Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? KMK 14 Proje, Arsa Payı ve Tapu Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14’e göre henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemde bulunması; KMK m.12/a’ya uygun olarak hazırlanıp yetkili kamu kurumlarınca onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile KMK m.12/b’deki yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerekir. Her kat irtifakı, ileride yapılacak belirli bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payına bağlanır ve bu bağlantı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir.
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Özellikle KMK m.14’ün üçüncü fıkrasının 2021 yılında yürürlükten kaldırılmış olması nedeniyle, eski internet kaynaklarında yer alan “kat irtifakı sahibinin talebiyle ayrıca dönüşüm” anlatımları güncel m.10’daki resen kat mülkiyetine geçiş sistemiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının tamamlandıktan sonra bağımsız mülkiyete konu olacak bölümleri üzerinde, yapı tamamlanmadan önce arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. KMK m.1 bu hakkın amacını açıklar; m.14 ise tapuda nasıl kurulacağını düzenler.
Kat irtifakı bir “geçici tapu” veya hukuken değersiz bir kayıt değildir. Hak sahibi, tapuda belirli arsa payına bağlı kat irtifakı hakkının sahibidir. Ancak kat irtifakı, yapının tamamlandığını, yapı kullanma izin belgesi alındığını veya bağımsız bölümün projeye birebir uygun teslim edildiğini göstermez.
Bu nedenle kat irtifaklı bir taşınmaz satın alınırken tapu kaydı ile birlikte onaylı proje, ruhsat, yapının fiilî durumu, yapı kullanma izin belgesi süreci, arsa payı ve sözleşmesel haklar birlikte incelenmelidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel farklar için Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark rehberimize bakabilirsiniz.
Kat İrtifakı Kurmanın Kanuni Şartları Nelerdir?
KMK m.14 kat irtifakının henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kurulacağını düzenler. Tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış bir yapı bakımından hedef, doğrudan kat mülkiyetinin kurulmasıdır. Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki yapının gelecekteki bağımsız bölümlerini hukuken arsa paylarına bağlayan rejimdir.
Arsa tek kişiye aitse malik istemde bulunur. Arsa paylı mülkiyetteyse bütün paydaşların iradesi gerekir. Kat irtifakı, paydaşlardan birinin tek taraflı başvurusuyla bütün taşınmaz üzerinde kurulamaz. Çünkü proje kapsamında bütün arsa paylarının hangi gelecekteki bağımsız bölümlere bağlanacağı belirlenmektedir.
Yapılacak bağımsız bölümlerin başlı başına kullanıma elverişli olması ve projede açık biçimde gösterilmesi gerekir. Arsa payları ilerideki bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle oranlı belirlenmelidir. Bu ilke KMK m.3’ten kaynaklanır ve kat irtifakında da uygulanır.
Kat İrtifakı İçin Hangi Belgeler Gerekir?
KMK m.14’ün güncel birinci fıkrası, kat irtifakı kurulurken KMK m.12/a’ya uygun proje ile m.12/b’deki yönetim planının tapu idaresine verilmesini öngörür. Proje, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca malik veya bütün paydaşların imzaları alınarak onaylanır ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
Kat mülkiyetindeki belge düzeninden farklı olarak, henüz tamamlanmamış yapı bakımından yapı kullanma izin belgesi zaten mevcut olmayabilir. Kat irtifakının amacı yapı tamamlanmadan önce tapusal bağlantıyı kurmaktır. Buna karşılık proje ve yönetim planı, bağımsız bölümlerin ve yönetim düzeninin baştan belirlenmesi için gereklidir.
KMK m.12’deki güncel belge sistemi hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Mülkiyeti Hangi Belgelerle Kurulur? yazımıza bakabilirsiniz.
Tapu işlemi bakımından kimlik, temsil veya vekâletname gibi genel belgeler somut başvuruya göre ayrıca aranır. Tüzel kişi malik varsa yetki belgeleri, vekil varsa tapu işlemi yapmaya yeterli vekâletname kontrol edilir.
Kat İrtifakında Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Kat irtifakının en önemli unsuru arsa payıdır. KMK m.14’e göre her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı sözleşmede veya istemde belirtilir. Bu pay, arsanın kayıtlı olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesinde kat irtifakı bağlantısıyla gösterilir.
Arsa payı yalnız metrekare hesabıyla keyfî biçimde dağıtılamaz. KMK m.3’e göre bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri esas alınır. Örneğin aynı metrekarede iki dairenin katı, cephesi, konumu ve kullanım niteliği nedeniyle kuruluş tarihindeki değerleri farklı olabilir. Bu fark arsa payına yansıyabilir.
Arsa payı yanlış belirlenmişse her kat irtifakı sahibi de KMK m.3 kapsamında arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Ayrıntılı dava koşulları için Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır? rehberini inceleyebilirsiniz.
Arsa payı kat irtifakından ayrı bir hak olarak satılamaz. KMK m.5 bağlantısı kat irtifakında da geçerlidir. Bu konuda Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi? içeriği bağlantılıdır.
Kat İrtifakında Tapunun Beyanlar Hanesinde Neler Gösterilir?
KMK m.14, her kat irtifakının ilgili olduğu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesini öngörür. Ayrıca yapının projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin numaraları ve bu bölümlere bağlı eklentiler de beyanlar hanesinde gösterilir.
Bu kayıtlar alıcı için önemlidir. Satın alınan kat irtifakı hakkının hangi projedeki bağımsız bölüme ilişkin olduğu, arsa payı, numara ve eklenti bağlantısı resmi sicilden izlenebilir. Satış ilanında veya ön ödemeli konut sözleşmesinde kullanılan pazarlama adı tek başına yeterli değildir.
Örneğin “A blok 7 numaralı daire + kapalı otopark” şeklinde pazarlanan taşınmazda tapu ve projede hangi bağımsız bölüm ve eklentinin satın alındığı kontrol edilmelidir. Garaj veya depo eklentilerinin hukuki niteliği için Eklenti Nedir? rehberine bakabilirsiniz.
Kat İrtifakında Yönetim Planı Neden Hazırlanır?
Kat irtifakı kurulurken de KMK m.12/b’deki yönetim planı tapu idaresine verilir. Bunun nedeni, yapı tamamlanmadan önce gelecekteki kat mülkiyeti düzeninin yönetim esaslarının belirlenmesidir. Yönetim planı ortak alan kullanımını, yönetim yapısını, yöneticinin ve denetçinin görevlerini, bağımsız bölüm kullanım esaslarını ve Kanun’a uygun diğer yönetim hükümlerini içerir.
KMK m.14 güncel metni, kat mülkiyetine geçişte ayrıca yeniden yönetim planı istenmeyeceğini açıkça düzenler. Kat irtifakı kurulurken verilen plan, kat mülkiyetine geçişte de yönetim rejiminin temelini oluşturur. Elbette plan daha sonra KMK m.28’deki çoğunluk şartlarıyla değiştirilebilir.
Bu nedenle yeni proje satın alan kişi yalnız satış sözleşmesini değil yönetim planını da görmelidir. Yönetim planında sosyal tesis, otopark, ticari alan, ortak gider, kullanım yasağı veya yönetim organizasyonu açısından önemli hükümler bulunabilir.
Yönetim planı değişikliğiyle ilgili güncel çoğunluklar için Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş 2026’da Nasıl Olur?
Yapı tamamlandıktan sonra hedef kat mülkiyetine geçmektir. 2021 yılında KMK m.10’da yapılan değişiklik bu süreci önemli ölçüde resen işleyen sisteme dönüştürmüştür. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır.
Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare, gerekli bilgileri elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir ve tapu müdürlüğüne iletilir. Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının resmi senedi ve KMK m.12’deki belgelere dayanılarak başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir.
Bu sistem nedeniyle KMK m.14’ün önceki üçüncü fıkrası 9 Haziran 2021 tarihli 7327 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır. Eski mevzuata göre hazırlanmış internet içeriklerinde “kat irtifakı sahiplerinden biri ayrıca başvurur” şeklindeki anlatım güncel dönüşüm mekanizmasını tam yansıtmayabilir.
Kat mülkiyetinin tapuya tescilinin sonuçları için Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Nasıl Yapılır? rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kat İrtifaklı Tapu Satın Alırken Hangi Riskler Kontrol Edilmelidir?
Birinci risk projenin mevcut durumudur. Kat irtifakı tapusu yapının tamamlanacağını garanti etmez. İnşaat ruhsatının durumu, proje ilerleme seviyesi, yapı denetim kayıtları ve geliştiricinin hukuki/finansal yükümlülükleri ayrıca incelenmelidir. İkinci risk, satın alınan tapu kaydıyla sözleşmede vaat edilen bağımsız bölümün aynı olup olmadığıdır.
Üçüncü risk arsa payıdır. Tapudaki arsa payı ileride ortak yer mülkiyeti, kamulaştırma ve bazı gider/paylaşım hesaplarında önem taşır. Dördüncü risk ipotek ve hacizlerdir. Arsa ve kat irtifakı hakkı üzerindeki takyidatlar satıştan önce kontrol edilmelidir.
Beşinci risk proje değişikliğidir. Satıştan sonra blok, bağımsız bölüm büyüklüğü, eklenti veya ortak alan düzeninde değişiklik yapılmış olabilir. Bu tür değişikliklerin ruhsat, sözleşme ve kat mülkiyeti mevzuatına uygunluğu ayrıca belirlenmelidir.
Altıncı risk iskan sürecidir. Yapının tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınacağı anlamına tek başına gelmez. Ruhsat ve projeye aykırılıklar iskan sürecini etkileyebilir. Bu nedenle kullanıma başlanmış olsa bile resmi yapı kullanma izin durumu kontrol edilmelidir.
Kat İrtifakı Satışı ve Önalım Hakkı
Kat irtifakına bağlanmış arsa payı üçüncü kişiye satıldığında, diğer kat irtifakı sahiplerinin sırf aynı taşınmazda hak sahibi olmaları nedeniyle kanuni önalım hakkı yoktur. Bu sonuç KMK m.8’de açıkça düzenlenmiştir.
Bir kat irtifakı hakkının kendi içinde birden fazla paydaşı bulunuyorsa, paylı mülkiyet bakımından Türk Medeni Kanunu’ndaki önalım hükümleri ayrıca gündeme gelebilir. Ayrıntılı açıklama için Kat Mülkiyetinde Şufa (Önalım) Hakkı Var mı? rehberine bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat irtifakı ne zaman kurulur?
Henüz yapı yapılmamış veya yapı tamamlanmamışken, gelecekteki bağımsız bölümler için arsa payına bağlı irtifak hakkı olarak kurulur.
2. Kat irtifakı için bütün arsa paydaşlarının onayı gerekir mi?
Evet. KMK m.14 malikin veya bütün paydaşların istemini esas alır.
3. Kat irtifakı için proje gerekir mi?
Evet. KMK m.12/a’ya uygun onaylı proje kat irtifakı kuruluşunun temel belgesidir.
4. Yönetim planı kat irtifakında da zorunlu mu?
Evet. KMK m.14, m.12/b’deki yönetim planının verilmesini öngörür.
5. Kat mülkiyetine geçerken yeni yönetim planı gerekir mi?
Hayır. KMK m.14 güncel metni ayrıca yönetim planı istenmeyeceğini düzenler.
6. Kat irtifakı tapusu iskan var demek mi?
Hayır. Kat irtifakı yapı tamamlanmadan kurulabilir; yapı kullanma izin belgesi ayrıca kontrol edilmelidir.
7. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı satılabilir mi?
Hayır. KMK m.5’e göre arsa payı kat irtifakından ayrı devredilemez.
8. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş resen olabilir mi?
Evet. KMK m.10’daki 2021 değişikliği yapı kullanma izin belgesi ve cins değişikliği süreciyle resen dönüşüm öngörür.
9. Kat irtifaklı daire satılırsa komşuların önalım hakkı var mı?
KMK m.8’e göre diğer kat irtifakı sahiplerinin sırf bu sıfatla kanuni önalım hakkı yoktur.
10. Kat irtifakı tapusu alırken en önemli kontrol nedir?
Tapu kaydı, onaylı proje, arsa payı, takyidatlar, ruhsat, yapı ilerlemesi, sözleşme ve yapı kullanma izin süreci birlikte incelenmelidir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Kat Mülkiyeti Hangi Belgelerle Kurulur?
- Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, m.3, m.5, m.10, m.12 ve m.14’ün 15 Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
