Miras Taşınmazının İlk İhalesi Sadece Mirasçılar Arasında: İİK 114 (2026)

Kısa ve net cevap: 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflâs Kanunu m.114’ü değiştirdi. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği, mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği hâllerde birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel artırma yalnız bir defa uygulanır. İlk artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi yüksekse o tutarı ve ayrıca paraya çevirme-paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

2026’da miras taşınmazlarının satışında ne değişti?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu veya ilgili icra birimi üzerinden elektronik artırma süreci yürütülür. 31 Temmuz 2026’ya kadar genel elektronik satış kuralları miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda da uygulanıyordu. 7589 sayılı Kanun, yalnızca belirli nitelikteki miras taşınmazları için özel bir ilk artırma oluşturdu.

Yeni İİK m.114 kuralına göre, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla elde etmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Bu iki şart birlikte mevcutsa ve ortaklık satış suretiyle giderilecekse ilk açık artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Böylece taşınmazın aile veya miras ortaklığı çevresinde kalabilmesi için mirasçılara ilk aşamada ayrı bir yarışma alanı tanınmıştır.

Bu düzenleme “mirasçılardan biri taşınmazı otomatik olarak alır” anlamına gelmez. Satış yine açık artırma usulüyle yapılır; malik mirasçılar teklif verir ve kanundaki asgari teklif eşiğinin geçilmesi gerekir. Mirasçı sıfatı, bedelsiz devir veya önceden belirlenmiş bir satın alma hakkı yaratmaz.

Mirasçılara özel birinci artırmanın şartları nelerdir?

Özel birinci artırmanın uygulanması için kanun metnindeki şartlar tek tek gerçekleşmelidir. Birincisi, satış konusu taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkı miras yoluyla edinilmiş olmalıdır. İkincisi, mirasçılar dışında taşınmazda pay sahibi üçüncü bir kişi bulunmamalıdır. Üçüncüsü, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır. Dördüncüsü, artırma 31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilan edilen yeni sisteme tabi bir artırma olmalıdır.

Taşınmazın geçmişte miras bırakandan intikal etmiş olması tek başına yeterli değildir. Mirasçılardan biri payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmişse artık “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması” şartı ortadan kalkar. Bu nedenle tapu kaydının satış işleminden hemen önce güncel olarak incelenmesi gerekir.

Ayrıca kural bütün ortaklık satışlarını kapsamaz. İki kişinin birlikte satın aldığı bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi, ortaklar akraba olsa bile bu özel hükme girmez; çünkü maliklerin edinim sebebi miras değildir. Kanunun düzenlediği model, bütün payların miras yoluyla edinildiği taşınmazlara özgüdür.

Birinci artırmaya kimler katılabilir?

Kanun birinci artırmanın “sadece malik olan mirasçılar arasında” yapılacağını açık biçimde düzenler. Bu nedenle yalnız mirasçı olmak yetmez; artırma konusu taşınmazda malik sıfatının bulunması gerekir. Mirasçılık sıfatı bulunmasına rağmen paylaşma sonunda o taşınmazda pay sahibi olmayan kişi bu özel artırmanın “malik mirasçı” grubunda yer almaz.

Tapu sicilindeki mevcut malik yapısı, mirasçılık belgesi, intikal işlemleri ve varsa pay devirleri bu nedenle önemlidir. Satış dosyasında kimlerin malik mirasçı olduğunun doğru belirlenmesi, ilk artırmanın katılımcı çevresini doğrudan etkiler. Miras payının tereke içindeki genel oranı ile belirli taşınmazdaki tapu payı birbirinden farklı hukuki konulardır; artırma bakımından satış konusu taşınmazdaki mülkiyet hakkı esas alınır.

Bir mirasçının vekil aracılığıyla artırma işlemlerini takip etmesi mümkündür; ancak elektronik artırmaya katılım ve temsil işlemleri, UYAP e-Satış sisteminin güncel teknik ve vekâlet kurallarına uygun yürütülmelidir. Vekilin varlığı, teklif sahibinin malik mirasçı olma şartını değiştirmez.

İlk artırmada yüzde 100 muhammen kıymet kuralı nasıl işler?

2026 değişikliğinin en önemli unsurlarından biri yalnız katılımcı çevresi değildir. İİK m.114’teki elektronik teklif eşiği de özel ilk artırma için farklılaştırılmıştır. Genel elektronik satışta muhammen kıymetin yüzde ellisi esas alınırken, yalnız malik mirasçılar arasında yapılan bu birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü dikkate alınır.

Ancak hesap yalnız “ekspertiz değerinin tamamı” ifadesiyle bitmez. Kanun, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi fazla ise teklifin o tutarı aşmasını; ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının da eklenmesini öngörür. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde yüksek tutarlı rüçhanlı alacaklar varsa fiilî asgari eşik muhammen değerin de üzerine çıkabilir.

Örnek olarak yalnız mantığı göstermek gerekirse, muhammen değeri 5.000.000 TL olan ve rüçhanlı alacak toplamı bunun altında bulunan bir taşınmazda özel ilk artırmanın temel eşiği 5.000.000 TL’dir; ayrıca kanunun öngördüğü satış ve paylaştırma masrafları dikkate alınır. Rüçhanlı alacak toplamı muhammen kıymetten yüksekse bu kez yüksek olan rüçhanlı alacak tutarı esas alınır. Somut satış ilanındaki hesap her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

Birinci artırmada satış olmazsa ikinci artırmada ne olur?

Kanun, yalnız malik mirasçılar arasında yapılacak özel artırmanın “bir defaya mahsus” uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Birinci artırmada kanuni şartları taşıyan bir teklif oluşmaz ve satış gerçekleşmezse ikinci artırmada mirasçılara özgü kapalı katılım modeli devam etmez. İkinci artırma, İİK m.114’teki genel elektronik satış çerçevesine döner.

İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi yüksekse o miktar ve ek masraflar esas alınır. Katılımcı çevresi de yalnız malik mirasçılarla sınırlı tutulmaz. Bu nedenle mirasçıların taşınmazın aile içinde kalmasını hedeflemesi hâlinde ilk artırmanın şartlarını ve finansmanını önceden değerlendirmesi önem taşır.

Birinci artırmanın mirasçılar için daha düşük bedelle edinme fırsatı yarattığı düşünülmemelidir. Tam tersine özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü eşiği uygulanır. Kanunun kurduğu sistem, “mirasçılara düşük fiyat avantajı” değil; “ilk artırmada yalnız mirasçıların yarışması” şeklindedir.

Taşınmazda üçüncü kişi payı varsa özel ilk artırma uygulanır mı?

Hayır. Kanun metni, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını açık şart olarak arar. Mirasçılardan biri payını dışarıdan bir alıcıya satmışsa, üçüncü kişi cebri icra yoluyla pay edinmişse veya başka bir hukuki sebeple mirasçı olmayan kişi malik hâline gelmişse özel ilk artırmanın şartı bozulur.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası devam ederken veya satış aşamasına geçilmeden önce yapılan pay devirleri, yeni kural bakımından önemli sonuç doğurabilir. Pay devrinin hukuken geçerli olup olmadığı, önalım hakkı doğup doğmadığı ve satış dosyasındaki güncel tapu kaydının ne gösterdiği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Sitemizdeki Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? rehberi, miras ortaklığındaki genel paylaşım seçeneklerini; UYAP e-Satış Rehberi ise elektronik artırmanın genel işleyişini açıklar. Yeni İİK m.114 kuralı bu iki sürecin kesiştiği özel satış aşamasına ilişkindir.

31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş artırmalarda hangi kural uygulanır?

7589 sayılı Kanun Geçici m.1/1, geçiş meselesini açıkça çözer. İİK m.114’te yapılan değişiklikler, yürürlüğe giriş tarihi olan 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu artırmalarda değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.

Burada belirleyici ölçüt davanın açıldığı tarih veya ortaklığın giderilmesi kararının tarihi değildir; kanun geçiş hükmünde açık artırmanın ilan tarihini esas almıştır. Dolayısıyla eski tarihli bir ortaklığın giderilmesi dosyasında satış ilanı 31 Temmuz 2026’dan sonra yapılmışsa yeni hükmün uygulama alanı ayrıca değerlendirilir. Buna karşılık ilanı yürürlükten önce yapılmış artırma eski rejimde tamamlanır.

Geçiş hükmü nedeniyle internette 2026 öncesi yayımlanmış “ortaklığın giderilmesi satışında herkes ilk ihaleye katılabilir” biçimindeki genel açıklamalar artık her dosya için doğru değildir. Satış ilanının tarihi ve malik yapısı kontrol edilmeden sonuç çıkarılmamalıdır.

Mirasçıların satış öncesi kontrol etmesi gerekenler

Miras taşınmazının satış aşamasında yeni sistemden yararlanılıp yararlanılamayacağını anlamak için dosya ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi gerekir. Pratik kontrol sırası şöyledir:

1. Satış konusu taşınmazın güncel tapu kaydı alınır.
2. Bütün maliklerin payı miras yoluyla edinip edinmediği belirlenir.
3. Mirasçı olmayan üçüncü kişi malik bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
4. Ortaklığın aynen değil satış suretiyle giderilmesine karar verildiği doğrulanır.
5. Elektronik açık artırma ilanının tarihi tespit edilir.
6. Birinci artırmaya özgü yüzde 100 muhammen kıymet eşiği ve rüçhanlı alacaklar incelenir.
7. Teminat, teklif ve ihale bedeli ödeme süreleri UYAP e-Satış ilanından kontrol edilir.

Bu sıralama, “ben mirasçıyım, o hâlde ilk ihaleye yalnız biz gireriz” şeklindeki eksik yaklaşımı önler. Kanun, malik mirasçı olma ve üçüncü kişi mülkiyetinin bulunmaması şartlarını birlikte aramaktadır.

Miras payının devri ile taşınmaz payının devri aynı şey değildir

Yeni İİK m.114 uygulamasında sık karıştırılabilecek konulardan biri, tereke üzerindeki miras payının devri ile tapudaki belirli taşınmaz payının devridir. Türk Medeni Kanunu m.677, miras payı üzerinde sözleşmeleri ayrıca düzenler. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı miras payı devri sözleşmesi, üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; paylaşma sonunda mirasçıya özgülenecek payı isteme hakkı sağlar.

Buna karşılık satış konusu taşınmazın tapu sicilinde mirasçı olmayan üçüncü kişi doğrudan malik olmuşsa İİK m.114’teki özel artırmanın “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması” şartı doğrudan etkilenir. Bu nedenle yalnız sözleşme başlığına bakılmamalı, tapu sicilindeki ayni hak durumu belirlenmelidir.

Kıymet takdiri ve satış ilanı neden daha da önemli hâle geldi?

Özel birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünün eşik hâline gelmesi, kıymet takdirinin ekonomik önemini artırır. Mirasçıların yalnız “ihaleye kim katılacak?” sorusuna değil, taşınmazın hangi değer üzerinden satışa çıkarıldığına da odaklanması gerekir. Kıymet takdiri raporunda taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, yapı niteliği, kullanım şekli, emsal satışlar ve değerleme tarihindeki piyasa koşulları gibi unsurlar incelenir. Kıymet takdirine karşı başvuru yolları, İcra ve İflâs Kanunu’nun kendi süre ve usul hükümlerine tabidir; yeni m.114 bu süreleri değiştirmemiştir.

Satış ilanında ise artırmanın başlangıç-bitiş tarihleri, teminat şartları, muhammen bedel, taşınmaz bilgileri ve satışa ilişkin diğer koşullar bulunur. 2026 değişikliği kapsamındaki bir dosyada ilanın, birinci artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılacağı özel rejimi doğru yansıtması gerekir. İlan ile tapu kaydı veya satış kararı arasında çelişki varsa, artırmaya girmeden önce dosya belgeleri birlikte incelenmelidir.

Mirasçıların kendi aralarında anlaşarak taşınmazı satıştan önce paylaşmaları veya bir mirasçının diğerlerinin payını anlaşmalı biçimde devralması da ayrı bir seçenektir. Ancak ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşmiş ve satış süreci ilerlemişse yapılabilecek işlemler dosyanın aşamasına göre değişir. Yeni m.114, mirasçılar arasındaki anlaşmalı paylaşmayı ortadan kaldırmaz; anlaşma gerçekleşmediğinde satış aşamasında uygulanacak özel ilk artırmayı düzenler. Bu nedenle dava, kesinleşme ve satış safhası birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.

Mersin ve Türkiye genelinde uygulama

İİK m.114 ülke genelinde uygulanan bir satış hükmüdür. Mersin’de Mut, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur veya merkez ilçelerde bulunan bir miras taşınmazı ile İstanbul ya da Ankara’daki bir taşınmaz bakımından kanuni şartlar aynıdır. Fark, somut tapu kaydı, ortaklığın giderilmesi kararı, kıymet takdiri ve satış ilanındaki verilerdedir.

Mersin’de takip edilen ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış aşamasına geçildiğinde, özellikle 31 Temmuz 2026 sonrasında düzenlenen ilanların yeni İİK m.114’e uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir. Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre hazırlanmıştır.

Sık sorulan sorular

Miras kalan evin ilk ihalesine sadece mirasçılar mı girebilir?

Tüm maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmadığı bir ortaklığın satış suretiyle giderilmesi dosyasında, 31 Temmuz 2026 sonrası yeni rejime tabi birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır.

Her mirasçı ilk artırmaya katılabilir mi?

Kanun “malik olan mirasçılar” ifadesini kullanır. Satış konusu taşınmazda malik sıfatı bulunmayan kişi yalnız mirasçılık sıfatı nedeniyle özel ilk artırmaya katılan grup içinde sayılmaz.

İlk artırmada yüzde 50 ile satış olur mu?

Özel mirasçı artırmasında hayır. Birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi yüksekse o değer ve kanuni masraflar dikkate alınır.

İkinci artırma da sadece mirasçılar arasında mı?

Hayır. Yalnız malik mirasçılar arasında yapılan özel artırma bir defaya mahsustur. İkinci artırmada genel elektronik satış rejimine dönülür.

Mirasçı payını üçüncü kişiye sattıysa ne olur?

Üçüncü kişi satış konusu taşınmazda malik olmuşsa, mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunduğundan özel ilk artırmanın şartı gerçekleşmez.

Eski ortaklığın giderilmesi davalarında yeni kural uygulanır mı?

Geçişte dava tarihi değil, açık artırma ilanının tarihi önemlidir. 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilen artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.

İlk artırmada taşınmaz otomatik olarak en yüksek paylı mirasçıya mı gider?

Hayır. Kanun otomatik özgüleme yapmaz. Elektronik açık artırmada teklif verilir ve kanuni ihale şartlarının oluşması gerekir.

Muhammen kıymetin tamamını teklif etmek yeterli mi?

Her zaman değil. Rüçhanlı alacaklar toplamı daha yüksekse yüksek olan değer esas alınır; ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları da dikkate alınır.

Yeni düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi.

Satış ilanında eski kurallar yazıyorsa ne yapılmalı?

Önce ilanın yürürlükten önce mi sonra mı yapıldığı ve özel hükmün şartlarının oluşup oluşmadığı kontrol edilmelidir. Somut dosyada satış memurluğuna sunulacak talep veya şikâyet yolu dosyanın işlemine göre belirlenir.