Yurt Dışındaki Kat Maliki Birden Fazla Dairesi Varsa Kaç Oy Kullanır? KMK m.31 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki birden fazla dairesi varsa oy hakkı her bağımsız bölüm için ayrı doğar; ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 uyarınca bir malikin kullanabileceği toplam oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz ve bu hesapta kesirler dikkate alınmaz. Malik arsa payı yüksek olsa bile her bağımsız bölüm için bir oy kullanır. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa o bölüm tek temsilciyle temsil edilir. Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmeye katılabilir fakat o konuda oy kullanamaz.
1. KMK m.31 Kat Malikinin Oy Hakkını Nasıl Düzenler?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.31, kat malikleri kurulunda oy hakkını bağımsız bölüm esasına bağlar. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Bir kişinin ana taşınmazda birden fazla bağımsız bölümü varsa her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı doğar. Ancak kanun bu gücü sınırsız bırakmamış ve tek malikin toplam oyların üçte birinden fazlasını kullanmasını yasaklamıştır.
Bu düzenlemenin amacı, çok sayıda bağımsız bölümü satın alan tek kişinin kurul iradesini tek başına hâkimiyet altına almasını önlemektir. Örneğin bir yatırımcı ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin yarısını satın almış olsa bile m.31’deki üçte bir tavanını aşan sayıda oy kullanamaz. Mülkiyet hakkı devam eder; sınırlanan, kurulda kullanılabilecek oy sayısıdır.
Yurt dışında yaşayan malik bakımından da kural aynıdır. Malikin Berlin, Hamburg, Amsterdam, Brüksel, Paris, Londra veya başka bir şehirde ikamet etmesi oy sayısını değiştirmez. Toplantıya şahsen katılmıyorsa kanuni sınırlar içinde vekil tayin edebilir. Ancak malikin kendi oy tavanı ile vekilin başkaları adına kullanabileceği oyların sınırı ayrı hesaplanır.
2. Birden Fazla Dairesi Olan Malik Her Daire İçin Oy Kullanabilir mi?
Evet. Aynı malikin iki, üç veya daha fazla bağımsız bölümü bulunuyorsa kural olarak her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı vardır. Örneğin malik üç daireye sahipse başlangıç hesabında üç oy hakkı bulunur. Fakat toplam oy sayısının üçte biri daha düşük bir tavan yaratıyorsa bu tavan uygulanır.
Burada “daire” ifadesi günlük kullanımdır. Kanun bağımsız bölüm kavramını esas alır. Daire, dükkân, ofis veya tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı başka bir bölüm oy hesabına dâhil olabilir. Eklenti niteliğindeki depo veya otopark ise bağımsız bölüm değildir; bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı oy üretmez.
Malikin farklı bağımsız bölümlerde farklı arsa payları bulunması da oy sayısını doğrudan değiştirmez. Her bağımsız bölüm bir oy doğurur; özel karar nisaplarında ise arsa payı ayrıca hesaba katılabilir. Bu nedenle kurul tutanağında “oy sayısı” ile “arsa payı toplamı” ayrı sütunlarda takip edilmelidir.
3. Bütün Oyların Üçte Biri Nasıl Hesaplanır?
KMK m.31, bir kişinin sahip olacağı oy sayısının bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını ve oy hesabında kesirlerin göz önüne alınmayacağını belirtir. Hesap yapılırken ana taşınmazdaki toplam bağımsız bölüm ve oy sayısı belirlenir, üçte bir tavanı bulunur ve kesirli sonuç aşağıdaki tam sayı sınırına göre uygulanır.
Örneğin ana taşınmazda on iki oy varsa üçte bir dört oydur. Bir malik yedi bağımsız bölüme sahip olsa da en fazla dört oy kullanabilir. Ana taşınmazda on bağımsız bölüm varsa üçte bir 3,33 sonucunu verir; kesir dikkate alınmadığından tek malikin kullanabileceği oy sayısı üçü geçemez.
Bu sınır malikin fazla bağımsız bölümlerini oy hakkından tamamen yoksun bırakmaz; ancak aynı kurul toplantısında tek kişinin kullanacağı toplam oy sayısını tavanlar. Hangi bağımsız bölüm adına hangi oyların kullanıldığı tutanakta açık gösterilmelidir. Özellikle farklı bağımsız bölümlerin arsa payları özel nisapta etkili olacaksa hesap dikkatle yapılmalıdır.
4. Arsa Payı Yüksek Olan Malik Daha Fazla Oy Kullanır mı?
Genel oy hakkı bakımından hayır. KMK m.31 açıkça her kat malikinin arsa payı oranına bakılmaksızın oy hakkına sahip olduğunu düzenler. Yüksek arsa payı, tek bağımsız bölüm için iki veya üç oy yaratmaz. Buna karşılık bazı kararların geçerliliğinde kanun hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu aradığı için arsa payı karar nisabının ikinci ayağında önem kazanır.
Örneğin yönetici seçimi KMK m.34 uyarınca hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu gerektirir. Faydalı yenilikler KMK m.42’de sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlanmıştır. İlk toplantı yeter sayısında KMK m.30 hem malik sayısı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlayı arar. Dolayısıyla “bir oy” kuralı, arsa payının hiçbir zaman önemi olmadığı anlamına gelmez.
Doğru yöntem, önce kimlerin kaç oy kullanabileceğini m.31’e göre belirlemek, sonra gündem maddesinin gerektirdiği sayı ve arsa payı nisabını ilgili özel maddeye göre hesaplamaktır. Bu iki aşama karıştırılırsa kurul kararının iptali riski doğar.
5. Bir Bağımsız Bölüm Birden Fazla Kişiye Aitse Oy Nasıl Kullanılır?
KMK m.31’e göre bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kat malikleri kurulunda bu kişiler içlerinden vekâlet verecekleri birisi tarafından temsil edilir. Paydaşların her biri ayrı ayrı oy kullanamaz. Tek bağımsız bölüm, tek oy olarak temsil edilir.
Bu durum özellikle miras kalan taşınmazlarda sık görülür. Türkiye’deki daire üç kardeşe miras kalmış ve kardeşlerin ikisi yurt dışında yaşıyorsa, kurul toplantısında bağımsız bölüm adına kimin oy kullanacağı önceden belirlenmelidir. Paydaşlardan biri temsilci seçilebilir. Dışarıdan üçüncü bir kişinin vekil tayin edilmesi meselesi, temsil belgesinin kapsamı ve m.31’deki genel vekâlet sınırlarıyla birlikte değerlendirilir.
Paylı mülkiyet içindeki pay oranları, tek bağımsız bölümün kurulda birden fazla oy doğurmasına neden olmaz. Örneğin yüzde 80 paylı malik ile yüzde 20 paylı malik aynı bağımsız bölüm bakımından iki ayrı oy kullanamaz. Temsil iradesi netleştirilmelidir.
6. Karar Doğrudan Bir Kat Malikini İlgilendiriyorsa O Malik Oy Kullanabilir mi?
KMK m.31’in önemli fakat sık unutulan hükmüne göre alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmede hazır bulunabilir fakat oya katılamaz. Amaç, kişinin kendi kişisel menfaatine ilişkin kararda belirleyici oy kullanmasını önlemektir.
Bu hüküm her gündem maddesinde uygulanmaz. Kararın gerçekten doğrudan doğruya belirli maliki ilgilendirmesi gerekir. Ortak gider bütçesi gibi bütün maliklere yönelik genel karar ile sadece belirli bir malikin kişisel sorumluluğunu, kullanımını veya kendisine özgü bir uyuşmazlığı konu alan karar aynı değildir.
Hangi kararın “doğrudan doğruya” ilgili sayılacağı somut gündem üzerinden değerlendirilmelidir. Bu nedenle toplantı tutanağında ilgili malikin görüşmeye katıldığı fakat oy kullanmadığı ayrıca kaydedilmelidir. Yanlışlıkla kullanılan oyun karar sonucunu değiştirip değiştirmediği de olası iptal davasında önem taşır.
7. Yurt Dışındaki Malik Oyunu Vekil Eliyle Kullanabilir mi?
Evet. KMK m.31, kat malikinin oyunu yetkili vekil eliyle kullanmasına açıkça izin verir. Ancak aynı madde vekilin temsil edebileceği oy sayısını sınırlar. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Malikin birden fazla bağımsız bölümü varsa vekâletname bu bağımsız bölümleri ve toplantı temsilini açıkça kapsamalıdır. Vekil, malikin sahip olduğu oyları kullanırken malikin m.31’deki üçte bir tavanını aşamaz. Ayrıca vekilin başka maliklerden aldığı vekâletler nedeniyle kendi temsil tavanını da aşmaması gerekir.
Yurt dışında düzenlenen vekâlet belgesinde konsolosluk veya yabancı noter-apostil-tercüme seçenekleri belgenin düzenlendiği ülkeye göre değerlendirilir. Genel temsil kuralları için kat malikleri kuruluna vekâletle katılım rehberi ayrıca incelenebilir.
8. Üçte Bir Oy Sınırı İçin Sayısal Örnekler
Örnek 1: Dokuz bağımsız bölümlü apartmanda bir malik beş bağımsız bölüme sahiptir. Bütün oyların üçte biri üçtür. Malik beş bağımsız bölümü olsa da en fazla üç oy kullanabilir.
Örnek 2: On bağımsız bölümlü yapıda bir malik dört bağımsız bölüme sahiptir. Onun üçte biri 3,33’tür. Kanun kesirleri dikkate almadığından malik üç oydan fazla kullanamaz.
Örnek 3: Otuz bağımsız bölümlü sitede bir yatırımcı on iki bağımsız bölüme sahiptir. Üçte bir tavanı on oydur; yatırımcı en fazla on oy kullanabilir.
Örnek 4: Malik yalnız iki bağımsız bölüme sahiptir ve toplam oy sayısı yüzdür. Üçte bir tavanı yaklaşık otuz üç oy olduğundan malikin doğal oy sayısı olan iki oy değişmez. Üçte bir sınırı sadece malikin bağımsız bölüm sayısı bu tavanı aşarsa etkili olur.
Örnek 5: Bir bağımsız bölüm üç kardeşin paylı mülkiyetindedir. Bu bölüm adına üç ayrı oy doğmaz; paydaşlar içlerinden birini temsilci belirler ve bağımsız bölüm tek oy kullanır.
9. Yanlış Oy Hesabıyla Karar Alınırsa Ne Yapılır?
Üçte bir tavanı aşılmış, paylı mülkiyette birden fazla oy kullandırılmış veya doğrudan ilgili malike oy verilmişse kararın geçerliliği KMK m.33 kapsamında incelenebilir. Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Yanlış oyun karar sonucuna etkisi, özel çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve toplantı tutanağındaki kayıtlar önemlidir. Yurt dışında yaşayan malik, karar örneğini hangi tarihte öğrendiğini belgelemeli ve hazirun cetveli ile vekâletnameleri temin etmelidir.
Kurul kararı iptali hakkında ayrıntılı bilgi için KMK m.33 genel kurul kararı iptali; toplantı nisabı için KMK m.30 toplantı ve karar yeter sayısı rehberleri kullanılabilir.
10. Toplantı Öncesi Oy Hakkı Kontrol Listesi
Güncel bağımsız bölüm listesi çıkarılır. Her bağımsız bölümün güncel maliki belirlenir. Aynı kişinin sahip olduğu bağımsız bölümler işaretlenir. Toplam oy sayısı üzerinden üçte bir tavanı hesaplanır ve kesirler dikkate alınmaz. Paylı mülkiyetli bağımsız bölümlerde tek temsilci belirlenir. Vekâletnameler ve vekilin yüzde beş/iki kişi sınırı kontrol edilir. Gündem maddesi doğrudan belirli bir maliki ilgilendiriyorsa o malikin oy kullanıp kullanamayacağı ayrıca değerlendirilir. Özel karar nisabı varsa oy sayısına ek olarak arsa payı hesabı yapılır. Hazirun ve karar tutanağı bu hesapları gösterecek şekilde düzenlenir.
Bu çalışma toplantı başlamadan yapılırsa sonradan “fazla oy kullanıldı” veya “arsa payı oy sayısı sanıldı” tartışmaları önemli ölçüde azalır. Yurt dışındaki malik de vekili aracılığıyla bu kontrolü yaptırabilir.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Kurula vekâletle katılım
- Toplantı ve karar yeter sayısı
- Genel kurul kararı iptali
Sık Sorulan Sorular
Bir malik beş daireye sahipse beş oy kullanabilir mi?
Her bağımsız bölüm için oy hakkı vardır; ancak toplam oyların üçte biri tavanı aşılırsa KMK m.31 uyarınca oy sayısı bu tavanda kalır.
Üçte bir hesabında kesir dikkate alınır mı?
Hayır. KMK m.31 oy hesabında kesirlerin dikkate alınmayacağını düzenler.
Arsa payı iki kat büyük olan malik iki oy mu kullanır?
Hayır. Genel oy hakkı arsa payına göre çoğalmaz; bağımsız bölüm esasına göre belirlenir.
Bir dairenin üç maliki varsa üç oy mu vardır?
Hayır. Paydaşlar içlerinden vekâlet verecekleri bir kişiyle temsil edilir ve bağımsız bölüm tek oy kullanır.
Karar doğrudan beni ilgilendiriyorsa oy kullanabilir miyim?
KMK m.31’e göre görüşmede hazır bulunabilirsiniz fakat doğrudan sizi ilgilendiren kararın oylamasına katılamazsınız.
Yurt dışındaki malik vekil aracılığıyla oy kullanabilir mi?
Evet. Vekâlet mümkündür; ancak m.31’deki yüzde beş ve kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılardaki iki kişi temsil sınırı uygulanır.
Yanlış oy hesabıyla alınan karar iptal edilebilir mi?
Kanuna aykırı oy hesabı KMK m.33 kapsamında iptal sebebi oluşturabilir; dava süresi ve kararın niteliği ayrıca incelenir.
Üçte bir sınırı mülkiyet hakkını azaltır mı?
Hayır. Malik bütün bağımsız bölümlerin maliki olmaya devam eder; sınır kurulda kullanılabilecek toplam oy sayısına ilişkindir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 ile bağlantılı m.30 ve m.33 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Oy hesabı yapılırken güncel malik, bağımsız bölüm ve vekâlet kayıtları birlikte incelenmelidir.
Yurt Dışından Site Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
