Depozito Son Kiraya Sayılır mı? Son Ay Kira Ödenmezse Ne Olur? 2026

Kısa cevap: Depozito verilmiş olması, son ay kirasını kendiliğinden ödenmiş hâle getirmez. Depozito iade alacağı henüz muaccel değilse, yani geri istenebilir duruma gelmemişse, kiracı yalnızca güvence ödediğini ileri sürerek kira ödemesini durduramaz. Bununla birlikte, aynı taraflar arasında karşılıklı ve muaccel para alacakları bulunduğunda TBK m.139 ve m.143 uyarınca kanuni takas şartları ayrıca değerlendirilir; takas, iradenin karşı tarafa bildirilmesini gerektirir. TBK m.326 gereğince kira sözleşmesinden doğan alacaklarda takas hakkından önceden feragat edilemez. Bu nedenle aşağıdaki mahsup anlaşması açıklamaları, şartları oluşan kanuni takas hakkını ortadan kaldıran mutlak bir yasak olarak okunmamalıdır. Depozito TBK m.342 kapsamında kira sözleşmesinden doğabilecek alacaklar için güvence niteliğindedir; kira bedeli ise her ay vadesinde ödenmesi gereken ayrı borçtur. Taraflar kira sonunda mahsup konusunda açıkça anlaşırsa depozito kira borcuna mahsup edilebilir. Böyle bir anlaşma yoksa son ay kirasının ödenmemesi temerrüt ve takip riski doğurur.

Bu rehber depozitonun hukuki niteliğini, üç aylık kira sınırını, bankaya yatırılan güvenceyi, son ay kirasına mahsup, hasar kesintisi, kira artışının depozitoya etkisi, kiracının erken çıkışı, icra takibi ve depozito iadesini açıklar.

Depozito Nedir?

Depozito veya güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak için kiraya verene veya kanundaki sisteme göre bankaya verilen değerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342, güvence üç aylık kira bedelini aşmayacak şekilde kararlaştırılmışsa özel koruma getirir.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırır veya kıymetli evrakı bankaya depo eder. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verir.

Uygulamada depozito doğrudan ev sahibine elden veya banka yoluyla verilebilmektedir. Kanundaki bankaya yatırma sistemi uygulanmamışsa dahi verilen bedelin güvence niteliği tamamen ortadan kalkmaz; ancak ispat ve iade bakımından uyuşmazlık riski artar.

Kiracı “Depozito Son Kiram Olsun” Diyebilir mi?

Tek taraflı olarak hayır. Kira borcu sözleşmedeki vade tarihinde ödenmelidir. Depozito ise kira ilişkisi sona erdiğinde taşınmazın teslim durumu, borçlar ve hasar kontrol edildikten sonra iade veya mahsup konusu olur.

Kiracının “nasıl olsa bir kira depozito verdim, son ay ödeme yapmıyorum” demesi kiraya veren kabul etmemişse kira borcunu ortadan kaldırmaz. Ev sahibi ödenmeyen kira için icra takibi başlatabilir veya TBK m.315 şartları çerçevesinde temerrüt sürecini işletebilir.

Depozitonun kiracıya ait bir alacak hâline gelmesi için kira ilişkisi sonunda güvenceyle karşılanabilecek borçların belirlenmesi gerekir. Son ayın başında kiracının depozito üzerinde tek taraflı muaccel alacak varsayımı kurması doğru değildir.

Ev Sahibi Kabul Ederse Mahsup Yapılabilir mi?

Evet. Taraflar kira ilişkisinin sonunda depozitonun son kira bedeline veya belirli borçlara mahsup edilmesini açıkça kararlaştırabilir. En güvenli yöntem yazılı anlaşmadır.

Örneğin taraflar “30.000 TL güvence bedeli Eylül 2026 kira borcuna mahsup edilmiş olup ayrıca son ay kira ödenmeyecektir” şeklinde imzalı mutabakat yapabilir. Bu durumda hangi tutarın hangi borca mahsup edildiği belirli hâle gelir.

Sözlü anlaşma ispat sorunu yaratır. Kiracı sonradan “ev sahibi kabul etmişti”, ev sahibi de “etmedim” derse uyuşmazlık çıkar. WhatsApp veya e-posta yazışmaları belge olabilir; ancak açık ve tereddütsüz mutabakat kurulması önemlidir.

Son Ay Kirası Ödenmezse Ne Olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli vadesinde ödenmezse kiraya veren TBK m.315 kapsamında kiracıya yazılı süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi gündeme gelir.

Kiraya veren ayrıca kira alacağı için icra takibi başlatabilir. Ödeme emrindeki süreler ve tahliye talebi icra yolunun türüne göre uygulanır. Kiracının depozitosu bulunması, vadesi gelmiş kira alacağını kendiliğinden tahsil edilmiş hâle getirmez.

Kiraya veren depozitoyu elinde bulunduruyor ve kira ilişkisi sona ermişse karşılıklı alacakların mahsup şartları ayrıca değerlendirilir. Ancak kira ilişkisi devam ederken kiracının tek taraflı son ay mahsup işlemi güvenli değildir.

TBK 342’de Üç Aylık Sınır

TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu kararlaştırılmışsa güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Bu sınır kiracıyı aşırı güvence taleplerine karşı korur.

Örneğin aylık kira 25.000 TL ise kanuni güvence üst sınırı 75.000 TL’dir. “Altı aylık depozito” adı altında istenen güvence TBK m.342’nin emredici korumasıyla bağdaşmaz.

Kira sözleşmesinde “iki depozito + üç kira peşin” gibi kalemlerin gerçek hukuki niteliği ayrıca incelenir. Peşin kira ile güvence aynı şey değildir; isim değil ekonomik işlev önemlidir.

Ev Sahibi Depozitodan Hangi Kesintileri Yapabilir?

Kiracı TBK m.334 gereğince kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Normal yıpranma depozitodan kesinti sebebi değildir.

Kiracının kırdığı kapı, olağan kullanım dışı duvar hasarı, eksik teslim edilen demirbaş, ödenmemiş kira veya sözleşmeye göre kiracıya ait yan giderler güvenceyle ilişkilendirilebilir. Kiraya veren gerçek zararı ve alacağını belgelemelidir.

Taşınmaz on yıllık boya ile teslim edilmişse kiracıdan sıfır boya bedeli istemek normal yıpranma ve gerçek zarar ilkeleriyle bağdaşmayabilir. kiracı evi boyatmak zorunda mı? rehberi bu ayrımı açıklar.

Kira Artınca Depozito Otomatik Artar mı?

Kira bedelinin yıllar içinde artması başlangıçta verilmiş depozitoyu kendiliğinden yeni kira üzerinden üç aylık tutara çıkarmaz. Depozitonun güncellenmesi sözleşme hükmü, verilen güvence türü ve tarafların anlaşmasına göre değerlendirilir.

“Depozito her yıl güncel iki kira bedeline tamamlanacaktır” gibi bir hükmün geçerliliği ve uygulanması TBK’nın kiracı koruyucu hükümleriyle birlikte incelenmelidir. Kanundaki üç aylık üst sınır hiçbir durumda aşılmaz.

Depozito döviz veya altın olarak verilmişse iadenin hangi cins üzerinden yapılacağı sözleşme ve borçlar hukuku kurallarına göre değerlendirilir.

Kiracı Erken Çıkarsa Depozito Ne Olur?

Kiracının erken tahliyesinde TBK m.325 uygulanabilir. Kiracı sözleşme veya fesih dönemine uymadan evi geri verirse kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için borç devam edebilir.

Bu borç depozitodan mahsup edilebilir; ancak ev sahibinin bütün depozitoya otomatik el koyma hakkı yoktur. Gerçek alacak ve zarar hesaplanmalıdır. Kiracı uygun yeni kiracı adayı bulursa TBK m.325’in borcu sona erdiren özel sistemi ayrıca uygulanır.

Erken tahliye için TBK 325 erken tahliye rehberi incelenebilir.

Depozito Nasıl Geri Alınır?

Kiracı taşınmazı anahtarla birlikte teslim etmeli ve teslimi yazılı tutanakla belgelemelidir. Tutanakta sayaçlar, demirbaşlar, görünen hasarlar ve anahtar sayısı yazılmalıdır.

Kiraya veren haklı kesinti yapmıyorsa depozitoyu iade etmelidir. Banka güvence sisteminde TBK m.342’deki süre ve bankanın ödeme koşulları uygulanır. Kiraya veren kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava veya takip açtığını bankaya yazılı bildirmezse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Depozito iadesi için depozito iade rehberi ayrıntılıdır.

Depozito ve Son Kira Nasıl İspatlanır?

Kira sözleşmesi, depozito dekontu, banka transferi açıklaması, tahliye protokolü, anahtar teslim tutanağı, fotoğraf ve video, fatura ve WhatsApp yazışmaları kullanılabilir.

Ödemelerde banka açıklamasına “Eylül 2026 kira bedeli” veya “iki aylık depozito” gibi açık ibare yazılması ispatı kolaylaştırır. Elden ödeme yapılıyorsa imzalı makbuz alınmalıdır.

Uygulama Örnekleri

Örnek 1: Kiracı bir aylık depozito vermiş ve son ay kirayı ödemeden çıkmıştır. Ev sahibi mahsup konusunda onay vermemişse son ay kira borcu doğar; depozito daha sonra alacaklarla mahsup edilir.

Örnek 2: Taraflar yazılı olarak depozitonun son ay kirasına sayılacağını kabul etmiştir. Son ay borcu bu mahsup oranında sona erer.

Örnek 3: Kiracı evi hasarsız teslim etmiş fakat iki aylık kira borcu vardır. Ev sahibi güvenceyi borca mahsup edip kalan alacağını talep edebilir.

Örnek 4: Ev sahibi normal boya eskimesi gerekçesiyle tüm depozitoya el koymuştur. Kiracı gerçek zarar bulunmadığını ileri sürerek iade talebinde bulunabilir.

Kontrol Listesi

1. Depozito tutarını ve ödeme belgesini bulun.
2. Güvence ile peşin kirayı ayırın.
3. Son ay mahsup konusunda yazılı anlaşma var mı kontrol edin.
4. Son kira vadesini belirleyin.
5. Anahtar teslimini tutanakla yapın.
6. Taşınmazın çıkış fotoğraflarını çekin.
7. Hasar ile normal yıpranmayı ayırın.
8. Ödenmemiş kira ve yan giderleri hesaplayın.
9. Bankadaki güvence için TBK m.342 prosedürünü izleyin.
10. Kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk şartını kontrol edin.

Mersin Uygulaması ve Türkiye Genelinde Dosya Takibi

Kira ilişkisinden doğan depozito ve kira alacağı uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Mersin’deki kira dosyalarında da TBK m.315, 325, 334 ve 342 hükümleri uygulanır. Türkiye genelinde dosya takibi Mersin’den yönetilir.

Hukuki Dayanak

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, 325, 334 ve 342; 6100 sayılı HMK’nın ispat hükümleri; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun kira uyuşmazlıklarına ilişkin hükümleri. Güncel mevzuat Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden kontrol edilir.

Sık Sorulan Sorular

Depozitoyu son aya sayıp kira ödemezsem ne olur?

Ev sahibi kabul etmemişse kira borcu doğar ve temerrüt/takip riski oluşur.

Ev sahibi kabul ederse depozito kiraya sayılır mı?

Evet. Açık mahsup anlaşması yapılabilir.

Depozito en fazla kaç kira olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Ev sahibi depozitodan boya kesebilir mi?

Normal kullanım sonucu eskime için kesinti yapılamaz; olağan dışı hasar varsa gerçek gider talep edilebilir.

Kira artınca depozito da artar mı?

Otomatik olarak artmaz; sözleşme ve taraf anlaşması değerlendirilir, üç aylık üst sınır korunur.

Kiracı erken çıkarsa depozito yanar mı?

Hayır. TBK m.325 kapsamındaki gerçek alacak ve zararlar mahsup edilir; depozito otomatik ceza değildir.

Depozito iadesi için arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve kanuni istisnalar dışında kalan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk uygulanır.

Anahtar teslim edilmeden depozito istenir mi?

Kira ilişkisinin fiilen sona ermesi ve teslimin ispatı depozito iadesinde temel unsurdur.

Depozito elden verildiyse nasıl ispatlanır?

Makbuz, sözleşme, yazışma, tanık ve diğer deliller değerlendirilir; banka dekontu ispatı kolaylaştırır.

Depozito tüm kira borcunu karşılamazsa ne olur?

Kiraya veren mahsuptan sonra kalan alacağı ayrıca talep edebilir.

Sonuç

Depozito son ay kirasının otomatik karşılığı değildir. Kiracı ev sahibinin açık onayı olmadan son ay kira ödemesini durdurmamalıdır. Güvence, kira ilişkisi sona erdiğinde ödenmemiş borçlar ve gerçek zararlar belirlendikten sonra iade veya mahsup edilir. Yazılı mahsup anlaşması ve ayrıntılı anahtar teslim tutanağı, depozito uyuşmazlığını önleyen en etkili iki belgedir.

Depozitonun Son Kiraya Mahsubunda Ayrıntılı Hukuki Değerlendirme

Depozito, TBK m.342 kapsamında kira ilişkisinin güvence unsurudur; kira bedelinin peşin ödenmiş son taksiti değildir. Bu nedenle kiracı, kiraya verenle açık bir mahsup anlaşması bulunmadıkça “depozitom içeride, son ay kirayı ödemiyorum” diyerek kira borcunu tek taraflı sona erdiremez. Son ay kirası vadesinde ödenmezse temerrüt hükümleri gündeme gelir.

Mahsup Anlaşması Yapılabilir mi?

Taraflar tahliye öncesinde depozitonun tamamının veya belirli kısmının son kira borcuna mahsup edileceğini açıkça kararlaştırabilir. Böyle bir anlaşma yazılı yapılmalı; hangi ay kirasına, hangi tutarın mahsup edildiği ve varsa kalan depozitonun nasıl iade edileceği belirtilmelidir. Sözlü anlaşma sonradan ispat sorunu yaratır.

Hasar Varsa Depozito Nasıl Kullanılır?

Kiraya veren, normal kullanımdan doğan eskime ve yıpranmayı depozitodan kesemez. Kiracının kusuruyla oluşan gerçek zarar, ödenmemiş kira, aidat veya sözleşmeden doğan başka muaccel borç varsa bunlar somut belgeyle ortaya konulmalıdır. Anahtar teslim tutanağı, giriş-çıkış fotoğrafları, faturalar ve ekspertiz kayıtları özellikle önemlidir.

Bankaya Yatırılan Güvence Bedeli

TBK m.342’de para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa üç aylık kira bedelini aşmama ve bankada vadeli tasarruf hesabına yatırma sistemi öngörülür. Banka güvencesinin çözülmesi ile ev sahibinin elden aldığı depozitonun fiilen iadesi aynı prosedüre tabi değildir. Somut sözleşmenin nasıl kurulduğu kontrol edilmelidir.

Tahliye Sonrası İade

Kiracı anahtarı teslim ederken teslim tarihini ve taşınmazın durumunu yazılı tutanakla belgelemelidir. Kiraya veren de iddia ettiği zararları gecikmeden somutlaştırmalıdır. Depozito iadesi hakkında ayrıntılı bilgi için kiracı depozitoyu nasıl geri alır? rehberi; tahliye sonrası boya ve normal yıpranma için kiracı evi boyatmak zorunda mı? rehberi incelenebilir.