İngiltere Life Interest Trust Türkiye’de Tapuda İntifa Hakkı Kurar mı? TMK 794–797 ve MÖHUK 21

1. İngiltere Life Interest Trust nedir ve kime hangi hakkı verir?

İngiltere ve Galler hukukunda Life Interest Trust, belirli bir yararlanıcının yaşamı boyunca trust varlığından gelir veya kullanım hakkı elde etmesi amacıyla kurulabilen bir trust düzenlemesidir. GOV.UK ve HMRC, interest in possession trust kapsamında trustee’nin ilgili net geliri hak sahibine aktarması gerektiğini; yararlanıcının çoğu zaman trust varlığının sermaye kısmına doğrudan hak sahibi olmadığını açıklar. “Life tenant” olarak anılan kişi ile trust varlığının daha sonra geçeceği kişi aynı hukukî konumda değildir. İlgili koşullarda trust belgesi yararlanıcının bir evde oturmasına veya gelir almasına imkân tanıyabilir.

İngiltere’de kurulmuş bu ilişki, Türkiye’deki bir taşınmazın tapu sicilinde kendiliğinden intifa hakkı doğurmaz. Türk intifa hakkının kurulması, niteliği ve sona ermesi Türk Medenî Kanunu’nda ayrı maddelerle düzenlenmiştir. Bir İngiliz trust senedinde “life interest” sözcüklerinin bulunması, Türk tapu müdürlüğünün taşınmaz üzerinde aynı içerikte aynî hak tescil etmekle yükümlü olduğunu göstermez. Önce hangi malvarlığının trust içinde yer aldığı, malik kaydı, trustee’nin sıfatı, yararlanıcının hakkının kapsamı ve Türkiye’de talep edilen hukuki sonucun ne olduğu belirlenmelidir.

2. Life tenant, trustee ve remainderman ayrımı

İngiltere trust yapısında trustee, trust malvarlığını koşullarına göre yöneten veya elinde tutan kişidir. Life tenant, belirli koşullarda yaşam süresince gelir veya kullanım hakkına sahip olan yararlanıcıdır. Remainderman ise yaşam süresi veya diğer koşul sona erdiğinde sermaye veya malvarlığına hak kazanacak kişi olarak belirtilir. HMRC’nin açıklamalarında gelir hakkıyla sermaye hakkının ayrılması, interest in possession trust türünün temel özelliklerinden biridir. Bu ayrım Türk hukukundaki intifa sahibi ve çıplak malik kavramlarına benzer görünse de birebir aynı sicil ve mülkiyet rejimini oluşturmaz.

Özellikle Türkiye’de bir ev veya arsa söz konusuysa İngilizce trust belgesinden trustee’nin tek malik, life tenant’ın Türk intifa sahibi veya remainderman’ın Türk tapu maliki olduğu sonucu doğrudan çıkarılamaz. Türk tapu sicilinde hangi kişinin malik olduğu, aynî hakların kimin adına tescil edildiği ve ölüme bağlı tasarruflardan doğan mirasçılık hakları ayrıca araştırılır. İngiltere’deki yararlanma hakkını bir Türk aynî hakka çevirmek için ilgili Türk hukukunun maddi ve şekli şartları karşılanmalıdır. Belgeyi yalnız İngilizce sıfatlardan Türk tapu sıfatlarına eşleştirerek işlem başlatmak güvenilir bir yöntem değildir.

