Kiracı Evi Yeni Kiracıya veya Alıcıya Göstermek Zorunda mı? TBK 319 (2026)
TBK m.319 kiracının gösterme borcunu nasıl düzenler?
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi kiracının, kiralananın bakımına, satışına veya sonraki kiralanmasına ilişkin zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğunu açıkça düzenler. Aynı madde kiraya verenin, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmesini ve bunların gerçekleştirilmesi sırasında kiracının menfaatlerini göz önünde tutmasını zorunlu kılar.
Bu düzenleme iki tarafın hakkını dengeler. Kiraya veren taşınmazını satabilmeli, yeni kiracı arayabilmeli ve gerekli bakım işlemlerini planlayabilmelidir. Kiracı ise kira süresince konutu veya işyerini huzur içinde kullanma hakkına sahiptir. Bu sebeple gösterme yükümlülüğü, kiraya verene sınırsız giriş yetkisi vermez.
TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK m.319 ise bu ilişkinin devamı sırasında gerekli kontroller ile satış ve yeniden kiralama süreçlerinin yürütülebilmesi için kiracının katlanma ve izin verme borcunu somutlaştırır.
Ev hangi amaçlarla gösterilebilir?
Kanun üç temel gerekçeyi açıkça sayar: bakım, satış ve sonraki kiralama. Bakım amacı; tesisat, çatı, duvar, demirbaş, ortak sistem veya başka teknik bir konuda kiralananın incelenmesini gerektiren halleri kapsar. Satış amacı; malikin taşınmazı gerçek alıcı adaylarına göstermesini mümkün kılar. Sonraki kiralama amacı ise mevcut kira ilişkisi sona erecekse yeni kiracı bulunabilmesi için konutun veya işyerinin adaylara gösterilmesine imkân verir.
Gösterme talebinin bu amaçla bağlantılı olması gerekir. Kiraya veren sırf kiracının yaşamını denetlemek, evi kontrol bahanesiyle kişisel eşyaları incelemek veya kiracı üzerinde baskı kurmak için TBK m.319’a dayanamaz. Ziyaretin amacı ile kapsamı arasında makul bağlantı bulunmalıdır.
Satış ilanı verilmiş olması, değerleme uzmanının gelmesi, banka ekspertizi yapılması veya ciddi alıcıların taşınmazı görmek istemesi satış amacıyla bağlantılı örneklerdir. Yeni kira dönemi yaklaşırken emlak danışmanının aday kiracıyla gelmesi de sonraki kiralama kapsamında değerlendirilir. Her durumda kiracının özel yaşam alanı gereksiz biçimde ihlal edilemez.
Kiraya veren önceden haber vermek zorunda mı?
Evet. TBK m.319, gezip görme işleminin uygun bir süre önce kiracıya bildirilmesini açıkça emreder. Kanunda her olay için değişmez bir ’24 saat’ veya ’48 saat’ rakamı yazılı değildir. Bu nedenle bildirimin yeterli olup olmadığı kullanım amacı, kiracının çalışma düzeni, taşınmazın niteliği ve talebin aciliyeti dikkate alınarak belirlenir.
Bildirim mümkün olduğunca yazılı yapılmalıdır. WhatsApp, SMS veya e-posta yoluyla gün, saat, ziyaretin amacı ve gelecek kişiler belirtilirse sonradan doğacak ispat sorunu azalır. ‘Bugün bir ara geleceğiz’ şeklindeki belirsiz bildirim yerine, belirli saat aralığı önerilmesi daha uygundur.
Acil onarım ihtiyacı ile satış gösterimi aynı değildir. Su baskını gibi derhal müdahale gerektiren bir durumda süre doğal olarak daha kısa olabilir. Buna karşılık haftalarca sürecek satış sürecinde randevuların kiracının gündelik yaşamına uyacak biçimde planlanması gerekir.
Kiracı hangi gün ve saatlerde evi göstermek zorundadır?
Kanun, kiracının menfaatlerinin gözetilmesini zorunlu tutar. Bu nedenle ziyaret saatleri objektif olarak uygun olmalıdır. Gece geç saat, sabah çok erken saat, kiracının önceden bildirdiği zorunlu çalışma zamanı veya aile yaşamını ciddi biçimde aksatacak sürekli ziyaretler kural haline getirilemez.
Kiracı da hakkını kötüye kullanmamalıdır. Sürekli ‘uygun değilim’ diyerek hiçbir alternatif gün ve saat önermemek TBK m.319 kapsamındaki borcun ihlaline dönüşebilir. En sağlıklı yöntem, tarafların haftanın belirli günlerinde belirli saat aralıkları üzerinde anlaşmasıdır.
Örneğin satış döneminde haftada iki gün 18.00-20.00 arasında veya hafta sonu belirli bir zaman diliminde toplu gösterim yapılması, günlük ve düzensiz ziyaretlere göre daha dengeli olabilir. Bu bir kanuni sabit değildir; tarafların somut koşullarına göre uygun program belirlenmelidir.
Ev sahibi kiracı yokken kendi anahtarıyla eve girebilir mi?
TBK m.319 kiraya verene tek taraflı ve habersiz giriş yetkisi vermez. Kiracı kira süresince kiralananın fiili kullanımını elinde tutar. Malik olması, kiraya verene kiracının rızası olmadan konuta dilediği anda girme hakkı sağlamaz. Konut dokunulmazlığı ayrıca Türk Ceza Kanunu m.116 çerçevesinde ceza hukuku bakımından da korunur.
Kiracı açıkça ‘ben yokken şu tarihte girebilirsiniz’ diye izin vermişse durum farklıdır. Ancak geçmişte verilmiş genel bir anahtar, her ziyaret için sınırsız rıza sayılmaz. Kiraya verenin amacı bakım veya gösterim olsa bile randevu ve izin sürecini işletmesi gerekir.
Acil ve ciddi zarar tehlikesi bulunan haller ayrıca değerlendirilir. Su sızıntısı, yangın riski veya benzeri zorunlu müdahale durumları satış için yapılan olağan gösterimle aynı hukuki çerçevede değildir. Olağan satış ve kiralama gösteriminde habersiz giriş yapılmamalıdır.
Ev günde kaç kez veya haftada kaç kez gösterilebilir?
TBK m.319 belirli bir sayı koymaz; ölçü ‘zorunlu olduğu ölçü’ ve ‘kiracının menfaatlerinin gözetilmesi’dir. Bu nedenle her gün çok sayıda aday getirerek konutu sürekli açık ev haline dönüştürmek kiracının kullanım hakkını ihlal edebilir. Buna karşılık satışın veya yeniden kiralamanın makul biçimde yürüyebilmesi için yeterli sayıda gösterime izin verilmesi gerekir.
Uyuşmazlık halinde mahkeme, tarafların davranışlarını birlikte değerlendirir. Kiraya verenin düzenli program önerip önceden bildirim yapması; kiracının ise alternatif sunmaksızın tüm talepleri reddetmesi kiraya veren lehine değerlendirme doğurabilir. Tersine, kiraya verenin son dakika bildirimleri ve aşırı sıklığı kiracının ret gerekçesini güçlendirebilir.
Bu nedenle yazılı bir gösterim takvimi oluşturmak en doğru uygulamadır. Aynı zaman diliminde birden fazla ciddi adayın arka arkaya görülmesi, tarafların yükünü azaltabilir.
Kiracı evi emlakçıya ve alıcı adayına göstermek zorunda mı?
Kanun, kiraya verenin ‘belirlediği üçüncü kişi’nin de kiralananı gezip görmesine izin verilmesini düzenler. Emlak danışmanı, gerçek alıcı adayı, yeni kiracı adayı, ekspertiz görevlisi veya bakım personeli bu kapsama girebilir. Ancak kiracı gelen kişinin kim olduğunu ve ziyaret amacını bilme hakkına sahiptir.
Emlak danışmanının yetkili olup olmadığı konusunda tereddüt varsa kiraya verenden yazılı teyit istenebilir. Kiracının kimliği belirsiz kişileri eve kabul etmeye zorlanması söz konusu değildir. Kiraya veren, kimlerin geleceğini mümkün olduğunca önceden bildirmelidir.
Fotoğraf veya video çekimi ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracının kişisel eşyalarının, aile fotoğraflarının veya özel yaşam unsurlarının ilanlarda yayımlanması TBK m.319’daki gezip görme borcunun otomatik sonucu değildir. Görüntü alma ve yayımlama konusunda kişilik hakları ve kişisel veri kuralları gözetilmelidir.
Kiracı evi hiç göstermezse ne olur?
Kiracının geçerli bir neden olmaksızın ve alternatif zaman sunmaksızın gösterim taleplerini sürekli reddetmesi sözleşmeden ve TBK m.319’dan doğan borcun ihlali niteliği kazanabilir. Kiraya veren öncelikle yazılı ihtar göndererek uygun gün ve saat önermeli, ziyaretin amacını açıklamalı ve retleri belgelendirmelidir.
Uyuşmazlık sürerse kiralananın gösterilmesine izin verilmesi yönünde hukuki başvuru gündeme gelir. Talebin kapsamı belirli olmalıdır; sınırsız giriş değil, kanuna uygun gün ve saatlerde gösterim istenir. Dava şartı arabuluculuk kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun ve güncel usul kuralları da dikkate alınmalıdır.
Kiraya verenin sırf gösterim reddi nedeniyle kendi başına kilidi açıp konuta girmesi doğru çözüm değildir. Hukuki koruma yolu kullanılmalıdır. Aynı şekilde kiracı da makul her talebi kategorik biçimde reddederek kanuni borcunu ortadan kaldıramaz.
Gösterme uyuşmazlığında hangi deliller önemlidir?
Kiraya veren bakım, satış veya sonraki kiralama amacını; randevu önerilerini; önceden bildirim yaptığını ve kiracının cevabını saklamalıdır. Kiracı ise uygun olmadığı saatleri ve önerdiği alternatifleri yazılı olarak bildirmelidir. Böylece taraflardan hangisinin uzlaşmaz davrandığı objektif biçimde görülebilir.
- WhatsApp ve SMS randevu yazışmaları,
- E-posta bildirimleri,
- Noter ihtarnamesi,
- Satış veya kira ilanı kayıtları,
- Emlak danışmanı yetkilendirmesi,
- Ekspertiz randevusu,
- Kiracının alternatif gün/saat önerileri,
- Ziyarete gelindiğini gösteren tutanak veya tanık kayıtları,
- Arabuluculuk son tutanağı.
Elektronik yazışmaların ekran görüntüsünün yanında mümkün olduğunca orijinal mesaj zinciri de saklanmalıdır. Kesilmiş tek bir ekran görüntüsü bağlam tartışması yaratabilir.
Mahkeme evin hangi saatlerde gösterileceğine karar verebilir mi?
Taraflar anlaşamazsa hukuki talep, kiracının TBK m.319 kapsamındaki katlanma borcunun somutlaştırılmasına yönelir. Mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre gösterim gün ve saatlerini belirleyebilir; kiraya verenin satış veya yeni kiralama ihtiyacı ile kiracının yaşam düzenini dengeler. Talebin belirsiz ve sınırsız olmaması gerekir.
Kiraya verenin satış sürecinin gerçek olduğunu gösteren ilan, yetkilendirme veya alıcı görüşmeleri; kiracının çalışma saatleri veya özel durumları; taşınmazın konut ya da işyeri olması değerlendirmede önemlidir. Tarafların daha önce önerdiği programlar da dikkate alınır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Dava açılmadan önce uyuşmazlığın zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Ev satılırsa kiracının sözleşmesi biter mi?
Hayır. Kiralananın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle satış için evi gösterme yükümlülüğü, kiracının satış günü derhal çıkacağı anlamına gelmez.
Yeni malikin ihtiyacı varsa TBK m.351’de düzenlenen şartlar ve süreler çerçevesinde tahliye davası gündeme gelebilir. Mevcut malikin veya alıcının ‘ev satılıyor, hemen boşalt’ demesi tek başına kira ilişkisini sona erdirmez.
Bu ayrım SEO açısından sık sorulan iki soruyu da netleştirir: Kiracı evi alıcıya göstermek zorundadır; fakat evi göstermek, tahliyeyi kabul etmek değildir.
Kiracı ve ev sahibi için net kontrol listesi
Kiraya veren: Ziyaret amacını açık yazın; tarihi ve saat aralığını önceden bildirin; gelecek kişileri belirtin; kiracı uygun değilse makul alternatif isteyin; günlük yaşamı gereksiz biçimde bozacak sıklıktan kaçının; habersiz anahtarla girmeyin.
Kiracı: Tüm gösterimleri reddetmeyin; uygun olmadığınız zamanı gerekçesiyle bildirin; alternatif gün ve saat sunun; yetkisiz veya kimliği belirsiz kişileri kabul etmek zorunda olmadığınızı belirtin; randevu yazışmalarını saklayın; fotoğraf ve video konusunda açık sınır koyun.
Tarafların bu yöntemi izlemesi, mahkemeye taşınan ‘ev gösterme’ uyuşmazlıklarının büyük bölümünde kimin kanuna uygun davrandığını açık hale getirir.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
TBK m.319 Türkiye genelinde aynen uygulanır. Mersin’deki konut ve çatılı işyeri kiralarında da satış, bakım veya sonraki kiralama amacıyla gösterim yapılırken önceden bildirim ve kiracının menfaatlerini gözetme şartı geçerlidir. Bölgesel piyasanın hareketliliği kanuni yükümlülüğü değiştirmez; yalnız makul gösterim programının yoğunluğu somut olaya göre belirlenir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları dosya ve yetki koşullarına göre Mersin’den yürütülür.
İlgili içerikler
- Ev sahibi kiracı otururken tadilat yapabilir mi?
- Kiracı kapı kilidini değiştirebilir mi?
- Kiracı anahtarı teslim etmezse ne olur?
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu
Gösterim randevusu yazılı bir protokole bağlanabilir mi?
Evet. TBK m.319’un “uygun süre önce bildirim” ve “kiracının menfaatlerini gözetme” ölçütlerini somutlaştırmak için taraflar satış veya yeniden kiralama dönemi boyunca kullanılacak bir randevu düzeni belirleyebilir. Protokolde haftanın hangi günlerinde hangi saat aralığında gösterim yapılacağı, bir randevuda yaklaşık kaç kişinin gelebileceği, emlak danışmanının kim olduğu ve son dakika değişikliklerinin nasıl bildirileceği yazılabilir. Böyle bir düzenleme kiracının kanuni borcunu ortadan kaldırmaz; tersine belirsiz ve sık ziyaretleri önleyerek borcun ölçülü biçimde ifasını sağlar.
Kiraya verenin her yeni aday için ayrı ayrı habersiz zaman belirlemesi yerine kararlaştırılmış zaman aralığını kullanması, sonradan “hiç göstermedi” veya “sürekli rahatsız etti” tartışmasını azaltır. Kiracı da haklı nedenle belirlenen saatte bulunamayacaksa bunu gecikmeden bildirip makul alternatif sunmalıdır. Anahtarın kiraya verende bulunması bu randevu düzenini kaldırmaz; olağan gösterim için kiracının kullanım alanına tek taraflı giriş hakkı doğmaz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evi alıcıya göstermek zorunda mı?
Evet. TBK m.319 uyarınca satış için zorunlu olduğu ölçüde gösterime izin vermelidir.
Ev sahibi haber vermeden eve gelebilir mi?
Gösterim uygun süre önce bildirilmelidir. Habersiz ve tek taraflı giriş hakkı yoktur.
Kiracı evde yokken ev sahibi anahtarla girebilir mi?
Kiracının açık rızası yoksa olağan satış veya kiralama gösterimi için bu şekilde giriş yapılamaz.
Kiracı her gün ev göstermek zorunda mı?
Hayır. Gösterim zorunlu olduğu ölçüde yapılmalı ve kiracının menfaatleri gözetilmelidir.
Kiracı hiçbir saati kabul etmezse ne olur?
Geçerli sebep olmaksızın sürekli ret, TBK m.319 kapsamındaki borcun ihlali oluşturabilir.
Ev emlakçıya gösterilebilir mi?
Evet. Kiraya verenin belirlediği yetkili üçüncü kişi kapsamında emlak danışmanı da gelebilir.
Alıcı fotoğraf çekebilir mi?
Gezip görme hakkı otomatik olarak kiracının kişisel yaşam alanını fotoğraflayıp yayımlama hakkı vermez.
Ev satılınca kira sözleşmesi biter mi?
Hayır. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için TBK m.351’deki şart ve süreler uygulanır.
Gösterim saatini mahkeme belirleyebilir mi?
Taraflar anlaşamazsa uyuşmazlığın koşullarına göre hukuki koruma talep edilebilir ve uygun program somutlaştırılabilir.
Kiraya veren satış ilanını ispatlamak zorunda mı?
Uyuşmazlık halinde gösterim amacının gerçekliğini destekleyen ilan ve benzeri belgeler önem taşır.
Kiracı uygun olmadığı saatte alternatif sunmalı mı?
Kanuni borcun iyi niyetle ifası için makul bir alternatif gün ve saat sunması gerekir.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
