Almanya’daki Malikin Türkiye’de Parseli Değiştiyse: 3194 m.18, DOP ve Askı İtirazı

Almanya’daki malik arsanın ada ve parseli değiştiğini nasıl öğrenir?

Türkiye’de bir arsa veya tarla sahibi olan ve Almanya’da yaşayan kişi, e-Devlet ya da tapu sorgulamasında eski ada ve parsel numarasının artık görünmediğini, yüzölçümünün azaldığını veya daha önce tek parsel olarak bildiği mülkiyetin başka numaralı imar parsellerine dağıtıldığını fark edebilir. Bu sonuç, taşınmazın mutlaka hukuka aykırı biçimde kamulaştırıldığı veya tapusunun kaybolduğu anlamına gelmez. Önce 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 kapsamında parselasyon uygulaması yapılıp yapılmadığı, uygulama kararı ve yeni dağıtım cetveli araştırılır.

Malikin sorunu üç ayrı başlığa ayrılmalıdır: imar planı kararı, bu plana dayalı parselasyon işlemi ve tapu sicilindeki yeni kaydın oluşması. Eski kadastral parselin yüzölçümü, uygulama alanı, düzenleme ortaklık payı ve yeni tahsis edilen imar parselleri birbirine karşılaştırılır. Yalnız ‘eskiden daha genişti’ beyanıyla DOP oranının veya dağıtımın kanuna aykırı olduğu kesinleştirilemez. Uygulama belgeleri alınarak somut kontrol yapılır.

3194 m.18 belediyeye hangi yetkiyi tanır?

3194 sayılı İmar Kanunu m.18, imar sınırı içinde yer alan binalı veya binasız arsa ve arazilerin maliklerin ya da diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmadan birleştirilmesi, yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayrılması, müstakil veya hisseli biçimde dağıtılması ve resen tescil işlemleri yapılması konusunda idareye yetki tanır. Belediye ve mücavir alan içinde belediye, dışındaki alanda kanunun gösterdiği yetkili idare devreye girer. Bu nedenle imar uygulamasının yalnız malik Almanya’da ve imza vermediği gerekçesiyle her durumda geçersiz olduğu söylenemez.

Bu yetkinin bulunması bütün parselasyon kararlarını yargısal denetim dışına çıkarmaz. İmar planına uygunluk, düzenleme sınırının belirlenmesi, kamu hizmet alanlarına ayrılan pay, tahsis ilkeleri ve uygulama dosyası kanunla sınırlıdır. Malik adına kayıtlı taşınmaz üzerindeki bina, tapu şerhi veya irtifak hakkı varsa bunlar da ayrı incelenmelidir. Bir kişinin Türkiye’de bulunmaması, kanunun bütün usul hükümlerini idare açısından gereksiz hâle getirmez.

Kadastral parsel ile imar parseli neden aynı değildir?

Kadastral parsel, tapu ve kadastro sisteminde mevcut mülkiyet sınırını gösterir. İmar parseli ise yürürlükteki uygulama imar planına ve parselasyon işlemlerine göre oluşan yeni dağıtımı ifade eder. Eski kadastro parselinin haritadaki şekliyle yeni parselin konumu, yüzölçümü ve pay durumunun bire bir aynı olması beklenmeyebilir. Ancak bu değişikliğin hukuki dayanağının, malike hangi yeni payın tahsis edildiğinin ve hesap yönteminin açıklanması gerekir.

Malikin eski tapu kaydı tek başına yeni tescili göstermez. Eski parseli yeni parsellere bağlayan dağıtım cetveli ve varsa düzenleme sınırı planı temin edilir. Mersin’deki bir tarla imar uygulamasıyla birden fazla imar parselinde hisseli tahsise dönüşmüş olabilir; bu ihtimal doğrudan mülkiyetin kaybedildiği anlamına gelmez. Hangi yeni taşınmazda hangi payın bulunduğu kesin kayıtlarla gösterilmelidir.

Düzenleme ortaklık payı DOP ne için alınır?

3194 m.18, düzenlemeye tabi tutulan taşınmazların yüzölçümlerinden kamu hizmet alanlarının oluşturulması ve düzenlemeden kaynaklanan değer artışları karşılığında belirli büyüklükte düzenleme ortaklık payı ayrılabileceğini düzenler. Yol, park, yeşil alan veya mevzuatta sayılan diğer kamu hizmet alanları bu hesabın kapsamında önem taşıyabilir. DOP, belediyenin hiçbir hesaba dayanmadan malikin dilediği miktarda taşınmazını alması için verilmiş sınırsız yetki değildir.

DOP hesabı düzenleme sahasının bütünü, kamuya ayrılması gereken alanlar, mevzuattaki sınır ve uygulamaya esas cetvellerle değerlendirilir. Aynı bölgede bütün parseller için hangi oranın neden uygulandığı ve daha önceki düzenlemelerin hukuki etkisi araştırılır. Alman malikin kendi tapusunda sadece azalan yüzölçümünü görmesi toplam DOP hesabının kanuna uygun yapıldığını veya yapılmadığını tek başına kanıtlamaz. Uygulama dosyasında hesap unsurları bulunmalıdır.

3194 m.18 uyarınca yüzde 45 üst sınır ne demektir?

3194 sayılı Kanun m.18, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payının düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemeyeceğini öngörür. Bu tutar bir üst sınırdır; bütün imar uygulamalarında otomatik olarak yüzde 45 kesinti yapılacağı anlamına gelmez. Somut sahadaki DOP oranının mevzuat ve kamu alanı ihtiyacı içinde nasıl belirlendiği ayrıca hesaplanır. Bir parselde yüzde 20 veya başka oran uygulanması tek başına kanuna aykırılık sonucu vermez.

Yüzde 45’lik güncel üst sınır, geçmişte farklı sınırların yürürlükte olduğu uygulamalar için aynı şekilde geriye dönük yazılmamalıdır. İşlemin onaylandığı ve hukuken sonuç doğurduğu tarihteki 3194 m.18 metni kontrol edilir. Almanya’daki malik eski uygulamayla yeni düzeltme işlemini karşılaştırıyorsa her işlemin dönemini ayrı kaydeder. Yüzde hesabı için eski yüzölçümü, düzenleme sınırı ve DOP cetvelindeki gerçek sayılar kullanılmalıdır.

Yüzde 45’in altında olması uygulamayı kendiliğinden hukuka uygun kılar mı?

Hayır. DOP oranının kanuni üst sınırın altında bulunması, parselasyonun diğer şartlarının otomatik doğru olduğunu göstermez. Düzenleme sınırının seçimi, uygulama imar planına uygunluk, tahsis, maliklere aynı ilkelere göre işlem yapılması ve kamu alanına ayrılan yerlerin niteliği ayrıca incelenir. Malikin yeni payının hangi parselde, hangi büyüklükte ve hangi değerde tahsis edildiği de hukuki değerlendirmede önem taşıyabilir.

Örneğin Alman malikin taşınmazından yüzde 30 DOP düşülmüş olsa bile yeni parselin konumu ve dağıtım cetvelindeki tahsis işlemiyle ilgili ayrı bir uyuşmazlık bulunabilir. Bu durumda yalnız yüzde 45 eşiğine dayanarak bütün şikâyetleri reddetmek doğru değildir. Dilekçede hangi hesap, cetvel veya dağıtım ilkesinin ihlal edildiği mümkün olduğunca açık gösterilmelidir.

3194 m.18 uygulaması kamulaştırmayla aynı işlem mi?

Kamulaştırma, 2942 sayılı Kanun’daki özel şartlar ve bedel tespit süreciyle yürütülen ayrı bir mülkiyet müdahalesidir. İmar Kanunu m.18 parselasyon işleminde ise düzenleme alanının yeniden şekillendirilmesi ve DOP gibi mekanizmalar öne çıkar. Malik yeni parselde pay almaya devam ediyor olabilir. Bu nedenle ‘belediye arsanın bir bölümünü ayırdı; o hâlde 2942 m.11 bedeli otomatik ödenir’ sonucuna ulaşmak iki farklı idari işlemi karıştırır.

