sicil sütunları arasındaki ayrımı açıklar. Başvuruda ilgili taşınmazlar, karar ve yetki belgeleri birbiriyle uyumlu olmalıdır. Projedeki ada ve parsel ile tapu kaydının farklı olması, sicil açıklamasını belirsizleştirir. Beyana dayanak belgenin saklanması da önemlidir; sonraki malik yalnız kısa kayıt metninden kararın bütün teknik kapsamını öğrenmiş sayılarak belge incelemesi atlanmamalıdır.

Paylı mülkiyetteki yönetim çoğunluğuyla farkı nedir?

TMK 691, paylı malda önemli yönetim işlerini pay ve paydaş çoğunluğuna bağlar; toprağın ıslahı da bu düzenlemede yer alır. TMK 692 ise olağanüstü yönetim ve tasarruflar bakımından kendi kurallarını getirir. Bu hükümlerle TMK 755’in ilgili maliklerin ortak girişimini düzenleyen sistemi aynı çoğunluk değildir. Önce işlemin ve mülkiyet ilişkisinin niteliği belirlenmelidir.

Tek parsel üzerindeki paydaşların iç yönetimine ait karar ile farklı arazileri kapsayan ortak iyileştirme projesi birbirinin yerine geçirilemez. Projeye dahil bir parsel paylı mülkiyetteyse, o parselin maliklerinin temsil ve karar düzeni ayrıca önem taşır. Sadece proje için üçte iki oranına ulaşılmış olması, her parselde gereken tasarruf yetkisinin de kendiliğinden bulunduğunu göstermez. Dosyada mülkiyet tablosu ve uygulanacak çoğunlukların hangi işlem için kullanıldığı ayrı gösterilmelidir.

İyileştirme kararı giderleri otomatik olarak eşit böler mi?

TMK 755, malik ve alan çoğunluğunu belirler; bütün giderlerin malik başına eşit bölüneceğini söylemez. Giderin hukuki dayanağı, işin kapsamı ve uygulanacak özel hükümler ayrıca belirlenir. TMK 750, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve giderlere her malikin kendi yararlanması oranında katılmasını düzenler. Bu kural da ancak kendi kapsamındaki işler bakımından uygulanır.

Bütçe hazırlanırken yatırım, bakım, onarım, idari işlem ve finansman kalemleri ayrılır. Her giderin hangi karara veya kanuni yükümlülüğe dayandığı açıklanır. Malik çoğunluğu için kullanılan oran, açıklama yapılmadan gider paylaşım anahtarına çevrilmez. Aynı şekilde yalnız arazi büyüklüğü her türlü işin yararlanma oranıyla özdeş kabul edilmez. Tahsil isteminde işin yapıldığını gösteren belgeyle, ilgili malike düşen tutarın hukuki hesabı birlikte sunulmalıdır.

Komşu taşınmazdan hat geçirmek için ayrıca hangi hak incelenir?

Ortak iyileştirme projesinin teknik güzergâhı ile komşu taşınmaz üzerinde kurulacak geçiş veya tesis hakkı ayrı konulardır. TMK 744 ve devamı, belirli koşullarda mecra geçirilmesini düzenler. TMK 755 uyarınca karar alınmış olması, her projenin bütün ayni hak ihtiyacını tek başına çözdüğü şeklinde yorumlanamaz. Mevcut haklar, kurulacak haklar ve yalnız uygulama sırasında gereken işler ayrılmalıdır.

Su borusu, elektrik hattı veya kablo için mecra hakkı yazısı, bu ayrı hukuki düzeni ele alır. Proje dosyasında hattın nereden geçeceği kadar bu geçişin hangi yetkiye dayandığı da gösterilir. İyileştirme kararı, irtifak tescili ve kamu idaresinin izin işlemi birbirinden farklı belgelerdir. Bir belgedeki eksiklik, diğer belgenin varlığıyla açıklamasız biçimde giderilmiş kabul edilmez.

TMK 877’deki üçte iki oranı neden farklıdır?

Arazi iyileştirmesinde finansman için kurulan rehin TMK 877–878’de düzenlenir. Kamu katkısı olmadan yapılan iyileştirmede TMK 877’de geçen masrafların üçte ikisi sınırı, malikin taşınmazı üzerinde kuracağı rehinle ilgilidir. TMK 755’teki üçte iki ise malik sayısına ilişkin karar eşiğidir. Aynı kesrin kullanılması, iki kuralın aynı hukuki sorunu çözdüğü anlamına gelmez.

Arazi iyileştirme kredisi için kanuni rehin yazısındaki finansman koşulları, bu nedenle proje kararından sonra ayrıca değerlendirilir. İyileştirmeye katılma kararı kredi sözleşmesi veya rehin tescili yerine geçmez. Kimin borçlandığı, hangi alacaklının güvence aldığı ve hangi taşınmazın yüklendiği kendi belgeleriyle belirlenir. Gider paylaşımı, borçlanma ve ayni teminat dosyalarının ayrılması, maliklerin hangi yükümlülük altında bulunduğunu görünür kılar.

DSİ arazi toplulaştırmasında TMK 755 çoğunluğu zorunlu mudur?

TMK 755’in son cümlesi özel kanun hükümlerini saklı tutar. 6200 sayılı Kanun’un ek 9. maddesi, arazi toplulaştırması ve tarla içi geliştirme hizmetlerinde DSİ’yi uygulayıcı kuruluş olarak yetkilendirir. Aynı madde, Cumhurbaşkanı kararıyla isteğe bağlı veya maliklerin muvafakati aranmadan zorunlu toplulaştırma yapılmasına ilişkin özel düzen içerir. Bu işlemlere TMK 755’teki malik çoğunluğu, özel kanun yokmuş gibi uygulanmaz.

Bu ayrım, malikin haklarının hangi işlem ve usul üzerinden korunacağını belirler. Özel kanuna dayanan proje ile maliklerin ortak girişim kararı aynı belge değildir. Proje idaresi, Cumhurbaşkanı kararı ve kanuni dayanak saptanmadan yalnız “üçte iki imza toplanmadı” gerekçesiyle bütün toplulaştırmalar hakkında sonuç kurulamaz. Ek 9’daki uygulama, ilan, kayıt ve hak arama düzeni kendi kapsamında ayrıca incelenmelidir.

Kararın ve uygulamanın denetimi için dosya nasıl hazırlanır?

Başvuru dosyasında karar tarihindeki malik ve alan listesi, tapu kayıtları, temsil belgeleri, imzalar, proje, teknik gerekçe ve beyanlar kaydı birlikte bulunmalıdır. Her belgenin hangi koşulu kanıtladığı gösterilir. HMK 190 ve 194 uyarınca ispat yükü ve olguların somutlaştırılması bakımından, ortak girişim zorunluluğu ile çoğunluk hesabı aynı iddia altında eritilmemelidir.

Uygulama karardan farklılaşmışsa değişikliğin yeri, zamanı ve kapsamı ayrıca kaydedilir. Teknik inceleme HMK 266 kapsamında uzmanlık gerektiren konulara yönelir; kanuni çoğunluğun hukuki sonucu bilirkişiye bırakılmaz. Bir kararın bağlayıcı olduğunu ileri süren kişi, o kararı ve dayanağını ortaya koymalıdır. İtiraz eden kişi de yalnız genel memnuniyetsizlik bildirmek yerine hangi kanuni koşulun bulunmadığını ve bunu gösteren kaydı somutlaştırmalıdır.

Maliklerin kararı kamulaştırma veya kamu yararı kararı yerine geçer mi?

TMK 755’teki ortak girişim kararı, maliklere kamu idaresinin bütün yetkilerini vermez. TMK 754, kamu yararı için mülkiyet kısıtlamalarını özel kanun hükümlerine bağlar. TMK 755 de bu özel hükümleri saklı tutar. Bu nedenle özel kişilerce alınan karara “kamu yararı” başlığı eklenmesi, başka bir malikin taşınmazını kamulaştırma yetkisi doğurmaz. Özel mülkiyetler arasındaki kararın konusu ile idari işlemin kanuni dayanağı birbirinden ayrılır.

6200 sayılı Kanun ek 9’da, toplulaştırma kapsamında Cumhurbaşkanı kararının kamu yararı kararı sayılması açıkça düzenlenmiştir. Bu sonuç, o özel kanuni işleme aittir. Maliklerin kendi aralarında imzaladığı belge aynı karara dönüştürülemez. Benzer şekilde özel rejimde bulunan arazi kesintisi veya uygulama yetkileri, yalnız çoğunluk kararı alınarak özel projeye taşınamaz. Projenin hukuki niteliği baştan doğru belirlenirse, malikler hangi yükümlülüğün hangi makamın işleminden kaynaklandığını denetler. Proje dosyasında kullanılan başlık yerine, yetkiyi gerçekten veren kanun maddesi gösterilmelidir.

Proje alanı genişletildiğinde eski hesap neden yeterli değildir?

Çoğunluk hesabı belirli bir ilgili malik ve arazi kapsamına dayanır. Karardan sonra projeye yeni taşınmazların dahil edilmesi, hesabın dayandığı verileri değiştirir. Önceki tutanaktaki oranlar, yeni toplam malik ve alanı açıklamadan aynı şekilde kullanılamaz. Değişikliğin hangi taşınmazları kapsadığı, yeni hak sahipleri ve revize teknik proje birlikte gösterilmelidir.

Bu incelemede yalnız çizimin başlığına yeni tarih atmak yeterli değildir. Değişen güzergâh, yeni tesis alanı ve çalışma sınırları eski kararla karşılaştırılır. Mevcut kararın konusu içinde kalan uygulama ayrıntılarıyla, ilgili malik çevresini ve iyileştirme işini değiştiren kararlar ayrılır. Kanuni eşiklere dayanılarak bağlayıcılık ileri sürülecekse, eşiklerin gerçekten uygulanacak iş bakımından sağlandığı belgelenmelidir. Aksi hâlde imzalar bir projeye, alan çizelgesi başka projeye, uygulama ise üçüncü bir kapsama ait olur; bu tutarsızlık yalnız toplam imza sayısıyla giderilemez.

Sık sorulan sorular

Arazi iyileştirmesi için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

TMK 755 kapsamındaki iş ancak ilgili maliklerin ortak girişimiyle yapılabiliyorsa, arazinin yarısından fazlasına sahip maliklerin üçte ikisinin kararı aranır. İki şart birlikte sağlanır. Özel kanuna tabi işlemler ayrıca kendi düzenlerine göre incelenir; her tarımsal faaliyet aynı çoğunluk kuralına tabi değildir.

Toplantıya gelenlerin üçte ikisinin imzası yeterli midir?

TMK 755, toplantıya katılanların değil ilgili maliklerin üçte ikisini esas alır. İlgili malik listesi ve temsil yetkileri belirlenmelidir. Yalnız katılımcı sayısını gösteren tutanak, kanuni çoğunluğu ispatlamaz. Ayrıca onay verenlerin arazinin yarısından fazlasına sahip olması gerekir.

Arazinin tam yarısına sahip olanlar karar alabilir mi?

Hayır. TMK 755’in alan şartı yarıdan fazladır. Tam yarı bu eşiği karşılamaz. Alan koşulu sağlansa bile malik sayısındaki üçte iki ayrıca aranır; büyük alan sahiplerinin onayı malik sayısı koşulunun yerine geçmez.

Karara karşı çıkan malik karara uymak zorunda mıdır?

TMK 755’in koşullarıyla alınan karara diğer malikler de uymak zorundadır. Bu bağlayıcılık belirli iyileştirme kararıyla sınırlıdır. Koşulların bulunmaması, hesabın yanlışlığı veya uygulamanın kararı aşması ayrı hukuki itirazlardır; kanun çoğunluğa sınırsız tasarruf yetkisi vermez.

İyileştirme kararı tapunun neresinde gösterilir?

TMK 755, kararın tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilmesini düzenler. Bu beyan, ayrıca gerekli bir irtifak veya ipotek tescilinin yerine geçmez. Karar, proje ve taşınmaz bilgileri birbiriyle uyumlu tutulmalıdır.

Üçte iki oranı masrafların paylaşım oranı mıdır?

TMK 755’te üçte iki malik sayısına ilişkin karar eşiğidir; bütün giderleri paylaştıran genel oran değildir. TMK 877’deki masrafların üçte ikisi sınırı ise kamu katkısı olmayan iyileştirmede rehinle ilgilidir. Karar, gider paylaşımı ve finansman ayrı değerlendirilir.

DSİ zorunlu toplulaştırma için maliklerin üçte ikisinden onay almak zorunda mıdır?

6200 sayılı Kanun ek 9, Cumhurbaşkanı kararıyla maliklerin muvafakati aranmaksızın zorunlu toplulaştırma yapılmasına ilişkin özel düzen içerir. TMK 755 özel kanunları saklı tutar. Bu nedenle özel düzen kapsamındaki işleme genel malik çoğunluğu şartı doğrudan eklenmez.

Ortak iyileştirme kararı komşu arsada otomatik mecra hakkı kurar mı?

Karar ile mecra veya başka ayni hakkın kurulması aynı işlem değildir. TMK 744 ve devamındaki koşullar, mevcut sicil ve projenin gerektirdiği haklar ayrıca incelenir. TMK 755 kararı, bütün izin ve tescil işlemlerinin yapılmış olduğu anlamına gelmez.

Kanun dayanakları ve resmî kaynaklar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 691–692, 744–746, 750, 754–755, 877–878, 1012; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190, 194, 266; 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce Yürütülen Hizmetler Hakkında Kanun m. ek 9.