Yurt Dışındaki Kat Maliki Apartmana Yeni Kat veya Bağımsız Bölüm Eklenmesine Nasıl Karar Verir? KMK m.44 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki apartmana yeni kat veya bağımsız bölüm eklenmesi konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.44’teki özel oybirliği rejimine tabidir. Ana taşınmazın üstüne kat eklenmesi, mevcut çekme katın tam kata çevrilmesi veya zemin, bodrum ya da arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm niteliğinde ilave yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Ayrıca yeni yapılaşma sonrası bütün bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden ve yine oybirliğiyle belirlenmeli; eklenecek bağımsız bölüm için tapuda resmi senetle kat irtifakı kurulup tescil işlemleri tamamlanmalıdır. Kat maliklerinin rızası, imar mevzuatı ve ruhsat şartlarının yerine geçmez.
- KMK m.44 hangi ilaveleri kapsar?
- Neden oybirliği gerekir?
- Arsa payları nasıl yeniden belirlenir?
- Tapuda hangi işlem yapılır?
- Oybirliği ruhsat yerine geçer mi?
- İnşaat giderine katılmak istemeyen malik
- Yurt dışındaki malik nasıl oy kullanır?
- Oybirliği olmadan işlem yapılırsa
- İşlem öncesi belge listesi
- Sık sorulan sorular
1. KMK m.44 Hangi Yeni Kat ve Bağımsız Bölüm İlavelerini Kapsar?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.44, mevcut ana taşınmaz üzerinde yeni bağımsız bölüm yaratacak nitelikteki önemli yapısal değişiklikleri özel kurala bağlar. Madde, ana taşınmazın üstüne kat ilavesini, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılmasını ve zemin veya bodrum katlarında yahut arsanın boş kısmında KMK m.24’ün ikinci fıkrasında sayılan yerlerin sonradan yapım veya ilavesini düzenler.
Bu işlemler sıradan ortak alan tadilatı değildir. Yeni bağımsız bölüm ortaya çıkması, mevcut bütün bağımsız bölümlerin arsa payı dengesini, tapu kayıtlarını ve ortak mülkiyet yapısını etkiler. Bu nedenle m.44, basit kurul çoğunluğunu yeterli görmez.
Örneğin binanın terasına yeni bir kat yapılıp ayrı daireler oluşturulmak isteniyorsa, bu işlem yalnız çatı onarımı veya ortak yerde faydalı yenilik değildir. Yeni bağımsız bölümler yaratılacağı için m.44’teki oybirliği, arsa payı ve tapu şartları gündeme gelir.
Benzer şekilde mevcut çekme katın tam kata dönüştürülmesi ve yeni bağımsız bölümlerin tapuya bağlanması da m.44 kapsamındadır. “Müteahhit yapacak, maliklerden para çıkmayacak” denmesi kanuni oybirliği ve tapu şartlarını ortadan kaldırmaz.
2. Yeni Kat İlavesinde Kaç Kat Malikinin Onayı Gerekir?
KMK m.44 açık biçimde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesini şart koşar. Bu nedenle sayı çoğunluğu, arsa payı çoğunluğu, beşte dört çoğunluk veya ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterli değildir. Bütün kat maliklerinin onayı gerekir.
Oybirliği hesabı toplantıya gelen kişiler üzerinden değil, bütün kat malikleri üzerinden yapılır. Yurt dışında yaşayan malikler de toplam malik sayısının içindedir. Toplantıya katılmaması “ret oyu” anlamına gelmese bile gereken oybirliği sağlanmadığı için karar alınamaz.
Bir malikin birden fazla bağımsız bölümü varsa oy hakkı ve temsil sistemi KMK m.31’e göre incelenir; ancak m.44’teki oybirliği, bütün maliklerin iradesini gerektirdiğinden tek bir malikin rızasının eksik olması işlemi engeller. Paylı mülkiyetli bağımsız bölümlerde temsil yetkisi de açık biçimde kurulmalıdır.
Oybirliği şartı, yeni bağımsız bölüm yaratılmasının mevcut maliklerin tapusal haklarını etkilemesinden kaynaklanır. Yeni bölüm için arsa payı ayrılacağı için mevcut maliklerin arsa paylarında değişiklik gerekebilir.
3. Yeni Bağımsız Bölüm Eklenince Arsa Payları Nasıl Yeniden Belirlenir?
KMK m.44 yalnız “kat çıkılmasına evet” denmesini yeterli saymaz. Ana taşınmazın inşaattan sonra alacağı duruma göre, yeni ilaveler dâhil bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden belirlenmesi ve bu belirlemenin de oybirliğiyle kabul edilmesi gerekir.
Arsa payı, kat mülkiyetinin temel unsurlarından biridir. Yeni bir bağımsız bölüm yaratılırsa ona da arsa payı verilmelidir. Toplam arsa payı değişmeyeceğinden, yeni bölüm için ayrılan pay mevcut bölümlerin dağılımını etkiler. Bu nedenle maliklerin yalnız inşaata değil, yeni arsa payı tablosuna da oybirliğiyle onay vermesi gerekir.
Arsa payları bağımsız bölümlerin konum ve değerleri dikkate alınarak belirlenmelidir. Sırf yeni bölümü yaptıran kişiye avantaj sağlamak amacıyla mevcut maliklerin paylarının keyfî azaltılması hukuka uygun değildir. Tapu kayıtları ile mimari ve değer yapısı birlikte değerlendirilmelidir.
Yurt dışındaki malik, karar vermeden önce eski ve önerilen yeni arsa payı cetvelini yan yana istemelidir. Kendi bağımsız bölümünün arsa payının ne kadar değişeceği, bunun ortak giderlere ve gelecekteki tasarruflara etkisi açıkça gösterilmelidir.
4. Oybirliği Kararı Alındıktan Sonra Tapuda Hangi İşlemler Yapılır?
KMK m.44, yeni bağımsız bölüme ayrılan arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmesini ve KMK m.14’e göre kat irtifakı kurulmasını şart koşar. Bu kat irtifakı, ana taşınmazın bütün mevcut bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilir.
Dolayısıyla sadece apartman karar defterine “çatıya iki daire yapılacaktır” yazmak yeni bağımsız bölümü hukuken oluşturmaz. Tapu ve kadastro işlemleri tamamlanmalı, resmi senet düzenlenmeli ve yeni mülkiyet yapısı kütüğe işlenmelidir.
Projede malik, yüklenici veya üçüncü kişi lehine oluşturulacak hakların da resmi senette ve tapu kayıtlarında açık olması gerekir. İleride satış, miras veya ipotek işlemlerinde belirsizlik yaşanmaması için fiilî yapı ile tapu kaydı uyumlu hâle getirilmelidir.
Yurt dışındaki malik, tapu işleminde bizzat bulunmayacaksa vekâletnamesinde taşınmaz, kat irtifakı, arsa payı değişikliği ve resmi senet işlemleri için gereken özel yetkilerin bulunup bulunmadığını belge düzenlenmeden önce kontrol etmelidir.
5. Kat Maliklerinin Oybirliği İnşaat Ruhsatı Yerine Geçer mi?
Hayır. KMK m.44’teki oybirliği özel hukuk bakımından kat malikleri arasındaki rızayı düzenler. İmar Kanunu, ilgili imar yönetmelikleri, belediye imar planı, yapı ruhsatı, proje onayı ve yapı kullanma izin belgesi şartları ayrıca uygulanır.
Kat maliklerinin tamamı çatıya yeni kat yapılmasına onay verse bile imar planı izin vermiyorsa veya yapının statik kapasitesi uygun değilse sırf oybirliğiyle yasal kat ilavesi yapılamaz. Aynı şekilde belediye ruhsatı bulunması da m.44’te gereken kat maliki oybirliğinin yerine geçmez. İki hukuk alanındaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Özellikle eski binalarda statik proje, deprem güvenliği ve taşıyıcı sisteme ek yük konusu ayrıca mühendislik incelemesi gerektirir. Yeni kat ilavesi yalnız mülkiyet değil yapı güvenliği meselesidir.
Yurt dışındaki malik, “belediye izin veriyor” veya “müteahhit ruhsatı alacağını söyledi” açıklamasıyla karar vermemelidir. Onaylı mimari proje, statik uygunluk, imar hakkı ve tapu planı birlikte incelenmelidir.
6. Kat İlavesine Muvafakat Eden Malik İnşaat Giderine Katılmak Zorunda mı?
KMK m.44’ün sistemi, ilaveye rıza ile inşaatın maliyetine fiilen katılma durumunu ayırabilir. Madde, ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle birlikte kendisi yapım giderine katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından ilave sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisinin resmi senette gösterilmesini düzenler.
Yeni bağımsız bölüm için mevcut arsa paylarından pay ayrılması, bütün maliklerin mülkiyet oranlarını etkileyen resmi bir işlemdir. Kimin hangi paydan ne ölçüde feragat ettiği veya ilaveyi yaptıranlara hangi arsa payının tahsis edildiği belirsiz bırakılmamalıdır.
Kanun ayrıca yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan maliklerin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedelinin kendilerine ödenmesini öngörür. Yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakına ilişkin resmi senet çerçevesinde kat mülkiyetine çevrilerek yaptıranın veya yaptıranların mülkiyetine tescil edilir.
Yurt dışında yaşayan malik, ekonomik karşılığını anlamadan sadece genel bir muvafakatname imzalamamalıdır. Arsa payındaki azalma, ödenecek bedel ve yeni bölümün kime tescil edileceği resmi belgelerde açık olmalıdır.
7. Yurt Dışındaki Kat Maliki Oybirliği Kararına Nasıl Katılır?
Yurt dışındaki malik kurul toplantısına KMK m.31 çerçevesinde vekil aracılığıyla katılabilir. Ancak m.44 kapsamındaki işlem tapu ve resmi senet aşamasına da uzandığı için toplantı vekâleti ile tapuda arsa payı değişikliği ve kat irtifakı kurulmasına ilişkin vekâlet aynı şey değildir.
Türk konsolosluğunda veya belgenin düzenlendiği ülkeye göre yabancı noter-apostil-tercüme sistemiyle vekâletname hazırlanabilir. Tapu müdürlüğünün aradığı özel yetkiler vekâlet metninde açık bulunmalıdır. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğru yazılması uygulamada önemlidir.
Malik proje, arsa payı tablosu, yüklenici sözleşmesi ve kurul kararını görmeden geniş yetkili belge vermemelidir. Özellikle yeni bağımsız bölümlerin kime ait olacağı ve mevcut malikin arsa payının ne kadar azalacağı hesaplanmalıdır.
Kurula vekâletle katılım için yurt dışındaki kat malikinin vekâletle toplantıya katılması rehberi; çoklu oy sistemi için KMK m.31 oy hakkı rehberi kullanılabilir.
8. Oybirliği Olmadan Yeni Kat veya Bağımsız Bölüm Yapılırsa Ne Olur?
KMK m.44’ün oybirliği şartı gerçekleşmeden yapılan kurul kararı hukuka aykırıdır. Karar defterinde çoğunlukla kabul yazması, kanunun aradığı oybirliğini ortadan kaldırmaz. Tapu işlemi ve inşaat aşamasında da eksik rıza ciddi uyuşmazlık doğurur.
Kurul kararına karşı KMK m.33 uyarınca iptal davası değerlendirilebilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kararın yokluk veya mutlak butlan niteliği ayrıca değerlendirilir.
İnşaat fiilen başlamışsa ortak alana müdahale, eski hâle getirme, tedbir ve imar hukuku yolları ayrıca gündeme gelebilir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı bakımından belediye işlemleri de özel hukuk davasından bağımsızdır.
Kurul kararı iptal süreci için KMK m.33 genel kurul kararı iptali rehberi kullanılabilir.
9. Yeni Kat İlavesinden Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?
Güncel tapu kayıtları, yönetim planı, mevcut mimari proje, belediye imar durumu, yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi alınmalıdır. Yeni projenin mimari ve statik çizimleri, bağımsız bölüm listesi ve önerilen yeni arsa payı cetveli incelenmelidir.
Kurul çağrısı ve gündemde “kat ilavesi / bağımsız bölüm ilavesi” açık yazılmalı; toplantı tutanağında bütün maliklerin oybirliği kayda geçirilmelidir. Paylı mülkiyet ve vekâlet durumları doğrulanmalıdır.
Yüklenici varsa eser veya arsa payı karşılığı sözleşme taslağı, teslim süresi, teminat, ruhsat ve iskân sorumluluğu, gecikme sonuçları ve yeni bağımsız bölümlerin tahsis şekli incelenmelidir. Tapu resmi senedi ve kat irtifakı tescili için gerekli vekâlet yetkileri ayrıca hazırlanmalıdır.
Yurt dışındaki malik bu belgeleri elektronik ortamda inceletebilir ve Türkiye’de avukatı aracılığıyla tapu, belediye ve yönetim kayıtlarını karşılaştırabilir.
10. Uygulama Sırası
Önce ilavenin gerçekten m.44 kapsamında yeni bağımsız bölüm yaratıp yaratmadığı belirlenir. Sonra imar ve teknik olarak yapılabilirlik kontrol edilir. Bütün kat maliklerinin oybirliğiyle kurul kararı alınır. Yeni yapılaşma sonrası bütün bağımsız bölümlerin arsa payı cetveli hazırlanır ve oybirliğiyle kabul edilir. Tapu resmi senedi, kat irtifakı ve tescil işlemleri tamamlanır. Yapı ruhsatı ve onaylı projeler alınmadan fiilî inşaata başlanmaz. Yüklenici ve mali paylaşım modeli yazılı sözleşmeyle düzenlenir.
Bu sıralama, “önce inşaatı yapalım, tapuyu sonra düzeltiriz” yaklaşımının doğuracağı mülkiyet, ruhsat ve satış sorunlarını önler. Özellikle yurt dışındaki malik, rıza vermeden önce projenin tapusal ve ekonomik sonucunu yazılı olarak görmelidir.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Genel kurul kararı iptali
- Toplantı ve karar yeter sayısı
- Kurula vekâletle katılım
Sık Sorulan Sorular
Apartmana yeni kat eklemek için kaç malik onay vermeli?
KMK m.44 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.
İkinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterli olur mu?
Hayır. m.44’teki oybirliği özel kuraldır ve ikinci toplantıda da ortadan kalkmaz.
Yeni bağımsız bölüm için arsa payı yeniden hesaplanır mı?
Evet. Yeni ilaveler dâhil bütün bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden ve oybirliğiyle belirlenir.
Kurul kararı tapu tescili için tek başına yeterli mi?
Hayır. Resmi senet, kat irtifakı ve tapu tescil işlemleri ayrıca tamamlanmalıdır.
Oybirliği varsa belediye ruhsatına gerek yok mu?
Ruhsat ve imar şartları ayrıca uygulanır; özel hukuk rızası imar mevzuatının yerine geçmez.
Yurt dışındaki malik vekille onay verebilir mi?
Evet. Ancak toplantı ve tapu işlemleri için gereken özel yetkiler vekâletnamede açık bulunmalıdır.
Bir malik onay vermezse kat ilavesi yapılabilir mi?
KMK m.44 kapsamındaki yeni bağımsız bölüm ilavesi için oybirliği şartı sağlanmadığından yapılamaz.
Oybirliği olmadan alınan karar nasıl denetlenir?
KMK m.33 kapsamında kurul kararının iptali ve gerekiyorsa ortak alana müdahalenin durdurulması yolları değerlendirilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14, m.31, m.33 ve m.44 esas alınarak hazırlanmıştır. Yeni kat ve bağımsız bölüm ilavesinde imar, ruhsat, statik güvenlik ve tapu işlemleri ayrıca birlikte kontrol edilmelidir.
Yurt Dışından Kat İlavesi Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
