Ev Sahibi Kiracı Otururken Tadilat Yapabilir mi? TBK 320 Rehberi 2026

Kiralanan konut veya işyerinde malikin tadilat yapmak istemesi, mülkiyet hakkı ile kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkının aynı anda korunmasını gerektirir. Kiraya veren taşınmazın maliki olsa bile kira süresince kiralananın kullanımını kiracıya bırakmıştır. Bu nedenle “ev benim, istediğim zaman girer ve tadilat yaparım” yaklaşımı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleriyle bağdaşmaz. Buna karşılık kiracı da gerekli ve kanunen izin verilen her çalışmayı yalnızca istemediği için engelleyemez.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Hukuki denge TBK m.319 ve m.320 üzerinden kurulur. M.319 ayıpların giderilmesi ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma borcunu; m.320 ise kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma hakkını düzenler. Her iki hükümde de kiracının menfaatlerinin korunması, önceden bildirim ve kira bedeli indirimi ile zarar giderimi hakları önem taşır. Ayıp nedeniyle kullanım kaybı oluşuyorsa ayrıca TBK 307 kira indirimi hükümleri de birlikte değerlendirilmelidir.

TBK 320 ev sahibinin tadilat hakkını nasıl düzenler?

TBK m.320 iki cümlelik fakat kapsamı geniş bir düzenlemedir. Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Bu metin, malike koşulsuz bir tadilat yetkisi vermez. Kanun iki ayrı sınırlamayı aynı anda arar. Birincisi yapılacak iş, kira sözleşmesinin feshini gerektirecek ağırlıkta olmamalıdır. İkincisi, somut koşullar altında kiracıdan bu çalışmaya katlanması beklenebilmelidir. Çalışma bunları aşarsa m.320’ye dayanılarak kiracının kullanım hakkı ölçüsüz biçimde daraltılamaz.

Konutun tüm yaşam alanını uzun süre kullanılamaz hâle getiren bir proje ile birkaç saatlik tesisat yenilemesi aynı hukuki ölçüde değerlendirilemez. İşyeri kiralarında da işletmenin faaliyetini tamamen durduran çalışma ile iş saatleri dışında tamamlanabilen bir bakım aynı sonucu doğurmaz. Kanunun “kiracıdan katlanması beklenebilecek” ölçütü tam olarak bu nedenle somut olayın çalışma süresi, kapsamı, zorunluluğu ve kullanım üzerindeki etkisini birlikte değerlendirmeyi gerektirir.

Kiraya verenin tadilat hakkının üç temel sınırı

Birinci sınır kira sözleşmesinin devamıdır. TBK m.320, sözleşmenin feshini gerektirmeyen yenilik ve değişikliklerden söz eder. Kiraya veren kira devam ederken taşınmazı fiilen teslim alamaz, kiracıyı kullanım dışına çıkaramaz ve kira ilişkisinin özünü ortadan kaldıracak bir müdahaleyi yalnızca “tadilat” adıyla gerçekleştiremez.

İkinci sınır katlanılabilirliktir. Çalışmanın amacı, teknik gerekliliği, süresi, günün hangi saatlerinde yapıldığı, gürültü ve toz seviyesi, konutun veya işyerinin ne ölçüde kullanılabildiği ve kiracının özel koşulları birlikte önem taşır. Kiraya veren en zahmetsiz ve kiracının kullanımını en az etkileyen makul yöntemi seçmelidir.

Üçüncü sınır kiracının menfaatlerini gözetme borcudur. Bu borç yalnızca çalışmanın başladığı gün değil, planlama aşamasından tamamlanmasına kadar devam eder. İş programının önceden bildirilmesi, eşyalara zarar verilmemesi, güvenliğin sağlanması, mümkünse uygun çalışma saatlerinin belirlenmesi ve ortak alan erişiminin korunması bu yükümlülüğün somut sonuçlarıdır.

Tadilat kiracıya önceden bildirilmek zorunda mı?

TBK m.319, ayıpların giderilmesi veya zararların önlenmesine yönelik çalışmalar bakımından kiraya verene açıkça uygun bir süre önce bildirim yükümlülüğü getirir. Aynı maddede kiralananın bakım, satış veya sonraki kiralama için gösterilmesi de önceden bildirim sistemine bağlanmıştır. TBK m.320 kapsamındaki yenilik ve değişiklikte de kiracının menfaatlerini gözetme borcu, çalışma programının makul süre önce açıklanmasını gerektirir.

Bildirimde yapılacak işin niteliği, başlangıç tarihi, tahmini çalışma süresi, kiralananın hangi bölümlerine girileceği ve kullanımın ne ölçüde etkileneceği açık olmalıdır. Belirsiz biçimde “yarın ustalar gelecek” demek, kapsamlı bir tadilat için kiracının menfaatlerini korumaya yetmez. Acil bir su kaçağı veya derhal müdahale gerektiren zarar tehlikesi ile planlı dekorasyon çalışması aynı bildirim süresine tabi tutulamaz; uygun süre işin aciliyetine göre belirlenir.

Ev sahibi tadilat için kiracının evine izinsiz girebilir mi?

Kira ilişkisi devam ederken kiralananın kullanım ve fiilî hâkimiyeti kiracıdadır. Malikin tapu sahibi olması, kiracının konutuna veya işyerine dilediği zaman girebilmesi anlamına gelmez. TBK m.319 kiracının belirli çalışmalar ve gösterme amacıyla katlanma borcunu düzenlerken kiraya verene de önceden bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğü yükler.

Bu nedenle tadilat hakkı, habersiz giriş hakkına dönüşmez. Tarafların çalışma günü ve erişim düzenini yazılı biçimde belirlemesi gerekir. Kiracının haklı bir sebep olmaksızın gerekli çalışmayı sürekli engellemesi ayrı bir sözleşmeye aykırılık tartışması doğurabilir; fakat kiraya veren de kendi iradesiyle kilit açtırıp konuta giremez. Konut bakımından ayrıca TCK m.116’daki konut dokunulmazlığının ihlali hükümleri saklıdır.

Tadilat sırasında kira bedeli indirilebilir mi?

Evet. TBK m.320 kiracının kira bedelinin indirilmesine ilişkin hakkını açıkça saklı tutar. İndirim hakkı, çalışma nedeniyle kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanım değerinin azalmasıyla bağlantılıdır. Kullanım hiç etkilenmemişse yalnızca tadilat yapılmış olması otomatik indirim doğurmaz. Kullanım belirli odalarda, belirli saatlerde veya belirli bir oranda engellenmişse indirim de bu somut etkiyle ilişkilendirilir.

TBK m.307, kiralananın kullanımını etkileyen ayıplarda kira bedelinin ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar ayıpla orantılı indirilmesini düzenler. Tadilatın bir ayıbın giderilmesi için yapılması hâlinde m.307 ile m.319 birlikte önem kazanır. Yenilik ve değişiklikte ise m.320 doğrudan kiracının indirim hakkını saklı tutar.

Kiracı indirim talebini tek taraflı ve ölçüsüz biçimde “bu ay hiç kira ödemiyorum” şeklinde kullanmamalıdır. Kullanım kaybı, çalışma tarihleri ve etkilenen alanlar belgelenmeli; hukuki mahsup veya dava stratejisi borcun temerrüt sonuçları dikkate alınarak yürütülmelidir. Konut ve çatılı işyerinde kira bedelinin ödenmemesi TBK m.315 kapsamında yazılı süre ve fesih süreci doğurabildiğinden, indirim talebi ile ödeme temerrüdü birbirine karıştırılmamalıdır.

Tadilat kiracıya zarar verirse kim öder?

TBK m.320, kiracının zararının giderilmesine ilişkin hakkını saklı tutar. Çalışma nedeniyle kiracının eşyası zarar görmüş, işyerinde koruma önlemi alınmaması yüzünden mal kaybı oluşmuş veya kiracının kanıtlanabilir başka bir zararı doğmuşsa, zarar ile çalışma arasındaki nedensellik ve sorumluluk koşulları çerçevesinde tazminat talebi gündeme gelir.

Kiraya verenin “tadilat yapma hakkım vardı” savunması, çalışma sırasında gerekli özeni gösterme ve kiracının menfaatlerini gözetme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ustanın veya yüklenicinin fiilinden doğan sorumlulukta TBK’nın yardımcı kişilerin fiillerine ilişkin hükümleri de somut olaya göre uygulanır.

Zararın ispatı için çalışma öncesi fotoğraf, iş programı, yazışmalar, fatura ve tamir belgeleri, kamera görüntüsü, teslim tutanağı ve gerektiğinde HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti önemlidir. Zararın kapsamı tartışmalıysa delilin kaybolmasını beklemeden tespit mekanizması kullanılmalıdır.

Zorunlu onarım ile yenilik ve değişiklik arasındaki fark

TBK m.319, kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpların giderilmesine veya zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmasını düzenler. Örneğin ana tesisatta ciddi arıza, çatıdan su alma veya taşıyıcı sisteme ilişkin acil çalışma “yenilik” olmaktan çok ayıbın giderilmesi veya zararın önlenmesi niteliğindedir.

TBK m.320 ise kiraya veren tarafından yapılan yenilik ve değişiklikleri düzenler. Mutfak yenileme, pencere sistemini değiştirme veya taşınmazın değerini artırmaya yönelik planlı çalışma bu gruba girebilir. Hangi maddenin uygulanacağı yapılacak işin adına değil hukuki niteliğine göre belirlenir.

Her iki durumda da kiracının kullanım hakkı korunur. M.319’da kiraya veren çalışmayı uygun süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır; kira indirimi ve zarar giderimi hakları saklıdır. M.320’de de menfaatleri gözetme ile indirim ve zarar giderimi açıkça korunmuştur.

Tadilat nedeniyle kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?

TBK m.320 kapsamındaki çalışmanın tanımı gereği, bu yenilik ve değişiklik kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen nitelikte olmalıdır. Çalışma kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını ağır ve sürekli biçimde ortadan kaldırıyorsa artık yalnızca m.320 kapsamındaki olağan katlanma borcu konuşulmaz. Kiralanandaki ayıp ve sözleşmeye aykırılığın niteliğine göre TBK m.304 ve devamındaki haklar ile önemli sebeple olağanüstü fesih düzenlemeleri değerlendirilir.

Bu nedenle “tadilat varsa kiracı her zaman fesheder” veya “tadilat hiçbir zaman fesih sebebi olmaz” şeklinde iki uç cümle de kanunun sistemini yansıtmaz. Hukuki sınıflandırma, çalışmanın sözleşmede amaçlanan kullanımı ne ölçüde ve ne kadar süreyle engellediğine göre yapılır.

Tadilat uyuşmazlığında hangi deliller saklanmalı?

Kiraya veren çalışma öncesi yazılı bildirim, usta veya yüklenici teklifleri, iş programı, zorunluluğu gösteren teknik raporlar ve çalışma sonu tutanağını saklamalıdır. Kiracı ise çalışma nedeniyle kullanamadığı alanları, süreyi, oluşan zararları ve yaptığı masrafları tarihli fotoğraf, video, yazışma ve faturalarla belgelemelidir.

Tarafların WhatsApp veya e-posta üzerinden tarih ve saat konusunda anlaşması ispatı kolaylaştırır. Anahtarın ustaya bırakılması gerekiyorsa kimin, hangi süreyle erişim sağladığı da yazılı tutulmalıdır. Özellikle işyeri kiralarında faaliyet kaybı ileri sürülecekse muhasebe kayıtlarının zarar hesabına elverişli olması gerekir.

Tadilat kaynaklı kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B gereğince kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, maddede belirtilen ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira indirimi, tadilat zararı veya kiraya verenin sözleşmeye aykırı müdahalesi nedeniyle açılacak kira kaynaklı davalarda bu düzenleme uygulanır.

Görev bakımından HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Tazminat talebinin kira ilişkisinden doğması görev değerlendirmesinde önemlidir. Yetki, HMK’nın genel ve sözleşmeye ilişkin yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.

Türkiye geneli ve Mersin uygulaması

TBK m.319 ve m.320 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de konut veya çatılı işyeri kiralarında malik tadilat yapmak istediğinde ayrı bir yerel hukuk kuralı uygulanmaz. Somut uyuşmazlıkta çalışmanın zorunluluğu, süresi, kiracıya önceden bildirim, kullanım kaybı, zarar ve kira indirimi değerlendirilir.

Mersin’deki dosyalarda özellikle yaz aylarında yoğunlaşan bina yenilemeleri, site dış cephe işleri ve işyeri tadilatlarında kira hukuku ile Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ortak yer kararları birbirinden ayrılmalıdır. Apartmanın ortak alanına ilişkin kararın usulüne uygun olması, kiraya veren ile kiracı arasındaki TBK m.319-320 yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıklarını İstanbul ve Mersin ofislerinden takip eder. Tadilat dosyasında kira sözleşmesi, malik/yönetim bildirimleri, iş programı ve zarar belgeleri birlikte incelenmelidir.

Tadilat yapılırken kiracının eşyaları ve günlük yaşamı nasıl korunur?

TBK m.320’deki “kiracının menfaatlerini gözetme” yükümlülüğü soyut bir iyi niyet cümlesi değildir. Çalışmanın yöntemi ve takvimi bu yükümlülüğe uygun kurulmalıdır. Kiraya veren, mümkün olan hâllerde en gürültülü ve kirletici işleri kiracının kullanımını en az etkileyecek zamanlarda yaptırmalı; çalışma alanı ile yaşam alanını ayırmalı; eşyalara zarar gelmesini önleyecek örtme, taşıma ve güvenlik tedbirlerini almalıdır. Ortak tesisatın kapatılması gerekiyorsa su, elektrik veya doğal gaz kesintisinin başlangıç ve bitişi önceden bildirilmelidir.

Kiracının çocuk, yaşlı veya engelli aile bireyiyle yaşaması ya da kiralananın sağlık hizmeti, büro veya perakende işyeri olarak kullanılması, katlanılabilirlik değerlendirmesinde somut önem taşır. Bu durum kiraya verenin zorunlu çalışmayı tamamen yapamayacağı anlamına gelmez; çalışma yönteminin kiracıya gereksiz külfet yaratmayacak şekilde seçilmesini gerektirir. Kiraya verenin aynı sonucu daha az müdahaleyle sağlayabilecek yöntemi varken kiracının kullanımını ağır biçimde sınırlayan yöntemi tercih etmesi TBK m.320’deki menfaatleri gözetme borcuyla bağdaşmaz.

Kiracı tadilatı tamamen engellerse ne olur?

Kiracı, TBK m.319 kapsamında ayıbın giderilmesine veya zararın önlenmesine yönelik gerekli çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. TBK m.320 koşullarını taşıyan yenilik ve değişikliklerde de salt istememe gerekçesiyle sürekli engelleme sözleşmeye uygun davranış değildir. Bununla birlikte kiraya verenin izleyeceği yol kendi başına güç kullanmak veya habersiz giriş yapmak değil; yazılı bildirim, uygun erişim planı ve gerektiğinde hukuki başvuru yoludur.

Taraflar çalışma takviminde anlaşamıyorsa kiraya veren önerdiği tarihleri ve teknik zorunluluğu yazılı bildirerek ispatlamalı; kiracı da neden belirli bir gün veya yönteme itiraz ettiğini somutlaştırmalıdır. Böylece uyuşmazlık “izin verdi/vermedi” düzeyinden çıkar ve çalışmanın TBK m.319-320 ölçütlerine uygun olup olmadığı denetlenebilir hâle gelir.

Tadilat öncesi yazılı çalışma planı neden önemlidir?

Kanun belirli bir form adı vermese de yazılı çalışma planı, TBK m.319-320’deki bildirim ve menfaatleri gözetme yükümlülüklerinin ispatını kolaylaştırır. Başlangıç-bitiş tarihleri, çalışılacak alan, günlük çalışma saatleri, ana tesisat kesintileri ve kiralanana girecek kişilerin belirlenmesi; hem kiracının günlük yaşamını planlamasını hem de kiraya verenin çalışmayı düzenli yürütmesini sağlar.

Plan sonradan değişirse değişikliğin de kiracıya bildirilmesi gerekir. Böyle bir kayıt, uyuşmazlıkta çalışmanın gerçekten ne kadar sürdüğünü ve kira indirimi ya da zarar talebinin hangi döneme ilişkin olduğunu somutlaştırır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →