Apartmanda Çatı Akması: 5 Adımda Onarım ve Masraf
Kısa özet: Çatı akması ortak çatıdaki bozukluktan kaynaklanıyorsa onarım gideri, geçerli farklı bir paylaşım düzeni bulunmadıkça kat maliklerine arsa payları oranında aittir. Çatılar ve yağmur olukları KMK m. 4 kapsamında ortak yerdir. Dairenin içindeki zarar ayrıca tespit edilir. Yönetim hareketsiz kalırsa, acil onarımın mahkemece tespiti ve gerekli koşullarda hâkimin müdahalesi yolları kullanılabilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Onarım Başlamadan Önce Delili Koruyun
Malik, kiracı veya yönetici olduğunuzu; sızıntının ilk görüldüğü tarihi, binanın adresini, yönetimin cevabını ve onarım yapılıp yapılmadığını belirtin. Çatı ve daire içindeki hasarı tarihli fotoğraf/video ile kaydedin; yönetim planı, kurul kararı, teknik teklif ve faturaları saklayın.
Kalıcı onarım eski arızayı görünmez hâle getirebilir. Acil zararı büyütmemek için güvenli geçici önlem alın; uyuşmazlık varsa teknik sebep ve delil tespiti değerlendirilmeden kapsamlı imalatı başlatmayın.
Çatı Tamiri Kime Aittir? Malik, Yönetim ve Müteahhit Ayrımı
Çatı tamiri kime aittir? Sızıntı binanın ortak çatısından kaynaklanıyorsa gerekli çatı onarımı kural olarak kat maliklerinin ortak gideridir; yalnız en üst kattaki malike yüklenemez. Yönetici onarımı organize eder ve kararı uygular, fakat giderin tamamı sırf yöneticilik sıfatı nedeniyle yöneticinin kişisel borcu olmaz. Bir malik veya üçüncü kişinin kusurlu müdahalesi ya da yapım ayıbı kanıtlanırsa ortak giderin sorumlu kişiye rücu edilmesi ayrıca gündeme gelebilir.
| Çatı akmasının nedeni | Onarım ve sorumluluk yönünden ilk değerlendirme |
|---|---|
| Ortak çatının eskimesi veya olağan bakım eksikliği | Geçerli farklı düzen yoksa kat malikleri KMK m.20 uyarınca arsa payları oranında gideri karşılar; yönetim işlemleri yürütür. |
| Bir malikin çatıya yaptığı kusurlu müdahale | Önce gerekli ortak onarım yapılır; kusur ve illiyet kanıtlanırsa ödeme yapanların ilgili kişiye rücu talebi doğabilir. |
| Yeni binada yapım veya yalıtım ayıbı iddiası | Ortak çatının acil giderilmesi ile müteahhit/yükleniciye karşı ayıptan doğan talepler ayrı değerlendirilir; sözleşme, teslim, ayıp bildirimi, teknik rapor ve süreler incelenir. |
| Üst dairenin özel tesisatı veya kişisel teras müdahalesi | Kaynak ortak çatı değilse sorumluluk KMK ortak gider kuralından farklılaşabilir; teknik tespit yapılmadan yalnız sızıntının görüldüğü yere bakılmaz. |
Çatı akması müteahhit sorumluluğu bakımından “bina yeni” olması tek başına yeterli değildir. Sızıntının proje, malzeme veya uygulama ayıbından kaynaklandığı uzman incelemesiyle belirlenmeli; satıcı, yüklenici, yapı maliki ve yönetimin farklı hukuki konumları birbirine karıştırılmamalıdır. Ortak çatının korunması geciktirilmeden yürütülürken, ayıba dayalı ihbar ve talep süreleri dosyadaki sözleşme ve teslim tarihine göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Çatı akması masrafı neden yalnız üst katın değildir?
