Hesaplama yöntemi ve hukuki dayanak
Toplam yapım, yıkım, proje, ruhsat ve taşınma giderlerinden karşılıksız hibe ve destekler düşülür; kalan bedel malikin yüzde paylaşım oranı ile çarpılıp 100’e bölünür. Geri ödemeli kredi, karşılıksız destek değildir.
Resmî / birincil kaynağı aç (yeni sekmede)
Dönüşüm maliyeti, metrekare çarpımından önce sözleşme kapsamıyla başlar
Bu araç hangi soruyu cevaplar?
Riskli yapının yenilenmesinde malik başına düşebilecek yaklaşık finansman ihtiyacını görmek için yapım, yıkım, proje, ruhsat ve diğer giderleri ayrı toplar. Yalnız karşılıksız hibe ve destekler düşülür, kalan tutar malikin yüzde paylaşım oranı ile çarpılıp 100’e bölünür. Geri ödemeli kredi maliyeti azaltan hibe değildir; kredi anaparası ve finansman gideri ayrıca değerlendirilir. Araç yüklenicinin bağımsız bölüm paylaşımını, arsa payı düzeltmesini veya sözleşme teminatını kendiliğinden çözmez.
Hukuki değerlendirmede kritik ayrım
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreci; tespit, tebligat, itiraz, tahliye, karar nisabı ve uygulama adımlarından oluşur. Maliyet tablosu hazırlanırken teknik şartname, ruhsat projesi, zemin koşulları, fiyat farkı, vergi-harç istisnaları ve kira yardımı dönemsel olarak kontrol edilmelidir. Malik ile yüklenici arasındaki sözleşme, hesap sonucundan daha geniş risk dağılımı içerir.
Sonuçtan sonra kontrol edilecekler
- Riskli yapı kararını ve kesinleşme durumunu resmi kayıt üzerinden doğrulayın.
- Teklifleri aynı teknik şartname ve bağımsız bölüm programı üzerinden karşılaştırın.
- Teminat, teslim süresi, fiyat farkı ve gecikme yaptırımını sözleşmede açıklaştırın.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Ön Hesabı ayrıntılı kullanım rehberi
Kentsel dönüşüm maliyeti aracı, toplam brüt inşaat alanını birim yapım bedeliyle çarpar; yıkım, proje, ruhsat ve geçici barınma giderlerini ekleyip hibe ve destekleri düşürür. Malik payı, girilen paylaşım oranıyla tahmini olarak ayrılır.
Hesaplamadan önce gerekenler
- Onaylı proje veya ön projedeki toplam brüt inşaat alanı
- Yapı sınıfı ve mahal koşullarına uygun güncel birim maliyet
- Yıkım, zemin, proje, ruhsat, müşavirlik ve geçici kira teklifleri
- Hak sahipliği doğrulanmış karşılıksız hibe ve destek tutarları; geri ödemeli krediyi bu indirim alanına girmeyin
Araç hangi sırayı izler?
- Brüt alan güncel birim yapım maliyetiyle çarpılarak ana inşaat bütçesi bulunur.
- Yıkım, proje, ruhsat ve taşınma kalemleri ana bütçeye eklenir.
- Destekler düşülür ve kalan tutar malikin doğrulanmış paylaşım oranıyla çarpılır.
Sonuç nasıl yorumlanır?
Sonuç bir yüklenici teklifi veya keşif özeti değildir. Arsa payı karşılığı model, bağımsız bölüm dağılımı, KDV, fiyat farkı, zemin iyileştirmesi ve finansman gideri gerçek maliyeti değiştirebilir.
Sınırlar ve dosya kontrolü
- 6306 kapsamındaki karar ve satış süreçleri yalnız maliyet hesabıyla çözülemez.
- Birim maliyet resmi yaklaşık değer olabilir; piyasa ihale bedeli farklıdır.
- Arsa payı ile fiilî bölüm büyüklüğü aynı oran kabul edilmemelidir.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Ön Hesabı hakkında merak edilenler
Malik payına düşen maliyet nasıl bulunur?
Yapım ve ek proje giderlerinden hibe ve destekler düşülür; kalan toplam girilen malik paylaşım oranıyla çarpılır.
Resmî destekler otomatik hesaplanır mı?
Hayır. Güncel kampanya, kredi, hibe ve muafiyet koşulları proje ve başvuru tarihine göre doğrulanarak girilmelidir.
Birim yapım maliyeti nereden alınmalıdır?
Yapı sınıfı, zemin, mahal listesi ve piyasa tarihine uygun teklif kullanılmalıdır. Resmî yaklaşık maliyet tek başına yüklenicinin gerçek anahtar teslim bedeli olmayabilir.
Malik payı arsa payıyla aynı mıdır?
Her projede aynı olmak zorunda değildir. Tapudaki arsa payı, sözleşmedeki maliyet paylaşımı ve yeni bağımsız bölüm dağılımı ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Kira yardımı toplam maliyetten düşülür mü?
Yardımın hak sahibine hangi amaçla ödendiği önemlidir. Geçici barınma desteği inşaat bedelini doğrudan azaltmayabilir; doğru kaleme yazılmalıdır.
KDV ve fiyat farkı araçta otomatik var mı?
Hayır. Teklif KDV dahil değilse veya sözleşmede endeksli fiyat farkı varsa ayrı gider olarak bütçelenmelidir. İnşaat süresi uzadıkça finansman yükü de değişebilir.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Hesaplama Formülü
İlk adımda yeni yapının toplam brüt inşaat alanı ile yüklenici teklifindeki birim yapım bedeli çarpılır. Bu tutara yıkım, zemin etüdü, proje, ruhsat, yapı denetim, altyapı, finansman ve sözleşmede malike bırakılan diğer giderler eklenir. Hibe veya karşılıksız destekler düşüldükten sonra kalan tutar maliklerin sözleşmedeki paylaşım yöntemine göre dağıtılır.
Formun uyguladığı hesap: Toplam proje maliyeti = (brüt inşaat alanı × birim yapım bedeli) + yıkım + proje/ruhsat/müşavirlik + taşınma/geçici kira. Paylaştırılacak net tutar = toplam proje maliyeti − karşılıksız hibe ve destekler. İlgili malikin ön maliyeti = paylaştırılacak net tutar × malikin paylaşım oranı ÷ 100.
Yapı denetimi, altyapı, finansman ve yüklenicinin üstlendiği kalemler için formda ayrı alan yoktur. Teklif kapsamını önce belirleyin; hesaplanacak birim bedel ve proje giderlerini bu kapsamla uyumlu girin. Birim fiyata dahil gideri yeniden eklemek veya toplam proje desteği yerine yalnız bir malikin desteğini girmek sonucu değiştirir. Geri ödemeli kredi tutarı karşılıksız destek alanına yazılmamalıdır.
Yüzde paylaşımıyla örnek malik maliyeti
Brüt alan 1.000 m², birim yapım bedeli 25.000 TL/m² ve ek giderler sıfır olduğunda toplam 25.000.000 TL’dir. Projenin tamamına ilişkin karşılıksız destek 5.000.000 TL kabul edilirse paylaştırılacak tutar 20.000.000 TL olur. Paylaşım oranı yüzde 10 olan malik için ön maliyet 2.000.000 TL hesaplanır. Oran alanına 10 girilir; 0,10 girilirse yüzde 0,10 anlamına gelir.
Bu rakamlar yöntemi göstermek için varsayımsaldır; güncel metrekare fiyatı veya destek hakkı ilanı değildir. Proje, teklif, destek kapsamı ve paylaşım anahtarı belgelerle doğrulanmalıdır.
Sonuç satırını okurken: Formun “Toplam proje maliyeti” satırı, hibe ve destekler düşüldükten sonra paylaştırılacak net tutarı gösterir. Girdiğiniz destek maliyeti aşıyorsa bu tutar sıfıra sınırlandırılır; negatif maliyet veya malike nakit ödeme hesaplanmaz. Projenin destek öncesi toplamı için yapım bedeli ile yıkım, proje ve taşınma giderlerini birlikte okuyun.
| Veri | Hangi belgeyle doğrulanır? | Hesaba etkisi |
|---|---|---|
| Brüt inşaat alanı | Onaylı proje ve imar durumu | Yapım maliyetinin ana çarpanı |
| m² birim bedeli | Yüklenici teklifi ve teknik şartname | Malzeme ve işçilik kapsamına bağlıdır |
| Arsa payı / paylaşım oranı | Tapu kaydı ve dönüşüm sözleşmesi | Malik başına düşen yükü belirler |
| Hibe ve kredi | Güncel resmî destek kararı | Hibe yükü azaltır; kredi geri ödeme borcu doğurur |
Malik başına maliyet neden yalnız daire sayısına bölünmez?
Bağımsız bölümlerin arsa payları, yeni projedeki brüt alanları, şerefiye farkları ve yükleniciye bırakılan bölümler eşit olmayabilir. Bu nedenle toplam maliyeti daire sayısına eşit bölmek yerine sözleşmedeki dağıtım anahtarı kullanılmalıdır. Güncel m² bedeli ve destek tutarları işlem tarihinde resmî kaynak ve imzalı tekliflerle yenilenmelidir.