Ancak aynı taşınmaz hakkında imar uygulaması ile kamulaştırma farklı zamanlarda yapılmış olabilir. Böyle bir dosyada her idari işlemin karar ve tebligat belgesi ayrı incelenir. Kamulaştırma bedeline yönelik asliye hukuk davasıyla parselasyon işleminin iptaline yönelik idari yargı yolu aynı dava türü değildir. Alman malikin hangi işlem nedeniyle hangi hakkının etkilendiği önce tespit edilmelidir.

DOP için gerekli kamusal alanlar nasıl belirlenir?

3194 m.18’de sayılan kamu hizmet alanları, düzenlemenin hangi alanlar için DOP kullanabileceğini belirler. Yol, park, meydan ve ilgili mevzuatta sayılan tesis yerleri uygulama imar planındaki karşılıklarıyla incelenir. Her boş bırakılan parselin otomatik kamu hizmet alanı olduğu veya herhangi bir özel ticari tesisin DOP hesabına dahil edilebileceği söylenemez. Planın lejandı, plan notları ve parselasyon belgeleri önem taşır.

DOP oranı hesabında düzenleme alanının toplam büyüklüğü ile ayrılan kamu alanlarının niteliği belgelenir. Malikin parseline isabet eden miktarın ne olduğu cetvelden okunur. Hesabın hangi mevzuat tarihine göre yapıldığı ve önceki düzenleme ortaklık paylarının dosyayla bağlantısı gerektiğinde değerlendirilir. Hukuki inceleme yalnız harita üzerindeki renklere bakılarak tamamlanmaz.

Eski ve yeni parsel eşleştirme cetveli neden en önemli delildir?

Parselasyon sürecinde dağıtım cetveli, kadastral taşınmazın hangi yeni imar parseli veya payına dönüştüğünü gösteren temel belgelerden biridir. Aynı malik birden fazla yeni parselden pay almış veya önceki hisseli durum farklı bir dağıtıma dönüşmüş olabilir. Tapuda sadece yeni parsel numarasını görmek, eski taşınmazdaki bütün hakların nereye geçtiğini ispatlamaya yetmez. Düzenleme öncesi kayıtla yeni cetvel satırları birlikte karşılaştırılır.

Alman malikin elindeki eski tapuda örneğin büyük alan görünürken yeni kayıtta küçük alan bulunması, yalnız DOP kesintisine değil farklı tahsislerin ayrı parsellerde yer almasına da bağlı olabilir. Bu yüzden tüm yeni parsellerin toplu alan ve pay dökümü çıkarılır. Hesap cetvelindeki hata ile tapuya yanlış işlenen kimlik bilgisi farklı başvuru yolları doğurabilir. Belgede hangi satırın yanlış olduğu belirlenmelidir.

Yeni imar parselinin konumuna itiraz edilebilir mi?

Malik, eski arsanın karşılığının çok uzak bölgede veya fiilî kullanımı güç bir parselde verildiğini ileri sürebilir. Ancak parselasyon işleminin hukuka uygunluğu, mülkiyetin eski kadastro parselinin tam yerinde korunup korunmadığına tek başına bağlanamaz. Düzenleme ve dağıtım ilkeleri, plan bütünlüğü, taşınmazın özellikleri ve kanuni sınırlar değerlendirilir. Yeni parselin konumu ve hukuki statüsü plan belgeleriyle karşılaştırılmalıdır.

Malikin şikâyetini somutlaştırması için eski ve yeni koordinat, kadastro haritası, imar planı, yol cepheleri, varsa yapı ve kullanım bilgilerinin dosyaya konulması yararlıdır. Yalnız ‘başka sokakta arsa verildi’ ifadesiyle iptal koşullarının tamamı ispatlanmış olmaz. Teknik ölçüm ve dağıtım hesabı gereken dosyada harita ve şehir planlama yönünden uygun uzman incelemesi gündeme gelebilir.

3194 m.19 parselasyon planı nasıl yürürlüğe girer?

3194 sayılı İmar Kanunu m.19, parselasyon planlarının ilgili yetkili idare tarafından onaylanarak yürürlüğe girmesini, bir ay süreyle askıya çıkarılmasını, mutat yollarla duyurulmasını ve kanundaki usule göre kesinleşmesini düzenler. Kesinleşen parselasyon planları tescil işlemleri için tapuya gönderilir. Bu sistemde askı ilanı, Alman malikin her durumda Almanya adresine ayrıca posta tebligatı yapılacağı anlamına gelmez; ilgili somut işlemin ayrıca hangi bildirim yöntemini gerektirdiği araştırılır.

Parselasyon kararının onay günü ile askıya çıkış ve askıdan iniş günleri aynı tarih değildir. Askı ilanının nerede ve ne süreyle yapıldığı, idare internet sitesindeki belge, ilan tutanağı ve varsa posta bildirimleriyle doğrulanır. Malikin ilk kez aylar sonra e-Devlet’te yeni parsel görmüş olması, dava süresinin bütün dosyalarda o gün başladığı şeklinde kesinleştirilemez. Öğrenme, ilan ve usulî bildirim şartları somut değerlendirmeye bağlıdır.

Bir aylık askı süresi ile dava açma süresi aynı mıdır?

3194 m.19’daki bir aylık askı, parselasyon planının ilanına ilişkin idari usuldür. İdari yargıda dava açma süresi ise 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 ve varsa özel düzenleme ile somut idari işlemin duyurulma veya tebliğ tarihine göre belirlenir. ‘Askı 30 gündür, dolayısıyla dava için yalnız 30 gün var’ sözü iki ayrı kavramı karıştırır. Uygulamanın imar planı mı yoksa parselasyon işlemi mi olduğuna da bakılır.

Yürürlükteki İYUK m.7, özel süre gösterilmediğinde idare mahkemelerinde genel olarak altmış günlük dava açma süresi öngörür. Ancak bu sürenin başlangıcı ve askı döneminde idareye başvurunun etkisi somut plan ve uygulama işlemiyle bağlantılıdır. Alman malikin itiraz başvurusu yapmış olması da sürenin her durumda sınırsız uzadığı anlamına gelmez. İşlemin türüne özgü duyuru ve başvuru takvimi birlikte çıkarılmalıdır.

İYUK m.11 idari başvurunun süreye etkisi

2577 sayılı Kanun m.11, ilgilinin dava açmadan önce işlemin kaldırılmasını, geri alınmasını, değiştirilmesini veya yeni bir işlem yapılmasını ilgili idareden dava süresi içinde isteyebilmesini düzenler. Kanun başvurunun işlemekte olan dava süresi üzerindeki etkisini ve cevap verilmemesi hâlindeki sonuçları ayrıca ele alır. Uygulama imar planlarının askı süresindeki özel itiraz mekanizmasıyla parselasyon işlemine karşı başvurunun aynı olduğu varsayılamaz.

İdari başvuru yapılmışsa başvuru dilekçesinin idareye ulaştığı tarih, istenen değişikliğin ne olduğu, idarenin cevap tarihi veya cevapsızlık durumu kayıt altına alınır. İdari dava son günü yalnız cevap yazısının düzenlendiği güne bakılarak hesaplanmamalıdır. Başvurunun hangi işlemi hedeflediği ve kanuni sürede yapılıp yapılmadığı önemlidir. Süre hesabı her dosya için tarihli bir çizelgeyle çıkarılmalıdır.

Almanya’da yaşamak tek başına ek dava süresi verir mi?

Yabancı ülkede ikamet eden taşınmaz maliki olması, 3194 m.19 ve İYUK m.7 sistemindeki bütün süreleri otomatik uzatan genel bir kural değildir. İlgili idari işlemin kanunen nasıl ilan edilmesi gerektiği, ilan usulü, varsa bireysel tebliğ ve somut işlem öğrenme tarihi incelenmelidir. Bu nedenle malik ‘Almanya’da olduğum için dava süresi Türkiye’dekilerden mutlaka daha uzundur’ düşüncesiyle kanunî takvimi ertelememelidir.

Öte yandan yabancı ikamet adresine sahip malik açısından idarenin açık bir özel tebligat yükümlülüğü varsa bunun yerine getirilip getirilmediği de ayrıca araştırılır. Her resmî işlem için tek tebligat kuralı bulunmadığından imar planı askısı, parselasyon ilanı, tapu müdürlüğü bildirimi ve mahkeme tebligatı karıştırılmaz. Belgelerde hangi idarenin hangi usulle duyuru yaptığı belirlenir.

