UYAP e-Satış Rehberi: İhale, Teminat ve Teklif

UYAP e-Satış için kısa cevap: İcra daireleri ve satış memurluklarının elektronik ihalelerine resmî portal üzerinden katılınır. Genel katılım teminatı muhammen bedelin %10’udur; nakit teminat, artırmanın biteceği günden önceki gün saat 23.30’a kadar yatırılır. İhaleyi kazanan kişi, sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini öder. Teklif vermek, malın hemen teslimi veya sorunsuz tescili anlamına gelmez.

Mevzuat kontrolü: 8 Eylül 2026 · İİK m.111/b, 114, 115, 118, 130 ve 134; Elektronik Satış Yönetmeliği.

1. UYAP e-Satış nedir ve ihaleye nasıl girilir?

UYAP e-Satış, İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki açık artırmaların yürütüldüğü Adalet Bakanlığı sistemidir. Araç, diğer taşınır mallar ve taşınmazlar bakımından satış ilanının, şartnamenin ve artırma takviminin aynı dosya üzerinden takip edilmesini sağlar. Sistemin elektronik olması, satışın hukuki koşullarını ortadan kaldırmaz: katılım yetkisi, teminat, teklif, ödeme ve teslim ayrı aşamalardır.

Başlangıç noktası resmî UYAP e-Satış Portalı veya e-Devlet üzerindeki UYAP e-Satış hizmetidir. Arama motorunda görülen bir reklam, sosyal medya ilanı ya da mesajla gönderilen hesap numarası resmî satış dosyasının yerine geçmez. Bu rehber, kamu alımı ihaleleri veya başka kurumların kendi satış platformları için hazırlanmış değildir.

Giriş ve temsil işlemleri

Portala resmî kimlik doğrulama kanalıyla giriş yapın; kullanıcı, iletişim ve banka bilgilerinin doğruluğunu kontrol edin. Kendi adınıza katılım ile şirket, başka bir kişi veya müşterek alıcılar adına katılımı ayırın. Bir başkasının e-Devlet şifresini kullanmak yerine temsil belgesini ve gerekli dosya tanımlamasını tamamlayın.

Temsilci aracılığıyla katılımda Elektronik Satış Yönetmeliği m.13’teki başvuru ve belge kuralları uygulanır. Banka teminat mektubu, temsil kaydı ve teminat muafiyeti için gerekli başvuruları artırmanın son dakikasına bırakmayın. Portalda teklif alanının açılması, temsil belgelerinin bütün hukuki sorunları çözdüğü anlamına gelmez.

İhale aramasında önce dosyayı belirleyin

İl, satış birimi, dosya numarası, mal türü ve artırma tarihini birlikte kontrol edin. Aynı fotoğrafın farklı internet sayfalarında kullanılması veya benzer adreste birden fazla bağımsız bölümün satışa çıkarılması yanlış mala teklif verilmesine yol açar. Dosya numarasını, taşınmazın ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini; araçta plaka ve şasi bilgilerini not edin.

İlanın yayım tarihi de önemlidir. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunun İİK m.114 değişiklikleri için özel geçiş hükmü vardır. Bu tarihten önce ilan edilmiş açık artırmalar bakımından önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Sadece artırmanın yapılacağı tarihe bakarak yeni kuralların tamamının geçerli olduğu sonucuna varılmamalıdır. Dayanak: 7589 sayılı Kanun, Geçici m.1/1 ve m.26.

Tekliften önce hukuki ve fiilî inceleme

İlanı, satış şartnamesini ve kıymet takdiri raporunu birlikte okuyun. Muhammen bedel, dosyadaki değerleme tutarıdır; alıcının bütün masraflarının toplamı veya malın güncel piyasa değerine ilişkin garanti değildir. İnceleme için izin verilen yer ve zamanda malı görün; erişilemeyen bir belgenin içeriğini tahmin ederek teklif bütçesi oluşturmayın.

Bir taşınmazın tamamı ile yalnızca belirli bir payının satışı aynı işlem değildir. Benzer biçimde tapuda yazan nitelik ile fiilî kullanımın farklı olması, teklif kararında ayrıca değerlendirilir. “İcradan alınan her taşınmaz boş teslim edilir” veya “bütün kayıtlar kendiliğinden silinir” biçimindeki genellemeler üzerinden hareket etmeyin.

2. UYAP e-Satış teminatı ne kadar, ne zamana kadar yatırılır?

Elektronik Satış Yönetmeliği m.13 uyarınca genel katılım teminatı, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin %10’udur. Hesaplamada vermeyi düşündüğünüz teklif değil, dosyadaki muhammen bedel esas alınır. Örneğin muhammen bedeli 2.000.000 TL olan bir mal için genel teminat 200.000 TL’dir.

Nakit teminatın son zamanı, artırma bitişinden önceki gün saat 23.30’dur. İşlem, Elektronik Satış Portalı üzerinden satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yapılır. Artırma bitiş saati ile teminat yatırma son saati farklıdır; teklif vermek için süre bulunması, teminatın da aynı ana kadar yatırılabileceği anlamına gelmez.

Banka teminat mektubunda kesin ve süresiz mektup aranır. Mektubun, artırmanın bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar ilgili birime mevzuatta öngörülen şekilde sunulması gerekir. “Önceki gün” ile “önceki iş günü” ayrımını özellikle hafta sonu ve resmî tatillerde dikkate alın.

Teminat muafiyeti ve alacaklı olarak katılım

İİK m.114/7-6 kapsamında satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, süresi içinde ilgili icra dairesine başvurduğunda alacağının teminatı karşıladığı miktar yönünden teminattan muaf tutulur; Hazine açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır. Başvuru, artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar yapılır. Dosyada alacaklı veya paydaş olarak bulunmak ile sistemde teminatsız teklif yetkisinin tanımlanmış olması birbirinden ayrıdır.

Teminat yatırılması teklif verilmesi değildir

Ödemeden sonra tutarın doğru ihale dosyasında göründüğünü kontrol edin ve işlem belgesini saklayın. Banka hesabınızdan para çıkmasıyla teklif işlemi tamamlanmış olmaz. Teklifin ayrıca ilgili artırma ekranında onaylanması gerekir. İhale numarası, tutar ve kullanıcı sıfatı bu aşamada yeniden kontrol edilmelidir.

Teminatın iadesi, katılımcının ihaledeki durumuna göre takip edilir. En yüksek teklif sahibinin teminatı, diğer katılımcıların teminatıyla aynı şekilde değerlendirilmez. Portalda iade durumu ile banka hesabını karşılaştırın; herkese ve her işlem için aynı gün iade garantisi veren açıklamalara dayanmayın. En yüksek teklif sahibinin hangi koşulda teklifini ve teminatını geri alamayacağı İİK m.111/b’de düzenlenmiştir.

3. Teklif artışı, artırma süresi ve ihale sınırı

Elektronik açık artırmada teklif verme süresi 7 gündür. Başlangıç ve bitiş anları ilanda gösterilir. Takip edeceğiniz saat, bilgisayarınızın veya telefonunuzun göstergesinden ibaret değildir; resmî portalın artırma takvimi ve varsa uzatma kararları esas alınır.

Asgari teklif artışı nasıl hesaplanır?

İİK m.111/b’ye göre iki teklif arasındaki fark, muhammen kıymetin binde beşinden (%0,5) ve her hâlde 1.000 TL’den az olamaz. İki tutardan büyük olanı asgari artış sınırını verir. Bu oran, %10’luk katılım teminatından farklıdır. Güncel artış kuralının dayanağı 7531 sayılı Kanun m.1 ile değiştirilen İİK m.111/b hükmüdür.

Tablodaki örnekler yalnızca oranları açıklar; vergi, harç, teslim gideri veya dosyaya özgü muafiyet içermez. Teklifinizi yazarken sıfır sayısını ve para tutarını kontrol edin. En yüksek teklif sahibi, daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını geri alamaz.

Son dakikada teklif gelirse süre nasıl uzar?

Artırmanın son 10 dakikası içinde yeni teklif gelirse artırma 3 dakika uzar. Uzama süresinde yeni teklif verilmesi hâlinde süre, her yeni tekliften itibaren yeniden 3 dakika uzatılır. Yeni teklif gelmezse artırma sona erer. Kanundaki toplam uzama üst sınırı 1 saattir; Bakanlığın bu sınırı değiştirme yetkisi bulunduğundan resmî portal duyuruları da kontrol edilmelidir. Eski metinlerdeki “bir defaya mahsus 10 dakika uzama” anlatımı güncel kural değildir.

Kullanıcının internet bağlantısının kesilmesi ile resmî portal kaynaklı teknik aksaklık aynı durum değildir. Kişisel cihaz veya bağlantı sorunu kendiliğinden yeni süre yaratmaz. Sorun yaşandığında saat, hata mesajı ve işlem kaydını saklayın; portal kaynaklı aksaklıklarda ilgili birimin vereceği kararı ve duyuruyu izleyin.

Mal mutlaka muhammen bedelin yarısına mı satılır?

Hayır. Genel satışta %50 oranı tek başına yeterli değildir. İİK m.114 ve 115 kapsamında, muhammen bedelin ilgili oranı ile satış isteyenin alacağına göre öncelikli ve o malla güvence altına alınmış alacakların toplamı karşılaştırılır; yüksek tutara paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir. Teklifin kanundaki bu eşiği geçmesi gerekir. “%50 yazdım, ihale kesin olarak benimdir” sonucu çıkarılamaz.

Mirasçılar arasındaki ilk artırmanın özel kuralı

7589 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeye tabi dosyalarda, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında ilk artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel artırmada %100, ikinci artırmada %50 oranı esas alınır; rüçhanlı alacaklar ve masraflar ayrıca dikkate alınır. Her ortaklığın giderilmesi satışı bu sınırlı artırma kapsamında değildir. İlanın tarihi ve 7589 sayılı Kanunun geçiş hükmü mutlaka dosyayla eşleştirilmelidir.

4. İhale kazanıldıktan sonra ödeme, teslim ve tescil

Artırmanın en yüksek teklifle kapanması, tek başına bütün işlemlerin tamamlanması değildir. İlgili birimin düzenlediği artırma sonuç tutanağını kontrol edin. Ödenecek bedel, dosyaya yatırılmış teminatın mahsubu ve kalan borç tutarı kayıtlarla karşılaştırılmalıdır.

İhale bedeli hangi tarihe kadar ödenir?

İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini satışı yapan icra dairesinin hesabına ödemek zorundadır. İhalenin feshi talep edilmesi bu ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Dayanak: İİK m.118 ve 130 ile Elektronik Satış Yönetmeliği m.20.

Süreyi “bir hafta sonra haber gelir” düşüncesiyle takip etmeyin. Tutanak ilan tarihini, ödemenin doğru dosyaya geçişini ve dekontu birlikte kontrol edin. Finansmanın henüz hazır olmaması, bankadan kredi beklenmesi veya malın başka bir alıcıya devrinin planlanması kanuni ödeme süresinin yerine geçmez.

Bedelin yatırılmaması ve 2026 değişikliği

Yeni düzenlemeye tabi artırmalarda bedelin süresinde yatırılmaması, yalnız “ihaleden vazgeçmek” değildir: teminat iade edilmez ve kanundaki mahsup kuralları uygulanır; ayrıca teklif edilen bedelin %5’i oranında idari para cezası öngörülür. Satış isteyen alacaklının veya paydaşın alıcı olduğu durumlarda özel mahsup hükümleri vardır. Eski ilanlar bakımından geçiş hükmü dikkate alınmadan yeni yaptırımların tamamı otomatik uygulanacakmış gibi değerlendirme yapılmamalıdır. Dayanak: 7589 sayılı Kanun m.1 ve Geçici m.1.

Toplam maliyet, teslim ve taşınmazın kullanımı

Teklif bütçesini yalnız ihale bedeliyle sınırlamayın. İlanda ve mevzuatta alıcıya yüklenen KDV, harç, tescil ve teslim giderlerini; araç veya makine için nakliye ve söküm ihtiyacını ayrı kalemler olarak değerlendirin. Her mala aynı vergi oranı uygulanacağı veya her masrafın alıcıya ait olduğu varsayımı doğru bir bütçe yöntemi değildir.

İhale kesinleşmeden mal teslim edilmez ve alıcı adına resmî sicil tescili yapılmaz. Bedelin ödenmesi, kesinleşme, tescil yazısı ve teslim tutanağı farklı işlemlerdir. Taşınmazda kiracı veya başka bir kullanıcı bulunması hâlinde fiilî kullanımın elde edilmesi ayrıca incelenir; tapu tescili ile taşınmazın aynı gün boşaltılması eş anlamlı değildir.

İcra dosyası ve ihalenin feshi başvurusu

İhale sonucunu takip ederken satış dosyası ile asıl icra dosyasını ayırın. Malın satılması, borcun tamamen sona erdiği veya dosyanın hemen kapandığı anlamına gelmez. Tahsilat ve dosya safahatı için UYAP icra dosyası sorgulama rehberine; portal ayrımları için UYAP rehberine başvurabilirsiniz.

İhalenin feshi, İİK m.134 kapsamında şartları ve süreleri bulunan bir başvuru yoludur; sonradan fiyatı yüksek bulmak genel bir cayma hakkı yaratmaz. Başvuru hakkı, öğrenme tarihi, fesih sebebi ve usul yükümlülükleri dosyaya göre incelenmelidir. Dilekçe hazırlığına ilişkin ihalenin feshi şikâyeti dilekçesi yazısı, somut dosya incelemesinin yerine geçmez.

5. UYAP e-Satış hakkında sıkça sorulan sorular

Resmî kaynaklar ve mevzuat dayanakları

• Adalet Bakanlığı UYAP e-Satış Portalı — ilan, şartname, teklif ve sonuç işlemleri.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.111/b, 114, 115, 118, 130 ve 134.
• İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik — özellikle m.13, 14 ve 20.
• 7531 sayılı Kanun m.1 — teklif farkı ve artırma uzaması.
• 7589 sayılı Kanunun TBMM kaydı ve kabul edilen metni — 31 Temmuz 2026 tarihli değişiklikler ve geçiş hükümleri.

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki satış dosyaları görev, yetki ve usul kuralları gözetilerek Mersin’den incelenir ve koordine edilir. Elektronik dosya incelemesi ile malın bulunduğu yerde yapılacak fiilî inceleme ayrı işlemlerdir. Mersin’de bulunan bir mal için de ilan, şartname, sicil ve teslim koşulları birlikte değerlendirilir.

Mersin ofisi: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Ofis konumu ve yol tarifi.

Bilgilendirme: Bu rehber genel hukuki bilgi sunar; yatırım önerisi, ihale sonucu garantisi veya kişiye özel hukuki görüş değildir. Somut artırmada ilan tarihi, dosya belgeleri ve uygulanacak geçiş hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.