3. MÖHUK m.21: Türk taşınmazındaki aynî hak için uygulanacak hukuk

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun m.21/1, taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer aynî hakların işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğunu düzenler. Maddenin dördüncü fıkrası, taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin hukuki işlemlerin şeklinin de malın bulunduğu ülke hukukuna tabi olduğunu açıkça belirtir. Taşınmaz Türkiye’de bulunduğunda Türk aynî hak ve şekil kuralları uygulanır. İngiltere’de trust belgesinin geçerli düzenlenmiş olması, bu kuralları ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle Life Interest Trust belgesinin İngiltere’de taraflar arasında geçerli bir gelir veya yararlanma ilişkisi yaratması ile Türkiye’de tapuya şerh veya tescil edilebilir aynî hak bulunması farklı sorulardır. Bir hak Türk tapusunda kurulacaksa bu hakkın türü, konusu, hak sahibi, süresi ve gerekli tescil işlemi Türk hukukuna göre belirlenir. Taşınmazın Türkiye’de bulunması, yalnız mülkiyet devri için değil intifa gibi sınırlı aynî haklar için de temel bağlama kuralıdır. Türk kamu sicilinin İngiliz trust terimlerini otomatik kabul eden bir sistem olduğu ileri sürülemez.

4. TMK m.794: Türk intifa hakkının konusu ve yararlanma yetkisi

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.794, intifa hakkının taşınır, taşınmaz, hak veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceğini düzenler. Aynı madde, aksine düzenleme olmadıkça bu hakkın sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağladığını belirtir. Türk intifa hakkı ile İngiliz life interest arasında yararlanma yönünden benzerlik kurulabilse bile kaynağı, kurulma koşulları ve üçüncü kişilere etkisi aynı değildir. İntifa hakkının Türkiye’de kurulmuş olup olmadığını anlamak için önce hak doğuran işlem ve tapu kaydı incelenir.

Life Interest Trust’ta belirli koşullarda trust gelirinin yararlanıcıya aktarılması amaçlanabilir; bu durum Türk taşınmazında malik tarafından ayrıca intifa kurulmuş olduğu anlamına gelmez. Türk intifasının kapsamı, malik ve intifa sahibi arasındaki haklar, tapuya tescil ve sona erme şartları Türk Medenî Kanunu’na bağlıdır. Yararlanıcının yalnız İngiltere’de trustee’ye karşı bir alacak veya ifa talebi bulunması, Türk taşınmaz üzerinde herkese karşı ileri sürülebilen sınırlı aynî hak bulunduğunu otomatik kanıtlamaz. Sözleşmesel hak ile aynî hakkın ayrılması özellikle miras ve satış işlemlerinde önemlidir.

5. TMK m.795: Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı nasıl kurulur?

TMK m.795, taşınmaz üzerinde intifa hakkının tapu kütüğüne tescil ile kurulacağını düzenler. Maddenin diğer fıkraları taşınır ve alacak üzerindeki intifa kurulmasını ayrı açıklarken yasal intifa hakkı bakımından özel hükümler getirir. Bu nedenle İngiltere’de imzalanmış bir trust senedinin Türk tapusunda hiçbir işlem yapılmadan her durumda tescilli aynî hak oluşturduğu düşünülmemelidir. Hak sahibinin kimliği, malik rızası veya gerekli hukukî sebep ve tapunun aradığı şekil koşulları incelenmelidir.

Bir Türk taşınmazında life tenant için intifa tesis edilmesi isteniyorsa bu işlem, uygun Türk maddi hukuk sebebi ve tapu tescili üzerinden planlanmalıdır. Türk hukukunun tanımadığı bir trust sıfatına doğrudan sicil hakkı verilmez. Yasal intifa hakkına ilişkin istisna, tapuya tescilin her durumda gereksiz olduğu şeklinde genişletilemez; TMK m.795 ilgili istisnayı sınırlı biçimde düzenler. Herkesin tapu kayıtlarını güvenle esas alabilmesi için sicil ile belgelerin hukukî niteliği uyumlu olmalıdır. İleri sürülen hakkın gerçekten aynî mi yoksa taraflar arasında borç ilişkisi mi yarattığı bu aşamada açıkça belirlenir.

6. TMK m.796–797: İntifa sahibinin ölümü ve hakkın sona ermesi

TMK m.796 intifa hakkının sona erme sebeplerini; m.797 ise gerçek kişiler bakımından intifa hakkının hak sahibinin ölümüyle sona ereceğini düzenler. Tüzel kişilerin intifası için ayrıca süre ve üst sınır hükümleri bulunur. İngiltere’de Life Interest Trust kapsamında yararlanıcının yaşamı boyunca gelir hakkına sahip olduğu bir düzenleme bulunması, Türk intifasının mirasçılara otomatik geçtiği anlamına gelmez. Türk hukukunda gerçek kişi lehine kurulmuş intifa hakkının ölümle sona ermesi temel ilkedir. Tapu kaydının terkin edilmesi gereken aşama ayrıca incelenir.

İngiliz trust belgesi, ilk yararlanıcının ölümünden sonra malvarlığının başka kişiye geçmesini düzenleyebilir. Türkiye’deki taşınmaz bakımından bu sonucun nasıl gerçekleşeceği, Türk miras ve aynî hak kurallarına göre değerlendirilmelidir. Türk intifa sahibinin ölümüyle hakkın sona ermesi ile çıplak malikin mülkiyet hakkının devamı birbirinden ayrılır. Belge “remainderman” olarak bir kişiyi göstermişse bu kişinin Türk tapu sicilindeki hak sahipliği bağımsız olarak incelenir. İngiliz trust belgesindeki ardıl yararlanma sırası tapu sicilinin kendi hukukî koşullarını kendiliğinden bertaraf etmez.

7. MÖHUK m.20: Life Interest Trust vasiyetnameyle kurulmuşsa miras bağlantısı

İngiltere’de bir Life Interest Trust vasiyetnameyle kurulmuşsa, yabancılık unsurlu miras ilişkisi gündeme gelebilir. MÖHUK m.20/1, mirasın kural olarak ölenin millî hukukuna tabi olduğunu; Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında ise Türk hukukunun uygulanacağını açıkça düzenler. İngiliz vasiyetname veya trust belgesinde Türkiye’deki evin gelirinin eşe, asıl malvarlığının çocuklara bırakıldığı açıklanmış olsa bile Türk taşınmazına ilişkin miras haklarının belirlenmesinde bu bağlama kuralı dikkate alınır. Yalnız belgenin İngiltere’de resmî olması Türk tapuda aynı sonucu yaratmaz.

Vasiyetnamenin şekli ve mirasçılık konusunda ayrıca MÖHUK m.20’nin ilgili fıkraları, TMK’nın ölüme bağlı tasarruf ve miras hükümleri ile somut vatandaşlık kayıtları incelenir. Mirasçı sıfatı, trust yararlanıcılığı ve Türk intifa hakkı farklı hukuki kategorilerdir. Vasiyetnamenin Türkiye’de tanınması veya kullanılması, veraset belgesinin düzenlenmesi, tapuda mülkiyet veya intifa hakkının kurulması, birbirini takip edebilecek fakat ayrı işlemlerdir. Türk hukukuna aykırı bir tapu sonucu İngiliz belgede doğrudan yazılı diye otomatik icra edilmez. Her aşamada hangi hakkın kime, hangi kanun maddesine göre tanınacağı açıkça gösterilmelidir.

8. Bare Trust ile Life Interest Trust neden farklıdır?

HMRC, Bare Trust’ta yararlanıcının belirli koşullarda hem gelir hem sermaye üzerinde hak sahibi olduğunu; Interest in Possession Trust’ta ise yararlanıcının çoğu zaman yalnız doğan geliri almaya hak kazandığını açıklar. Birinde nihai malvarlığına erişim ilişkisi, diğerinde kullanım veya gelir elde etme süreci öne çıkabilir. Bu fark yalnız İngiliz vergisi açısından değil, Türk tapusunda hangi hakkın talep edildiğinin doğru belirlenmesi bakımından önem taşır. Yalnız “trust” kelimesini görerek bütün İngiliz trust türlerinin Türk tapuda aynı aynî hak sonucu yarattığı söylenemez.

Bare Trust için hazırlanmış “gerçek malik kimdir” tartışmasını Life Interest Trust’ın “gelir kime ait ve intifa kurulur mu” sorusuyla aynı sayfada tekrar etmek, arama niyetlerini karıştırır. Life tenant’ın Türk taşınmazında oturma veya kira geliri alma talebi bulunuyorsa bu talebin İngiliz trust düzeninden mi, Türk hukukuna göre yapılmış sözleşmeden mi, Türk tapuda kurulu bir intifa hakkından mı kaynaklandığı incelenmelidir. Böylece yararlanıcının hakkına uygun dava ve işlem yolu belirlenir. Aynî hak, alacak ve miras payı ayrımı yapılmadan tapu işlemi önerilmez.

9. Türkiye’deki evin kira geliri ve kullanım hakkı

Life Interest Trust belgesinde yararlanıcıya belirli gelirlerin aktarılması veya bir evde oturma hakkı tanınmış olabilir. Türk taşınmazı bu düzenin içinde gösteriliyorsa, öncelikle kira sözleşmesi, tapu malik kaydı, varsa Türk intifa tescili ve İngiltere trust belgesinin içerdiği borç ilişkisi ayrıştırılır. Türk taşınmazının kiralanması ve kira sözleşmesinden doğan haklar, uygulanacak hukuk ve sözleşme koşullarına göre değerlendirilir; MÖHUK m.25 taşınmazlara ve kullanımına ilişkin sözleşmeler bakımından yer hukukuna bağlama kuralı içerir. Türk hukukunda kira geliri talepleri ayrıca vergi ve ispat boyutu taşır.

İngiliz life tenant’ın trust gelirini alma hakkı, tapuda malik adına kayıtlı Türk evin kiracısına doğrudan talimat verebilme yetkisi olduğunu her durumda göstermez. Kiracının hangi kişiye karşı ödeme yükümlülüğü bulunduğu ve geçerli temsil yetkisi hukuki kayıtlardan belirlenmelidir. Türk intifası kurulmuşsa intifa sahibinin yararlanma yetkisi TMK m.794 ve devamına göre değerlendirilir. Sadece İngiltere’deki trustee hesabına yatırılan gelirin bulunduğu bilgisi, Türk taşınmaz üzerinde aynî hak kaydı olduğu anlamına gelmez. Gelir ve mülkiyetin birbirinden ayrılması somut ödeme anlaşmazlıklarında temel inceleme konusudur.

10. Türkiye’deki tapu satışında trustee’nin yetkisi

İngiltere trust düzeninde trustee malvarlığını yönetebiliyor olabilir. Buna rağmen Türkiye’deki evin tapuda satılması için Türk hukukunda kimin malik olduğu, satış işlemine kimlerin katılacağı ve hangi belgelerin gerektiği belirlenir. Tapu kaydında başka bir kişi malik görünüyorsa İngiltere trust belgesindeki trustee sıfatı tek başına Türk taşınmazının satış yetkisini kanıtlamaz. MÖHUK m.21 aynî hak ve şekil kurallarını Türkiye’deki taşınmaz bakımından Türk hukukuna bağlar. Uygun devir veya temsil işlemi olmadan yabancı belgeden otomatik tasarruf yetkisi çıkarılamaz.

Malikin Türkiye’de kayıtlı bir intifa yükümlülüğü varsa bu hakkın üçüncü kişilere etkisi ve satış sonrasındaki durumu ayrıca incelenir. Sözleşmesel gelir hakkıyla tapuda tescilli intifa aynı sonuçları doğurmaz. Tapu sicilindeki takyidatlar, mirasçılık ve varsa temsil yetkisi araştırıldıktan sonra hukuki işlem planlanır. İngiltere’de düzenlenen vekâletname, trust deed veya probate belgesi, Türk tapu müdürlüğünün şekil ve temsil koşullarının yerine otomatik geçmez. Hukuki belge hazırlığı, İngiliz trustee’nin yetkisi ile Türk tapu maliki sıfatı ayrı gösterilerek yapılmalıdır.

