İBB Hisseli Arsada Belediye Payını Satın Alma: 3194 m.17 Başvurusu

Kısa ve net cevap: İBB ile birlikte hissedar olduğunuz bir imar parselinde belediye payını satın alma talebi İBB Emlak Şube Müdürlüğüne yöneltilir. 3194 sayılı İmar Kanunu m.17, müstakil inşaat yapmaya uygun imar parsellerindeki belediye hisselerinin diğer hissedarlara bedel takdiriyle satılmasını düzenler. Bu yetki, her başvurana istediği bedelle koşulsuz devir hakkı tanımaz. Tapu, imar niteliği, payın edinim sebebi, değerleme ve satışın hukuki dayanağı birlikte incelenir.

Tapuda hangi idarenin payı bulunduğu önce doğrulanır

Taşınmazın İstanbul sınırlarında bulunması, kamu payının İBB’ye ait olduğunu göstermez. Tapuda ilçe belediyesi, Hazine, İSKİ veya başka bir kamu tüzel kişisi malik olabilir. Başvuru payın sahibi olan idareye yöneltilmelidir. İBB’nin arsa satış hizmeti kendi mülkiyetindeki taşınmazlara ilişkindir. İlçe belediyesinin payı için yalnız İBB’ye verilen dilekçe, o idarenin satış işlemini tamamlamaz. Eski tapu suretindeki malik bilgisi güncel kayıtla karşılaştırılır.

Türk Medenî Kanunu m.688 uyarınca paylı mülkiyette ortaklar, maddeten bölünmemiş taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir. Belediyenin payı zeminde kendiliğinden belirli köşe veya şerit anlamına gelmez. Dosyada parselin toplam yüzölçümü, İBB’nin payı ve başvuranın payı ayrı gösterilir. Fiilen kullanılan alanın büyüklüğü ile tapudaki pay hesabı aynı bilgi değildir. Harita üzerindeki kullanım çizgisi, tek başına tapuda bölünme yapıldığını kanıtlamaz.

3194 m.17 hangi satışları birbirinden ayırır?

3194 sayılı Kanun m.17’nin üçüncü fıkrası, belediye veya valilikle ortak mülkiyette olan, müstakil inşaat yapmaya uygun imar parsellerini düzenler. Belediyenin payını diğer hissedarlara bedel takdiriyle satabilmesi bu çerçeveye dayanır. İlgililer satın almaktan kaçınırsa ortaklığın giderilmesi yoluyla satış yaptırma yetkisi de aynı hükümde yer alır. Mevcut paydaşlık, imar parseli niteliği ve bağımsız yapılaşmaya uygunluk birlikte araştırılır.

İlk fıkra ise belediyenin kendi malı, kamulaştırma artığı veya kapanan yol ve meydanlardan oluşan, tek başına inşaata uygun olmayan belirli parçaların bitişik arsa veya bina sahibine satışını konu alır. Komşu parsel maliki olmakla aynı parselin paydaşı olmak bu nedenle farklı sıfatlardır. Dilekçedeki “yanındaki yer benim” açıklaması, üçüncü fıkranın paydaşlık koşulunun yerine geçmez. Taşınmazın yüzölçümünün küçük olması da ilk fıkranın bütün koşullarını kendiliğinden sağlamaz.

Tapuda arsa yazması, bütün imar koşullarının tamamlandığını tek başına kanıtlamaz. Güncel uygulama planı, parsel geometrisi ve yapılaşma koşulları görülmelidir. Belediye hissesinin hangi uygulamayla oluştuğunu gösteren parselasyon ve tescil kayıtları hukuki yolun seçilmesine yardımcı olur. Kamu payının edinim nedeni ile satışın dayanağı arasında bağ kurulur. Satın alma isteği, parselin hukuki statüsünü kendi başına değiştirmez.

İstanbul’daki başvuru yolu

İBB’nin 2026 Emlak ve İstimlak hizmet envanteri, Arsa Satış için başvuru dilekçesini ve Emlak Şube Müdürlüğünü gösterir. Dayanaklar arasında 2886 m.36 ve m.45 ile 3194 m.17 birlikte sayılmıştır. Bu kayıt, bütün satışların aynı yöntemle yapılacağını göstermez. Mülkiyet, değerleme ve yetkili karar süreçleri somut dosyanın dayanağıyla eşleştirilir.

Başvuru dilekçesinde ilçe, mahalle, ada ve parsel, varsa bağımsız bölüm, başvuranın payı ve satın alınması istenen belediye payı açık yazılır. Talep, pay satışının değerlendirilmesi olarak kurulur. İmar durumunun değiştirilmesi, belediye arazisinin tahsisi, ecrimisil itirazı veya mevcut kullanımın onaylanması farklı işlemlerdir. Bir dilekçede birden fazla talep varsa her birinin konusu ve sonucu ayrı gösterilir.

Dilekçeyi destekleyen kayıtlar nasıl hazırlanır?

Resmî listede dilekçe bulunması, dosyadaki parsel ve pay bilgisinin belirsiz bırakılmasını haklı kılmaz. Aşağıdaki kayıtlar başvuruyu açıklamaya yarar; belediyenin yayımlamadığı yeni bir zorunlu evrak listesi olarak sunulmamaktadır. İdarenin somut belge istemi kendi gerekçesiyle değerlendirilir. Sunulan her ekin hangi bilgiyi doğruladığı açıklanır.

Başvuru tarih ve kayıt numarası korunur. Miras veya satış nedeniyle başvuranın payı değişmişse değişiklik bildirilir. Kendi paydaşlığına dayanarak dilekçe veren kişi, diğer paydaşların adına da satın alma ve ödeme taahhüdü kurmuş sayılmaz. Başkaları adına işlem yapılıyorsa temsilin kapsamı gösterilir. Şirket adına imzada güncel temsil biçimi incelenir; aynı gruptaki başka şirkete ait yetki belgesi yeterli kabul edilmez.

İmar ve kamu hizmeti niteliği neden önemlidir?

Park, yol veya başka kamu hizmeti için ayrılmış alan ile belediyenin özel mülkiyetinde ekonomik olarak değerlendirilen pay aynı hukuki nitelikte değildir. Tapuda belediye adının bulunması, her durumda serbestçe satılabilir taşınmaz bulunduğu sonucunu vermez. Plan fonksiyonu, edinim kaydı ve mevcut tahsis birbiriyle karşılaştırılır. Birim görüşleri, taşınmazın hangi amaçla tutulduğunu ve satışa konu edilmesinin hukuki şartlarını açıklamalıdır.

Düzenleme ortaklık payıyla sağlanan alanlarda 3194 m.18 ve kamu hizmeti amacı ayrıca uygulanır. Bu alanların niteliği yalnız satın alma dilekçesiyle m.17 kapsamındaki olağan pay satışına dönüştürülemez. Edinimin ve planın hukuki sonuçları araştırılır. Belediye payını satın alma başvurusu, DOP kesintisinin hukuka uygunluğuna veya plan değişikliğine yönelik itirazın yerine geçmez. İlgili kararlar ayrı dosya ve sürelerle takip edilir.

Meclis, encümen ve değerleme yetkileri nasıl ayrılır?

5393 sayılı Belediye Kanunu m.18/e, genel olarak taşınmaz satımına karar verme görevini meclise; m.34/g, bu kararların uygulanmasını encümene verir. Bununla birlikte 3194 m.17 özel satış yetkisi içerir ve ilk fıkrada encümen kararı açıkça yer alır. Somut satışın özel imar hükmüne mi, genel taşınmaz ihalesine mi dayandığı belirlenmeden bütün işlemler için aynı karar zinciri kurulamaz.

İBB envanterinde Meclis, Encümen Müdürlüğü ve Kıymet Takdir Komisyonunun ayrı yer alması, tek başına özel kanunun yetki düzenini değiştirmez. Başvurucuya gönderilen bedel veya satış yazısının hangi karara ve maddeye dayandığı görülmelidir. Kararda yer alan ada-parsel, pay ve satış yöntemi aynı dosyayı göstermelidir. Bir değerleme çalışmasının yapılmış olması satış iradesi, gerekli idari karar ve tapu devrinin yerine geçmez.

Belediye payının bedeli nasıl belirlenir?

3194 m.17’nin son fıkrası, madde kapsamındaki bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz biçimlerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa bağlar. 2942 m.11, taşınmazın cins ve niteliği, yüzölçümü, değeri etkileyen unsurlar, vergi beyanı ve diğer objektif ölçütler üzerinden değerlendirme yapılmasını düzenler. Arsa için özel amacı olmayan emsal satışlar önem taşır. Yapı değeriyle arsa değeri aynı hesap yöntemiyle açıklanmaz.

Emlak vergisine esas asgari metrekare değeri, satış bedeliyle otomatik olarak eşit değildir. Başvurucu, kullanılan emsallerin konumunu, tarihini, yapılaşma koşullarını ve hesaplanan pay oranını incelemelidir. Eski bir değerleme, aynı parsel için bugün değişmez tutar olduğu gerekçesiyle kullanılamaz. 2942 m.11 değerleme unsurları bu teknik incelemeye yardımcı olur. Satışın hukuki dayanağıyla bedelin doğruluğu ayrı sorular olarak değerlendirilir.

Pay hesabında parselin tüm değerinin hangi oranla çarpıldığı ve payın tapudaki karşılığı açık olmalıdır. Fiilî kullanım alanını tapu payı yerine koymak yanlış miktar doğurur. Emsal taşınmazın imar koşulları farklıysa bu farkın değere etkisi açıklanır. İtiraz yalnız bedelin yüksek bulunduğu yönündeki genel beyanla sınırlanmamalı; yanlış parsel, hatalı pay oranı veya uygun olmayan emsal somut kayıtla gösterilmelidir.

İlk başvuran bütün belediye payını alma önceliği kazanır mı?

M.17 diğer hissedarlara satış yetkisi düzenler; ilk dilekçeyi veren kişinin bütün pay üzerinde koşulsuz öncelik kazandığını söylemez. Birden çok paydaş bulunduğunda kimlerin hangi payı edinmek istediği ve idarenin kararının kapsamı belirlenir. Fiilî kullanım veya daha önce belediyeyle görüşmüş olmak diğer paydaşların durumunu hukuken ortadan kaldırmaz. Dosyanın güncel malik bilgileriyle yürütülmesi gerekir.

Satın almaktan kaçınma hâlinde m.17 ortaklığın giderilmesi suretiyle satış yaptırma yetkisinden söz eder. Bu, dilekçeye cevap gelmediği gün otomatik açık artırma başlayacağı anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi kendi usulüne bağlı ayrı süreçtir. Bildirilen bedel ve teklif karşısında verilen cevabın kapsamı korunmalı; sözlü görüşme, yazılı kabul veya ret beyanının yerine geçirilmemelidir.

2886 ihalesi ile özel pay satışı arasındaki fark

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.36 kapsamındaki ihalelerde kapalı teklif esastır; m.45 belirli tutara kadar açık teklif düzenini kurar. Bu ihale çerçevesi ile 3194 m.17’nin özel satış yetkisi ayrı incelenir. Bir başvuruya belediyenin hangi işlem üzerinden cevap verdiği karar ve ilanlardan anlaşılmalıdır. İlanlı satışın katılım koşullarıyla paydaşlık başvurusunun değerlendirme koşulları birbirine karıştırılmaz.

Genel bir İBB satış ilanı görüldüğünde, satılan taşınmaz veya payın kendi parselinizle aynı olup olmadığı kontrol edilir. Paydaş olmak, ihale katılım süresi ve evrakının yerine geçmez. Buna karşılık özel hüküm kapsamında mevcut paydaşa satış, kendiliğinden herkese açık ihale olarak anlatılmaz. İlan, karar, değerleme ve tapu yazışmalarının aynı hukuki yolu göstermesi gerekir. Dosya devam ederken yöntemin değiştiği bildirilmişse değişikliğin gerekçesi ayrıca incelenir.

Önalım hakkı belediyeyi satışa zorlar mı?

TMK m.732’deki yasal önalım, payın üçüncü kişiye satılmasıyla bağlantılıdır; henüz yapılmamış belediye satışını zorunlu kılan satın alma talebi değildir. 7571 sayılı Kanunun m.35 ve m.37 hükümleri, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren yeni m.733/1 düzenini ve geçişini belirler. Güncel kurala göre 2886 kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Değişiklikten önce yapılmış satışlar için eski hüküm korunmuştur.

Bu nedenle bütün belediye satışlarını tarihine ve dayanağına bakmadan aynı önalım sonucuna bağlamak yanlıştır. Güncel satışta ihaleden sonra mutlaka şufa davasıyla payı alacağı düşüncesiyle katılım takvimi terk edilmemelidir. Önalımın güncel süre ve geçiş düzeni ayrı incelenir. Mevcut paydaşın m.17 kapsamında satın alma talebi, gerçekleşmemiş satış için önalım davası gibi kurulmaz.

Ödeme ile tapu devri farklı aşamalardır

Satış yazısında bedel, ödeme yöntemi, süre ve işlem numarası kontrol edilir. Taksit, indirim veya mahsup, açık hukuki ve idari dayanak olmadan varsayılmaz. Geçmiş kullanım için ödenmiş bedelin yeni satış borcundan düşüleceği başka dosyalardaki uygulamadan çıkarılamaz. Dekont veya idare kaydında ödemenin hangi parsel ve paya ilişkin olduğu belirlenebilir olmalıdır. Başka taşınmaz için yatırılmış tutar açıklamasız biçimde yeni satışa mal edilmez.

TMK m.705, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını kural olarak tescile; m.706 devir sözleşmesini resmî şekle bağlar. Başvuru, bedel bildirimi ve ödeme makbuzu tapu tescili değildir. İşlem sonunda belediye payının hangi oranda çıktığı ve alıcının payının nasıl değiştiği güncel tapudan kontrol edilir. Belediyenin payını almak, diğer özel paydaşların paylarını da edinmek anlamına gelmez.

Hizmet süresi satış garantisi değildir

İBB’nin 2026 envanteri arsa satışının ortalama tamamlanma süresini dört ila altı ay olarak gösterir. Bu kayıt kanuni zımni satış onayı yaratmaz. İlk başvurunun tarih ve numarasıyla dosyanın hangi inceleme aşamasında olduğu sorulur. İmar görüşü, değerleme ve karar süreçleri birbirinin yerine geçmez.

Ret veya başka bir idari karar bildirilmişse bunun tarihi ve gerekçesi korunur. Hizmetin ortalama süresini beklemekle tebliğ edilmiş karara karşı başvuru takvimini izlemek aynı değildir. Bedel uyuşmazlığı ile satışın idari dayanağına yönelik itiraz farklı hukuki sorunlardır. Başvurucu, yanlış usule yönelmemek için hangi işlemi ve hangi sonucu tartıştığını açıklamalıdır. Tapu devri tamamlanana kadar başvurunun kabul edildiğini varsaymak yerine resmî işlem kayıtları takip edilir.

Resmî kaynaklar

İBB 2026 hizmet envanteri; 3194 sayılı İmar Kanunu; 5393 sayılı Belediye Kanunu; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu; 2886 sayılı Kanun; Türk Medenî Kanunu; 7571 sayılı Kanun ve yayımlanma bilgileri.

İstanbul randevu koordinasyonu

Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul

İstanbul iletişim ve randevu bilgileri

Görüşme öncesinde randevu ve yer bilgisini iletişim sayfasından teyit ediniz.

Sorunuzu iletin

İlk mesajda konuyu belirtmeniz yeterlidir. Kimlik numarası, şifre ve hassas belgeleri açık form alanına yazmayınız.

bakircipartners@gmail.com · +90 552 224 43 66 · WhatsApp