Parselasyon işleminin iptal davası hangi mahkemede açılır?

3194 m.18 kapsamında tesis edilen parselasyon işlemi idari işlem niteliğindedir. İşleme karşı iptal talebi, usulî koşullar oluştuğunda idari yargıda değerlendirilir. Burada uyuşmazlık doğrudan tapu sicilindeki basit yazım hatasının düzeltilmesinden veya idarenin kamulaştırma bedelinin tespiti davasından farklıdır. Talep parselasyon kararının hukuka uygunluğuna yöneliyorsa doğru idari işlemin ve kararı veren idarenin belirlenmesi gerekir.

Malikin elindeki tapuda yalnız yanlış isim veya teknik ölçüm hatası varsa buna ilişkin özel kadastro ve tapu usulü gündeme gelebilir. Parselasyonun iptali davası açılacağı belirtilirken yanlışlıkla eski tapu kaydını doğrudan geri getirecek bir adli dava yöntemi varmış gibi yazılmamalıdır. Dava dilekçesi işlem numarası, onay kararı, askı ilanı, dağıtım cetveli ve somut hukuka aykırılık gerekçelerine dayanmalıdır.

DOP hesabındaki hata nasıl somutlaştırılır?

Önce düzenleme alanının toplam yüzölçümü, kamu hizmetlerine ayrılan alanlar, uygulanmış DOP oranı ve malike tahsis edilen yeni parsellerin alanları tabloya geçirilir. Hesapta kullanılan düzenleme tarihi, önceki uygulamalar, yüzölçümüne esas belgeler ve işleme dahil edilen taşınmazlar belirtilir. Kanuni üst sınırı aşan kesinti iddiası kurulacaksa yalnız yeni tapu kaydındaki azalmaya değil düzenleme ortaklık payının gerçek hesabına dayanılır.

DOP oranının yüzde 45’i aşmadığının görülmesi diğer bütün hesap kalemlerinin kendiliğinden doğru olduğunu göstermez. Kamu alanı için ayrılmaması gereken bir yerin hesaba katıldığı veya malike yapılan dağıtımın mevzuata aykırı olduğu ileri sürülebilir. Böyle bir iddia teknik plan, cetvel ve resmi onay belgeleriyle desteklenmelidir. Avukat dosyasında hangi tablo satırının hangi maddeyle çeliştiğini açıkça belirtmelidir.

Daha önce DOP kesilmiş taşınmaz yeniden düzenlemeye girerse

Taşınmazın geçmişte parselasyon işlemine tabi tutulmuş olması ve yeni uygulamaya yeniden dahil edilmesi durumunda önceki düzenleme ortaklık payının nasıl değerlendirileceği ayrıca incelenmelidir. Aynı taşınmazın ilk ve sonraki işlemleri tek tarihli hesapta eritilmemelidir. Yürürlükteki m.18 ve ilgili ikincil mevzuat, yeniden düzenleme yapılabilecek durumlar ve hesap koşulları bakımından önemlidir. Sadece ‘bir kez DOP kesildi, artık hiçbir imar işlemi yapılamaz’ şeklinde mutlak sonuç doğru olmaz.

Eski parselasyonun hukuken geçerli olup olmadığı, eski DOP oranı, sonraki düzenlemenin alanı ve yeni tahsis belgeleri kronolojik bir tabloya yazılır. Kıyas için güncel tapudan önceki tapu ve eski dağıtım cetveli de temin edilir. Uygulama geçmişi bilinmeden yeni bir DOP oranının hatalı olduğu veya doğru olduğu hakkında kesin karar verilmez.

Plan değişikliği ile parselasyon işlemine karşı dava farkı

İmar planının yerleşim kararlarıyla 3194 m.18’e göre yapılan dağıtım ve tescil işlemleri farklı idari aşamalardır. Bir malik parselasyon cetvelini doğru bulmayabilir ama imar planının fonksiyon kararlarına itiraz etmeyebilir. Tersine imar planındaki yol veya yapılaşma kullanımının hukuka aykırı olduğunu iddia ederken parselasyon işlemine ayrıca dava açması gerekebilir. Dava konusu her işlem açıkça belirlenmelidir.

Danıştayın imar planı ve uygulama işlemlerine ilişkin kararları, ilan, başvuru ve dava sürelerinin değerlendirilmesinde ayrım yapılması gerektiğini göstermektedir. Bu nedenle idareye verilen dilekçede hangi planın veya uygulamanın değiştirilmesi istendiği belirsiz bırakılmamalıdır. Parselasyonun iptal edilmesi istemi ile daha üst ölçekli imar planının iptalini aynı usul sonucu gibi değerlendirmek hak kaybına yol açabilir.

Yeni parselin üzerinde yapı veya ipotek varsa

3194 m.18 uygulamasında eski taşınmaz üzerindeki bina, diğer yapı ve sınırlı ayni hakların yeni parseller yönünden etkisi özel inceleme gerektirebilir. Tapuda görülen ipotek veya haczin hangi yeni kayda nasıl aktarıldığı ve uygulama belgelerinin bu aktarımı ne şekilde gösterdiği araştırılır. Alman malikin ipotekli mülkü bulunduğunda yalnız yeni ada-parsel numarasını öğrenmesi borç ve teminat ilişkilerini açıklamaya yetmez.

Taşınmaz üzerindeki yapı eski kadastro sınırında kalırken yeni tahsis farklı alanlara yönelmiş olabilir. Bu durumda yapının fiilî konumu, imar durumu, pay oranı ve ilgili idari işlemlerin hukuki sonucu teknik belgelerle incelenir. İpotekli taşınmazın parselasyon gördüğü için banka borcunun otomatik sona erdiği veya ipoteğin hiçbir işlem olmadan yok olduğu varsayılmamalıdır.

Almanya’daki malikin eski tapu ve yeni tapu kayıtlarını karşılaştırması

İlk dosyaya eski tapu senedi, güncel tapu kaydı, ada-parsel dönüşüm bilgisi, kadastral plan, imar durum belgesi ve belediye veya ilgili idarenin uygulama kararları alınır. İkinci dosyada onaylı parselasyon planı, dağıtım cetveli, düzenleme alanı sınırı, DOP hesabı ve askı ilanına ilişkin tutanaklar bulunmalıdır. Belgeler tarihli ve ilgili idareye göre sınıflandırıldığında hesabın hangi aşamada değiştiği daha kolay görülür.

Tapu kaydı Alman malikin adını yanlış yazıyor olabilir; ancak bu durumla parselasyon planının iptaline ilişkin hukuki gerekçe aynı değildir. Kimlik ve adres kayıtları ayrı düzeltilirken dağıtım ve DOP itirazı ayrı değerlendirilir. Belgelerin yalnız telefon fotoğrafıyla incelenmesi yerine mümkün olduğunca doğrulanabilir resmî kopyalar elde edilmelidir. Kurumun asıl belge istediği işlemler özel olarak yerine getirilir.

Mersin’deki örnek taşınmazdan hareketle süre hesabı

Temsili bir durumda Almanya’da yaşayan malik Mersin’de bir parselin yeni imar uygulamasına alındığını yaz sonunda öğrenmiş olabilir. Hangi tarihte ve hangi süreyle askı ilanı yapıldığı önce idare kayıtlarından çıkarılır. İdarenin planı ne zaman onayladığı, başvurunun hangi tarihte gönderildiği ve cevap verilip verilmediği tarih çizelgesine yazılır. Malikin öğrenme günüyle kanuni dava süresi başlangıcı birbirine eşitlenmez.

Bu temsili anlatım her dosya için dava açma son günü veya kesin iptal sonucu vermez. İYUK m.7 ve 11 ile 3194 m.19 birlikte uygulanırken somut tebligat ve ilan usulleri önemlidir. Aynı ilde iki farklı parselasyon işleminin tarihleri ve hukuki koşulları birbirinden farklı olabilir. Malikin Türkiye dışında bulunması yüzünden doğan pratik belge toplama güçlüğü, mahkeme takvimine ilişkin kanuni şartları kendiliğinden değiştirmez.

Yurt dışından vekâletname ve idari başvuru hazırlığı

Almanya’da yaşayan malik, Türkiye’deki taşınmazla ilgili idari başvuru ve dava işlemlerini usulüne uygun vekâlet aracılığıyla takip ettirebilir. Bunun için yetki kapsamı, taşınmaz bilgileri ve yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de kullanılmasına ilişkin tasdik ve tercüme şartları kontrol edilmelidir. İdari başvuruda parselasyon kararının numarası, askı ilanı, DOP hesabı ve yeni tahsis edilen parseller mümkün olduğunca açık gösterilir.

Vekil görevlendirilmesi önceki ilan ve başvuru sürelerini otomatik yeniden başlatmaz. Bu nedenle ilk adım hukuki sürenin denetlenmesidir; ardından teknik hesap ve dağıtım belgeleri değerlendirilir. Mersin ofisinden Türkiye genelindeki dosyaların takibi yapılabilmesi her idari işlemin tamamen uzaktan ve asıl belge olmadan tamamlanacağı anlamına gelmez. Kurumun aradığı temsil şartları ayrı yerine getirilir.

Dava öncesi maddeli kontrol listesi

Birinci soru, işlem gerçekten 3194 m.18 parselasyonu mudur? İkinci soru, ilgili onay kararı ile m.19 askı ilanı var mıdır? Üçüncü soru, DOP oranı ve hesabı hangi düzenleme alanına dayanmaktadır? Dördüncü soru, eski ve yeni parsellerin tüm tahsisleri eşleştirilmiş midir? Beşinci soru, malik hangi iptal veya düzeltme talebinde bulunmaktadır? Bu sorular açık cevaplanmadan yalnız yeni tapu alanından hareketle dava dilekçesi hazırlanması risklidir.

İdari itiraz veya dava öncesinde kanuni süreler ayrı hesaplanmalı, uygulama dosyasının tamlığı denetlenmeli, teknik veriler mümkünse uzman görüşüyle karşılaştırılmalıdır. Kanuni dayanakla bağlanmayan genel ‘mülküm elimden alındı’ anlatımı, idari işlemdeki somut hesap veya dağıtım hatasını göstermeye yetmeyebilir. Dosyada hangi hukuki sonucun istendiği açıkça yazılır.

Alman malik bakımından Türkiye’de avukatlık koordinasyonu

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye’deki tapu, kadastro, belediye ve idari yargı dosyaları Mersin’den koordine edilir. Almanya’dan hukuki değerlendirme talebinde bulunacak malik, önce taşınmaz ada-parsel numarasını, eski tapu kaydını, yeni tapu görüntüsünü ve varsa belediyeden gelen ilan ya da yazıyı iletebilir. Bu bilgiler ön incelemenin temelini oluşturur.

Somut hukuki görüş için askı ilanı, DOP cetveli, yeni tahsis planı, işlem tarihi ve varsa idari itirazın cevabı gerekir. DOP üst sınırının veya davanın genel koşullarının kanunda yazılı olması, belgeler incelenmeden kesin iptal garantisi verileceği anlamına gelmez. Almanya’daki malik için zamanında ve doğru başvuru, parselasyonun hangi unsurunun hukuka aykırı olduğunu somutlaştıran belge incelemesine dayanmalıdır.

Resmî mevzuat ve ilgili içerikler

Resmî kaynaklar: 3194 sayılı İmar Kanunu m.18–19; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 ve m.11; Adalet Bakanlığı – Danıştay imar planı ve dava süresi içtihat metni; Danıştay karar arama – imar planı askı ve dava süresi; Türkiye Belediyeler Birliği resmî sitesi.

Sitemizdeki ilgili rehberler: Yurt dışındaki malik için tapu/kadastro sınır ve yüzölçümü hatası; Almanya’daki malike kamulaştırma tebligatı ve süreler; Almanya’daki malikin taşınmazına kamulaştırmasız el atma; Almanya ve Avrupa’dan Mersin tapu işlemleri; Kısmi kamulaştırmada kalan parselin değer kaybı.

Mevzuat kontrol tarihi: 30 Ekim 2026. Dava süresi, plan ile parselasyonun niteliği, duyuru ve başvuru kayıtları incelenmeden kesinleştirilemez.