Komşu Daireye Onarım İçin Girilmesine İzin Vermek Zorunlu mu? KMK 23 Müsaade Mecburiyeti 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.23 uyarınca, bir bağımsız bölümde veya o bölüme ait tesislerde meydana gelen hasar ya da bozukluğun onarılması, giderilmesi, tesislerin yeniden yapılması veya yapı güvenliği için gerekli teknik incelemenin gerçekleştirilebilmesi amacıyla başka bir bağımsız bölüme girmek zorunluysa o bölümün maliki ve orada başka sıfatla oturan kişiler girişe izin vermek ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır. Bu izin nedeniyle zarar doğarsa, lehine giriş yapılan bağımsız bölüm maliki zararı derhal ödemekle yükümlüdür. İzin keyfî değildir; gerçekten gerekli onarım, yeniden yapım veya teknik inceleme amacı bulunmalıdır.
Güncellik: İçerik 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, m.23, m.33 ve Türk Medeni Kanununun komşuluk hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
KMK 23 “Müsaade Mecburiyeti” Ne Demektir?
Kat mülkiyetinde bağımsız bölümlerin fiziksel olarak birbirine bağlı olması, bir dairedeki arıza veya teknik işlemin başka bir daireden müdahale edilmesini zorunlu kılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.23 bu durumu çözmek için özel bir katlanma yükümlülüğü kurar. Malik, mülkiyet hakkına dayanarak gerekli her girişi mutlak biçimde reddedemez.
Maddenin ilk fıkrası üç temel amaç sayar: bağımsız bölüm veya tesislerdeki hasar ve bozukluğun onarılması/giderilmesi, tesislerin yeniden yapılması ve yapı güvenliğiyle ilgili gerekli teknik incelemelerin yapılması. Bu işlerden birini gerçekleştirmek için diğer bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümdeki malik veya başka sıfatla oturan kişi girişe izin verir ve gerekli işlerin yapılmasına katlanır.
Kanun “daha kolay olur” diye komşu daireye sınırsız giriş hakkı vermez. Girişin gerçekten gerekli olması şarttır. Aynı onarım başka bir yöntemle makul biçimde yapılabiliyorsa, komşunun bağımsız bölümüne gereksiz müdahale edilmemelidir. Mülkiyet hakkına müdahale amaca uygun ve ölçülü olmalıdır.
m.23, acil durumlarda özellikle önemlidir. Patlayan ortak veya özel su tesisatı, elektrik riski, taşıyıcı unsur incelemesi veya dışarıdan erişilemeyen teknik hattın onarımı gecikirse hem arıza büyüyebilir hem komşu dairelere yeni zararlar doğabilir. Bu nedenle gerekli izin makul sürede verilmelidir.
Hangi İşler İçin Komşu Daireye Giriş İstenebilir?
Kanun, yalnız “tamir” sözcüğünü kullanmaz. Hasar veya bozukluğun onarılması ve giderilmesi yanında tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliği teknik incelemelerini de kapsar. Böylece kullanım ömrünü doldurmuş bir tesisat hattının yenilenmesi veya binanın taşıyıcı sistemine ulaşmak için gerekli teknik tespit de m.23 kapsamında olabilir.
Tipik örnekler arasında alt kata su sızdıran boruya erişim, kolon veya ana gider hattına müdahale, ortak baca veya havalandırma hattının onarımı, taşıyıcı kolon-kiriş üzerinde karot dışı veya mevzuata uygun teknik inceleme, deprem güvenliği için erişim gerektiren ölçüm ve binanın hasarlı bölümünün yeniden yapımı bulunabilir.
Dekorasyon amacıyla komşunun dairesinden geçmek, mobilya taşımayı kolaylaştırmak veya kişisel konfor için kısa yol kullanmak m.23’ün amacı değildir. Giriş, kanunda sayılan teknik ve yapısal zorunlulukla bağlantılı olmalıdır.
İşlem ortak yere ilişkinse yönetimin, yalnız bir bağımsız bölüme ilişkinse ilgili malikin talebi gündeme gelebilir. Hangi kişinin giriş talebinde bulunacağı arızanın ve tesisatın mülkiyet niteliğine göre belirlenir.
Su Kaçağı Komşu Daireden Onarılabiliyorsa İzin Zorunlu mu?
Evet, teknik olarak başka bağımsız bölüme girmeden arızaya ulaşmak mümkün değilse m.23 doğrudan uygulanabilir. Örneğin üst dairenin gider hattındaki kaçağın alt daire tavanından müdahale edilmesi teknik olarak zorunluysa alt daire maliki veya kiracısı yalnız “evime kimseyi almam” diyerek gerekli onarımı engelleyemez.
Ancak önce kaçağın kaynağı ve müdahale yöntemi belirlenmelidir. Tesisat ustası veya uzman raporu hangi bölümden erişimin gerekli olduğunu göstermelidir. Hatanın kaynağı ortak tesisatsa gider paylaşımı KMK m.20 ve ilgili yönetim planına göre; özel bağımsız bölüm tesisatındaysa ilgili malikin sorumluluğuna göre değerlendirilir.
Onarım sırasında tavanın açılması, boya veya sıvanın zarar görmesi gibi sonuçlar doğarsa m.23 son fıkra zarar giderim kuralını devreye sokar. Lehine izin verilen bağımsız bölüm maliki, izin yüzünden diğer malik veya oturan kişinin uğradığı zararı derhal ödemekle yükümlüdür.
Arızanın ortak sistemden kaynaklandığı hâllerde zararın nihai sorumlusu yalnız bir malik olmayabilir. m.23’teki “lehine müsaade verilen bağımsız bölüm maliki” hükmü ile ortak yer gider ve sorumluluk hükümleri birlikte değerlendirilir. Zararın kaynağı teknik raporla belirlenmelidir.
Yapı Güvenliği İçin Daireye Girilmesine İzin Verilmeli mi?
m.23’ün güncel metni yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeleri açıkça kapsar. Bu nedenle binanın taşıyıcı sisteminin, kolon-kiriş bağlantılarının veya başka yapısal unsurların incelenmesi için belirli bağımsız bölüme giriş gerçekten gerekiyorsa malik veya oturan kişi izin vermek zorundadır.
Bu yetki keyfî “denetim” amacıyla kullanılamaz. Teknik incelemenin yapı güvenliğiyle bağlantısı, uzman kişi veya yetkili kurum ihtiyacı ve neden o bölüme girilmesi gerektiği somutlaştırılmalıdır. Kat maliki özel hayat ve konut dokunulmazlığı alanına gereksiz müdahaleye katlanmak zorunda değildir.
Riskli yapı tespiti, güçlendirme projesi veya deprem sonrası inceleme başka özel mevzuata da tabi olabilir. 6306 sayılı Kanun ve yapı mevzuatı kapsamındaki işlemler varsa m.23 yanında ilgili özel usul de uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, diğer kamu hukuku izinlerini ortadan kaldırmaz.
İnceleme randevusu önceden bildirilmeli, makul saat seçilmeli ve mümkünse malik veya kiracının hazır bulunması sağlanmalıdır. Acil can ve mal güvenliği tehlikesi varsa durumun niteliğine göre kolluk, itfaiye veya yetkili kamu birimi süreçleri ayrıca devreye girebilir.
Anagayrimenkulün Bir Kısmı Harap Olursa Ne Olur?
KMK m.23 ikinci fıkra, binanın bir kısmının harap olması durumunu ayrıca düzenler. Harap olan bağımsız bölüm veya eklentiler, ortak yerler ya da bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından yararlanmak gerekiyorsa o bölümlerin malikleri ve orada başka sıfatla oturan kişiler buna müsaade etmek zorundadır.
Bu hüküm, ağır hasar sonrası yeniden yapımın sağlam bölüm malikinin mutlak ret iradesiyle engellenmesini önler. Bununla birlikte yapılacak iş, gerekli yeniden yapımla sınırlı olmalı; sağlam bölüme gereksiz zarar verilmemelidir.
Harap olma yangın, deprem, patlama veya başka sebeple gerçekleşebilir. Sebep, yeniden yapım masrafının ve tazmin sorumluluğunun kime ait olduğunu etkileyebilir. m.23 yalnız erişim ve katlanma yükümlülüğünü düzenler; kusur ve sigorta ilişkisi ayrıca çözülür.
Komşu Daireye Girilince Oluşan Zarar Kim Tarafından Ödenir?
m.23’ün son fıkrası bu konuda nettir: ilk iki fıkradaki müsaade nedeniyle kat malikinin veya orada başka sıfatla oturan kişinin uğradığı zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle izin vermek zorunda olan komşu zararı kendi üzerinde bırakmak zorunda değildir.
Zararın kapsamı, onarım nedeniyle kırılan kaplama, boya-sıva, sabit eşya hasarı ve kanıtlanabilir diğer doğrudan zararları içerebilir. Talep edilen tutarın gerçek ve gerekli gideri yansıtması gerekir. Onarım öncesi fotoğraf, onarım sonrası görüntü, fatura ve teknik rapor tutulması ispatı kolaylaştırır.
İşlem sırasında yüklenicinin ayrıca kusurlu davranışı varsa yüklenici, malik ve yönetim arasındaki sorumluluk ilişkisi Borçlar Kanunu ve sözleşmelere göre ayrıca incelenir. m.23’teki derhal zarar giderme borcu, kusurlu üçüncü kişiye sonradan rücu imkânını tamamen ortadan kaldırmaz.
Taraflar giriş öncesinde hasar tespit tutanağı düzenleyebilir. Hangi bölümün açılacağı, işin tahmini süresi, uygulayıcı firma ve eski hâle getirme yükümlülüğü yazılılaştırılırsa sonraki uyuşmazlık önemli ölçüde azalır.
Kiracı Komşu Daireye Girişe İzin Vermek Zorunda mı?
Evet. m.23 yalnız kat malikini değil, bağımsız bölümde başka sıfatla oturan kişileri de açıkça kapsar. Kiracı, kullanım hakkı sahibi veya başka hukuki nedenle oturan kişi gerekli girişe ve işlerin yapılmasına katlanmak zorundadır.
Kiracının malikten ayrıca izin alması pratikte faydalı olsa da kanuni müsaade mecburiyeti doğrudan kiracıyı da bağlar. Acil su kaçağında kiracı “ev sahibi yurtdışında, cevap vermedi” diyerek gerekli onarımı süresiz engelleyemez. Buna karşılık giriş talep eden taraf da kiracıya makul bildirim yapmalı ve özel yaşam alanını gereksiz şekilde ihlal etmemelidir.
Onarım nedeniyle kiralananın kullanımı önemli ölçüde azalırsa kiracı-kiraya veren arasındaki ayıp, kira bedeli veya zarar ilişkisi TBK hükümlerine göre ayrıca değerlendirilebilir. Bu ilişki m.23 kapsamında komşuya giriş izin yükümlülüğünden farklıdır.
Malik veya Kiracı İzin Vermezse Ne Yapılır?
Önce gerekli onarım veya inceleme ve giriş zorunluluğu yazılı şekilde bildirilmelidir. Teknik rapor, fotoğraf ve önerilen randevu tarihi talebe eklenebilir. İzin hâlâ verilmezse kişinin rızası olmadan konuta zorla girmek genel çözüm değildir.
Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunundan doğduğundan m.33 kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. Mahkemeden gerekli girişe izin verilmesi ve işin yapılmasına katlanılması yönünde karar talep edilir.
Acil tehlike, su baskını, yangın veya can güvenliği riski varsa özel hukuk başvurusunun yanında kamu güvenliği ve acil müdahale yetkileri ayrı değerlendirilir. Somut tehlikede itfaiye, kolluk, belediye veya yetkili teknik birim devreye girebilir.
Talep sahibi, onarımın acilliği nedeniyle ihtiyati tedbir gerekip gerekmediğini HMK şartlarına göre ayrıca değerlendirebilir. Tedbir için gecikme sebebiyle ciddi zarar doğacağı somut delille gösterilmelidir.
Girişin Gerçekten Gerekli Olduğu Nasıl İspatlanır?
m.23’ün anahtar kavramı “girmek gerekiyorsa” ifadesidir. Bu nedenle teknik gereklilik mümkünse uzman raporuyla gösterilmelidir. Tesisatçı veya mühendis raporu, onarım krokisi, fotoğraf, yapı projesi ve arızanın kaynağına ilişkin tespit kullanılabilir.
Komşu “başka yerden müdahale mümkün” diyorsa alternatif yöntemin teknik ve ekonomik makullüğü değerlendirilir. Daha zahmetli fakat mülkiyet hakkına çok daha az müdahale eden yöntem varsa ölçülülük tartışması doğabilir. Mahkeme somut teknik seçenekleri bilirkişi incelemesiyle değerlendirebilir.
Yapı güvenliği incelemesinde yetkili mühendis veya kurumun yazısı, hangi taşıyıcı elemana erişim gerektiğini açıklar. Sırf yönetici görmek istiyor diye bütün odalara girme hakkı doğmaz.
Giriş İzni Sınırsız Bir Yetki Verir mi?
Hayır. İzin yalnız gerekli iş ve süreyle sınırlıdır. Giriş talebinde bulunan kişi veya teknik ekip, bağımsız bölümün işlemle ilgisiz kısımlarını kullanamaz, özel eşyaları inceleyemez ve gereksiz görüntü kaydı yapamaz.
İş bittikten sonra zarar verilen bölüm eski hâline getirilmeli veya zararı karşılanmalıdır. Anahtarın sürekli yönetimde bırakılması, sınırsız tekrar giriş veya belirsiz saatlerde daireye gelinmesi m.23’ün verdiği hakkın kapsamını aşar.
Tarafların yazılı randevu ve iş tutanağı düzenlemesi hem mülkiyet hakkını hem onarım ihtiyacını dengeler. Uyuşmazlıkta mahkeme de yapılacak işin kapsamını ve süreyi belirleyebilir.
Mersin’de Tesisat ve Onarım İçin Komşu Daireye Giriş
KMK m.23 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki apartman ve sitelerde de teknik gereklilik varsa malik ve kiracı girişe katlanmak zorundadır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi m.33 başvurusunda görev/yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.
Mersin’de özellikle eski binalarda ortak düşey tesisatlar, sahil bölgelerinde su ve nem hasarı, deprem sonrası yapı güvenliği incelemeleri gibi olaylarda teknik raporun erken alınması yararlıdır. Onarım gerekliliği ile zararın kaynağı birbirinden ayrılarak belgelenmelidir.
İlgili Rehberler
- Apartmanda Çatı Akması: Onarım ve Masraf
- Komşudan Kaynaklanan Su Hasarı
- Kat Malikinin Komşulara Karşı Yükümlülükleri
Sık Sorulan Sorular
1. Komşu daireye tesisat tamiri için girmek zorunlu mu?
Başka bağımsız bölüme giriş teknik olarak gerekli ise KMK m.23 uyarınca malik ve oturan kişi izin vermek zorundadır.
2. Kiracı da izin vermek zorunda mı?
Evet. m.23 bağımsız bölümde başka sıfatla oturan kişileri de kapsar.
3. Tadilat için her zaman komşuya girilebilir mi?
Hayır. Kanunda sayılan onarım, yeniden yapım veya yapı güvenliği incelemesi için girişin gerçekten gerekli olması gerekir.
4. Giriş sırasında evim zarar görürse kim öder?
m.23’e göre lehine müsaade verilen bağımsız bölüm maliki izin nedeniyle doğan zararı derhal ödemekle yükümlüdür.
5. Komşu izin vermezse zorla girilebilir mi?
Genel kural olarak rıza olmadan zor kullanmak yerine KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi istenir; acil kamu güvenliği hâlleri ayrı değerlendirilir.
6. Yapı güvenliği incelemesi için daireye girilebilir mi?
Evet. Güncel m.23 yapı güvenliğiyle ilgili gerekli teknik incelemeleri açıkça kapsar.
7. Su kaçağının kaynağı belli değilse ne yapılır?
Önce teknik tespit yapılmalı; hangi bölümden müdahalenin gerekli olduğu raporla belirlenmelidir.
8. Komşu dairede yapılan onarımın masrafını kim öder?
Onarımın ana gideri arızanın ortak veya özel tesisata ait olmasına göre KMK m.20 ve diğer sorumluluk hükümleriyle belirlenir; giriş nedeniyle oluşan zarar m.23’e göre ayrıca ödenir.
9. Giriş izni tüm evi inceleme hakkı verir mi?
Hayır. Yetki gerekli iş, alan ve süreyle sınırlıdır.
10. Hangi mahkemeye başvurulur?
KMK m.33 kapsamında anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenir.
KMK 23 Kapsamındaki Müsaade Sınırsız Kullanım Hakkı Vermez
KMK m.23, bağımsız bölümdeki bir hasar veya bozukluğun giderilmesi ya da tesis, yapı ve ortak yerlerde gerekli onarım ve teknik incelemenin yapılabilmesi için başka bir bağımsız bölüme girilmesi zorunluysa, malik veya o bölümde başka sıfatla oturan kişinin gerekli müsaadeyi vermesini öngörür. Bu yükümlülük, komşuya dilediği zaman ve dilediği kapsamda eve girme hakkı vermez; giriş yapılacak iş için gerçekten zorunlu ve ölçülü olmalıdır.
Onarımın amacı, yapılacak işlem, giriş zamanı ve çalışmanın tahmini süresi mümkün olduğunca önceden yazılı bildirilmelidir. Acil su kaçağı veya yapı güvenliği riski ile planlanabilir bakım aynı şekilde yönetilmez. Uyuşmazlık hâlinde teknik rapor, tesisat projesi, fotoğraf, yönetim yazışması ve giriş zorunluluğunu gösteren uzman tespiti önem taşır.
m.23 ayrıca müsaade nedeniyle bağımsız bölüm malikinin veya oturan kişinin uğradığı zararın hakkaniyet gereği derhal ödenmesini öngören sorumluluk düzeniyle birlikte uygulanır. Bu nedenle onarım yapan taraf, yalnız giriş hakkını değil, işlem sırasında doğan zararları giderme yükümlülüğünü de hesaba katmalıdır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
İçerik KMK m.23’ün güncel metnindeki onarım, yeniden yapım, yapı güvenliği incelemesi, harap olma ve zarar ödeme hükümleri üzerinden hazırlanmıştır. Giriş hakkının gereklilik ve ölçülülük sınırı özellikle ayrılmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