Çatı akması, en üst kattaki dairede kendini gösterse de çatının hukuki niteliği yalnız o dairenin konumuna göre belirlenmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4/c, çatıları, bacaları, genel dam teraslarını ve yağmur oluklarını her hâlde ortak yer sayar. Çatının yağmur suyunu binadan uzaklaştırması ve yapıyı koruması bütün bağımsız bölümlere hizmet eder. Bu nedenle alt katta oturan malik, kendi tavanında henüz su lekesi bulunmadığını söyleyerek ortak çatının bakım sorumluluğundan çıkamaz.
Önce sızıntının gerçekten ortak çatıdan gelip gelmediği belirlenmelidir. Üst dairenin özel su tesisatındaki arıza, pencere birleşimindeki sorun veya bir malikin sonradan yaptığı müdahale farklı sorumluluk değerlendirmeleri gerektirir. Tavandaki lekenin yeri, suyun binaya girdiği yeri her zaman tek başına göstermez. Uygun uzman incelemesinde çatı kaplaması, su yalıtımı, yağmur tahliye sistemi ve sızıntının izlediği yol birlikte değerlendirilir. Hukuki paylaşım, teknik sebep belirlenmeden yalnız kat numarasına dayanarak yapılmamalıdır.
Tapuda çatı piyesli bağımsız bölüm bulunması da ortak çatı örtüsünün bütün masrafını otomatik olarak o bölüme yüklemez. Bağımsız bölümün sınırları, onaylı proje, eklenti kaydı ve yönetim planı ayrı ayrı okunur. Özel kullanım hakkı ile ana yapıyı koruyan ortak çatının niteliği aynı kavram değildir. Çatı akması incelemesinde “teras benim kullanımımda” ifadesi, KMK m. 4’teki ortak yer tanımını tek başına bertaraf etmez. Ancak özel kullanımdaki kişinin kusurlu müdahalesi varsa bu ayrıca sorumluluk sebebidir.
Onarım bedeli nasıl paylaşılır? Arsa payı hesabı
| Durum | Temel sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortak çatının gerekli onarımı | Farklı geçerli anlaşma yoksa arsa payı oranında gider | KMK m. 20/1-b |
| Alt katta oturma veya çatıyı kullanmama | Tek başına gider muafiyeti sağlamaz | KMK m. 20/1-c |
| Bir kişinin kusuruyla oluşan onarım gideri | Gidere katılanların sorumluya rücu hakkı vardır | KMK m. 20/son |
| Yalnız belirli bloğa tahsisli ortak çatı | Toplu yapı düzeninde ilgili bloğun gideri ayrılır | KMK m. 72 |
KMK m. 20/1-b, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine katılmayı düzenler. Kat malikleri arasında başka türlü geçerli bir anlaşma yoksa paylaşım arsa payı oranında yapılır. Çatı onarımını, kapıcı veya bahçıvan giderlerindeki eşit paylaşım kuralıyla karıştırmak yanlıştır. Tapuda farklı arsa payları bulunan dairelere yalnız daire sayısına göre eşit fatura çıkarmadan önce yönetim planı ve bağlayıcı paylaşım düzeni incelenmelidir. Onarım için toplanacak avans da aynı temel ayrım içinde değerlendirilir.
Örneğin toplam onarım bedeli 120.000 TL, ilgili malikin arsa payı 12/100 ise bu malikin payı 14.400 TL’dir. Arsa payı 8/100 olan malikin payı 9.600 TL olur. Bu örnekte bütün arsa paylarının toplamı 100/100 kabul edilmiştir. Gerçek dosyada pay ve payda tapu kaydından alınır; yaklaşık daire büyüklüğü veya emlak ilanındaki metrekare tapudaki arsa payının yerine geçirilmez. Ödemeyi gösteren banka kaydı ile onarım faturası da aynı iş kalemleriyle eşleştirilir.
KMK m. 20/1-c uyarınca ortak yerden yararlanma hakkından vazgeçmek veya ihtiyacı olmadığını söylemek ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Bu nedenle “zemin kattayım”, “çatıyı kullanmıyorum” veya “dairem boş” açıklamaları tek başına muafiyet sağlamaz. Yönetim planındaki özel bir gider hükmüne dayanılıyorsa metin ve geçerlilik koşulları gösterilmelidir. Planın m. 28 uyarınca bağlayıcı olması, her toplantıda alınan sıradan kararın kendiliğinden yönetim planını değiştirdiği anlamına gelmez.
Yönetici çatı akması bildiriminden sonra ne yapmalıdır?
KMK m. 35/b, ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almayı yöneticinin görevleri arasında sayar. M. 35/h, kat maliklerinin yararına koruma ve bakım tedbirlerinin onlar adına alınmasını da düzenler. Bu kapsamda yönetici, su sızıntısı bildirimini kayda almalı, incelemeyi organize etmeli, onarımın kapsamını belirlemeli ve gerekli karar ile finansman işlemlerini yürütmelidir. Bütçede o gün yeterli para bulunmaması, bildirimi cevapsız bırakmayı haklı kılan genel bir muafiyet değildir.
Bildirimde apartmanın adresi, bağımsız bölüm numarası, ilk sızıntı tarihi, tekrar eden olaylar ve görülen hasar açıkça yazılmalıdır. Fotoğraf ve video eklenmeli, çatı ile dairede inceleme yapılması ve uygun onarım planının bildirilmesi istenmelidir. Teslim veya gönderim tarihi kanıtlanabilen yöntem kullanılması, sonradan “haberimiz yoktu” uyuşmazlığını azaltır. Her çatı bildirimi için kanunda zorunlu tek bir noter ihtarı şekli öngörülmüş değildir; seçilen yöntemin bildirimin içeriğini ve muhataba ulaştığını göstermesi önemlidir.
Yöneticinin şahsen tazminat sorumluluğu ile ortak çatının onarım borcu aynı değildir. KMK m. 38 yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar. Ancak yalnız yönetici sıfatına bakılarak bütün çatı bedeli şahsi borcu hâline getirilemez. Bildirimden sonra hangi görevin yerine getirilmediği, bunun hangi ek zarara yol açtığı ve sorumluluğun hukuki şartları somutlaştırılır. Ortak giderin maliklerden toplanmasıyla yöneticinin kusurlu davranışından doğan kişisel talep ayrı başlıklarda kurulmalıdır.
Acil çatı onarımında beşte dört onay şartı
KMK m. 19, ana taşınmazın bakımını ve sağlamlığının korunmasını bütün kat maliklerinin yükümlülüğü olarak düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrasında bir malikin ortak yerde kendi girişimiyle inşaat, onarım ve tesis yaptırması bakımından bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır. Bununla birlikte kanun açık bir istisna koyar: ortak yerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, projeye ve tekniğe uygun onarım için maliklerin rızası aranmaz.
Bu istisnanın koşulu yalnız bir ustanın “acil” demesi değildir. Kanun mahkeme tespitini arar. Tespit talebinde sızıntının kaynağı, zarar verdiği yerler, gecikmenin sonuçları, yapılması zorunlu iş ve yaklaşık gider gibi teknik konular belirlenmelidir. Mahkeme kararı ve teknik inceleme, yapılacak işin kapsamını da sınırlar. Hasarlı yalıtımın giderilmesi için alınan tespit, çatıya yeni bir oda veya kişisel teras kapaması yapılmasına genel izin vermez.
Her bakım kararını aynı yüzdeyle açıklamak da doğru değildir. Yöneticinin mevcut çatıyı koruma görevi, bir malikin kendi başına ortak alanı değiştirmesi ve faydalı yenilik kararı ayrı hukuki işlemlerdir. Isı yalıtımı bakımından KMK m. 42’de sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanan özel düzenleme vardır. Çatı akması için gereken mevcut su yalıtımı onarımını, ısı yalıtımı yeniliği veya mimari proje değişikliğiyle aynı başlık altında toplamak, karar ve gider paylaşımını hatalı hâle getirir.
