Kat Mülkiyeti Ne Demek? Kat İrtifakıyla Farkı ve İskan Rehberi 2026
Kısa cevap: Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binadaki bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının daire, dükkân veya depo gibi bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ayrı mülkiyet hakkıdır. Kat irtifaklı tapu, binanın hukuken tamamlandığını ve yapı kullanma izin belgesinin bulunduğunu tek başına göstermez. Satın almadan önce tapu kaydı, onaylı proje, yapı ruhsatı, iskan, arsa payı ve fiilî bölüm birlikte kontrol edilir. Kat mülkiyetli tapuda da sonradan oluşan kaçak alan, haciz, ipotek, aile konutu şerhi veya yönetim planı sınırlaması bulunabilir. Bu nedenle tapu türü tek başına “risksiz taşınmaz” sonucu vermez; güncel sicil ve belediye dosyası satış gününden önce yeniden incelenir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Hak sahibi yalnız gelecekteki bir daireye ilişkin sözleşmesel beklentiye değil, tapuda kayıtlı arsa payı ve buna bağlı irtifaka sahiptir. Kat irtifakı kurulması; inşaatın tamamlandığını, iskan alındığını veya fiilî kullanımın projeye uygun olduğunu tek başına kanıtlamaz.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti ne demek? Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının daire, dükkân, depo veya büro gibi ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o bölümün arsa payı ve ortak yerlerdeki payıyla birlikte kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Tapu kütüğünde bağımsız bölüm numarası, niteliği ve arsa payı ayrı gösterilir. Kat maliki bağımsız bölümünü kanun, yönetim planı ve ortak yaşam kuralları içinde kullanabilir; satabilir, kiraya verebilir ve teminat gösterebilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kavramın sınırları madde madde belirlenmiştir. KMK m.1, tamamlanmış yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet kurulabileceğini düzenler. KMK m.2; ana gayrimenkul, ana yapı, bağımsız bölüm, eklenti, arsa payı, ortak yer, kat mülkiyeti ve kat maliki kavramlarını tanımlar. KMK m.3 uyarınca kat mülkiyeti arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir; arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez. KMK m.4 temel ortak yerleri gösterir. Kuruluş ise KMK m.10 gereğince resmi senet ve tapu siciline tescille gerçekleşir.
| Kontrol edilen unsur | Kat mülkiyetli tapuda anlamı | Tek başına kanıtlamadığı husus |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm | Ayrı mülkiyet konusu daire, dükkân, depo veya başka bölümdür. | Fiili kullanımın onaylı projeye uygunluğu |
| Arsa payı | Bağımsız bölüme bağlı, ana taşınmazdaki paydır. | Yalnız metrekareye göre doğru oranlandığı |
| Nitelik | Sicildeki “mesken”, “işyeri”, “depo” gibi resmi kayıttır. | Sonradan yapılan kullanım değişikliğinin ruhsatlı olduğu |
| Eklenti | Bağımsız bölüme özgülenmiş kömürlük, garaj veya benzeri yerdir. | Her otopark veya bahçenin özel mülkiyet olduğu |
| Yönetim planı | Ana gayrimenkulün yönetim ve kullanım düzenini bağlar. | Kanuna aykırı hükümlerin geçerli olduğu |
Kat mülkiyeti tapusunun bulunması, satın alınan bölümün hiç imar aykırılığı taşımadığını garanti etmez. Tescilden sonra balkonun kapatılması, ortak terasın bölüme katılması, duvarların değiştirilmesi veya bağımsız bölümlerin birleştirilmesi onaylı projeye aykırı olabilir. Bu nedenle güncel tapu kaydı; belediyedeki mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, numarataj ve yerinde fiili durumla karşılaştırılır.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakının net farkı: Kat mülkiyeti tamamlanmış yapının mevcut bağımsız bölümü üzerinde kurulur. Kat irtifakı ise KMK m.14 kapsamında yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Bu nedenle kat irtifaklı tapu bir mülkiyet kaydıdır; ancak yapının tamamlandığını, iskan aldığını veya projeye uygun teslim edildiğini tek başına göstermez.
Temel Hukuki Fark
| Soru | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hakkın konusu nedir? | Arsa payına bağlı, projedeki bağımsız bölüm için kurulan irtifak. | Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı mülkiyeti. |
| Tapu neyi tek başına göstermez? | Binanın bitişini, iskanı ve fiilî proje uygunluğunu. | Sonradan tadilat yapılmadığını, takyidat bulunmadığını veya güncel deprem güvenliğini. |
| İskan nasıl kontrol edilir? | Yetkili idarede belgenin varlığı, kapsadığı yapı ve bölümler incelenir. | Tescil belgeleri ile mevcut durumun uyumu ve sonradan değişiklikler incelenir. |
| Satın almada son kontrol nedir? | Arsa payı, proje, tamamlanma ve yüklenici taahhütleri. | Güncel sicil, proje, kullanım ve yönetim planı. |
Bu karşılaştırma tapunun birini koşulsuz “güvenli”, diğerini koşulsuz “alınmaz” olarak sınıflandırmaz. Riskin sebebi ve giderilebilirliği, ilgili belgeler ve yerinde teknik incelemeyle belirlenir.
İskan Belgesi Neden Önemlidir?
Yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığına ilişkin idari belgedir. Kat irtifaklı tapuda iskan bulunup bulunmadığı belediyeden veya yetkili idareden kontrol edilir. Elektrik, su veya doğalgaz aboneliğinin açılmış olması iskan yerine geçmez. Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi ve kanundaki diğer belgeler esas alınır. Kaçak bölüm veya projeye aykırılık ayrıca giderilmelidir.
Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?
İlk defa kat mülkiyeti kurulması ile mevcut kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi aynı işlem değildir. Dönüşümde mevcut tescil belgeleri ve resen işlem yolu dikkate alınır; her dosyada bütün belgelerin baştan hazırlanacağı varsayılmamalıdır. Tapu müdürlüğünden kaydın hangi aşamada olduğu, yetkili idareden yapı kullanma izin belgesi ve teknik bildirimin ilgili birime gönderilip gönderilmediği öğrenilmelidir.
- Mevcut kaydın kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğunu güncel sicilden belirleyin.
- İskanın hangi blok ve bağımsız bölümleri kapsadığını yetkili idare dosyasıyla eşleştirin.
- İdare, kadastro ve tapu arasındaki bildirimin durumunu başvuru/evrak numarasıyla izleyin.
- Eksiklik varsa sözlü “bekliyor” açıklaması yerine eksik işlem ve dayanağın yazılı bildirilmesini isteyin.
Başvuru türüne göre teknik belge ve işlem koşulları değişebilir. TKGM’nin yürürlükteki genelgesi ve ilgili müdürlük açıklaması esas alınmalı; eski tarihli genel bir internet evrak listesi her dosyaya uygulanmamalıdır.
Kat İrtifaklı Daire Satın Alınır mı?
Kat irtifaklı bağımsız bölümün satışı tapuda yapılır; ancak alıcı tamamlanma ve mevzuat riskini ayrıca üstlenir. Ruhsatın geçerliliği, inşaat seviyesi, müteahhit yükümlülükleri, iskan, haciz ve ipotekler kontrol edilmeden satış bedeli ödenmemelidir. Fiilî daire ile projedeki bağımsız bölüm numarası eşleşmelidir. Satıcının “yakında kat mülkiyetine geçer” sözü belge yerine geçmez.
Banka Kredisi Kullanımına Etkisi
Bankalar kat irtifaklı taşınmaz için kredi başvurusunda ruhsat, inşaat seviyesi, ekspertiz, proje ve teminat değerini denetler. Kredi verilmesi taşınmazın bütün hukuki risklerden arındığını göstermez; banka kendi teminat riskini ölçer. Alıcı ayrıca belediye ve tapu incelemesi yaptırmalıdır. Kat mülkiyetli tapu da imar aykırılığı, haciz veya yönetim planı sorununu tek başına ortadan kaldırmaz.
Arsa Payı Nasıl Kontrol Edilir?
Her bağımsız bölüme değeriyle orantılı arsa payı verilmelidir. Arsa payı ortak gider, arsa hakkı, yeniden yapım ve kentsel dönüşüm sonuçlarını etkiler. Tapudaki payın dairenin büyüklüğüyle matematiksel eşitliği zorunlu değildir; kuruluş tarihindeki değer ölçüsü esas alınır. Açık oransızlık varsa arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelir. Yönetim planındaki gider kuralı ayrıca incelenir.
Tapu Harcı ve Satış Masrafı
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümün satışında beyan edilen gerçek bedel ve kanuni asgari değer üzerinden tapu harcı hesaplanır. Tapu niteliği harç yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. tapu harcı hesaplama aracı alıcı ve satıcı paylarını önceden gösterir. Döner sermaye, ekspertiz ve kredi masrafları satış türüne göre ayrıca doğar.
DASK, Aidat ve Yönetim Planı
Zorunlu deprem sigortası poliçesi yapının tapu türünden ayrı kontrol edilir. Yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidat dağılımı ve bağımsız bölümün faaliyet sınırlarını belirler. Alıcı site yönetiminden borç yazısı, karar defteri ve devam eden dava bilgisini istemelidir. Önceki malikin aidat borcu ile yeni malikin sorumluluğu borcun dönemi ve Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden ayrılır.
Projeye Aykırılık ve Kaçak Alan
Balkon kapatma, ortak alanı daireye katma, çatı büyütme veya bağımsız bölüm birleştirme işlemleri onaylı projede yoksa tapu kaydı fiilî kullanımı meşrulaştırmaz. Belediye dosyası, mimari proje ve yerinde ölçüm karşılaştırılır. Yapı kayıt belgesi de mülkiyet, ruhsat ve ortak alan onaylarının tamamının yerine geçmez. Alıcı aykırılığın para cezası, yıkım ve komşu davası riskini sözleşmeden önce belirlemelidir.
Mersin ve Türkiye Genelinde Tapu Kontrolü
Mersin’de yeni yapı, yazlık site ve kentsel dönüşüm projelerinde tapu kaydı ilgili belediyedeki proje ve iskan dosyasıyla birlikte kontrol edilir. Türkiye’nin diğer illerinde aynı 634 sayılı Kanun uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin ofisinde tapu, proje, ruhsat, arsa payı ve satış sözleşmesini inceler; taşınmaz dosyalarını Türkiye genelinde takip eder.
Kat irtifakı tapusunda bağımsız bölümün blok, kat ve numarası satış sözleşmesindeki bilgilerle birebir eşleşmelidir. Şantiye numarası ile tapu numarası farklı kullanılmışsa yükleniciden ve tapu dosyasından resmi eşleştirme alınır. Yanlış dairenin devri sonradan tapu iptali ve tescil uyuşmazlığı çıkarır.
Kat mülkiyetine geçiş ortak maliklerin vergi, aidat veya özel borçlarını kendiliğinden silmez. Tapu dönüşümü ile şahsi borçların tasfiyesi farklı işlemlerdir. Satın alan kişi güncel takyidat belgesinde ipotek, haciz, intifa, aile konutu ve dava şerhlerini ayrıca görmelidir.
Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Tapu harcı satış bedeli, beyan ve resmi tarife üzerinden hesaplanır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hangi aşamada hangi bağımsız bölümü devralacağı yazılıdır. Kat irtifakı kurulması yüklenicinin bütün edimlerini tamamladığını göstermez. Arsa sahibi ve üçüncü alıcı, inşaat seviyesi ile tapu devrinin sözleşmeye uygunluğunu kontrol etmelidir.
Riskli yapı kararı veya kentsel dönüşüm süreci tapu türünden bağımsızdır. Kat mülkiyetli bina da riskli yapı tespitine konu edilir. Dönüşüm kararlarında arsa payı ve güncel 6306 sayılı Kanun uygulaması doğrudan sonuç doğurur.
Örnek incelemede tapuda “A Blok 12 numaralı mesken” için kat irtifakı görülüyor, belediye projesinde aynı bölüm 10 numara olarak yer alıyorsa satış imzalanmadan önce numaralandırma ve tadilat projeleri açıklığa kavuşturulur. Fiilen gezilen dairenin başka bağımsız bölüm çıkması, bedelin yanlış hak için ödenmesi sonucunu doğurur.