11. HMRC IHT418 ve Türk veraset vergisi bakımından trust hakkı

İngiltere HMRC IHT418 formu, belirli trust varlıkları ve kişinin trust’tan yararlanma hakkı bakımından kullanılan resmî vergi ekidir. Türk veraset ve intikal vergisi beyannamesi ise 7338 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir yükümlülüktür. IHT418’de bir kişiye yaşam süresince yararlanma hakkı bulunduğunun bildirilmesi, Türk tapuda intifa tescili yapılmış olduğunu veya Türk vergisel beyanın tamamlandığını göstermez. HMRC’ye verilen IHT400 ve IHT418 belgeleri, kendi vergi ve tereke bağlamlarında delil olarak değerlendirilebilir.

Türkiye’de bulunan bir gayrimenkulün miras yoluyla intikali söz konusuysa 7338 sayılı Kanun m.1 ve m.9, MÖHUK m.20 ve Türk Medenî Kanunu’nun miras ve aynî hak hükümleri birlikte incelenir. İngiltere’de trust varlığına dair vergi hesabı yapılması, Türkiye’deki malvarlığı için ikinci bir hukuki ve vergisel inceleme yapılmasını gereksiz kılmaz. Birleşik Krallık ve Türkiye’de ödenen vergilerin türü, kapsamı ve kanuni karşılığı da ayrı belirlenmelidir. İngiltere gelir veya miras vergisinde kullanılan formu Türkiye’de intifa kurulmasını sağlayan tapu belgesi gibi sunmak yanlış olur.

12. Dosya belgeleri, apostil ve tercümede dikkat edilecekler

Türkiye’de işlem isteyen yararlanıcı öncelikle İngiltere trust deed veya vasiyetname metninin tam örneğini, varsa trustee atama belgelerini, İngiliz miras ve probate kayıtlarını ve trust hükümlerindeki değişiklikleri toplamalıdır. İlgili belgede kişi adları, hak sahipleri, hangi malvarlığının kapsandığı, kullanım veya gelir hakkının süresi, trustee yetkileri ve son yararlanıcı açık biçimde saptanır. Türkiye’deki tapu müdürlüğünden alınan malik ve takyidat kayıtları bu belgelerle karşılaştırılır. Yalnız İngiltere belgesine göre Türk taşınmazının maliki ve intifa sahibi belirlenmez.

Belgenin Türkiye’de kullanılmasında resmî onay, apostil ve tercüme koşulları teslim edileceği kuruma göre değerlendirilir. Apostil, yabancı özel hukuk işlemini kendiliğinden Türk tapusuna tescil edilen aynî hak hâline getirmez. Çeviride life tenant, trustee, beneficiary, remainderman ve usufruct kavramları rastgele birbiriyle değiştirilmemelidir. İngiltere’deki gelir hakkını “tapuda mülkiyet” şeklinde çevirmek hukuki sonuca zarar verir. Tapu kaydı, ilgili Türk hukukî işlem ve gerekiyorsa mahkeme başvurusu ayrı hazırlanmalıdır. Doğrulanmamış yargı kararları üzerinden genel sonuç kurulmaz.

İngiltere Life Interest Trust ve Türk intifa hakkı hakkında 12 soru

İlgili hukuk yazıları

İngiltere Bare Trust ve Türk tapusu; İngiltere HMRC IHT400 ve Türk veraset vergisi; İngiltere Letters of Administration ve mirasçılık; Grant of Probate ve Türkiye miras işlemleri; İngiltere Deed of Variation ve miras payı. Bu yazılarda Bare Trust, veraset vergisi ve miras işlemleri farklı arama niyetlerine göre incelenir.

Resmî mevzuat ve kurum kaynakları

GOV.UK — Trust türleri; HMRC — Interest in Possession Trust; HMRC — Trust kayıtlarında life interest; HMRC — IHT418 trust varlıkları; TBMM — TMK m.794–797 intifa hakkı; TBMM — 5718 sayılı MÖHUK m.20–21. Yargı kararına ilişkin doğrulanmamış bilgi kullanılmamıştır.