Apartman Aidat Borcu Alacak Dilekçesi 2026 | KMK 20 Word

Borç tablosu kararla eşleştirilir

“Aidat borcu vardır” ifadesi tek başına yeterli değildir. Dönem, karar veya işletme projesi, malik sıfatı, bağımsız bölüm ve yapılan ödemeler gösterilir. Talep edilen gecikme tazminatı da KMK m.20 dayanağıyla hesap tablosunda ayrılır.

KMK m.20 ve 37

KMK m.20 Ortak Giderleri Nasıl Paylaştırır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin ortak gider ve avanslara hangi esasla katılacağını doğrudan düzenler. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmamışsa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslara eşit olarak; sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avanslara ise arsa payı oranında katılır.

Dilekçede bütün aidatları tek bir “eşit pay” veya “arsa payı” formülüyle hesaplamak doğru değildir. Borcu oluşturan her gider kaleminin KMK m.20’deki hangi gruba girdiği veya yönetim planında hukuka uygun farklı bir dağıtım düzeni bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

“Bu Hizmeti Kullanmıyorum” Savunması Aidatı Kaldırır mı?

KMK m.20 açıkça, kat malikinin ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenler. Örneğin ortak tesisin fiilen kullanılmaması tek başına borcu ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık borç kaleminin gerçekten ortak gider niteliğinde olup olmadığı ve yönetim planındaki özel hükümler ayrıca incelenir. Kanuna aykırı tahakkuk “kullanmıyorum” savunmasından farklı bir itirazdır.

Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı

KMK m.20’ye göre gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanun metnindedir; eski kaynaklarda görülen yüzde on oranı güncel hüküm değildir.

Hesap her borç döneminin muacceliyet tarihi ve ödeme tarihi esas alınarak ayrı yapılmalıdır. Birden fazla ay borcu varsa her ayın anaparası, vade tarihi, kısmi ödeme ve kalan bakiye ayrı satırda gösterilmelidir. Toplam borç üzerine baştan tek seferde yüzde beş eklemek doğru hesap yöntemi değildir.

Gecikme Tazminatı Faizle Aynı Şey midir?

KMK m.20’deki gecikme tazminatı kanundan doğan özel bir fer’i alacaktır. Talep dilekçesinde anapara, gecikme tazminatı ve varsa ayrıca talep edilen diğer kanuni fer’iler birbirinden ayrılmalıdır. Aynı dönem için mükerrer tahsilata yol açacak hesap yapılmamalıdır.

İcra takibinde veya davada talep edilen fer’ilerin türü ve başlangıç tarihi açıkça gösterilmeli; otomatik hesaplayıcıdaki rakamlar yönetim defteri ve banka hareketleriyle karşılaştırılmalıdır.

Yönetici Dava veya İcra Takibi Yapabilir mi?

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini açıkça düzenler. Yönetici bu yetkiyi kullanırken borcun hangi karar veya işletme projesine dayandığını dosyada göstermelidir.

Yönetici seçiminin ve temsil yetkisinin geçerli olup olmadığı da kontrol edilmelidir. Görev süresi sona ermiş veya yetkisi tartışmalı yönetici adına açılan takipte temsil sorunu çıkabilir.

İşletme Projesi KMK m.37 Açısından Neden Önemlidir?

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, tahmini gelir-gider tutarlarını ve her kat malikine düşecek miktarı gösterir. KMK m.37’deki usule uygun olarak hazırlanıp kesinleşen işletme projesi borcun dayanaklarından biri olabilir. Dilekçede proje tarihi, tebliğ durumu ve borçlu bağımsız bölüme düşen pay açıkça gösterilmelidir.

Kat malikleri kurulu kararıyla aidat belirlenmişse karar tarihi, karar numarası, toplantı nisabı ve borç dönemleri yazılmalıdır. Dava dosyasına yalnız Excel tablosu koymak yerine bu tablonun dayandığı karar veya proje de eklenmelidir.

Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu mudur?

KMK m.22, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı biçimde yararlanan kişinin de belirli ortak gider ve avans borçlarından kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olmasına ilişkin özel hüküm içerir. Kiracı bakımından sorumluluk ayrıca kira miktarı ve malike karşı ödeme etkisi yönünden kanundaki sınırlar içinde değerlendirilir.

Bu nedenle her aidat alacağında otomatik olarak yalnız kiracıya veya yalnız malike yönelmek yerine borcun dönemi, kiracının fiili kullanım dönemi, borç kaleminin niteliği ve KMK m.22’nin sınırları kontrol edilmelidir.

Eski Malik ile Yeni Malik Arasında Borç Nasıl Ayrılır?

Bağımsız bölüm satılmışsa her aidat döneminde tapuda malik olan kişi ve borcun muacceliyet tarihi belirlenmelidir. Yeni malikin eski malikin kişisel borçlarından otomatik ve sınırsız sorumlu olduğu varsayılmamalıdır. KMK’daki ayni ve şahsi sorumluluk hükümleri ile devir tarihi birlikte incelenmelidir.

Dilekçede tapu devir tarihi, eski ve yeni malik, dönemsel borç ve varsa kiracı kullanım süresi ayrı gösterilmelidir. Tek toplam rakamla yıllarca biriken borcu yeni malike yöneltmek hukuki hata yaratabilir.

Karar Defteri ve Borç Tablosu Birbiriyle Eşleşmelidir

Her aidat artışı için karar veya işletme projesi dayanağı bulunmalıdır. Borç tablosunda Ocak, Şubat, Mart gibi dönemler için tahakkuk tutarı, ödeme, ödeme tarihi ve bakiye gösterilmelidir. Kurul kararı aylık 2.000 TL belirlerken tabloda 2.500 TL yazılmışsa aradaki farkın hukuki dayanağı açıklanmalıdır.

Yönetim kasası, banka hesabı ve makbuz kayıtları da borç tablosuyla karşılaştırılmalıdır. Borçlu yaptığı ödemeyi dekontla kanıtlıyorsa bu ödeme mahsup edilmeden dava açılmamalıdır.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevli mahkemedir. Ayrıca 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Doğrudan alacak davası açılacaksa arabuluculuk son tutanağı dosyaya eklenmelidir.

Alacağın ilamsız icra takibine konu edilmesi ile doğrudan alacak davası açılması usul bakımından farklıdır. İcra takibine itiraz edilirse sonraki itirazın iptali veya kaldırılması yolunun koşulları ayrıca değerlendirilir.

İcra Takibi Yapılırsa Hangi Bilgiler Yazılmalıdır?

Takip talebinde borçlu, bağımsız bölüm, dönemler, anapara ve KMK m.20 gecikme tazminatı açıkça gösterilmelidir. Borcun yalnız “aidat 50.000 TL” şeklinde toplu yazılması itirazın kapsamını belirsizleştirir. Her dönemin muacceliyet tarihini gösteren ek hesap tablosu hazırlanmalıdır.

Borçlu takibe itiraz ederse yönetim, karar defteri, işletme projesi, tebliğ belgeleri, banka kayıtları ve güncel tapu kaydıyla alacağı ispatlamalıdır.

Zamanaşımı Nasıl Kontrol Edilir?

Ortak gider alacakları dönemsel borçlar olduğundan her dönem için muacceliyet ve zamanaşımı ayrı kontrol edilmelidir. Bütün aidat borçlarının tek tarihte doğduğu varsayılmamalıdır. Takip, dava, ikrar veya ödeme gibi zamanaşımını etkileyen işlemler kronolojik tabloda gösterilmelidir.

Zamanaşımı hesabında Türk Borçlar Kanununun dönemsel alacaklara ilişkin hükümleri ve somut borcun niteliği esas alınır. Dava açmadan önce eski dönemler için tarih analizi yapılmalıdır.

