Yapı Denetim Ücreti Ne Kadar? %1,75, %1,50 ve %1,25 Hesabı | 4708 m.5 (2026)
Yapı denetim ücreti, uygulamada çoğu kez tek bir sabit yüzde üzerinden hesaplanan bir bedel gibi anlatılır. Bu bilgi güncel mevzuat bakımından doğru değildir. 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla değiştirilen ve 12 Haziran 2025’te yürürlüğe giren 4708 sayılı Kanun m.5, hizmet bedeli oranını yapının büyüklüğüne göre üç kademeye ayırmıştır. Bu düzenleme 11 Eylül 2026 itibarıyla yürürlüktedir.
Hesabın doğru yapılabilmesi için yalnızca metrekareye bakmak yeterli değildir. Önce yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas inşaat alanı belirlenir; ardından hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyeti tespit edilir. Kanundaki yüzde oranı bu yaklaşık maliyet üzerine uygulanır. Yapım süresinin bir yılı aşması, işin elektronik dağıtıma tabi olup olmaması, güçlendirme işi olması ve yapının belirli sanayi veya teknoloji bölgelerinde bulunması nihai bedeli etkileyebilir.
- 2026 oranları
- Hesaplama yöntemi
- Hangi metrekare esas alınır?
- Yapım süresi uzarsa
- Elektronik dağıtıma tabi olmayan işler
- Güçlendirme işleri
- Bedele dahil ve hariç kalemler
- OSB ve bölge indirimleri
- Ödeme yöntemi
- Sık sorulan sorular
2026 Yapı Denetim Ücreti Oranları Nelerdir?
4708 m.5’in güncel beşinci fıkrası üç ayrı oran getirir. Yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı 1.000 m²’ye kadar olan yapılarda hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin %1,75’i; 1.001 m²’den 50.000 m²’ye kadar olan yapılarda %1,50’si; 50.000 m²’nin üzerindeki yapılarda ise %1,25’i yapı denetim hizmet bedelinin temelini oluşturur.
| Hizmet bedeline esas inşaat alanı | Kanuni temel oran |
|---|---|
| 1.000 m² ve altı | %1,75 |
| 1.001-50.000 m² | %1,50 |
| 50.000 m² üzeri | %1,25 |
Buradaki yüzde, taşınmazın satış bedeline, arsanın emlak vergisi değerine veya müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşme bedeline uygulanmaz. Kanunun kullandığı matrah hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetidir. Bu nedenle evin değeri 10 milyon TL ise %1,75 ödenir biçimindeki hesap doğru değildir.
Oran kademesi belirlenirken de arsanın yüzölçümü değil, hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanı dikkate alınır. Bir arsa 900 m² olsa bile üzerinde birden fazla kat nedeniyle hizmet bedeline esas yapı alanı 2.500 m² olabilir. Bu durumda %1,75 değil, 1.001-50.000 m² aralığındaki %1,50 temel oranı esas alınır.
Yapı Denetim Ücreti Nasıl Hesaplanır?
Hesap üç aşamada yapılır. Birinci aşamada hizmet bedeline esas yapı inşaat alanı tespit edilir. İkinci aşamada mevzuata göre hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyeti belirlenir. Üçüncü aşamada m.5’te o alan dilimi için öngörülen yüzde uygulanır. Daha sonra yapım süresine bağlı artış, elektronik dağıtım dışı işlerde kanunun izin verdiği artış, güçlendirme alt sınırı veya belirli bölgelerdeki indirim şartları varsa bunlar ayrıca değerlendirilir.
Örneğin hizmet bedeline esas inşaat alanı 800 m² olan bir yapının hizmet bedeline esas yaklaşık maliyetinin 20.000.000 TL olduğu durumda temel matematik 20.000.000 x %1,75 üzerinden kurulur ve 350.000 TL sonucuna ulaşılır. Bu yalnızca temel oran hesabını gösterir. KDV, süre artışı veya mevzuatın ayrıca öngördüğü bir düzeltme bulunuyorsa nihai ödeme bu tutardan farklılaşır.
Hizmet bedeline esas alan 3.000 m² ve yaklaşık maliyet 60.000.000 TL ise temel oran %1,50’dir. Bu örnekte 900.000 TL temel hizmet bedeli ortaya çıkar. 55.000 m²’lik büyük bir yapıda ise temel oran %1,25’tir. Dolayısıyla yapı büyüdükçe oran kademeli olarak düşer; fakat yaklaşık maliyet arttığı için ödenecek toplam tutarın mutlaka düşeceği sonucu çıkarılamaz.
Somut dosyada kullanılacak yapı sınıfı, birim maliyet, hizmet bedeline esas yaklaşık maliyet ve yapım süresi ruhsat ve proje kayıtlarından alınmalıdır. Hukuki hesapta satış ilanı, ekspertiz değeri veya piyasa rayici esas alınmaz.
Hangi Metrekare Yapı Denetim Ücretinde Esas Alınır?
4708 sayılı Kanunun tanımlarına göre yapı inşaat alanı, ışıklıklar hariç bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını ifade eden teknik kavramdır. Hizmet bedelinin oran kademesinde kullanılan ifade ise yapı denetim hizmet sözleşmesi bedeline esas yapı inşaat alanıdır.
Bu nedenle tapudaki arsa yüzölçümüyle yapı inşaat alanı aynı şey değildir. Emsal hesabı, bağımsız bölüm net alanı veya yalnızca oturum alanı da yapı denetim hizmet bedeli kademesini tek başına belirlemez. Ruhsat ve onaylı proje verileri üzerinden hizmet bedeline esas alınan toplam alan kontrol edilmelidir.
1.000 m² sınırında kanun 1.000 dahil demektedir. Dolayısıyla tam 1.000 m² için %1,75; 1.001 m²’den itibaren %1,50 uygulanır. İkinci kademe 50.000 m² dahil devam eder. 50.001 m²’den itibaren üçüncü kademe olan %1,25’e geçilir.
Yapım Süresi Bir Yılı Aşarsa Ücret Artar mı?
Evet. Güncel m.5, hizmet bedeli oranının yapım süresi bir yılı aşan işlerde yıllık %5 artırılacağını düzenler. Burada doğrudan toplam hizmet bedeline keyfi bir ek ücret konulması değil; kanundaki hizmet bedeli oranının süre kuralına göre artırılması söz konusudur.
Önceki mevzuat metinlerinde iki yıllık eşik veya farklı cetvel ifadelerine rastlanabilir. İnternette eski yönetmelik tabloları halen bulunabildiği için güncel hesap yapılırken 4708 m.5’in yürürlükteki metni esas alınmalıdır. 12 Haziran 2025’ten beri uygulanan sistemde kanun bir yılı aşan iş için yıllık %5 artış hükmünü açıkça içerir.
Yapım süresinin ne kadar olduğu ve uzamanın hizmet bedeline nasıl yansıtılacağı sözleşme ve Bakanlık uygulama esaslarıyla birlikte değerlendirilir. Süre artışı, yapı denetim kuruluşunun ek hizmet adıyla istediği herhangi bir tutarı serbestçe belirlemesi anlamına gelmez; bedel yine kanuni sistem içinde hesaplanır.
Elektronik Dağıtıma Tabi Olmayan İşlerde Oran %3,50 Olabilir mi?
Kanun, elektronik dağıtıma tabi olmayan işlerde m.5’teki temel oranın en fazla %3,50’ye kadar artırılabilmesine izin verir. Bu düzenleme bütün yapılarda otomatik %3,50 uygulanacağı anlamına gelmez. Öncelikle işin elektronik dağıtıma tabi olmayan bir iş olması gerekir. Daha sonra artışın Bakanlıkça belirlenen uygulama çerçevesine uygun bulunması gerekir.
500 m²’ye kadar olan yapılarda yapı denetim kuruluşunun yapı sahibi tarafından belirlenmesi ile hizmet bedelinin otomatik olarak %3,50 olması aynı şey değildir. Kuruluşun seçilme yöntemi ve hizmet bedeli oranının artırılmasına ilişkin şartlar ayrı hukuki konulardır. Bu nedenle sözleşmedeki oran m.5’in güncel metni ve uygulama yönetmeliğiyle birlikte kontrol edilmelidir.
Güçlendirme İşlerinde Yapı Denetim Ücreti Nasıl Hesaplanır?
4708 m.5 güçlendirme işleri için ayrıca bir alt sınır koyar. Güçlendirme işi için belirlenecek yapı denetim hizmet bedeli, yapının tamamı için belirlenecek yapı denetim hizmet bedelinin %25’inden az olamaz. Bu hüküm yalnızca güçlendirilen bölümün maliyeti üzerinden çok düşük bir denetim bedeli çıkarılmasını önler.
Güçlendirme projesinde önce yapının tamamı için kanuni sisteme göre yapı denetim hizmet bedelinin ne olacağı belirlenir. Güçlendirme denetim bedeli bu toplam bedelin dörtte birinden aşağı olamaz. İşin kapsamı ve Bakanlıkça düzenlenen uygulama ayrıntıları ayrıca dikkate alınır.
Yapı Denetim Hizmet Bedeline Neler Dahildir?
Güncel m.5, laboratuvarlara yaptırılacak taşıyıcı sisteme ilişkin deneylerden Bakanlıkça belirlenenlerin masraflarının yapı denetim hizmet bedeline dahil olduğunu açıkça düzenler. Buna karşılık KDV hizmet bedeline dahil değildir. Yapı denetim kuruluşunun talep ettiği ve taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan malzeme ve imalatlara yönelik, yapı müteahhidince yaptırılacak laboratuvar deneylerinin masrafları da kanuni hizmet bedeline dahil değildir.
Bu ayrım özellikle beton, donatı veya taşıyıcı sisteme ilişkin deneyler ile kaplama, doğrama veya taşıyıcı olmayan başka ürün testlerinin maliyetinin kim tarafından karşılanacağını değerlendirirken önem taşır. Hangi taşıyıcı sistem deneylerinin hizmet bedeline dahil olduğu Bakanlık düzenlemeleri üzerinden kontrol edilir.
Yapı denetim kuruluşu, m.5’in açık hükmü gereğince yapı sahibinden başka bir ad altında ayrıca hiçbir bedel talep edemez. Sözleşme dışı ücret talebi kanundaki sınırlı hizmet bedeli sistemini bertaraf edemez.
OSB ve Belirli Bölgelerde Yapı Denetim Ücreti İndirimli mi?
Kanun; Endüstri Bölgeleri, Teknoloji Geliştirme Bölgeleri, Organize Sanayi Bölgeleri, Serbest Bölgeler ve Sanayi Sitelerinin onaylı sınırları içinde yer alan bütün yapılar için yapı denetim hizmet bedelinin %50’yi geçmemek üzere indirimli uygulanmasını öngörür. İndirimin somut oranı ve uygulama yöntemi Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslara tabidir.
Bir taşınmazın yalnızca sanayi amaçlı kullanılması indirim için yeterli değildir. Yapının kanunda sayılan bölge veya sitelerin onaylı sınırı içinde bulunması gerekir. Parselin hukuki konumu ilgili bölge yönetimi ve imar kayıtları üzerinden doğrulanmalıdır.
Yapı Denetim Ücreti Firmaya Elden mi Ödenir?
Hayır. 4708 m.5 uyarınca yapı denetim hizmet bedeli, yapı sahibi tarafından il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır. Yatırılan tutarın %3’ü ruhsatı veren idarenin, %3’ü Bakanlık bünyesindeki döner sermaye işletmesinin hesabına aktarılır. Bu ödeme sistemi, yapı sahibi ile denetim kuruluşu arasındaki doğrudan mali bağı sınırlayan sistemin parçasıdır.
Resmî yapı denetim hizmet bedelinin doğrudan şirket personeline, şantiye görevlisine veya kayıt dışı biçimde ödenmesi m.5’teki ödeme sistemine uygun değildir. Ödeme dekontu ve sözleşme bedeli ruhsat dosyası açısından saklanmalıdır.
2026 Hesabında En Sık Yapılan Hatalar
- Eski %1,50 tek oran bilgisini güncel sanmak.
- Arsa yüzölçümünü yapı inşaat alanı yerine kullanmak.
- Satış değerini veya piyasa rayicini yaklaşık maliyet yerine almak.
- 1.000 m² ve 50.000 m² sınırlarının dahil olduğunu gözden kaçırmak.
- Bir yılı aşan yapım süresindeki yıllık %5 artış kuralını dikkate almamak.
- Güçlendirme işindeki %25 alt sınırını atlamak.
- KDV’nin hizmet bedeline dahil olduğunu varsaymak.
- OSB veya teknoloji bölgesi indirimini bölge sınırı kontrol edilmeden uygulamak.
- Yapı denetim firmasının ek hizmet adıyla serbest ücret belirleyebileceğini kabul etmek.
- Ödemeyi emanet hesap yerine doğrudan kuruluşa yapmak.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
4708 m.5’teki oranlar Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’deki bir konut, işyeri veya ticari yapı için de önce hizmet bedeline esas yapı alanı ve yaklaşık maliyet belirlenir; sonra %1,75, %1,50 veya %1,25 kademesi uygulanır. Akdeniz, Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Tarsus veya diğer ilçelerde bulunmak kanundaki temel yüzdeyi değiştirmez.
Mersin’de Organize Sanayi Bölgesi veya kanunda sayılan başka bir onaylı bölge sınırındaki yapılarda indirim hükümleri ayrıca gündeme gelir. Parselin gerçekten onaylı sınırda bulunduğu resmi kayıttan doğrulanmadan indirim hesabı yapılmamalıdır.
İlgili İçerikler
- Yapı denetim firmasını kim seçer?
- Yapı ruhsatı hangi yapılar için zorunlu?
- Yapı kullanma izni kaç günde verilir?
Sık Sorulan Sorular
2026 yapı denetim ücreti yüzde kaçtır?
1.000 m²’ye kadar %1,75; 1.001-50.000 m² arasında %1,50; 50.000 m² üzerinde %1,25 temel oran uygulanır.
Yapı denetim ücreti evin satış fiyatından mı hesaplanır?
Hayır. Hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyeti üzerinden hesaplanır.
1.000 m² yapıda oran nedir?
Kanun 1.000 m²’yi ilk kademeye dahil eder; temel oran %1,75’tir.
50.000 m² yapıda oran nedir?
50.000 m² ikinci kademeye dahildir; temel oran %1,50’dir. 50.000 m²’yi aşan yapılarda %1,25’e geçilir.
Yapım süresi uzarsa ücret artar mı?
Bir yılı aşan işlerde hizmet bedeli oranı yıllık %5 artırılır.
Güçlendirme işinde denetim ücreti için alt sınır var mı?
Evet. Güçlendirme hizmet bedeli, yapının tamamı için hesaplanan denetim bedelinin %25’inden az olamaz.
KDV yapı denetim bedeline dahil mi?
Hayır. 4708 m.5 KDV’nin hizmet bedeline dahil olmadığını açıkça düzenler.
OSB’de yapı denetim indirimi var mı?
Kanunda sayılan onaylı bölge sınırlarında bedel %50’yi geçmemek üzere indirimli uygulanır; somut oran ilgili usul ve esaslara göre belirlenir.
Ücret doğrudan yapı denetim firmasına mı ödenir?
Hayır. Yapı sahibi bedeli il muhasebe birimindeki emanet nitelikli hesaba yatırır.
Yapı denetim firması başka ad altında ek ücret isteyebilir mi?
4708 m.5’e göre yapı sahibinden başka bir ad altında ayrıca bedel talep edilemez.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 tarihinde 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun 5. maddesinin 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla değiştirilen ve 12 Haziran 2025’te yürürlüğe giren güncel bedel sistemi esas alınarak hazırlanmıştır. Eski %1,50 tek oran bilgisi güncel hesapta kullanılmamıştır.
Hukukçu incelemesi: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472, Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Resmî kaynaklar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · TBMM · Mevzuat Bilgi Sistemi.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