Çatı akmasında delil tespiti ne işe yarar?
Çatı yenilenince eski bozukluk, kuruma sonrasında da sızıntı izi kaybolabilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400, ileride ileri sürülecek vakıa için keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer delil tespiti işlemlerini düzenler. Delilin hemen belirlenmemesi hâlinde kaybolması veya kullanılmasının önemli ölçüde zorlaşması hukuki yarar oluşturur. Bu nedenle onarım öncesindeki teknik durumun kayıt altına alınması, sonradan gider veya tazminat talebinde olayın sebebini açıklamaya hizmet eder.
Tespit dilekçesi “evim zarar gördü” cümlesiyle sınırlanmamalıdır. Suyun hangi ortak yerden geldiği, bozukluğun nedeni, eski müdahale izleri, zorunlu onarım yöntemi, dairedeki ayrı hasarlar ve gecikmenin etkisi için sorular hazırlanmalıdır. HMK m. 402, tespiti istenen vakıaların, bilirkişiye yöneltilecek soruların ve delilin kaybı endişesinin belirtilmesini ister. Fatura, fotoğraf ve yöneticiye yapılan bildirimler dosyaya eklenir. Bir boyacı teklifi tek başına çatıdaki teknik sebebi ve bütün hukuki sorumluluğu kesinleştirmez.
HMK m. 401’e göre dava açılmadan önce delil tespiti, esas davaya bakacak mahkemeden veya incelenecek şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Dava açıldıktan sonra yetkili merci davanın görüldüğü mahkemedir. Hakların korunmasının zorunlu kıldığı acele hâllerde m. 403 uyarınca karşı tarafa önceden tebligat yapılmadan tespit mümkündür. Delil tespiti, kendiliğinden para tahsili sağlayan bir tazminat hükmü değildir. Başvuru yapısı için delil tespiti rehberi incelenebilir.
Çatıyı kendim yaptırıp parasını komşulardan alabilir miyim?
Onarımı tek başına yaptıran malik için bütün fatura tutarının otomatik tahsili sonucu yoktur. Harcamanın gerekli olduğu, doğru ortak yere ilişkin bulunduğu, kapsamının uygunluğu, bedelin makullüğü ve izlenen karar veya mahkeme yolu açıklanmalıdır. Fatura düzenlenmiş olması, kişisel tercih nedeniyle yapılan ilave işlerin de ortak gider olduğu anlamına gelmez. Ayrıca KMK m. 19’daki ortak yere müdahale şartları dikkate alınmalıdır. Uyuşmazlık başlamışken yapılacak kalıcı onarımın hukuki ve teknik kapsamını önceden belirlemek, geri ödeme talebini somutlaştırır.
Uygulamada tekliflerin aynı işe ilişkin olması gerekir. Bir teklifte yalnız belirli bölgenin su yalıtımı, diğerinde çatının tümünün sökülmesi varsa rakamlar doğrudan karşılaştırılamaz. İş kalemleri, miktarlar, kullanılacak malzeme, uygulama alanı, teslim süresi ve garanti koşulları ayrı ayrı yazılmalıdır. Ödeme dekontu ile fatura, yapılan işin fotoğrafları ve teslim kaydı birlikte saklanmalıdır. İş bittikten sonra yağmur suyu tahliyesinin ve sızıntının giderildiğinin teknik olarak kontrol edilmesi, yalnız estetik boyamayla sorunun örtülmesini önler.
Dairedeki boya, tavan ve eşya zararını kim karşılar?
Ortak çatının onarımı için gereken para ile daire içinde meydana gelen zarar ayrı hesaplanır. İlki yapının ortak bakım gideridir. İkincisinde zarar görenin malvarlığındaki kayıp ve sorumlu kişi belirlenir. Boya, alçı, parke ve mobilya hasarı aynı listede gösterilse de her kalemin sızıntıyla bağlantısı ve tutarı açıklanmalıdır. Önceden mevcut nem, kullanım kaynaklı hasar ve aynı giderin iki defa talep edilmesi ayrıştırılır. Çatı masrafına katılan bir malikin, ayrıca kendi dairesindeki zararını ileri sürmesi hukuken farklı bir taleptir.
KMK m. 19’un son fıkrası, bir malikin kusuruyla ana taşınmaza veya diğer bağımsız bölümlere verdiği zarar bakımından sorumluluk getirir. KMK m. 20’nin son fıkrası da ortak gidere bir kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa ödeme yapanların rücu hakkını korur. Örneğin yalıtımı delen özel bir montajın sızıntıya neden olduğu teknik olarak ortaya konulmuşsa, kusurlu müdahale ayrıca değerlendirilir. Yalnız bir dairenin çatıya yakın olması kusurun ispatı değildir.
Türk Borçlar Kanunu m. 69, yapı malikinin yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksiklikten doğan zararını giderme yükümlülüğünü ayrıca düzenler. Kusura dayanan genel haksız fiil talebinde m. 49 ve 50; yapı eserinden doğan sorumlulukta ise m. 69’un kendi şartları incelenir. Bu sebeple “yöneticinin kusurunu kanıtlamadıkça hiçbir zarar istenemez” biçiminde genel bir sonuç doğru değildir. Davacı, teknik sebebi, zararını ve dayandığı sorumluluk ilişkisini açıkça kurmalı; davalı taraflar bu hukuki temele göre belirlenmelidir.
Kiracı hangi haklarını kullanabilir?
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı TBK m. 318 gereğince kiraya verene gecikmeden bildirmelidir. Yalnız apartman yöneticisine haber verip ev sahibini hiç bilgilendirmemek, kira ilişkisindeki bildirim yükümlülüğünü gözden kaçırır. TBK m. 301, kiraya verene taşınmazı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler. Ortak çatıdaki sorun nedeniyle daire kullanılamıyorsa kiraya veren, “çatı apartmanın” demekle kendi sözleşmesel yükümlülüğünden kendiliğinden kurtulmaz.
TBK m. 305, sonradan oluşan ayıpta giderim, ayıpla orantılı kira indirimi ve zarar talebini düzenler; önemli ayıpta fesih hakkını saklı tutar. M. 306’ya göre ayıbın uygun sürede giderilmesi istenebilir; verilen sürede giderilmezse kanundaki koşullarla kiraya veren hesabına giderim ve bundan doğan alacağın kiradan indirilmesi gündeme gelir. Bu hüküm, belgesiz ve sınırsız harcama yapıp bütün kira ödemesini kesme hakkı değildir. Bildirim, uygun süre, ayıbın niteliği ve yapılan işin kapsamı somutlaştırılmalıdır.
Kiracı ile malik arasındaki masraf paylaşımı, apartman yönetiminin kanundan doğan ortak gider talebiyle de karıştırılmamalıdır. Yapısal çatı onarımının kime ait olduğu yalnız “kiracı aidat öder” cümlesiyle çözülmez. Kira sözleşmesi, giderin niteliği ve KMK’nın ortak gider sorumluluğu birlikte değerlendirilir. Bildirim yazıları ile kiraya verenin cevabı saklanmalı; olası kira indirimi talebinde dairenin hangi bölümlerinin, hangi tarihler arasında ve ne ölçüde kullanılamadığı gösterilmelidir.
Site içindeki tek bloğun çatısı ve ödeme yapmayan malik
Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda KMK m. 72 ayrıca önem taşır. Yalnız belli bir yapının maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilen ortak yere ilişkin gider, ilgili yapıdaki maliklere aittir. Bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak tesis gideri ise bütün maliklerce karşılanır. Dolayısıyla A bloğunun yalnız kendisine hizmet eden çatısı için, hiçbir inceleme yapılmadan B ve C bloklarına eşit bedel çıkarılması doğru değildir. Toplu yapı düzeni, onaylı proje ve yönetim planındaki tahsis belirlenmelidir.
Gider veya avans payını ödemeyen malike karşı KMK m. 20 uyarınca diğer maliklerden her biri veya yönetici dava ve icra yollarını kullanabilir. Kanun gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı da öngörür. Ancak ödeme yükümlülüğünün doğduğu ve borçlunun gecikmeye düştüğü tarih somut dosyada belirlenmeden geçmiş bütün aylara gelişigüzel hesap yapılamaz. Alacak talebinde karar veya işletme projesi, paylaşım çizelgesi, bildirimler ve ödeme kayıtları birlikte sunulmalıdır. Genel aidat uyuşmazlıkları için site aidatı ve kat mülkiyeti yazısı tamamlayıcıdır.
Çatı akmasında 5 başvuru adımı ve görevli mahkeme
Birinci adım teknik sebebi belgelemektir: ortak çatı, özel tesisat ve kişisel müdahale ayrılır. İkinci adım yöneticiye, kiracı bakımından ayrıca kiraya verene bildirimdir. Üçüncü adım onarım kapsamı, karar usulü ve gider paylaşımının kurulmasıdır. Dördüncü adım delilin kaybolma riski veya acil onarım gerektiğinde mahkemeden uygun tespit ve korumanın istenmesidir. Beşinci adım çözülemeyen esas uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk ve sonrasında gerekli dava yoludur. Bu sıralama, büyüyen zarar karşısında koruyucu başvuruların ertelenmesi gerektiği anlamına gelmez.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-1-c, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı yapar. KMK Ek m. 1 bu Kanun’un uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar için sulh hukuk mahkemesini görevlendirir. KMK m. 33 kapsamındaki hâkimin müdahalesi talebinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Kurul kararının iptali, onarımın yaptırılması ve kişisel tazminat talepleri aynı dava türü gibi sunulmamalıdır; taraf ve talep yapısı ayrı kurulmalıdır.
Mersin’de bulunan kat mülkiyetine tabi bir apartmanda da aynı kanun hükümleri uygulanır. Mersin merkez, Tarsus, Erdemli veya başka bir ilçedeki taşınmaz için ilgili yargı çevresi taşınmazın gerçek adresine göre belirlenir. Dosyada tapu ve arsa payı, yönetim planı, kurul kararları, bildirimler, teknik inceleme, onarım teklifleri ve zarar belgeleri bulunmalıdır. Çatı akması talebinin odağı, yalnız su lekesini boyatmak değil, sızıntının kaynağını gideren ve gider sorumluluğunu kanuni temelde gösteren somut çözüm olmalıdır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa yalnız toplam ödeme tutarını yazmakla yetinilmemelidir. Onarımı kimin yaptıracağı, işin teknik kapsamı, başlama ve bitiş tarihleri, her malikin ödeme payı, avansın kullanım şekli ve daire içi zararın nasıl karşılanacağı belirlenmelidir. Çatıya erişim ile işin kontrol ve teslim usulü de açıklanmalıdır. Böylece para ödenmesine rağmen sızıntının devam etmesi veya kişisel zarar talebinin anlaşma dışında kalıp kalmadığı tartışması azaltılır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu şerhin ilgili sulh hukuk mahkemesinden alınması ve anlaşmanın kanundaki sınırlamalara uygun kurulması gerekir. Arabuluculuk tutanağı, mimari proje ve teknik kurallara aykırı bir imalatı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.
Ortak giderlerin yönetim planıyla ilişkisi bakımından apartman yönetim planının nasıl değiştirildiği rehberi de ayrıca incelenebilir.
Sık sorulan sorular
Çatı akması masrafını en üst kattaki ev sahibi mi öder?
Ortak çatıdan kaynaklanan gerekli onarım yalnız üst kata yüklenmez. KMK m. 20’ye göre geçerli farklı paylaşım düzeni yoksa kat malikleri arsa payı oranında katılır. Belirli kişinin kusurlu müdahalesi varsa rücu ayrıca değerlendirilir.
Zemin kattaki dükkân çatı onarımına katılır mı?
Sırf zemin katta olması veya çatıyı kullanmaması muafiyet sağlamaz. KMK m. 20/1-c gereğince ihtiyaç bulunmadığı savunmasıyla ortak giderden kaçınılamaz. Geçerli özel paylaşım hükümleri ayrıca incelenir.
Çatı masrafı eşit mi, arsa payıyla mı bölünür?
Başka türlü geçerli anlaşma yoksa ortak çatının bakım ve onarım gideri arsa payıyla bölünür. Eşit paylaşımın uygulanacağı bazı personel giderleriyle çatı onarımı karıştırılmamalıdır.
Acil onarım için bütün komşulardan imza şart mı?
KMK m. 19’da, bozukluğun zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edildiğinde projeye ve tekniğe uygun onarım için maliklerin rızasının aranmayacağı düzenlenir. Yalnız ustanın acil değerlendirmesi bu tespitin yerine geçmez.
Yönetici ilgilenmezse doğrudan onun maaşından kesilir mi?
Hayır. Ortak onarım borcu ile yöneticinin kişisel sorumluluğu ayrıdır. KMK m. 35 ve 38 kapsamındaki görev ihlali, zarar ve bağlantı belirlenmeden bütün masraf yöneticinin şahsi borcu yapılamaz.
Dairedeki eşya zararını da talep edebilir miyim?
Sızıntıyla bağlantılı ve ispatlanan eşya zararı, ortak çatının onarım giderinden ayrı talep edilir. Sorumluluk temelinde KMK m. 19, TBK m. 49 veya m. 69 gibi ilgili hükümler ve somut olayın şartları belirlenir.
Kiracı çatının akmasını kime bildirmelidir?
Yönetimin onarım yapması için yöneticiye; kira ilişkisindeki haklarını kullanmak için ayrıca kiraya verene bildirmelidir. TBK m. 318, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeden bildirmesini ister.
Çatı akması için dava açmadan önce arabulucu gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan esas uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-c gereği arabuluculuk dava şartıdır. Delil tespiti ve geçici koruma talepleri kendi usul hükümleriyle ayrıca değerlendirilir.
Bir bloğun çatısını bütün site mi öder?
KMK m. 72 uyarınca yalnız o bloğa tahsisli ortak yer gideri ilgili bloğun maliklerine aittir. Bütün bağımsız bölümlere tahsisli ortak yerler için farklı paylaşım uygulanır; projenin ve tahsisin incelenmesi gerekir.
Çatı onarıldıktan sonra delil tespiti yaptırmak yeterli mi?
Onarım eski arızayı ortadan kaldırdığı için teknik sebebin ispatı zorlaşır. HMK m. 400 koşulları varsa onarım öncesi tespit istenir. Fotoğraflar, değiştirilen malzeme ve faturalar da saklanmalıdır.
Kanun maddeleri ve resmî kaynaklar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m. 4 ortak yerler; m. 19 koruma ve onarım; m. 20 gider paylaşımı ve rücu; m. 28 yönetim planı; m. 33 hâkimin müdahalesi; m. 35 ve 38 yöneticinin görevi ve sorumluluğu; m. 42 yenilikler ve ısı yalıtımı; m. 72 toplu yapı giderleri; Ek m. 1 görevli mahkeme.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 49–50 haksız fiil ve ispat; m. 69 yapı malikinin sorumluluğu; m. 301 kiralananın kullanıma elverişliliği; m. 305–306 ayıptan doğan haklar; m. 318 bildirim yükümlülüğü.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 400–403 delil tespiti. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/B dava şartı ve anlaşmanın icra edilebilirliği. Kaynak kontrol tarihi: 5 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
