Kiracı Anahtarı Teslim Etmezse Kira Borcu Ne Zaman Biter? TBK 334 ve Teslim İspatı (2026)

TBK 334 uyarınca kiralananı geri verme borcu nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralananı geri verme yükümlülüğünü düzenler. Geri verme borcu, kiralananın yalnızca fiziksel olarak boşaltılması değildir. Kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden fiili hakimiyet kurabilmesi gerekir. Konutun içindeki eşyaların çıkarılması, elektrik veya internet aboneliğinin kapatılması ya da taşınma işleminin tamamlanması kiracının anahtar teslimini ispatlamadığı sürece tek başına kesin teslim tarihi oluşturmaz.

Bu nedenle kira ilişkisinin sona erme tarihi ile kiralananın fiilen iade tarihi her dosyada aynı olmayabilir. Belirli süreli sözleşme sona ermiş olsa dahi anahtar kiracıda kaldığında kiraya veren taşınmaza erişemeyebilir. Tersine, kiraya veren anahtarı açıkça teslim almış ve taşınmazı yeniden kullanmaya başlamışsa teslimin gerçekleştiği kabul edilir. Uyuşmazlığın merkezinde, anahtarın hangi tarihte ve hangi yöntemle karşı tarafa geçtiği bulunur.

TBK m.334 aynı zamanda kiracının normal kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığını da ortaya koyar. Bu konu teslim anındaki tespit tutanağının önemini artırır. Çünkü anahtarın verildiği gün duvar, kapı, zemin, tesisat ve demirbaşların durumu birlikte kayda bağlandığında hem teslim tarihi hem hasar iddiaları daha açık biçimde ispatlanır.

Anahtar teslimi neden belirleyicidir?

Anahtar, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin sembolik ve pratik aracıdır. Kiracı anahtarı elinde tuttuğu sürece kiraya verenin konuta serbestçe girebilmesi mümkün değildir. Bu yüzden yargısal uygulamada anahtar teslimi, geri verme olgusunun ispatında temel unsur olarak değerlendirilir. Kiracının ‘evi iki hafta önce boşalttım’ demesi yeterli değildir; bu iddianın kiraya verenin teslim aldığı bir tutanak, mesaj, makbuz, tanık anlatımıyla desteklenen teslim, noter işlemi veya başka güvenilir delille ortaya konulması gerekir.

Anahtar teslimi yalnız malik kişiye yapılmak zorunda değildir. Kiraya verenin açıkça yetkilendirdiği emlak danışmanı, yönetici, vekil veya başka kişi teslim alabilir. Ancak yetki tartışmalıysa kiracı ciddi ispat sorunu yaşar. Bu nedenle ‘kapıcıya bıraktım’, ‘komşuya verdim’ veya ’emlakçıya teslim ettim’ şeklindeki beyanlar, bu kişilerin teslim almaya yetkili olduğu kanıtlanmadığında güvenli değildir.

Kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması halinde ise kiracı, pasif biçimde anahtarı elinde tutmamalıdır. Teslim girişiminin yazılı olarak belgelenmesi ve gerektiğinde kanuni tevdi yöntemlerine başvurulması gerekir. Böylece kiracının geri verme borcunu yerine getirmek istediği fakat kabulün engellendiği somutlaştırılır.

Anahtar teslimi nasıl ispatlanır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190 uyarınca iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf, kanunda aksine düzenleme bulunmadıkça o vakıayı ispatlar. Kiracı, kira borcunun belirli bir tarihte sona erdiğini anahtar teslimine dayandırıyorsa teslim tarihini ispat yüküyle karşılaşır. Bu yüzden en güvenli yöntem iki tarafça imzalanan anahtar teslim ve tahliye tutanağıdır.

Tutanakta taşınmazın açık adresi, kira sözleşmesinin tarihi, kaç adet anahtar teslim edildiği, teslim tarihi ve saati, sayaç değerleri, demirbaşların durumu, varsa hasarlar ve tarafların ad-soyad/imzaları bulunmalıdır. Kiraya veren anahtarı teslim aldığını ve taşınmazı geri teslim aldığını açıkça yazmalıdır. ‘Anahtarı emaneten aldım’ veya ‘haklarım saklıdır’ gibi kayıtlar varsa anlamı ayrıca değerlendirilmelidir.

WhatsApp yazışmaları, e-posta, SMS, banka hareketleri, kamera kayıtları ve tanık anlatımları da dosyanın niteliğine göre delil oluşturabilir. Ancak uyuşmazlık bedeli ve hukuki işlemin niteliği dikkate alındığında yalnız sözlü anlatıma güvenmek yerine yazılı ve tarihli belge oluşturulması daha güvenlidir. Anahtarın hangi kişiye verildiği ve o kişinin yetkisi de belgeye yazılmalıdır.

Anahtar kargoyla gönderilirse teslim gerçekleşir mi?

Anahtarın kargoya verilmesi ile kiraya veren tarafından teslim alınması aynı şey değildir. Kiracı, anahtarı tek taraflı olarak bir kargo şirketine verdiği gün kiralananı mutlaka iade etmiş sayılmaz. Kargonun doğru adrese yönelmesi, alıcının teslim alması ve teslim içeriğinin gerçekten kiralananın anahtarı olduğunun ispatlanabilmesi gerekir. Kargo teslim fişi yalnız paketin teslim edildiğini gösterir; paketin içeriği ayrıca tartışma konusu yapılabilir.

Bu nedenle kargo yoluna başvurulacaksa öncesinde kiraya verene yazılı bildirim yapılması, gönderide anahtarın hangi taşınmaza ait olduğunun belirtilmesi, paketleme sürecinin delillendirilmesi ve teslim kaydının saklanması gerekir. Kiraya veren kargoyu kabul etmiyorsa sorun daha da büyür. Böyle bir durumda noter kanalıyla teslim çağrısı ve gerekiyorsa tevdi süreci daha güçlü bir yöntemdir.

Kiracının hiçbir bildirim yapmadan anahtarı posta kutusuna, apartman görevlisine veya kapının altına bırakması ise ispat açısından yüksek risk taşır. Kiraya veren teslimi inkâr ederse anahtarın hangi tarihte hakimiyet alanına geçtiğinin tespiti zorlaşır.

Kiraya veren anahtarı almıyorsa noter ve tevdi yöntemi nasıl kullanılır?

Kiraya verenin teslimden kaçınması halinde kiracı öncelikle taşınmazı boşalttığını, anahtarı teslim etmek istediğini ve teslim için belirli yer ve zaman önerdiğini yazılı biçimde bildirmelidir. Noter ihtarnamesi bu bakımdan güçlü bir tarih ve içerik delili sağlar. Kiraya veren yine teslim almıyorsa anahtarın tevdi edilebileceği hukuki yol somut olaya göre değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun alacaklının temerrüdü ve tevdi hükümleri, borçlunun gereği gibi sunulan edimi alacaklının kabul etmemesi halinde başvurulabilecek mekanizmaları düzenler. Anahtar teslimi bakımından uygulanacak usul, taşınmazın bulunduğu yer, uyuşmazlığın aşaması ve kabulden kaçınmanın belgeleri dikkate alınarak yürütülmelidir. Amaç, ‘teslim etmek istedim’ beyanını soyut bırakmamak; fiili teslim girişimini resmî kayıtla ortaya koymaktır.

Kiracı anahtarı tevdi ettikten sonra kiraya verene bu durumu da bildirmelidir. Böylece sonraki aylara ilişkin kira talebinde teslim tarihi somut delille savunulabilir.

Sözleşme bitmeden çıkışta TBK 325 nasıl uygulanır?

Kiracı, belirli süreli sözleşme devam ederken taşınmazı erken geri verirse yalnız TBK m.334 değil, TBK m.325 de önem kazanır. TBK m.325’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verdiğinde, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcu devam eder. Kiraya veren bu süre içinde elde etmekten kurtulduğu giderleri ve başka yoldan elde ettiği yararları mahsup etmek zorundadır.

Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa TBK m.325 uyarınca borcundan daha erken kurtulabilir. Burada yalnız ‘bir arkadaşım evi tutar’ demek yeterli değildir. Adayın gerçekten sözleşmeyi aynı veya makul koşullarla üstlenmeye hazır olması ve ödeme gücünün bulunması gerekir.

Erken tahliyede de anahtarın hangi tarihte teslim edildiği kritik önemdedir. Çünkü makul yeniden kiralama süresinin başlangıcı bakımından kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden tasarruf edebildiği tarih önem taşır. Anahtar elde tutulursa kiraya verenin yeni kiracıya evi göstermesi veya teslim etmesi fiilen engellenebilir.

Kira borcu hangi tarihte sona erer?

Kira borcunun sona erdiği tarih tek bir cümleyle her dosyada aynı şekilde belirlenemez. Öncelikle sözleşmenin hangi sebeple sona erdiği tespit edilir. Normal süre sonunda usulüne uygun fesih varsa, kiralananın iade tarihi ile sözleşmenin sona erme tarihi birlikte değerlendirilir. Erken çıkış varsa TBK m.325’teki makul süre uygulanır. Kiraya veren taşınmazı daha erken yeniden kiraya vermişse aynı dönem için eski kiracıdan kira talep edilemez.

Kiracı anahtarı teslim etmeden yalnız taşındığını söylerse kiraya veren taşınmazı kullanamadığını ileri sürebilir. Buna karşılık kiraya veren anahtarı teslim aldığı, konuta girdiği, tadilat yaptığı veya yeni kiracıya teslim ettiği halde sonraki aylar için eski kiracıdan kira talep ederse bu fiiller teslim ve kullanım bakımından delil oluşturabilir.

Bu nedenle banka yoluyla yapılan son kira ödemesi tek başına kesin teslim tarihi değildir. Fatura kapatma tarihi de tek başına yeterli değildir. Teslim anının bütün delillerle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Aidat, elektrik, su ve diğer yan giderler ne zamana kadar ödenir?

Kira ilişkisi sona ererken kira bedeli dışında ortak giderler, abonelikler ve kullanım kaynaklı borçlar da kapatılmalıdır. Kiracının sorumluluğu ile malikin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan apartman yönetimine karşı sorumluluğu aynı şey değildir. Kiracı, sözleşme ve kullanım dönemi kapsamındaki giderlerden sorumlu olabilir; ancak apartman yönetiminin malike yöneltebileceği talepler ayrıca değerlendirilir.

Anahtar teslim tutanağına elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerlerinin yazılması özellikle önemlidir. Sonradan doğan tüketimin kime ait olduğuna ilişkin tartışmayı azaltır. Aboneliğin kiracı adına olması halinde aboneliklerin kapatılması veya devir işlemi de belgelenmelidir.

Kiraya verenin anahtarı teslim aldıktan sonra yaptığı tüketimlerin eski kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Bu nedenle teslim tarihi ile sayaç kapanış tarihinin uyumlu kayıtlarla gösterilmesi gerekir.

Teslimde hasar ve normal yıpranma nasıl ayrılır?

TBK m.334 gereğince kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiraya veren, normal kullanımı aşan hasarı ileri sürüyorsa hasarın varlığını, teslim anındaki durumunu ve kiracıya yüklenebilirliğini ispatlamalıdır. Bu nedenle tahliye günü fotoğraf ve video çekimi, demirbaş listesi ve ortak imzalı tutanak çok değerlidir.

Duvarlarda zamanla oluşan olağan kirlenme, parkede makul kullanımdan kaynaklanan izler veya cihazların ekonomik ömrü nedeniyle yıpranması ile kapının kırılması, tesisatın bilinçli şekilde zarar görmesi ya da demirbaşın kaybolması aynı kategoride değildir. Her kalem somut olarak incelenir.

Kiraya veren teslim anında gözle görülebilen ayıpları sessizce kabul edip daha sonra kapsamı belirsiz toplu zarar talebinde bulunduğunda ispat tartışması çıkar. Tarafların teslim sırasında ayrıntılı kayıt tutması bu nedenle hem kiracı hem kiraya veren lehinedir.

Uyuşmazlık çıkmadan önce hangi deliller saklanmalıdır?

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• Fesih bildirimi veya tahliye yazışmaları,
• Anahtar teslim ve tahliye tutanağı,
• Noter ihtarnameleri,
• WhatsApp, SMS ve e-posta yazışmaları,
• Kargo gönderi ve teslim kayıtları,
• Teslim günü fotoğraf ve videoları,
• Sayaç fotoğrafları ve abonelik kapanış belgeleri,
• Banka kira ödeme dekontları,
• Yeni kiracıya ilişkin ilan veya sözleşme tarihi,
• Kiraya verenin teslim sonrası tadilat ya da kullanım kayıtları,
• Yetkili kişiye teslim yapılmışsa yetkiyi gösteren belge.

Delillerin mümkün olduğunca teslim tarihinde veya hemen sonrasında oluşturulması gerekir. Aylar sonra hazırlanan tek taraflı belgelerin ispat gücü daha tartışmalı olur.

Kira borcu iddiası icra takibine veya davaya dönüşürse ne yapılır?

Kiraya veren teslimden sonraki dönem için kira alacağı iddiasıyla ilamsız icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Kiracı ödeme emrine karşı kanuni süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşebilir. İtiraz edilmişse kiraya veren seçilen takip türüne ve elindeki belgelere göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurabilir.

Kiracı savunmasında yalnız ‘evi boşalttım’ demek yerine anahtarın teslim tarihini, teslim alan kişiyi, tutanağı, mesajları ve varsa kiraya verenin sonraki kullanımını somutlaştırmalıdır. Erken tahliye söz konusuysa TBK m.325 gereğince makul sürenin ne kadar olduğu, taşınmazın hangi tarihte yeniden kiralandığı ve aday kiracı sunulup sunulmadığı da önem taşır.

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı da uyuşmazlığın türüne göre dikkate alınmalıdır. Dava veya takip öncesinde görev, yetki, süre ve zorunlu başvuru şartlarının birlikte kontrol edilmesi gerekir.

Uygulamada en sık yapılan 8 hata

1. Evi boşaltmayı anahtar teslimiyle aynı şey sanmak.
2. Anahtarı yetkisiz bir kişiye bırakmak.
3. Teslim tutanağında tarih ve saat yazmamak.
4. Kiraya veren teslim almıyorsa hiçbir resmî işlem yapmamak.
5. Kargoya verilen anahtarın mutlaka teslim edilmiş sayılacağını düşünmek.
6. Erken çıkışta TBK m.325’teki makul süre kuralını gözden kaçırmak.
7. Sayaç ve demirbaş durumunu belgelememek.
8. Yeni kiralama tarihini araştırmadan sonraki tüm kira taleplerini kabul etmek.

Kiracı için pratik teslim kontrol listesi

Tahliyeden önce taşınmazdaki kişisel eşyalar tamamen çıkarılmalı, kira sözleşmesindeki demirbaşlar kontrol edilmeli ve sayaçlar fotoğraflanmalıdır. Kiraya verene yazılı teslim randevusu önerilmeli, anahtar sayısı belirlenmeli ve iki nüsha tutanak hazırlanmalıdır. Tutanak imzalandıktan sonra bir nüsha kiracıda kalmalıdır. Kiraya veren gelmez veya anahtarı almazsa bu durum aynı gün yazılı şekilde kayda geçirilmeli ve noter/tevdi seçeneği değerlendirilmelidir.

Kiracı erken çıkıyorsa taşınmazın yeniden kiraya verilebilir duruma getirildiği tarih de önemlidir. Gerekirse makul aday kiracılar yazılı olarak sunulmalı ve kiraya verenin cevabı saklanmalıdır. Böylece sonradan ‘hiç kiracı bulmadı’ veya ‘evi göstermeme izin vermedi’ şeklindeki iddialar somut delille karşılanabilir.

Türkiye geneli ve Mersin uygulaması

TBK m.325 ve m.334 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de konut ve çatılı işyeri kiralarında da anahtar teslimi, teslim tutanağı ve erken çıkıştaki makul süre aynı kanuni esaslara göre değerlendirilir. Yerel kira piyasasının yeniden kiralama süresine etkisi somut dosyada bilirkişi, emsal ilanlar ve yeni sözleşme tarihi gibi verilerle tartışılabilir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları dosya ve yetki koşullarına göre Mersin’den yürütülür. Somut dosyada sözleşme, tahliye bildirimi, teslim kayıtları ve takip evrakı birlikte incelenmelidir.

İlgili içerikler

• Kiracı kapı kilidini değiştirebilir mi?
• Depozito son kiraya sayılır mı?
• Kiracı evi boyatmak zorunda mı?

Resmî kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi boşaltınca kira borcu otomatik biter mi?

Hayır. Kiralananın geri verilmesi ve teslim tarihinin ispatı gerekir. Anahtar kiraya verende değilse yalnız taşınmış olmak yeterli değildir.

Anahtarı kapıcıya bırakmak geçerli midir?

Kapıcının kiraya veren adına teslim almaya yetkili olduğu ispatlanabiliyorsa değerlendirilir. Yetki yoksa ciddi ispat riski doğar.

Anahtarı posta kutusuna bırakabilir miyim?

Bu yöntem teslim tarihini ve anahtarın gerçekten kiraya verene geçtiğini ispatlamayı zorlaştırır; güvenli değildir.

Kargoyla anahtar göndermek yeterli mi?

Kargonun teslim alınması ve içeriğinin anahtar olduğunun ispatlanması gerekir. Sadece kargoya veriliş tarihi kesin teslim tarihi sayılmaz.

Kiraya veren anahtarı almıyorsa ne yapmalıyım?

Yazılı teslim çağrısı yapılmalı; kabulden kaçınma sürerse noter ve kanuni tevdi yolları değerlendirilmelidir.

Erken çıkarsam sözleşme sonuna kadar tüm kirayı öder miyim?

TBK m.325 sözleşme sonuna kadar otomatik tam ödeme kuralı koymaz. Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre ve yeni kiracı bulma durumu dikkate alınır.

Yeni kiracı bulunduğu halde eski kiracıdan kira istenir mi?

Aynı dönem için hem yeni kiracıdan hem eski kiracıdan kira alınamaz. Yeniden kiralama tarihi mahsup hesabında önemlidir.

Teslim tutanağı şart mı?

Kanunda tek geçerlilik şekli olarak zorunlu değildir; ancak teslim tarihini ve taşınmazın durumunu ispatlamak için en güçlü uygulamalardan biridir.

Son kira ödemesi teslim tarihini ispatlar mı?

Tek başına kesin ispat oluşturmaz. Anahtar teslimi ve fiili hakimiyet ayrıca değerlendirilir.

Elektrik aboneliğini kapatmak teslim sayılır mı?

Hayır. Abonelik kapatma yardımcı delildir; anahtar tesliminin yerine geçmez.

Normal yıpranmanın bedelini kiracı öder mi?

TBK m.334 uyarınca sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulma kiracıya yüklenemez.

Anahtar tesliminden sonra aidat çıkar mı?

Kiracının kullanım dönemine ait giderleri ile teslimden sonraki giderler ayrılmalıdır. Malik ve kiracı sorumluluğu somut gider kalemine göre değerlendirilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →