Oturma Hakkı Nedir? Sükna Hakkı, Devredilmezlik ve Giderler | TMK 823-825 (2026)
“Sükna hakkı nedir?”, “oturma hakkı olan ev satılabilir mi?”, “oturma hakkı mirasçılara geçer mi?”, “hak sahibi evi kiraya verebilir mi?” ve “intifa hakkı ile oturma hakkı arasındaki fark nedir?” soruları uygulamada özellikle aile içi taşınmaz devirlerinde, miras planlamasında ve yaşlı kişilerin konutta yaşamaya devam etmesini güvenceye alan işlemlerde sıkça gündeme gelir. Oturma hakkının hukuki çerçevesi TMK m.823, 824 ve 825’te açık biçimde düzenlenmiştir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Oturma hakkı, mülkiyeti hak sahibine vermez. Malik tapuda malik olarak kalır; hak sahibi ise yalnızca binayı veya belirlenen bölümünü konut olarak kullanma yetkisine sahip olur. Bu nedenle oturma hakkı, intifa hakkından daha dar kapsamlıdır. İntifa hakkı ekonomik yararlanma ve gelir elde etme yetkisini de içerebilirken oturma hakkının merkezi, hak sahibinin barınma ve konut kullanımıdır.
Oturma Hakkı Hızlı Kontrol Tablosu
| Konu | Kanun | Net sonuç |
|---|---|---|
| Hakkın konusu | TMK 823 | Bina veya binanın bir bölümünden konut olarak yararlanmadır. |
| Devir | TMK 823 | Başkasına devredilemez. |
| Miras | TMK 823 | Mirasçılara geçmez. |
| Aile ile kullanım | TMK 824 | Aksine açık düzenleme yoksa hak sahibi ailesi veya ev halkıyla oturabilir. |
| Ortak yerlerden yararlanma | TMK 824 | Binanın yararlanma için gerekli ortak yerleri de kullanılabilir. |
| Giderler | TMK 825 | Bina veya bölümün tamamından yararlanma halinde muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri hak sahibine; malik ile birlikte kullanımda bakım ve onarım giderleri malike aittir. |
- Oturma hakkı nedir?
- Sükna hakkı ile oturma hakkı aynı mı?
- Tapuda oturma hakkı nasıl kurulur?
- Oturma hakkı kimlere verilebilir?
- Hak sahibi ailesiyle birlikte yaşayabilir mi?
- Oturma hakkı devredilebilir mi?
- Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?
- Oturma hakkı olan ev kiraya verilebilir mi?
- Oturma hakkı olan ev satılabilir mi?
- Oturma hakkı ne zaman sona erer?
- Giderleri kim öder?
- İntifa hakkından farkı nedir?
- Sık sorulan sorular
Oturma hakkı nedir?
TMK m.823’e göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Bu tanım iki önemli sınır içerir. Birincisi, hakkın konusu yapı veya yapının belirli bölümüdür. İkincisi, kullanım amacı konuttur. Oturma hakkı, taşınmaz üzerinde sınırsız ekonomik yararlanma yetkisi vermez.
Örneğin bir anne, evinin çıplak mülkiyetini çocuğuna devredip kendisi lehine ömür boyu oturma hakkı kurdurabilir. Bu durumda çocuk malik olur; anne ise tapuya tescilli ayni hak sayesinde o konutta yaşamaya devam eder. Malik değişse bile usulüne uygun tescilli oturma hakkı yeni malike karşı ileri sürülebilir.
Sükna hakkı ile oturma hakkı aynı şey midir?
Evet. “Sükna hakkı” uygulamada kullanılan eski ve yerleşik ifadedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu “oturma hakkı” terimini kullanır. Hukuki nitelik bakımından sükna hakkı ile oturma hakkı aynı kurumu anlatır.
Tapu işlemlerinde ve mahkeme kararlarında güncel kanun terminolojisi olan “oturma hakkı” ifadesinin kullanılması daha isabetlidir. Ancak eski tapu kayıtlarında veya sözleşmelerde “sükna hakkı” ibaresi görülmesi hakkın farklı bir kurum olduğu anlamına gelmez.
Tapuda oturma hakkı nasıl kurulur?
TMK m.823, oturma hakkı konusunda kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümlerin uygulanacağını düzenler. Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak olduğundan kuruluş için tapu siciline tescil gerekir. Resmî senet ve tapu tesciliyle hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
Tapu işleminde hakkın tüm bina üzerinde mi, belirli bağımsız bölüm veya bölüm üzerinde mi kurulacağı; süresinin ne olacağı ve varsa özel kullanım sınırları açıkça belirlenmelidir. Belirsiz ifadeler ileride malik ile hak sahibi arasında kullanım alanı, gider ve ortak yer uyuşmazlığı doğurabilir.
Oturma hakkı süreli kurulabilir mi?
Evet. Taraflar hakkı belirli bir süre için veya hak sahibinin yaşam süresince kurabilir. Gerçek kişi lehine ömür boyu oturma hakkı, hak sahibinin ölümüyle sona erer. Belirli süreli hakta ise kararlaştırılan sürenin bitmesi terkin sebebidir.
Oturma hakkının kişiye bağlı niteliği nedeniyle ölümden sonra aynı hakkın mirasçılara devam etmesi kararlaştırılamaz. Başka kişiler için de hak kurulmak isteniyorsa bunların kendi adlarına ayrı ve açık biçimde hak sahibi gösterilmesi gerekir.
Oturma hakkı kimler lehine kurulabilir?
Oturma hakkı gerçek kişi lehine kurulan kişisel bir irtifak hakkıdır. Hakkın amacı kişiye konut kullanımı sağlamaktır. Bu nedenle ticari şirket lehine “konut olarak oturma” mantığına dayanan bir oturma hakkı kurulması kurumun niteliğiyle bağdaşmaz.
Uygulamada en çok anne-baba, eş, aile büyüğü veya taşınmazın önceki maliki lehine kurulur. Özellikle bağış veya aile içi satışta mülkiyet devredilirken hak sahibinin barınma güvencesi korunmak isteniyorsa tapuya oturma hakkı tescil edilir.
Hak sahibi ailesiyle birlikte oturabilir mi?
TMK m.824’e göre oturma hakkının kapsamı genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmedikçe hak sahibi, binada veya bölümünde ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.
Bu hüküm, oturma hakkının yalnızca tek kişinin fiziksel varlığıyla sınırlı olmadığını gösterir. Eş, çocuk ve ev halkının birlikte yaşaması kural olarak hakkın kapsamı içindedir. Ancak tapu kaydında veya kuruluş sözleşmesinde açık ve geçerli bir sınırlama varsa o kayıt ayrıca değerlendirilir.
Hak sahibi binanın ortak alanlarını kullanabilir mi?
Evet. TMK m.824/3, binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkı olan kişinin ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabileceğini düzenler. Merdiven, giriş, koridor ve konut kullanımının zorunlu kıldığı diğer ortak alanlar bu kapsamda değerlendirilir.
Kat mülkiyetine tabi yapılarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Oturma hakkı sahibi, bağımsız bölümün kullanıcısı olarak ortak yerleri amacına uygun kullanır; kat malikinin mülkiyet yetkilerini aşan tasarruflarda bulunamaz.
Oturma hakkı başkasına devredilebilir mi?
Hayır. TMK m.823 açıkça oturma hakkının başkasına devredilemeyeceğini düzenler. Bu özellik, intifa hakkının kullanımının üçüncü kişiye bırakılabilmesine ilişkin TMK m.806’dan önemli ölçüde ayrılır.
Hak sahibi tapudaki oturma hakkını satamaz, bağışlayamaz veya başka bir kişiye devrederek onu yeni hak sahibi hâline getiremez. Malik ile başka bir kişi lehine yeni oturma hakkı kurulmak isteniyorsa yeni bir resmi işlem ve tescil gerekir.
Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır. TMK m.823, oturma hakkının mirasçılara geçmeyeceğini açıkça belirtir. Hak sahibinin ölümüyle kişiye bağlı hak sona erer. Mirasçılar “miras payımız oranında oturma hakkına devam ediyoruz” diyemez.
Hak sahibinin ölümünden sonra tapu kaydındaki şerhin veya ayni hak kaydının terkin edilmesi gerekir. Ölüm kaydı ve tapu sicili incelenerek terkin işlemi tamamlanır. Mirasçılar, yalnızca ayrı bir mülkiyet veya sözleşmesel hakları varsa taşınmaz üzerinde hak ileri sürebilir.
Oturma hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?
Kural olarak hayır. Oturma hakkı, kişisel olarak konut kullanımına yönelik ve devredilemez bir haktır. TMK m.823’ün emredici kişisel niteliği, hak sahibinin konutu üçüncü kişiye kiraya vererek ekonomik gelir elde etmesini intifa hakkından ayırır.
Bir taşınmazdan kira geliri elde etmek amaçlanıyorsa oturma hakkı yerine intifa hakkı daha uygun hukuki araçtır. İntifa hakkının kullanımı, TMK m.806’daki koşullarla üçüncü kişiye bırakılabilir. Oturma hakkını kira geliri hakkına dönüştüren bir uygulama, hakkın kanuni amacıyla bağdaşmaz.
Oturma hakkı olan ev satılabilir mi?
Evet. Taşınmazın maliki mülkiyet hakkını devredebilir. Ancak tapuya tescilli oturma hakkı satışla kendiliğinden sona ermez. Alıcı taşınmazı mevcut ayni hakla yüklü olarak devralır.
Bu nedenle oturma hakkı bulunan taşınmazın piyasa değeri ve fiilî kullanılabilirliği, hakkın süresine ve kapsamına göre etkilenebilir. Alıcı, tapu takyidatını kontrol ederek hangi kişinin hangi kapsamda oturma hakkı bulunduğunu görmelidir.
Malik oturma hakkı sahibini evden çıkarabilir mi?
Geçerli ve devam eden tapuya tescilli oturma hakkı varsa malik, yalnızca malik olduğu gerekçesiyle hak sahibini konuttan çıkaramaz. Malik mülkiyet hakkını oturma hakkının sınırlarına uygun kullanmak zorundadır.
Buna karşılık hak sahibi hakkın kapsamını aşar, taşınmaza zarar verir veya hakkı hukuka aykırı şekilde kullanırsa intifa hakkına ilişkin koruyucu hükümler kıyasen uygulanır. Malik hakkın ihlaline karşı gerekli hukuki yollara başvurabilir.
Oturma hakkı ne zaman sona erer?
TMK m.823/son cümle, kanunda aksine düzenleme yoksa intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına da uygulanacağını belirtir. Buna göre süreli hakkın süresinin dolması, hak sahibinin ölümü, hakkın konusu binanın tamamen yok olması veya hak sahibinin feragati gibi hâller sona erme sonucunu doğurur.
Taşınmaz üzerindeki ayni hak sona erdiğinde tapu sicilinde terkin işlemi yapılır. Sona erme sebebi gerçekleşmeden yalnızca malikin tek taraflı isteğiyle hakkın silinmesi mümkün değildir.
Oturma hakkından feragat edilebilir mi?
Evet. Hak sahibi oturma hakkından vazgeçebilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hak tapu siciline tescilli olduğundan feragatin tapuda terkin işlemiyle tamamlanması gerekir. Hak sahibi gerekli resmi işlemi yaparak hakkın kayıttan kaldırılmasını sağlayabilir.
Feragat karşılığında bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa bu ilişkinin vergi ve borçlar hukuku sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu işleminin gerçek iradeyi yansıtması ve bedelin niteliğinin belgelenmesi önemlidir.
Oturma hakkının giderlerini kim öder?
TMK m.825/1 uyarınca oturma hakkı binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, o bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir. Kanunun bu gider kalemleri, bütün işletme veya tüketim giderleriyle aynı kavram değildir.
TMK m.825/2 uyarınca oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike aittir. Bu hüküm yararlanma oranına göre paylaşım öngörmez. Sadece binanın bir bölümünde hak sahibi olmak ile o bölümü malik ile birlikte kullanmak ayrılmalıdır. Giderin bakım ve onarım mı, tüketim gideri mi veya başka bir yükümlülük mü olduğu ayrıca belirlenir.
Aidatı oturma hakkı sahibi mi öder?
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aidat sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte değerlendirilir. Oturma hakkı sahibi fiilî kullanıcı olarak giderlerden yararlanır; ancak apartman yönetiminin kimden talepte bulunabileceği, kat maliki ve kullanıcı sorumluluğuna ilişkin KMK hükümlerine tabidir.
Malik ile oturma hakkı sahibi arasındaki iç ilişkide TMK m.825 ve kuruluş sözleşmesindeki özel hükümler önem taşır. Tarafların kendi aralarında masraf paylaşımı kararlaştırması, apartman yönetiminin kanundan doğan talep haklarını ortadan kaldırmaz.
Oturma hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark nedir?
En temel fark kapsamdır. İntifa hakkı TMK m.794 gereği aksi kararlaştırılmadıkça tam yararlanma yetkisi verir; oturma hakkı ise TMK m.823 gereği yalnızca bina veya bölümünü konut olarak kullanma yetkisidir. İntifa hakkı sahibi şartları varsa kira geliri elde edebilir; oturma hakkı sahibi ise hakkı ekonomik gelir aracına dönüştüremez.
İkinci fark devirdir. İntifa hakkının kendisi kişiye bağlı olmakla birlikte kullanımın üçüncü kişiye bırakılması TMK m.806’da mümkündür. Oturma hakkı ise doğrudan devredilemez ve kişisel kullanıma sıkı biçimde bağlıdır.
Oturma hakkı ile aile konutu şerhi aynı mı?
Hayır. Aile konutu TMK m.194 kapsamında eşlerin aile yaşamını sürdürdüğü konuta ilişkin koruma mekanizmasıdır. Aile konutu şerhi, diğer eşin rızası olmadan belirli tasarrufların yapılmasını engellemeye yöneliktir. Oturma hakkı ise TMK m.823’e dayalı bağımsız bir sınırlı ayni haktır.
Eşlerden birinin aile konutu üzerinde oturma hakkı bulunması mümkün olsa da iki kurumun şartları ve sonuçları farklıdır. Tapu kaydındaki şerhin hukuki türü mutlaka kontrol edilmelidir.
Boşanmada eşe oturma hakkı verilebilir mi?
Boşanma sürecinde aile konutunun geçici tahsisi ile tapuda ayni oturma hakkı kurulması farklı işlemlerdir. TMK m.169 kapsamında hâkim dava süresince konutun kullanımını geçici olarak eşlerden birine bırakabilir. Bu karar TMK m.823 anlamında kalıcı tapu oturma hakkı yaratmaz.
Taraflar boşanma anlaşmasında taşınmaz üzerinde oturma hakkı kurulmasını kararlaştırabilir; bunun ayni hak olarak sonuç doğurması için tapu sicilinde gerekli resmi işlem ve tescilin yapılması gerekir.
Oturma hakkı banka ipoteğine karşı geçerli midir?
Taşınmaz üzerindeki hakların birbirine karşı önceliği tapu sicilindeki derece, sıra ve tescil tarihine göre değerlendirilir. Oturma hakkından önce kurulmuş ipotek ve cebri icra riski varsa, hak sahibinin konumu sadece “oturma hakkım var” denilerek güvence altına alınmış sayılmaz.
Bu nedenle oturma hakkı kurulmadan önce tapu takyidatı, mevcut ipotekler, hacizler ve diğer sınırlı ayni haklar incelenmelidir. Sonradan kurulacak oturma hakkının daha önceki ayni haklara etkisi yoktur.
Mersin’de oturma hakkı kurulurken nelere dikkat edilmelidir?
Mersin, Yenişehir, Mezitli, Akdeniz, Toroslar, Tarsus, Erdemli ve diğer ilçelerde oturma hakkının şartları TMK m.823-825’e tabidir. Taşınmazın tapu kaydı, bağımsız bölüm bilgileri ve takyidatları işlemden önce kontrol edilmelidir.
Aile içi devirlerde hak sahibinin yaşam boyu konutta kalması amaçlanıyorsa “oturma hakkı mı intifa hakkı mı?” sorusu baştan doğru cevaplanmalıdır. Yalnızca barınma güvencesi isteniyorsa oturma hakkı; kira geliri ve daha geniş ekonomik yararlanma da isteniyorsa intifa hakkı değerlendirilir.
Tapu İşlemi Öncesi Kontrol Listesi
- Taşınmazın güncel tapu kaydını ve takyidatlarını alın.
- Hakkın tüm bağımsız bölümü mü yoksa belirli kısmı mı kapsayacağını belirleyin.
- Hakkın süreli mi yoksa hak sahibinin yaşamı boyunca mı olacağını açık yazın.
- Hak sahibinin aile ve ev halkıyla kullanım kapsamını TMK m.824’e göre değerlendirin.
- Bakım ve onarım giderlerini TMK m.825’teki kullanım ayrımına göre değerlendirin.
- Kira geliri hedefleniyorsa oturma hakkı yerine intifa hakkının uygunluğunu inceleyin.
- Mevcut ipotek ve hacizlerin hakkın fiilî güvencesine etkisini kontrol edin.
Sık Sorulan Sorular
Oturma hakkı nedir?
TMK m.823’e göre bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren, devredilemeyen ve mirasçılara geçmeyen sınırlı ayni haktır.
Sükna hakkı ne demektir?
Sükna hakkı, Türk Medeni Kanunu’ndaki oturma hakkının uygulamadaki diğer adıdır.
Oturma hakkı mirasçılara geçer mi?
Hayır. TMK m.823 gereği mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer.
Oturma hakkı başkasına devredilebilir mi?
Hayır. Kanun açıkça devredilemeyeceğini düzenler.
Oturma hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?
Kural olarak hayır. Oturma hakkı kişisel konut kullanımına yöneliktir ve üçüncü kişiye ekonomik kullanım amacıyla devredilemez.
Oturma hakkı olan ev satılabilir mi?
Evet. Malik satabilir; tapuya tescilli oturma hakkı satışla kendiliğinden sona ermez.
Hak sahibi ailesiyle birlikte oturabilir mi?
TMK m.824’e göre hakkın şahsa özgülendiği açıkça belirtilmedikçe ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.
Oturma hakkının giderlerini kim öder?
TMK m.825/1 kapsamında bina veya bölümün tamamından yararlanmada muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir. Malik ile birlikte kullanımda m.825/2 gereğince bakım ve onarım giderleri malike aittir.
Oturma hakkı ile intifa aynı mı?
Hayır. İntifa daha geniş yararlanma yetkisi verir; oturma hakkı konut kullanımıyla sınırlıdır.
Oturma hakkı tapuda kurulmak zorunda mı?
Taşınmaz üzerinde ayni hak olarak üçüncü kişilere karşı hüküm doğurması için tapu siciline tescil gerekir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hukukçu incelemesi: Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.823-825 ve atıf yapılan intifa hakkı hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Yazar: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Resmî kaynaklar: Mevzuat Bilgi Sistemi · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
İlgili Hukuk Rehberleri
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
