Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları Nelerdir? KMK 17 ve 26 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat irtifakı sahibi yalnız tapuda arsa payına bağlı bir hak edinmiş kişi değildir. KMK m.17’ye göre yapının sözleşmede yazılı sürede başlamasını ve tamamlanmasını, diğer kat irtifakı sahiplerinin kendilerine düşen borçları yerine getirmesini isteme ve dava etme hakkına sahiptir. KMK m.26’ya göre ise kendisi de yapının sözleşme ve projeye uygun tamamlanması için üzerine düşen borçları zamanında yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kurallarına göre kolaylaştırmak zorundadır. Noter ihtarına rağmen iki ay içinde borcunu yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payı ve kat irtifakının, hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek diğer paydaşlara devrine karar verilebilir.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.17 ve m.26 esas alınarak hazırlanmıştır. Kat irtifakı kurulmuş binada yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
KMK m.17 Kat İrtifakı Sahibine Hangi Hakları Verir?
Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış yapıdaki gelecekteki bağımsız bölüm için arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Bu hakkın amacı yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçmektir. Bu nedenle Kanun kat irtifakı sahiplerini pasif arsa paydaşları olarak görmez; yapının gerçekleşmesine yönelik karşılıklı hak ve borçlarla bağlar.
KMK m.17’nin ilk fıkrası, kat irtifakı sahiplerinin ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçların yerine getirilmesini isteme ve dava etme hakkına sahip olduğunu düzenler. Böylece bir kat irtifakı sahibi, başka bir hak sahibinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemesi nedeniyle projenin durmasına karşı hukuki korumaya sahiptir.
Bu hak yalnız yükleniciye karşı bir tüketici veya eser sözleşmesi talebi değildir. KMK m.17, kat irtifakı sahiplerinin kendi aralarındaki kat mülkiyeti hukukundan doğan ilişkiyi düzenler. Yüklenici ayrıca tarafsa, sözleşmeden doğan hak ve talepler de somut sözleşmeye göre ayrıca ileri sürülebilir.
Kat İrtifakı Sahibi Yapının Tamamlanmasını İsteyebilir mi?
Evet. Yapının sözleşmede kararlaştırılan süre içinde başlamaması veya tamamlanmaması, KMK m.17 kapsamındaki istem ve dava hakkını gündeme getirir. Ancak talebin yöneltileceği kişiler, tarafların borçları ve gecikmenin nedeni somut dosyaya göre belirlenmelidir.
Örneğin ortak maliklerin belirli finansman yükümlülüklerini üstlendiği bir yapıda bir kat irtifakı sahibinin sözleşmedeki ödeme veya katkı borcunu yerine getirmemesi inşaatı aksatıyorsa, diğer hak sahipleri bu borcun ifasını isteyebilir. Gecikme yükleniciden kaynaklanıyorsa, yükleniciyle yapılan sözleşme hükümleri, Türk Borçlar Kanunu ve gerekiyorsa tüketici hukuku ayrıca devreye girer.
Kat irtifakı hakkının hangi projedeki bağımsız bölüme bağlandığı, arsa payı, yönetim planı ve kuruluş sözleşmesi taleplerin kapsamını belirler. Kat irtifakının kuruluş süreci için Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kat İrtifakı Sahipleri Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atayabilir mi?
KMK m.17’nin ikinci fıkrasına göre kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir. Yönetici mutlaka kat irtifakı sahibi olmak zorunda değildir.
Kanun, kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına ilişkin hükümlerin bu yönetici hakkında da uygulanacağını belirtir. Dolayısıyla yönetici, kendisine verilen görevleri özenle yerine getirmeli, hesap verebilir olmalı ve kat irtifakı sahiplerinin ortak menfaatini korumalıdır.
Bu yönetici, projenin tamamlanması için gerekli koordinasyon, ödemelerin takibi, ortak işlerin yürütülmesi ve sözleşmeyle kendisine verilen diğer görevleri yerine getirebilir. Yetkinin kapsamı yönetim kararı, sözleşme ve Kanun’la belirlenir.
Kat mülkiyetinde yöneticinin genel görevleri için Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? rehberine bakabilirsiniz.
Yapı Tamamlanmış ve Dairelerin Üçte İkisi Kullanılıyorsa Ne Olur?
KMK m.17’nin üçüncü fıkrası önemli bir geçiş kuralı içerir. Kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Bu kural, fiilen oturulan fakat tapuda hâlâ kat irtifakı görünen binalarda yönetim boşluğu oluşmasını engeller. Kat malikleri kurulu toplantıları, yönetici, ortak gider, yönetim planı, kararlar ve diğer yönetim konularında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetim hükümleri uygulanır.
Üçte iki kuralı kat irtifakının kendiliğinden kat mülkiyetine dönüştüğü anlamına gelmez. Tapu statüsünün kat mülkiyetine çevrilmesi KMK m.10, m.12 ve m.13’teki sistemle yürür. Kat mülkiyeti tescilinin nasıl yapıldığı için Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili rehberini inceleyebilirsiniz.
KMK m.26 Kat İrtifakı Sahiplerine Hangi Borçları Yüklüyor?
KMK m.26’ya göre kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanında yerine getirmek zorundadır. Ayrıca yapı işini doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu yükümlülük yalnız para ödeme borcundan ibaret olmayabilir. Sözleşme ve proje yapısına göre gerekli belgeyi imzalama, ortak işlemlere katılma, teknik işlerin yapılmasına engel olmama veya hukuken kendisine düşen başka edimleri yerine getirme borcu bulunabilir.
Her durumda yükümlülüğün somut ve hukuken geçerli bir dayanağı bulunmalıdır. Kat irtifakı sahiplerinden biri diğerine kanunda veya sözleşmede yer almayan keyfî bir borç yükleyemez. Uyuşmazlıkta resmi senet, yönetim planı, inşaat sözleşmeleri, ödeme planları, proje ve kurul kararları birlikte incelenir.
Noter İhtarı ve İki Aylık Süre Nasıl İşler?
KMK m.26’nın ikinci fıkrası ağır bir yaptırım öngördüğü için usul şartı nettir. Kat irtifakı sahibi kendisine düşen borçları yerine getirmiyorsa önce noter aracılığıyla ihtar yapılmalıdır. İhtar tarihinden itibaren iki ay içinde borç yerine getirilmezse, diğer kat irtifakı sahiplerinin yazılı istemi üzerine mahkemeden devir talep edilebilir.
İhtar, hangi borcun hangi hukuki ve sözleşmesel dayanakla yerine getirilmediğini anlaşılır biçimde göstermelidir. Belirsiz, tutarı ve edimi açıklamayan bir ihtar ileride dava şartlarının ispatını güçleştirebilir. Tebliğ tarihi iki aylık sürenin başlangıcı açısından önemlidir.
İki aylık sürede borç tam olarak yerine getirilirse m.26’daki zorunlu devir yaptırımının şartları oluşmaz. Kısmi ifanın yeterli olup olmadığı borcun niteliğine göre değerlendirilir. Dava açılmadan önce ödeme, belge, yazışma ve noter ihtarı eksiksiz dosyalanmalıdır.
Borçlarını Yerine Getirmeyen Kat İrtifakı Sahibinin Hakkı Zorla Devredilebilir mi?
Evet, KMK m.26’daki şartlar gerçekleşirse. Noter ihtarına rağmen iki ay içinde borcunu yerine getirmeyen kat irtifakı sahibi hakkında, diğer hak sahiplerinin yazılı istemi üzerine hâkim arsa payının ve kat irtifakının devrine karar verebilir.
Devir bedelsiz değildir. Kanunun güncel metnine göre arsa payı ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında devir yapılır. Hak, diğer paydaşlara arsa payları oranında geçer.
Bu yaptırım olağan bir alacak tahsili değildir; mülkiyet ve irtifak hakkının zorunlu devrini sonuçlandırabilecek ağır bir hukuki mekanizmadır. Bu nedenle noter ihtarı, iki aylık sürenin dolması, gerçekten yerine getirilmeyen borcun varlığı ve diğer hak sahiplerinin yazılı istemi titizlikle ispatlanmalıdır.
Kat mülkiyetindeki çekilmezlik nedeniyle bağımsız bölüm devri KMK m.25’te farklı şartlarla düzenlenmiştir. İki mekanizma birbirine karıştırılmamalıdır.
Kat İrtifakı Sahibinin Kusuru Nedeniyle Yapı Tamamlanamazsa Tazminat İstenebilir mi?
KMK m.26’nın üçüncü fıkrası, kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakının düşmesi halinde kusurlu tarafın diğerlerinin uğradıkları zararı tazmin etmekle yükümlü olduğunu düzenler.
Tazminat için kusur, illiyet bağı, kat irtifakının düşmesi ve zarar unsurları somut delillerle ortaya konulmalıdır. İnşaatın gecikmesinin tek nedeni ekonomik kriz, idari yasak, mücbir sebep veya yüklenici kusuruysa başka bir kat irtifakı sahibine sırf hak sahibi olması nedeniyle tazminat yüklenemez.
Zarar, somut olaya göre yapılan ödemeler, değer kaybı, ek finansman maliyeti veya doğrudan kayıplar şeklinde gündeme gelebilir. Talebin kapsamı Türk Borçlar Kanunu’nun zarar ve tazminat ilkeleriyle birlikte değerlendirilir.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakkı Satılabilir veya İpotek Edilebilir mi?
Kat irtifakı tapuya tescilli ayni bir haktır ve bağlı olduğu arsa payıyla birlikte devredilebilir. KMK m.5 gereği arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemez. Kat irtifakı hakkı üzerinde tapu mevzuatının izin verdiği ipotek ve diğer ayni hak işlemleri yapılabilir.
Kat irtifakı hakkı satılırsa alıcı yalnız tapudaki arsa payını değil, kat irtifakı ilişkisinden doğan hak ve borçları da devralır. Bu nedenle alıcı satış öncesinde proje, yönetim planı, devam eden inşaat borçları, ortak ödemeler, noter ihtarları ve varsa davaları incelemelidir.
Kat irtifakı sahipleri arasında sırf aynı projede hak sahibi olmaktan doğan kanuni önalım hakkı yoktur. KMK m.8’in ayrıntıları için Kat Mülkiyetinde Şufa Hakkı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat irtifakı sahibi inşaatın bitirilmesini talep edebilir mi?
Evet. KMK m.17’ye göre diğer hak sahiplerinin kendilerine düşen borçları yerine getirmesini isteme ve dava etme hakkı vardır.
2. Kat irtifakında yönetici seçilebilir mi?
Evet. Hak sahipleri kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç yönetici atayabilir.
3. Kat irtifakı tapulu binada apartman yönetimi kurulabilir mi?
Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
4. Kat irtifakı sahibi ödeme yapmazsa ne olur?
Sözleşme ve plana göre kendisine düşen borcu yerine getirmeyen hak sahibi hakkında KMK m.26’daki noter ihtarı ve devamındaki yaptırım gündeme gelebilir.
5. İhtar hangi yolla yapılmalıdır?
KMK m.26 açıkça noter aracılığıyla yapılan ihtarı arar.
6. İhtardan sonra süre kaç aydır?
Tebliğ edilen noter ihtarından itibaren iki aydır.
7. İki ay sonunda hak otomatik olarak düşer mi?
Hayır. Diğer hak sahiplerinin yazılı istemi üzerine mahkeme kararı gerekir.
8. Zorunlu devir bedelsiz mi olur?
Hayır. Arsa payı ve kat irtifakı hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında diğer paydaşlara devredilir.
9. Bir hak sahibinin kusuru nedeniyle kat irtifakı düşerse zarar istenebilir mi?
Evet. KMK m.26 kusurlu tarafın diğer hak sahiplerinin zararını tazminle yükümlü olduğunu düzenler.
10. Kat irtifakı hakkı satılabilir mi?
Evet. Bağlı arsa payıyla birlikte tapuda devredilebilir; alıcı proje ve kat irtifakı ilişkisindeki borçları incelemelidir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
- Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.5, m.8, m.14, m.17 ve m.26 hükümleri temel alınarak hazırlanmıştır. Somut kat irtifakı ilişkisinde resmi senet, proje ve sözleşmeler birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