Kat mülkiyetli tapu görüldüğünde de yalnızca tapu fotokopisiyle yetinilmez. Güncel takyidat, yönetim planı, iskan, mimari proje ve belediye ceza dosyası kontrol edilir. Kat mülkiyeti yapının kuruluş aşamasındaki belgeleri gösterir; sonradan yapılan kaçak değişiklikleri otomatik biçimde onaylamaz.
Tapu kaydında bağımsız bölüm niteliği “depo” veya “büro” iken fiilen konut olarak kullanılıyorsa kullanım değişikliği için proje ve ruhsat süreci incelenir. Belediye numaratajı veya abonelik adresi tapu niteliğini değiştirmez. Alıcı konut kredisi, vergi ve tahliye riskini resmi nitelik üzerinden değerlendirmelidir.
Ortak alan niteliğindeki otopark, sığınak, teras ve bahçe bağımsız bölüm gibi satılamaz. Yönetim planında belirli kullanım hakkı verilmişse bu hak mülkiyet değil, ortak alan kullanım düzenidir. Satış ilanındaki “özel bahçe” veya “tapulu otopark” ifadesi tapu ve projeyle doğrulanmalıdır.
İnşaat tamamlanmadan kat irtifakı payı devralan alıcı, yüklenicinin iflası veya işi bırakması halinde arsa payı ve sözleşmesel haklarıyla kalır. Tamamlama maliyeti, diğer maliklerin kararları ve tüketici sözleşmesi hükümleri dosyanın yapısına göre uygulanır. Teminat mektubu, sigorta ve hakediş kayıtları satıştan önce istenir.
Kat mülkiyeti kurulurken arsa payı hatalı belirlenmişse sonraki satışlar hatayı kalıcı hale getirmez. Hak sahibi, payların bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleriyle orantılı olmadığını ispatlayarak düzeltme ister. Güncel piyasa değeri tek ölçüt değildir; mimari özellikler ve kuruluş koşulları bilirkişiyle incelenir.
Satış vaadi veya ön ödemeli konut sözleşmesinde bağımsız bölüm henüz tapuda oluşmamışsa tüketici mevzuatındaki teminat, teslim ve cayma kuralları da uygulanır. Kat irtifakı kurulunca alıcının lehine tapu devri yapılıp yapılmadığı kontrol edilir. Yalnızca yüklenicinin satış listesinde adın bulunması ayni hak kazandırmaz. Tapu şerhi, teminat belgesi ve ödeme planı alıcının dosyasında birlikte saklanmalıdır.
Dosya kontrol notu: Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark 2026 incelemesinde kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan, tapu kontrolü başlıkları tek bir belgeye göre değil; sözleşme, resmî kayıt, taraf bildirimleri, ücret hareketleri ve olayların tarih sırası birlikte okunarak belirlenir. Bir belgedeki ifade diğer kayıtlarla çelişiyorsa belgenin düzenlenme zamanı, teslim şekli ve gerçek uygulama esas alınır. Başvuru yapılmadan önce süreler takvime yazılmalı, talep kalemleri ayrı hesaplanmalı ve bütün dijital kayıtların değişmemiş örnekleri saklanmalıdır.
Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel tanımlarını açın
Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulur. Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Her hak bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payıyla birlikte devredilir.
Tanımlar ve kuruluş şartları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile güncel tapu uygulamaları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kaynaklarından kontrol edilmiştir.
30 Eylül 2026 düzenleme notu: Karşılaştırma ve alıcı belge kontrolü açıklamaları geliştirildi. Resen dönüşümün kapsamı için TKGM’nin açıklaması; güncel uygulama takibi için 2 Temmuz 2026 tarihli genelge değişikliği duyurusu ayrıca dikkate alınmalıdır. Teknik işlem ve evrak koşulları başvuru türüne göre ilgili müdürlükten doğrulanmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifakı tapu mudur?
Evet. Arsa payına bağlı, gelecekteki bağımsız bölüm hakkını gösteren tapu kaydıdır.
Kat mülkiyeti neyi gösterir?
Tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm üzerinde ayrı mülkiyet hakkını gösterir.
Kat irtifakında iskan var mı?
Kat irtifaklı kayıtta iskan bulunabilir veya bulunmayabilir. İskanın varlığı ve hangi blok/bölümleri kapsadığı yetkili idareden; dönüşümün tamamlanıp tamamlanmadığı güncel tapudan kontrol edilir.
Kat irtifaklı ev satılır mı?
Evet. Satış tapuda yapılır; proje ve tamamlanma riski ayrıca incelenir.
Kat irtifaklı eve kredi çıkar mı?
Banka ekspertiz ve proje şartlarına göre karar verir.
Kat mülkiyetine nasıl geçilir?
Mevcut kat irtifakının dönüştürülmesinde, yapı kullanma izni ve idare-kadastro-tapu bildirimlerinin durumu incelenir; resen işlem yolu dikkate alınır. İlk kuruluşla dönüşüm aynı değildir; dosyanın eksik işlemi ilgili müdürlükten öğrenilir.
Arsa payı neden önemlidir?
Ortak alan, gider, yeniden yapım ve dönüşüm haklarını etkiler.
Kat mülkiyeti kaçak alanı yasallaştırır mı?
Hayır. Sonradan yapılan proje aykırılığı ayrıca denetlenir.
Tapu harcı iki türde de ödenir mi?
Evet. Satışta kanuni tapu harcı uygulanır.
Satın almadan hangi belgeler alınır?
Güncel tapu, proje, ruhsat, iskan, yönetim planı ve borç kayıtları alınır.
Kat İrtifakı ve Tapu Risk Kontrolü
Tapu kaydı, mimari proje, iskan, arsa payı ve takyidatlar birlikte incelendiğinde satın alma riski belirlenir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından güncel mevzuat, resmî kaynaklar ve hukuki terminoloji yönünden incelenmiştir.
- Hazırlayan
- Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
- İnceleyen
- Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
- Son içerik kontrolü
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Hukuki değerlendirme, yürürlükteki mevzuat, somut olayın özellikleri ve hukuka uygun deliller üzerinden yapılır; sonuç garantisi verilmez.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Satın alma öncesi üç belge uyuşmazlığı örneği
Aşağıdaki durumlar açıklama amaçlıdır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi değildir.
İskan var, tapu hâlâ kat irtifakı
Bu durumdan otomatik olarak “iskan sahtedir” veya “tapu kendiliğinden dönüştü” sonucu çıkarılmaz. Belgedeki ada, parsel, blok ve kapsam ile mevcut tapu kaydı eşleştirilir. İlgili idarenin gönderim ve tapu/kadastro işlem durumu araştırılır; bekleyen teknik işlem ile gerçek proje aykırılığı ayrılır.
İlanda özel bahçe var, projede ortak alan
Satıcının ilanı tek başına özel mülkiyet kazandırmaz. Tapuda eklenti kaydı, onaylı proje ve yönetim planındaki kullanım düzeni ayrı okunur. Kullanım hakkı ile mülkiyet devri aynı vaat olarak sözleşmeye yazılmamalıdır.
Gezilen daire ile tapu numarası farklı
Kapıdaki numara ile sicildeki bağımsız bölüm numarası farklı olabilir. Bunun yalnız numarataj farkı mı, yanlış bölüm gösterilmesi mi olduğu proje ve resmî kayıtla açıklığa kavuşturulur. Satış öncesinde hangi bağımsız bölümün devredileceği kesinleştirilmeden yalnız sözlü güvenceye dayanılmamalıdır.
Belgeyi kimden, hangi amaçla istersiniz?
| Kayıt | Kontrol kaynağı | Araştırılan husus |
|---|---|---|
| Güncel tapu ve takyidat | Yetkili tapu kanalı; malik veya yetkili temsilci | Doğru bölüm, malik ve kayıtlı sınırlamalar |
| Ruhsat, proje ve iskan | Belediye veya yetkili idare | Yapı, kullanım, kapsam ve onaylar |
| Yönetim planı ve ilgili kararlar | Tapu dosyası ve yönetimden erişilebilen kayıtlar | Ortak alan, kullanım ve gider düzeni |
| Fiilî durum | Yerinde inceleme; gerekirse yetkili teknik uzman | Proje ile görülen bölüm arasındaki fark |
Bu liste alıcı incelemesi içindir; tapuda dönüşüm işlemine sunulması her durumda zorunlu belgeler listesi değildir. Belgelere erişimde hak sahipliği, temsil ve kişisel veri kuralları korunmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.