Miras Kalan Ev Nasıl Paylaşılır? TMK 640 ve Mirasın Paylaşılması 2026

Miras kalan ev nasıl paylaşılır? Mirasçılar anlaşırsa ev birine bırakılıp diğerlerine bedel ödenebilir veya birlikte satılıp bedeli paylaşılabilir. Anlaşma yoksa dava şartı arabuluculuk ve ardından paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi yolu değerlendirilir. Evde oturmak, diğer mirasçıların hakkını ortadan kaldırmaz.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kanuni çerçeve: Miras bırakanın ölümüyle tereke TMK m.599 uyarınca mirasçılara bir bütün olarak geçer. Birden fazla mirasçı varsa TMK m.640 gereği paylaşmaya kadar tereke üzerinde miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Mirasçılar anlaşırsa evi bir mirasçıya bırakıp diğerlerine denkleştirme bedeli ödeyebilir, paylı mülkiyete geçebilir veya satış bedelini paylaşabilir. Anlaşma yoksa her mirasçı TMK m.642 uyarınca paylaşma isteyebilir ve şartlarına göre ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir.

Yurt dışında yaşayan mirasçılar için görüşme öncesi hazırlık listesi bu sayfanın devamındadır.

1. Duruma göre paylaşım yolu
2. Sağ kalan eşin konut talebi
3. Miras ortaklığı
4. Miras payları
5. Anlaşarak paylaşma
6. Aynen paylaşma
7. Satış yoluyla paylaşma
8. Ortaklığın giderilmesi
9. Tapu işlemleri
10. SSS

İlgili rehberler: miras payı hesaplama, mirasçılık belgesinin iptali, mirasın resmî defteri, terekenin resmî tasfiyesi, yurt dışındaki mirasçı ve ortaklığın giderilmesi. Resmî mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Durumunuza Göre Paylaşım Yolu

Miras Kalan Ev Kime Ait Olur?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar terekeyi kanun gereği kazanır. TMK m.599, mirasın açılmasıyla mirasçıların mirası bir bütün olarak kazandığını düzenler. Miras kalan ev için ayrıca devir sözleşmesi yapılmadan miras hakkı doğar; ancak tapu kaydının mirasçılar adına intikali için gerekli tapu ve veraset işlemleri yapılır.

Birden çok mirasçı varsa TMK m.640 uyarınca miras ortaklığı oluşur. Mirasçılar terekeye dahil mallar üzerinde elbirliğiyle hak sahibidir. Paylaşma yapılıncaya kadar tek bir mirasçı “evin şu odası benim” veya “benim yüzde 25’im var, tek başıma satarım” diyemez.

Elbirliği Mülkiyeti Ne Demektir?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli bir eşya üzerinde bağımsız ve tasarrufa elverişli payı yoktur. Hak, ortaklığa birlikte aittir. Terekeye ilişkin önemli tasarruflarda kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Miras payı ise mirasçının terekenin bütünü içindeki ekonomik ve hukuki oranını ifade eder. Bu oran, taşınmazda tek başına serbestçe tasarruf edilebilen paylı mülkiyet payıyla aynı değildir.

Miras Payları Nasıl Belirlenir?

Miras payları TMK’daki zümre sistemi ve sağ kalan eşin payına göre hesaplanır. Altsoy, ana-baba zümresi, büyük ana-büyük baba zümresi ve sağ kalan eşin birlikte mirasçılığı farklı oranlar doğurur. Vasiyetname, miras sözleşmesi, tenkis veya mirastan çıkarma gibi durumlar da sonucu etkileyebilir.

Örneğin miras bırakanın eşi ve iki çocuğu varsa sağ kalan eş altsoy ile birlikte mirasçı olduğunda terekenin dörtte birini, çocuklar kalan dörtte üçü eşit olarak alır. Ayrıntılı hesap için miras payı hesaplama rehberi kullanılabilir.

Mirasçılık Belgesi Neden Gerekir?

TMK m.598 uyarınca mirasçılık belgesi, yasal mirasçıların ve miras paylarının resmî işlemlerde gösterilmesini sağlar. Belge sulh hukuk mahkemesinden veya şartları varsa noterlikten alınabilir. Yabancılık unsuru, nüfus kaydı problemi veya çekişmeli soybağı gibi durumlarda noterlik yolu yeterli olmayabilir.

Mirasçılar Anlaşırsa Ev Nasıl Paylaşılır?

Mirasçılar paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırabilir. TMK m. 676 gereğince mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Ev bir mirasçıya özgülenebilir; diğer mirasçılara para veya başka tereke malları verilerek denkleştirme yapılabilir. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet değişikliğinin tapu siciline yansıtılması için ayrıca tescil işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Paylaşma sözleşmesinde evin hangi mirasçıya bırakıldığı, diğerlerinin alacağı denkleştirme bedeli, ödeme tarihi, vergi ve tapu giderleri açıkça yazılmalıdır. Belirsiz sözleşme ileride yeni uyuşmazlık doğurabilir.

Bir Mirasçı Evi Tek Başına Alabilir mi?

Evet. Tüm mirasçıların anlaşmasıyla ev bir mirasçıya özgülenebilir. Evin rayiç değeri belirlenir ve diğer mirasçıların payları para veya başka mallarla karşılanabilir. Mirasçılar bedel üzerinde anlaşamıyorsa bağımsız değerleme yapılması uyuşmazlığı azaltır.

Sağ Kalan Eş, Birlikte Yaşanan Evin Kendisine Verilmesini İsteyebilir mi?

TMK m. 652 uyarınca tereke içinde eşlerin birlikte yaşadığı konut veya ev eşyası varsa sağ kalan eş, miras hakkına mahsup edilerek bunlar üzerinde mülkiyet tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da değerlendirilebilir. Bu, evin ölümle otomatik olarak yalnız eşe ait olması demek değildir; talep, değer, miras payı ve maddenin özel koşulları incelenir. Eşin mal rejiminden kaynaklanan alacakları da miras payıyla karıştırılmamalıdır.

Mirasçılar Evi Paylı Mülkiyete Çevirebilir mi?

Elbirliği mülkiyeti, mirasçıların yazılı paylaşma sözleşmesiyle TMK m. 676 kapsamında paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Ayrıca TMK m. 644 uyarınca mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesinden terekeye dahil malın tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Mahkeme diğer mirasçıları itirazlarını bildirmeye çağırır; elbirliğinin devamını haklı kılan itiraz bulunmaz ve süresinde paylaşma davası açılmazsa dönüşüme karar verilir. Paylı mülkiyete geçiş taşınmazı fiziksel olarak bölmez; her paydaşın tapuda belirli oranı bulunur. Taşınmazın tamamının iradi satışı için bütün paydaşların katılımı gerekir; anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.

Ev Aynen Paylaşılabilir mi?

TMK m.642 ve devamı uyarınca paylaşmada tereke mallarının özellikleri dikkate alınır. Tek bir bağımsız bölüm niteliğindeki dairenin fiziksel olarak bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir. Birden fazla bağımsız bölüm, arsa veya bölünebilir taşınmaz varsa aynen taksim olanağı teknik ve imar yönünden incelenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim mümkünse öncelikle bu yöntem değerlendirilir. Taşınmazın değer kaybı olmadan ve mevzuata uygun biçimde bölünmesi mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Miras Kalan Ev Satılıp Para Paylaşılabilir mi?

Tüm mirasçılar anlaşırsa ev birlikte satılır ve satış bedeli miras paylarına göre paylaşılır. Elbirliği mülkiyetinde tek mirasçının taşınmazın tamamını satması mümkün değildir. Satış işlemi için ortaklığın temsil koşulları yerine getirilmelidir.

Mirasçılar satışta anlaşamazsa paylaşma veya ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verirse satış usulü İcra ve İflas Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.

Satış Sadece Mirasçılar Arasında Yapılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması için tüm paydaşların buna rıza göstermesi gerekir. Tüm paydaşlar anlaşmıyorsa satış genel usulle gerçekleştirilir. Bu nedenle “mahkeme evi mutlaka kardeşlerden birine verir” şeklinde bir kural yoktur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Mirasçılar paylaşma konusunda anlaşamıyorsa her mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir. TMK m.642, her mirasçıya kural olarak her zaman paylaşma isteme hakkı tanır. Paylaşmanın ertelenmesini gerektiren kanuni veya sözleşmesel istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Mirasın paylaşılması ve ortaklığın giderilmesi istemlerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; ancak kesin yetki kuralı talebin hukuki niteliğine göre ayrılır. TMK m. 642’ye dayalı terekenin paylaşılması davasında HMK m. 11/1-a uyarınca mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. Miras ortaklığı sona ermiş ve taşınmaz paylı mülkiyete geçmişse, taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava açılmadan önce uyuşmazlık 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaysa dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural miras ortaklığının TMK m. 642 kapsamında sona erdirilmesine yönelik paylaşma uyuşmazlıklarını da kapsar. Buna karşılık yalnız TMK m. 644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemi, ortaklığı sona erdirmediğinden paylaşma veya ortaklığın giderilmesi davasıyla aynı hukuki işlem değildir.

Bir Mirasçı Evde Tek Başına Oturuyorsa

Mirasçılardan birinin evi kullanması, mülkiyetin kendisine geçtiği anlamına gelmez. Diğer mirasçıların kullanım hakkının engellenmesi halinde koşulları varsa ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Mirasçılar arasındaki ecrimisilde intifadan men şartı ve istisnaları somut olayda değerlendirilir.

Ecrimisil Miras Payını Değiştirir mi?

Hayır. Haksız kullanım tazminatı mülkiyet payını değiştirmez. Kullanım nedeniyle doğan parasal alacak ile mirasın paylaşılması ayrı hukuki meselelerdir.

Bir Mirasçı Evi Kiraya Verebilir mi?

Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın kiraya verilmesi terekenin yönetimiyle ilgilidir ve tek mirasçının diğerlerini dışlayarak uzun süreli tasarruf yapması uyuşmazlık doğurur. Miras ortaklığında yönetim ve temsil TMK m.640 çerçevesinde ele alınır. Gerekirse sulh mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir.

Miras Ortaklığına Temsilci Atanması

TMK m.640/3 uyarınca mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir. Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu, bazılarının yurt dışında olduğu veya ortak işlemlerin yapılamadığı durumlarda temsilci yönetim işlerini kolaylaştırabilir.

Tapu İntikali Nasıl Yapılır?

Tapu intikali için mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi yönünden gerekli işlemler ve tapu müdürlüğünün istediği belgeler tamamlanır. Mirasçılar elbirliği veya paylı mülkiyet seçeneğine göre tescil yaptırabilir. Mirasın intikali mülkiyeti doğuran olay değil, sicildeki kaydın mirasçılara uyarlanmasıdır.

Mirasçı Tapuyu Üzerine Almazsa Hak Kaybolur mu?

Miras mülkiyeti ölümle kanunen geçtiğinden tapu intikalinin gecikmesi tek başına miras hakkını yok etmez. Ancak satış, kredi, kamulaştırma, kira ve dava işlemlerinde sicilin güncel olması önemlidir. Ayrıca vergi ve idari yükümlülükler zamanında yerine getirilmelidir.

Miras Kalan Evde Borç Varsa

Terekenin yalnızca aktifleri değil borçları da mirasçılara geçer. Mirasın reddi, resmî defter ve resmî tasfiye seçenekleri borçlu tereke bakımından önemlidir. Mirasçılar evi paylaşmadan önce tapu takyidatını ve tereke borçlarını kontrol etmelidir.

Bu konuda mirasın resmî defteri ve resmî tasfiye rehberleri kullanılabilir.

Ev Üzerinde İpotek Varsa

İpotek, mirasla taşınmazın el değiştirmesi nedeniyle ortadan kalkmaz. Mirasçılar taşınmazı üzerindeki ayni yükle birlikte kazanır. İpotekli borcun tereke borcu olup olmadığı, kişisel sorumluluk ve borçluların durumu ayrıca incelenir.

Vasiyetname Varsa Paylaşım Nasıl Etkilenir?

Vasiyetname veya miras sözleşmesi, saklı pay ve tenkis hükümleri çerçevesinde paylaşımı etkileyebilir. Belirli mal bırakma ile mirasçı atama birbirinden ayrıdır. Vasiyetnamenin açılması ve kesinleşen mirasçılık durumu görülmeden tapuda nihai paylaşım yapılmamalıdır.

Muris Muvazaası İddiası

Miras bırakanın sağlığında evi gerçekte bağışlamak istediği halde satış gibi göstererek mirasçılardan mal kaçırdığı iddia ediliyorsa muris muvazaası davası gündeme gelebilir. Bu uyuşmazlık, ölüm anında terekeye dahil olduğu kabul edilen malın belirlenmesiyle ilgilidir ve sıradan paylaşma davasından farklıdır.

Örnek Paylaşım

Örnek 1: Üç kardeşe kalan tek dairenin değeri 6.000.000 TL ve paylar eşittir. Kardeşlerden biri evi almak istiyorsa diğer ikisine ikişer milyon TL karşılığı ödeyerek anlaşmalı paylaşım yapılabilir.

Örnek 2: Dört mirasçıdan üçü satış istiyor, biri karşı çıkıyor. Elbirliği nedeniyle özel satış oybirliği olmadan yapılamaz; paylaşma ve ortaklığın giderilmesi yolu kullanılabilir.

Örnek 3: Terekede üç ayrı bağımsız bölüm vardır. Değerler eşit değilse aynen paylaşma sırasında denkleştirme bedeli ödenerek her mirasçıya farklı taşınmaz özgülenebilir.

Kontrol Listesi

1. Mirasçılık belgesini alın.
2. Tüm miras paylarını hesaplayın.
3. Tapu takyidatını kontrol edin.
4. Tereke borçlarını belirleyin.
5. Evin güncel değerini tespit edin.
6. Anlaşmalı paylaşım seçeneklerini yazılılaştırın.
7. Dava yoluna gidilecekse 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuğu tamamlayın.
8. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davasını değerlendirin.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

TMK m.599, 598, 640, 642 ve paylaşma hükümleri Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli miras dosya takibi Mersin’den yönetilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

Miras kalan ev kiradaysa kira alacağı tereke geliridir. Paylaşmaya kadar miras ortaklığı hesabında dikkate alınır. Mirasçılardan birinin kira gelirini tek başına tahsil etmesi halinde diğer mirasçıların hesap ve pay talebi doğabilir.

Tapu İntikali Paylaşma İçin Şart mı?

Miras ölümle kazanılır; tapu intikali kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Bununla birlikte satış, paylaşma ve üçüncü kişilerle işlem yapılabilmesi için tapu kayıtlarının mirasçılar adına intikal ettirilmesi uygulamada önem taşır. Ayrıntılı süreç için mirasçı tapu intikali rehberi kullanılabilir.

Belge Kontrol Listesi

• Mirasçılık belgesi,
• tapu kaydı ve takyidat,
• veraset ve intikal vergisi belgeleri,
• taşınmaz değerleme raporu,
• kira sözleşmesi ve kira gelir kayıtları,
• varsa ipotek/kredi belgeleri.

İlgili rehberler: miras payı hesaplama, ortaklığın giderilmesi, miras kalan borçlar. Resmî mevzuat: TMK m.640 ve 642.

Yurt Dışındaki Mirasçılar İçin Görüşme Hazırlığı

Türkiye’de miras kalan bir ev hakkında görüşme hazırlarken bulunduğunuz ülkeyi, taşınmazın il ve ilçesini ve çözmek istediğiniz konuyu kısaca belirtiniz. Evin paylaşılması, bir mirasçı tarafından kullanılması, kira gelirinin paylaşılması ve tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklar ayrı başlıklar halinde ele alınmalıdır.

• Mirasçılar arasında paylaşma veya satış konusunda anlaşma var mı?
• Evde kim oturuyor; taşınmaz kirada mı, boş mu?
• Elinizde mirasçılık belgesi ve güncel tapu kaydı var mı?
• Devam eden dava, arabuluculuk veya size ulaşmış bir tebligat var mı?
• Görüşme için bulunduğunuz ülkeye göre hangi gün ve saat uygundur?

İlk iletişimde kimlik numarası, banka bilgisi veya dosyanın tamamını göndermek yerine konuyu özetleyiniz. İnceleme için gereken belgeler ve uygun paylaşım yöntemi görüşmede belirlenebilir. Vekâletname ve kişisel katılım gerekliliği dosyaya göre ayrıca değerlendirilir.

Büro iletişim bilgileri ve görüşme süreci

Kaynak ve İçerik Güncellemesi

30 Eylül 2026: Paylaşım seçenekleri ve sağ kalan eşin konut talebi için TMK m. 640, 642, 644, 652 ve 676; dava şartı arabuluculuk için Adalet Bakanlığı açıklamaları kullanıldı. Dava süresi veya sonuç garantisi verilmez.

Hukukçu İncelemesi

Av. Halil Bakırcı – Av. Emirhan Keskin. İçerik TMK m.598, 599, 640, 642 ve devamındaki paylaşma hükümleri ile ortaklığın giderilmesine ilişkin usul kuralları esas alınarak editoryal kontrolden geçirilmiştir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →