Yabancıların Yapısız Taşınmazında 2 Yıl İçinde Proje Zorunluluğu | Tapu Kanunu m.35 | 2026
Kısa ve net cevap: 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişi Türkiye’de yapısız taşınmaz satın alırsa bu taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Projenin ilgili Bakanlıkça başlangıç ve bitiş süresi belirlenerek onaylanması ve onaylı projenin tapu siciline bildirilmesi gerekir. Projenin süresinde sunulmaması veya onaylanan projenin süresinde gerçekleştirilmemesi, taşınmazın tasfiyesi sonucunu doğurabilir.
Bu kural, yabancı alıcının aldığı her konut veya işyeri için proje hazırlaması gerektiği anlamına gelmez. Yükümlülük özellikle üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla ve benzeri yapısız taşınmazlar bakımından önem taşır. Tapu devrinden önce taşınmazın tapu niteliği, imar durumu, tarım arazisi olup olmadığı, planlanan yatırımın hangi Bakanlığın görev alanına girdiği ve iki yıllık proje takviminin gerçekçi biçimde uygulanıp uygulanamayacağı incelenmelidir.
- Tapu Kanunu m.35 hukuki dayanağı
- Yapısız taşınmaz nedir?
- İki yıllık süre ne zaman başlar?
- Proje hangi Bakanlığa sunulur?
- Projede hangi unsurlar bulunmalıdır?
- Bakanlık onayı ve tapu siciline bildirim
- İmar ve tarım mevzuatıyla ilişki
- Proje sunulmazsa tasfiye
- İki yıl dolmadan taşınmaz satılabilir mi?
- Vatandaşlık yatırımıyla ilişkisi
- Yurt dışından vekâletle proje ve tapu takibi
- Sık sorulan sorular
1. Hukuki Dayanak: 2644 Sayılı Tapu Kanunu m.35
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminin temel hükmü Tapu Kanunu m.35’tir. Madde, yabancıların hangi şartlarla taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceğini düzenlerken, yapısız taşınmaz edinimine ayrıca özel bir yükümlülük bağlar.
Kanunun açık hükmüne göre yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlık, projenin başlangıç ve bitiş süresini belirleyerek projeyi onaylar ve onaylı proje tapu siciline bildirilir.
Bu hüküm, yabancının Türkiye’de boş araziyi süresiz biçimde hiçbir kullanım planı olmadan elinde tutmasını sınırlayan özel bir yatırım/kullanım yükümlülüğüdür. Yükümlülük mülkiyet hakkının yabancı gerçek kişi bakımından kanundan doğan koşullarından biridir.
Kanunun güncel metni Mevzuat Bilgi Sistemi; yabancı taşınmaz edinimine ilişkin uygulama ve açıklamalar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden kontrol edilmelidir.
2. “Yapısız Taşınmaz” Ne Demektir?
Tapu Kanunu m.35’teki proje yükümlülüğü, yabancının satın aldığı yapısız taşınmaz için öngörülmüştür. Tapu sicilinde arsa, tarla, bağ, bahçe veya benzeri nitelikte kayıtlı olup üzerinde kanunen geçerli yapı bulunmayan taşınmazlar bu değerlendirmede önem taşır.
Tapu kaydında “arsa” yazması ile fiilen üzerinde kaçak veya ruhsatsız yapı bulunması, projeli ve yasal yapı bulunan bağımsız bölümle aynı değildir. Taşınmazın hukuki niteliği tapu sicili, kadastro, imar durumu ve belediye/ilgili idare kayıtları birlikte incelenerek belirlenmelidir.
Kat mülkiyetli konut, dükkân veya tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm satın alınması, m.35’teki “yapısız taşınmazda proje sunma” yükümlülüğünün tipik konusu değildir. Ancak taşınmazın tapudaki niteliği ile fiilî kullanım arasında uyumsuzluk varsa ayrıca imar ve yapı hukukuna ilişkin riskler doğabilir.
Yabancı alıcı satın alma öncesinde yalnız satış ilanındaki “arsa”, “tarla” veya “villa arsası” ifadesine güvenmemeli; resmi tapu kayıt örneğini ve imar durumunu incelemelidir.
3. İki Yıllık Proje Sunma Süresi Ne Zaman Başlar?
Kanun, yükümlülüğü yabancının yapısız taşınmazı satın almasına bağlar. Bu nedenle iki yıllık sürenin başlangıcında tapu sicilinde mülkiyetin yabancı gerçek kişi adına tescil edildiği edinim tarihi esas alınır.
Satış vaadi sözleşmesi, kapora, noter ön sözleşmesi veya emlak danışmanıyla yapılan rezervasyon sözleşmesi mülkiyeti devretmez; iki yıllık m.35 süresini başlatan olay tapu tescilidir.
İki yıl, yatırımın mutlaka tamamen bitirilmesi gereken tek süre olarak anlaşılmamalıdır. Kanundaki ilk yükümlülük, projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmasıdır. Bakanlık onayladığı proje için ayrıca başlangıç ve bitiş sürelerini belirler.
Bu ayrım önemlidir: iki yıl içinde proje sunulması gerekir; projenin fiilen uygulanacağı takvim Bakanlık onayında belirlenir. Ancak iki yıllık sunum süresi geçirilirse “projeyi daha sonra yaparım” şeklindeki tek taraflı beyan ihlali ortadan kaldırmaz.
4. Proje Hangi Bakanlığın Onayına Sunulur?
Tapu Kanunu m.35 “ilgili Bakanlık” ifadesini kullanır. Hangi Bakanlığın yetkili olduğu, taşınmazda geliştirilecek projenin niteliğine göre belirlenir. Tarımsal üretim, turizm tesisi, sanayi yatırımı, enerji, eğitim, sağlık veya başka sektörel projelerde farklı Bakanlık ve kamu idarelerinin görev alanı gündeme gelebilir.
Bu nedenle yabancı alıcının tapu devrinden sonra iki yıl dolmadan herhangi bir kuruma rastgele dilekçe vermesi yükümlülüğü yerine getirmez. Projenin kapsamı önceden belirlenmeli ve hangi Bakanlığın/bağlı idarenin onay makamı olduğu teyit edilmelidir.
Projenin ayrıca belediye, il özel idaresi, tarım müdürlüğü, çevre-şehircilik birimleri veya başka kurumların ruhsat ve izinlerine tabi olması mümkündür. Bakanlık proje onayı, diğer tüm imar veya işletme izinlerinin otomatik olarak verilmiş olduğu anlamına gelmez.
Yatırımın niteliği belirsizse, taşınmaz satın alınmadan önce sektörel mevzuat ve yetkili idare haritası çıkarılmalıdır. Projenin hukuken gerçekleştirilemeyeceği bir taşınmazı satın almak, iki yıllık yükümlülüğün sonunda ciddi tasfiye riski yaratabilir.
5. Projede Hangi Unsurların Bulunması Gerekir?
Tapu Kanunu, tüm sektörler için tek tip ayrıntılı proje formu belirlemez. Projenin içerik şartları ilgili Bakanlığın mevzuatına, yatırım türüne ve taşınmazın niteliklerine göre değişir. Bununla birlikte projenin soyut bir “ileride yatırım yapacağım” niyeti değil, incelenebilir somut bir yatırım planı olması gerekir.
Uygulamada proje dosyasında şu başlıklar önem taşır:
- Taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü ve tapu bilgileri,
- Projenin kullanım amacı ve yatırım türü,
- Teknik plan, proje veya vaziyet bilgileri,
- İmar ve arazi kullanım uygunluğu,
- Başlangıç ve öngörülen bitiş takvimi,
- Gerekli sektörel izin ve ruhsatlar,
- Yatırımcı yabancının kimlik ve tapu bilgileri,
- İlgili Bakanlığın özel mevzuatında istediği diğer belgeler.
Proje, taşınmazın hukuki niteliğine aykırı olmamalıdır. Örneğin tarım arazisinde planlanan kullanım, tarım arazilerinin korunması mevzuatına; kıyı veya sit alanındaki proje ilgili koruma mevzuatına uygun olmalıdır.
6. Bakanlık Onayı ve Tapu Siciline Bildirim Nasıl İşler?
Kanun, ilgili Bakanlığın projeyi başlangıç ve bitiş süresini belirleyerek onaylamasını ve bu onayın tapu siciline gönderilmesini öngörür. Böylece yabancının taşınmazı hangi proje amacıyla ve hangi takvim içinde kullanacağı tapu kayıtlarıyla bağlantılı hâle gelir.
Onaylı projenin tapuya bildirilmesi, sonraki devir, ipotek, tasfiye veya idari inceleme işlemlerinde taşınmazın proje yükümlülüğünün görünür olmasını sağlar. Yabancı malik, yalnız Bakanlıktan onay yazısını almakla yetinmemeli; ilgili kayıt ve şerh/bildirim işlemlerinin tapu siciline işlendiğini de takip etmelidir.
Bakanlık projenin başlangıç ve bitiş süresini belirlediği için, proje onayından sonra yatırım takvimi hukuki önem kazanır. Projenin zamanında başlamaması veya tamamlanmaması, m.35 kapsamındaki tasfiye hükümlerini gündeme getirebilir.
Proje değişikliği gerekiyorsa, Bakanlığın onayı alınmadan tamamen farklı bir kullanım amacına geçilmesi güvenli değildir. Revizyonun ilgili idare nezdinde usulüne uygun yapılması gerekir.
7. Proje Zorunluluğu İmar ve Tarım Mevzuatından Bağımsız mıdır?
Hayır. m.35’teki iki yıllık proje yükümlülüğü, taşınmazın diğer mevzuata uygun olması şartını ortadan kaldırmaz. Arsa veya tarlada proje geliştirmek için imar planı, yapılaşma koşulları, tarımsal kullanım, çevresel izinler ve özel alan kısıtlamaları ayrıca uygulanır.
Örneğin tarla vasıflı taşınmazın satın alınması, yabancı malike dilediği büyüklükte konut veya ticari tesis yapma hakkı vermez. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, imar mevzuatı ve yerel plan kararları uygulanır.
Benzer şekilde sit alanı, kıyı, orman sınırı, mera, su havzası veya özel çevre koruma bölgesindeki taşınmazlarda farklı izin ve yasaklar bulunabilir. Yabancı yatırımcı, m.35 proje yükümlülüğünü yerine getirebilmek için projenin bu mevzuatla uyumlu olacağını satın alma öncesinde kontrol etmelidir.
İmar planında yatırım amacına uygun olmayan araziyi satın alıp iki yıl sonunda proje sunamamak, yabancı açısından hem yatırım zararı hem tasfiye riski doğurabilir.
8. İki Yıl İçinde Proje Sunulmazsa Ne Olur?
Tapu Kanunu m.35, yapısız taşınmaz için proje sunma ve onaylanan projeyi gerçekleştirme yükümlülüğünü yaptırımsız bırakmaz. Kanuna aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanılan veya proje yükümlülüğü süresinde yerine getirilmeyen taşınmazlar için tasfiye gündeme gelir.
Tasfiye, yabancı malike taşınmazı kanuna uygun sürede devretme olanağı verilmesi; yükümlülük yerine getirilmezse idari satış ve bedelin hak sahibine ödenmesi gibi sonuçlar doğurabilir. Somut usul, ihlalin niteliği ve yetkili idarenin kararına göre yürütülür.
“Tapu zaten adıma geçti, artık proje sunmasam da mülkiyetim kesin” yaklaşımı kanunun açık koşullu edinim rejimiyle bağdaşmaz. Yabancı malik, iki yıllık takvimi tapu tescil gününden itibaren aktif olarak takip etmelidir.
Tasfiye yönünde idari işlem tesis edilmişse kararın gerekçesi, tebliğ tarihi, hangi yükümlülüğün ihlal edildiği ve idari yargı yolu ayrıca incelenmelidir.
9. İki Yıllık Süre Dolmadan Yapısız Taşınmaz Başkasına Satılabilir mi?
Tapu Kanunu m.35’teki proje yükümlülüğü yabancı malik bakımından edinime bağlıdır; taşınmazın devri ise tapu sicilinde yeni bir mülkiyet işlemi oluşturur. Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, yasak veya özel şerh bulunmadığı sürece devir hukuken mümkün olabilir, ancak proje süreci ve varsa tapuya işlenmiş yükümlülükler işlem öncesinde kontrol edilmelidir.
Yeni alıcı da yabancı gerçek kişiyse kendi m.35 edinim yeterliliği, 30 hektar ve ilçe %10 kotası ayrıca incelenir. Yeni alıcının Türk vatandaşı olması yabancı edinim kotası bakımından farklı sonuç yaratır.
İki yıllık sürenin sonuna çok yakın yapılan devirlerin, yalnız yükümlülükten kaçmak amacı taşıyıp taşımadığı veya mevcut idari tasfiye sürecinin devri etkileyip etkilemediği somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Satış bedelinin iadesi, kapora veya satış vaadi uyuşmazlığı varsa tarafların sözleşmesel hakları m.35 idari yükümlülüğünden ayrı olarak Türk Borçlar Kanunu ve tapu hukuku çerçevesinde ele alınır.
10. Yapısız Taşınmaz Proje Yükümlülüğü Vatandaşlık Yatırımıyla Aynı Şey midir?
Hayır. Tapu Kanunu m.35’teki iki yıllık proje zorunluluğu, yabancı gerçek kişinin yapısız taşınmaz ediniminden kaynaklanır. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı ise 5901 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte düzenlenen ayrı bir vatandaşlık kazanma yoludur.
Bir yabancı, yapısız taşınmazı vatandaşlık yatırımının parçası olarak değerlendirmek istese dahi m.35 yükümlülüğünü ayrıca gözetmelidir. Vatandaşlık için yatırım tutarı, değerleme, döviz alım belgesi, tapu şerhi ve belirli süre devretmeme gibi farklı şartlar bulunur.
Vatandaşlık yatırım koşullarını yerine getirmek, yapısız taşınmazın imar ve proje yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde m.35 proje onayı almak da tek başına Türk vatandaşlığı hakkı sağlamaz.
Yatırım planı iki hukuki rejimin şartlarını birlikte karşılayacak şekilde hazırlanmalıdır.
11. Yurt Dışındaki Malik Proje Sürecini Vekâletle Yürütebilir mi?
Yabancı malik Türkiye dışında bulunuyorsa tapu, proje başvurusu, idari izin ve kurum yazışmalarının önemli bölümü usulüne uygun vekâletnameyle takip edilebilir. Vekâletnamenin yalnız “tapu almaya” değil, ilgili Bakanlık ve diğer idarelerde proje sunma, başvuru yapma, belge alma ve gerekiyorsa tapu sicilinde kayıt işlemlerini yürütme yetkilerini de içermesi gerekir.
Yabancı noter önünde düzenlenen vekâletnamede ülkeye göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkçe tercüme gerekir. Türk dış temsilciliğinde düzenlenen noterlik vekâletnamesi doğrudan Türk resmî belgesi niteliğindedir.
İki yıllık süre yabancının yurt dışında bulunması nedeniyle kendiliğinden durmaz. Bu nedenle tapu tescil tarihi ve son proje sunum tarihi dosya takvimine kaydedilmelidir.
Yurt dışından tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri ve Yurt Dışındaki Müvekkiller merkezindeki rehberler kullanılabilir.
12. Yapısız Taşınmaz Alıcısı İçin Kontrol Listesi
- Tapu kaydında taşınmazın niteliğini kontrol edin.
- Taşınmazın gerçekten yapısız olup olmadığını ve ruhsatlı yapı kaydını inceleyin.
- İmar durumunu ve planlanan yatırımın hukuken mümkün olup olmadığını doğrulayın.
- Tarım, çevre, kıyı, sit ve diğer özel mevzuat kısıtlamalarını kontrol edin.
- Tapu tescil tarihini iki yıllık proje süresi için kaydedin.
- Projenin hangi Bakanlığın görev alanında olduğunu belirleyin.
- İki yıl dolmadan eksiksiz proje dosyasını ilgili Bakanlığa sunun.
- Onayda belirlenen başlangıç ve bitiş sürelerini takip edin.
- Onaylı projenin tapu siciline bildirim/kayıt sürecini kontrol edin.
- Proje revizyonu gerekiyorsa yetkili makam onayını alın.
- Yurt dışındaysanız vekâletnamenin proje yetkilerini açıkça düzenleyin.
- Proje sunmama veya uygulamama hâlinde tasfiye riskini göz önünde bulundurun.
Resmî Kaynaklar
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Yabancıların Taşınmaz Edinimi
- Your Key Türkiye – Yabancı Yatırımcı Tapu Bilgilendirmesi
Sık Sorulan Sorular
1. Yabancı arsa satın alınca proje sunmak zorunda mı?
Yabancı gerçek kişi yapısız taşınmaz satın alırsa Tapu Kanunu m.35 uyarınca geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
2. İki yıl içinde projenin tamamen bitmesi mi gerekir?
Kanundaki iki yıllık ilk yükümlülük projenin Bakanlık onayına sunulmasıdır. Bakanlık onayda projenin başlangıç ve bitiş süresini ayrıca belirler.
3. İki yıllık süre ne zaman başlar?
Yapısız taşınmazın yabancı gerçek kişi adına tapuda tescil edildiği edinim tarihinden itibaren değerlendirilir.
4. Konut dairesi alan yabancı da proje sunmalı mı?
m.35’teki bu özel yükümlülük yapısız taşınmaz içindir. Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm tipik olarak bu hükmün konusu değildir.
5. Proje hangi Bakanlığa verilir?
Yatırımın niteliğine göre ilgili Bakanlık belirlenir. Tarım, turizm, sanayi veya başka sektörlerde yetkili idare farklı olabilir.
6. Proje sunulmazsa tapu iptal olur mu?
Kanuni proje yükümlülüğünün yerine getirilmemesi taşınmazın tasfiyesi sürecini gündeme getirir. Somut idari işlem ve süreler ayrıca incelenir.
7. Yapısız taşınmazı iki yıl dolmadan satabilir miyim?
Tapu kısıtları ve mevcut idari kayıtlar ayrıca kontrol edilmek kaydıyla devir mümkün olabilir; yeni yabancı alıcının m.35 şartları ayrıca değerlendirilir.
8. Vatandaşlık yatırımı yapıyorsam proje şartı kalkar mı?
Hayır. Vatandaşlık yatırımı ve Tapu Kanunu m.35 proje yükümlülüğü farklı hukuki rejimlerdir.
9. Yurt dışındayken proje başvurusu vekille yapılabilir mi?
Usulüne uygun ve proje/idari başvuru yetkilerini açıkça içeren vekâletnameyle işlemler takip edilebilir.
10. Tarla satın alan yabancı doğrudan konut projesi sunabilir mi?
Hayır. Projenin imar, tarım ve diğer özel mevzuata uygun olması gerekir. Tarla vasfı tek başına konut yapılaşma hakkı vermez.
Hukuki Değerlendirme ve E‑E‑A‑T
Tapu Kanunu m.35’teki iki yıllık proje yükümlülüğü, yabancı gerçek kişinin yapısız taşınmaz ediniminde temel bir devam koşuludur. Süre tapu tescilinden itibaren takip edilmeli; proje ilgili Bakanlığa iki yıl içinde sunulmalı ve onayda belirlenen uygulama takvimine uyulmalıdır. Projenin sunulmaması veya gerçekleştirilmemesi tasfiye riskine yol açar.
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat ve resmî uygulama kontrolü: 15 Eylül 2026
Yurt dışındaki yabancı yatırımcıların Türkiye’de tapu, vekâlet ve idari işlemleri için Yurt Dışında Yaşayanlara Hukuki Destek sayfasını inceleyebilirsiniz.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