Yönetim Planı Farklı Dağıtım Esası Öngörebilir mi?

KMK m.20 “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesini kullanır. Yönetim planında veya bütün maliklerin hukuken geçerli anlaşmasında farklı gider paylaşımı bulunabilir. Ancak bu düzenlemenin kanunun emredici hükümleri ve eşitlik ilkesiyle uyumu ayrıca incelenmelidir.

Dilekçede doğrudan kanuni dağıtım uygulanmadan önce yönetim planının gider maddeleri okunmalıdır. Yönetim planı yokmuş gibi standart hesap yapmak hatalı tahakkuka yol açabilir.

Delil ve Hesap Kontrol Listesi

• Güncel tapu kaydı ve malik devir tarihleri.
• Yönetim planı.
• Kat malikleri kurulu kararları.
• Kesinleşmiş işletme projesi ve tebliğ belgeleri.
• Dönem bazlı tahakkuk tablosu.
• Banka ve kasa ödeme kayıtları.
• Borçluya gönderilen ihtar ve tebligatlar.
• Kiracı varsa kira dönemi ve KMK m.22 açısından kullanım bilgileri.
• Gecikme tazminatının gün bazlı hesap dökümü.
• Arabuluculuk son tutanağı.

Uygulamada En Sık Hatalar

• Bütün giderleri eşit veya bütününü arsa payına göre dağıtmak.
• Güncel oran yerine eski yüzde on gecikme tazminatı uygulamak.
• Her dönemin vade ve ödemesini ayırmadan tek toplam borç yazmak.
• Eski malik ile yeni malikin dönemlerini karıştırmak.
• Kiracının KMK m.22 kapsamındaki sınırlı sorumluluk rejimini incelememek.
• İşletme projesi ve kurul kararını eklemeden yalnız hesap tablosuna dayanmak.
• Doğrudan dava açarken zorunlu arabuluculuğu tamamlamamak.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

KMK m.20’deki gider paylaşımı ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de site ve apartman yönetimleri de borç hesabını yönetim planı, kurul kararı ve gerçek ödeme kayıtlarına göre oluşturmalıdır.

Yenişehir ve Mezitli’de büyük siteler, Toroslar ve Akdeniz’de karma kullanımlı binalar veya ilçelerde az bağımsız bölümlü apartmanlar bakımından yönetim planı farklılaşabilir; ancak kanuni borç ve ispat düzeni değişmez.

İlgili İçerikler

Yönetici seçilememesi için KMK m.34 yönetici atanması, yönetimden hesap-belge istemek için hesap ve belge talep dilekçesi ve ortak alan uyuşmazlıkları için ortak alan işgali ihtarnamesi incelenebilir.

Dava Açılmadan Önce Aidat Alacağı Nasıl Doğrulanır?

Aidat alacağında dava veya icra takibinden önce yalnız yönetim yazılımındaki toplam borç rakamına bakılmamalıdır. Her dönem için kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi, bağımsız bölümün o tarihteki maliki, tahakkuk tutarı, vade tarihi, banka veya kasa ödemesi ve kalan anapara tek tabloda birleştirilmelidir. Yönetim planında kanuni dağıtım esasından farklı bir düzenleme bulunuyorsa bunun hangi gider kalemlerine uygulanacağı ayrıca gösterilmelidir. Böylece dava konusu rakamın hangi hukuki ve muhasebesel kayıttan doğduğu denetlenebilir hâle gelir.

Özellikle geçmiş yıllara ait borçlarda malik değişikliği, kiracının kullanım dönemi ve kısmi ödemeler ayrı satırlara ayrılmalıdır. Bir ödeme açıklamasında hangi aya ait olduğu yazmıyorsa ödeme tarihi, borçların muacceliyet sırası ve tarafların önceki hesap mutabakatları birlikte incelenmelidir. Davalıya ait olmayan dönemlerin tek toplam rakama eklenmesi hem alacak miktarını hem gecikme tazminatı hesabını bozar.

KMK m.20 Gecikme Tazminatı Hesabı Nasıl Denetlenir?

KMK m.20’deki aylık yüzde beş gecikme tazminatı her borç döneminin kendi muacceliyet tarihinden itibaren ele alınmalıdır. Ocak aidatı ile Haziran aidatı aynı tarihte gecikmeye başlamaz. Bu nedenle hesap cetvelinde dönem, anapara, vade, ödeme veya hesap tarihi, gecikme süresi ve hesaplanan tazminat ayrı sütunlar hâlinde gösterilmelidir. Kısmi ödeme yapılmışsa ödeme tarihinden sonraki hesap yalnız kalan bakiye üzerinden sürdürülmelidir.

Yönetim tarafından hazırlanmış otomatik Excel veya yazılım çıktısı mahkemeyi bağlayan bağımsız bir delil değildir. Formülün KMK m.20’ye uygunluğu, vade tarihleri ve yapılan ödemeler gerçek belgelerle karşılaştırılmalıdır. Hesap raporunda eski yüzde on oranının kullanılması veya toplam borca tek seferde yüzde beş eklenmesi güncel hükme uygun değildir.

Arabuluculuk Dosyası Dava Dilekçesiyle Nasıl Uyumlu Olmalıdır?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlık dava şartı arabuluculuk kapsamındaysa arabuluculuk başvurusunda belirtilen taraflar ve uyuşmazlık konusu ile daha sonra açılacak dava arasında bağlantı bulunmalıdır. Yönetim, arabuluculukta yalnız belirli dönem aidatlarını talep etmişken dava dilekçesinde tamamen farklı bağımsız bölüm veya farklı borçlu üzerinden talep kurmamalıdır. Arabuluculuk son tutanağı, temsil belgesi ve talep edilen dönemler dava dosyasına eklenmelidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmışsa aynı borç için yeniden dava açılmadan önce anlaşma belgesinin kapsamı kontrol edilir. Kısmi anlaşma varsa yalnız anlaşma dışı kalan dönem veya kalemler dava konusu yapılır. Bu ayrım mükerrer tahsilat ve gereksiz yargılama riskini azaltır.

Profesyonel Aidat Dosyasında Son Kontrol

• Güncel tapu kaydı ile her borç dönemindeki malik sıfatını eşleştirin.
• Yönetim planı, kurul kararı ve işletme projesinin hangi gideri hangi esasa göre dağıttığını gösterin.
• Her banka/kasa ödemesini dönemsel borç tablosuna işleyin.
• KMK m.20 gecikme tazminatını dönem ve bakiye bazında hesaplayın.
• Kiracı varsa KMK m.22 kapsamındaki sorumluluğu ve kira bedeli sınırını ayrı değerlendirin.
• Arabuluculuk şartı uygulanıyorsa son tutanak ile dava talebinin aynı uyuşmazlığı kapsadığını doğrulayın.
• Dava veya icra talebinde anapara ile fer’i alacakları ayrı yazın.

İcra Takibi ile Alacak Davası Arasında Dosya Hazırlığı Farkı

Yönetim doğrudan ilamsız icra takibi başlatacaksa takip talebindeki alacak kalemleri, dönemler ve fer’iler borçluya hangi miktarın neden istendiğini gösterecek açıklıkta olmalıdır. Borçlu itiraz ederse sonraki hukuki yol, itirazın kapsamı ve eldeki belgelerin niteliğine göre belirlenir. Doğrudan alacak davasında ise dava şartı arabuluculuk, vakıa anlatımı, dönemsel hesap tablosu ve deliller başlangıçta eksiksiz kurulmalıdır. Her iki yolda da aynı temel kayıtların kullanılması, yönetimin farklı aşamalarda birbiriyle çelişen borç rakamları ileri sürmesini önler.

Son kontrol: Hesap, karar ve ödeme belgeleri aynı dönemleri göstermelidir.

SSS