Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark 2026

Kısa cevap: Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binadaki bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının daire, dükkân veya depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ayrı mülkiyet hakkıdır. Kat irtifaklı tapu, binanın hukuken tamamlandığını ve yapı kullanma izin belgesinin bulunduğunu tek başına göstermez. Satın almadan önce tapu kaydı, onaylı proje, yapı ruhsatı, iskan, arsa payı ve fiilî bölüm birlikte kontrol edilir.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda ileride oluşacak bağımsız bölüm için arsa payına bağlı olarak kurulur. Tapuda hak sahibi belirli bir daire veya dükkânın gelecekteki malikidir; mevcut hukuki temel arsa payı ve onaylı projedir. Kat irtifakı kurulması binanın bitmiş, projeye uygun veya kullanıma hazır olduğunu kanıtlamaz. İnşaat seviyesi ve ruhsat ayrıca incelenir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümü üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölüm numarası, niteliği ve arsa payı tapu kütüğünde gösterilir. Ortak yerler bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetindedir. Kat maliki kendi bölümünü satma, kiralama ve teminat gösterme hakkını kanun ve yönetim planı sınırları içinde kullanır.

Temel Hukuki Fark

Kat irtifakında yapı tamamlanmadan önceki proje ve arsa payı ilişkisi; kat mülkiyetinde tamamlanmış bağımsız bölüm mülkiyeti vardır. İrtifak sahibi inşaatın projeye göre tamamlanmasına katılma borcu taşır. Kat mülkiyeti sahibi ise tamamlanmış binadaki bölüm ve ortak yer haklarını kullanır. Tapuda “mesken” yazmasıyla fiilen kullanılan alanın aynı olup olmadığı yine proje üzerinden doğrulanır.

İskan Belgesi Neden Önemlidir?

Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığına ilişkin idari belgedir. Kat irtifaklı tapuda iskan bulunup bulunmadığı belediyeden veya yetkili idareden kontrol edilir. Elektrik, su veya doğalgaz aboneliğinin açılmış olması iskan yerine geçmez. Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi ve kanundaki diğer belgeler esas alınır. Kaçak bölüm veya projeye aykırılık ayrıca giderilmelidir.

Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Yapı tamamlandığında malik veya yetkili temsilci tapu müdürlüğüne gerekli teknik ve idari belgelerle başvurur. Yapı kullanma izin belgesinin elektronik gönderimi ve resen işlemler güncel TKGM uygulamasına göre yürütülür. Bütün bağımsız bölümlerin proje, numara ve nitelikleri kayıtla eşleştirilir. Eksik belge, proje aykırılığı veya arsa payı hatası önce ilgili idare ve tapu sürecinde düzeltilir.

Kat İrtifaklı Daire Satın Alınır mı?

Kat irtifaklı bağımsız bölümün satışı tapuda yapılır; ancak alıcı tamamlanma ve mevzuat riskini ayrıca üstlenir. Ruhsatın geçerliliği, inşaat seviyesi, müteahhit yükümlülükleri, iskan, haciz ve ipotekler kontrol edilmeden satış bedeli ödenmemelidir. Fiilî daire ile projedeki bağımsız bölüm numarası eşleşmelidir. Satıcının “yakında kat mülkiyetine geçer” sözü belge yerine geçmez.

Banka Kredisi Kullanımına Etkisi

Bankalar kat irtifaklı taşınmaz için kredi başvurusunda ruhsat, inşaat seviyesi, ekspertiz, proje ve teminat değerini denetler. Kredi verilmesi taşınmazın bütün hukuki risklerden arındığını göstermez; banka kendi teminat riskini ölçer. Alıcı ayrıca belediye ve tapu incelemesi yaptırmalıdır. Kat mülkiyetli tapu da imar aykırılığı, haciz veya yönetim planı sorununu tek başına ortadan kaldırmaz.

Arsa Payı Nasıl Kontrol Edilir?

Her bağımsız bölüme değeriyle orantılı arsa payı verilmelidir. Arsa payı ortak gider, arsa hakkı, yeniden yapım ve kentsel dönüşüm sonuçlarını etkiler. Tapudaki payın dairenin büyüklüğüyle matematiksel eşitliği zorunlu değildir; kuruluş tarihindeki değer ölçüsü esas alınır. Açık oransızlık varsa arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelir. Yönetim planındaki gider kuralı ayrıca incelenir.

Tapu Harcı ve Satış Masrafı

Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümün satışında beyan edilen gerçek bedel ve kanuni asgari değer üzerinden tapu harcı hesaplanır. Tapu niteliği harç yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. tapu harcı hesaplama aracı alıcı ve satıcı paylarını önceden gösterir. Döner sermaye, ekspertiz ve kredi masrafları satış türüne göre ayrıca doğar.

DASK, Aidat ve Yönetim Planı

Zorunlu deprem sigortası poliçesi yapının tapu türünden ayrı kontrol edilir. Yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidat dağılımı ve bağımsız bölümün faaliyet sınırlarını belirler. Alıcı site yönetiminden borç yazısı, karar defteri ve devam eden dava bilgisini istemelidir. Önceki malikin aidat borcu ile yeni malikin sorumluluğu borcun dönemi ve Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden ayrılır.

Projeye Aykırılık ve Kaçak Alan

Balkon kapatma, ortak alanı daireye katma, çatı büyütme veya bağımsız bölüm birleştirme işlemleri onaylı projede yoksa tapu kaydı fiilî kullanımı meşrulaştırmaz. Belediye dosyası, mimari proje ve yerinde ölçüm karşılaştırılır. Yapı kayıt belgesi de mülkiyet, ruhsat ve ortak alan onaylarının tamamının yerine geçmez. Alıcı aykırılığın para cezası, yıkım ve komşu davası riskini sözleşmeden önce belirlemelidir.

Mersin ve Türkiye Genelinde Tapu Kontrolü

Mersin’de yeni yapı, yazlık site ve kentsel dönüşüm projelerinde tapu kaydı ilgili belediyedeki proje ve iskan dosyasıyla birlikte kontrol edilir. Türkiye’nin diğer illerinde aynı 634 sayılı Kanun uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin ofisinde tapu, proje, ruhsat, arsa payı ve satış sözleşmesini inceler; taşınmaz dosyalarını Türkiye genelinde takip eder.

Kat irtifakı tapusunda bağımsız bölümün blok, kat ve numarası satış sözleşmesindeki bilgilerle birebir eşleşmelidir. Şantiye numarası ile tapu numarası farklı kullanılmışsa yükleniciden ve tapu dosyasından resmi eşleştirme alınır. Yanlış dairenin devri sonradan tapu iptali ve tescil uyuşmazlığı çıkarır.

Kat mülkiyetine geçiş ortak maliklerin vergi, aidat veya özel borçlarını kendiliğinden silmez. Tapu dönüşümü ile şahsi borçların tasfiyesi farklı işlemlerdir. Satın alan kişi güncel takyidat belgesinde ipotek, haciz, intifa, aile konutu ve dava şerhlerini ayrıca görmelidir.

Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Tapu harcı satış bedeli, beyan ve resmi tarife üzerinden hesaplanır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hangi aşamada hangi bağımsız bölümü devralacağı yazılıdır. Kat irtifakı kurulması yüklenicinin bütün edimlerini tamamladığını göstermez. Arsa sahibi ve üçüncü alıcı, inşaat seviyesi ile tapu devrinin sözleşmeye uygunluğunu kontrol etmelidir.

Riskli yapı kararı veya kentsel dönüşüm süreci tapu türünden bağımsızdır. Kat mülkiyetli bina da riskli yapı tespitine konu edilir. Dönüşüm kararlarında arsa payı ve güncel 6306 sayılı Kanun uygulaması doğrudan sonuç doğurur.

Örnek incelemede tapuda “A Blok 12 numaralı mesken” için kat irtifakı görülüyor, belediye projesinde aynı bölüm 10 numara olarak yer alıyorsa satış imzalanmadan önce numaralandırma ve tadilat projeleri açıklığa kavuşturulur. Fiilen gezilen dairenin başka bağımsız bölüm çıkması, bedelin yanlış hak için ödenmesi sonucunu doğurur.

Kat mülkiyetli tapu görüldüğünde de yalnızca tapu fotokopisiyle yetinilmez. Güncel takyidat, yönetim planı, iskan, mimari proje ve belediye ceza dosyası kontrol edilir. Kat mülkiyeti yapının kuruluş aşamasındaki belgeleri gösterir; sonradan yapılan kaçak değişiklikleri otomatik biçimde onaylamaz.

Tapu kaydında bağımsız bölüm niteliği “depo” veya “büro” iken fiilen konut olarak kullanılıyorsa kullanım değişikliği için proje ve ruhsat süreci incelenir. Belediye numaratajı veya abonelik adresi tapu niteliğini değiştirmez. Alıcı konut kredisi, vergi ve tahliye riskini resmi nitelik üzerinden değerlendirmelidir.

Ortak alan niteliğindeki otopark, sığınak, teras ve bahçe bağımsız bölüm gibi satılamaz. Yönetim planında belirli kullanım hakkı verilmişse bu hak mülkiyet değil, ortak alan kullanım düzenidir. Satış ilanındaki “özel bahçe” veya “tapulu otopark” ifadesi tapu ve projeyle doğrulanmalıdır.

İnşaat tamamlanmadan kat irtifakı payı devralan alıcı, yüklenicinin iflası veya işi bırakması halinde arsa payı ve sözleşmesel haklarıyla kalır. Tamamlama maliyeti, diğer maliklerin kararları ve tüketici sözleşmesi hükümleri dosyanın yapısına göre uygulanır. Teminat mektubu, sigorta ve hakediş kayıtları satıştan önce istenir.

Kat mülkiyeti kurulurken arsa payı hatalı belirlenmişse sonraki satışlar hatayı kalıcı hale getirmez. Hak sahibi, payların bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleriyle orantılı olmadığını ispatlayarak düzeltme ister. Güncel piyasa değeri tek ölçüt değildir; mimari özellikler ve kuruluş koşulları bilirkişiyle incelenir.

Satış vaadi veya ön ödemeli konut sözleşmesinde bağımsız bölüm henüz tapuda oluşmamışsa tüketici mevzuatındaki teminat, teslim ve cayma kuralları da uygulanır. Kat irtifakı kurulunca alıcının lehine tapu devri yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Yalnızca yüklenicinin satış listesinde adın bulunması ayni hak kazandırmaz. Tapu şerhi, teminat belgesi ve ödeme planı alıcının dosyasında birlikte saklanmalıdır.

Dosya kontrol notu: Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark 2026 incelemesinde kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan, tapu kontrolü başlıkları tek bir belgeye göre değil; sözleşme, resmî kayıt, taraf bildirimleri, ücret hareketleri ve olayların tarih sırası birlikte okunarak belirlenir. Bir belgedeki ifade diğer kayıtlarla çelişiyorsa belgenin düzenlenme zamanı, teslim şekli ve gerçek uygulama esas alınır. Başvuru yapılmadan önce süreler takvime yazılmalı, talep kalemleri ayrı hesaplanmalı ve bütün dijital kayıtların değişmemiş örnekleri saklanmalıdır.

Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel tanımlarını açın

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulur. Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Her hak bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payıyla birlikte devredilir.

Tanımlar ve kuruluş şartları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile güncel tapu uygulamaları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklarından kontrol edilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Kat İrtifakı ve Tapu Risk Kontrolü

Tapu kaydı, mimari proje, iskan, arsa payı ve takyidatlar birlikte incelendiğinde satın alma riski belirlenir.

Hukuki değerlendirme talep edin

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil Bakırcı, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlı kurucu avukattır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde hukuki danışmanlık, dava takibi ve hukuki içerik hazırlama çalışmalarını yürütmektedir.

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin

Hazırlayan

Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472

İnceleyen

Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507

Son içerik kontrolü

1 Eylül 2026

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi

Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye

Google Maps’te yol tarifiİletişim bilgileri

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri