Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Nasıl Yapılır? KMK 13 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.13’e göre tapu müdürlüğü KMK m.12’deki belgelerin tam ve usulüne uygun olduğunu ve istemde bulunanların yetkili olduğunu tespit ettikten sonra kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Kat mülkiyeti kurulunca her bağımsız bölüm, kendisine bağlı arsa payı ve ana taşınmazla bağlantısı gösterilerek kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilir ve ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.11, m.12 ve m.13 esas alınarak hazırlanmıştır. Tapu tescilinin sonucu yalnız “daireye ayrı tapu çıkması” değildir; ana taşınmazın kütük sayfası ile yeni bağımsız bölüm sayfaları arasında sicil bağlantısının kurulması, eski takyidatların taşınması ve bağımsız bölümlerin ayrı ayni hak konusuna dönüşmesi de bu işlemin parçasıdır.
Kat Mülkiyetinin Tapuya Tescili Ne Demektir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız ve başlı başına kullanıma elverişli bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Ancak bu hak yalnız fiilî kullanım, anahtar teslimi, belediye numarası veya tarafların kendi aralarındaki anlaşmayla doğmaz. KMK m.10 ve m.13 birlikte değerlendirildiğinde kat mülkiyetinin resmi işlem ve tapu siciline tescille kurulması gerekir.
Kat mülkiyeti tescili, ana parselin mülkiyet yapısının hukuken bağımsız bölümlere dönüştürülmesidir. Bu işlem sonunda daire, dükkân, ofis, depo gibi her bağımsız bölüm ayrı gayrimenkul niteliği kazanır. Her bölümün kendi tapu sayfası, bağımsız bölüm numarası, niteliği, arsa payı ve ana taşınmazla bağlantısı olur.
Bu nedenle kat mülkiyetli tapu, paylı arsa tapusundan farklıdır. Paylı arsa tapusunda malik belirli bir arsa payına sahipken, kat mülkiyetinde malik tapuda belirlenmiş bağımsız bölümün sahibidir; arsa payı ve ortak yer hakkı bu bağımsız bölüme bağlıdır.
KMK m.13’e Göre Resmi Sözleşme Nasıl Düzenlenir?
Kat mülkiyeti kurulmadan önce KMK m.12’de aranan belgeler hazırlanır. Güncel düzenlemeye göre onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı temel belgelerdir. Belge ayrıntıları için Kat Mülkiyeti Hangi Belgelerle Kurulur? rehberimize bakabilirsiniz.
KMK m.13’ün birinci fıkrasına göre tapu memuru, verilen belgelerin tam ve usulüne uygun olduğunu ve başvuranların yetkili bulunduğunu tespit ettikten sonra kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi düzenler. Kanun bu resmi sözleşmenin aynı zamanda tescil istemi sayılacağını açıkça belirtir.
Başvuruda bulunan kişinin malik veya bütün paydaşları temsil eden yetkili kişi olması gerekir. Vekâleten işlem yapılıyorsa vekâletnamenin taşınmaz ve tapu işlemi bakımından yeterli yetki içermesi gerekir. Tüzel kişi adına işlem yapılıyorsa temsil ve imza yetkisi ayrıca incelenir.
Tapu müdürlüğünün incelemesi yalnız taraf kimliğiyle sınırlı değildir. Projedeki bağımsız bölümlerin numaraları, arsa payları, eklentileri ve kullanım türleri ile sicilde yapılacak kayıtların birbirine uygun olması gerekir. Arsa payının kat mülkiyeti sistemindeki önemi için Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kurulunca Ana Taşınmazın Tapu Sayfasına Ne Olur?
KMK m.13’ün ikinci fıkrası tescilin sicil tekniğini ayrıntılı olarak düzenler. Doğrudan kat mülkiyetinin kurulması halinde anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasının mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynı kayıt kat irtifakının bulunduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfası üzerinden yürütülür. Ana sayfa, anagayrimenkul leh ve aleyhine kurulacak irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır. Bu, ana parselin artık bağımsız bölümlerden ayrı şekilde satılıp devredilecek tek bir mülkiyet konusu olmaktan çıktığını gösterir.
Ana taşınmaz tamamen sicilden silinmiş olmaz. Pafta, ada, parsel ve genel kütük bağlantısı devam eder. Her bağımsız bölüm sayfasında ana taşınmazın genel kütük bilgileri gösterilir; genel kütük sayfasında da bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki kayıtlarına bağlantı kurulur. Böylece tapu sicilinde ana parsel ile bağımsız bölümler arasında kesintisiz hukuki bağ korunur.
Her Bağımsız Bölüm Ayrı Tapu Sayfasına mı Tescil Edilir?
Evet. KMK m.13, kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmesini emreder. Bağımsız bölüm sayfasında o bölüme bağlı arsa payı ile ana taşınmazın pafta, ada, parsel ve ilgili kayıt bilgileri gösterilir.
Kanun, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölümün ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanacağını ayrıca düzenler. Bunun sonucu olarak bağımsız bölüm tek başına satılabilir, bağışlanabilir, miras bırakılabilir, ipotek edilebilir, haczedilebilir ve diğer ayni haklara konu olabilir. Eklenti ve arsa payı ise bu bağımsız bölümün hukuki kaderini izler.
Bağımsız bölümün sicil numarası ve projedeki numarası uyumlu olmalıdır. Projede “5 numaralı bağımsız bölüm” olarak gösterilen daire, kat mülkiyeti kütüğünde de bu proje bağlantısıyla tescil edilir. Fiilen oturulan dairenin tapudaki bağımsız bölüm numarasıyla farklı olması satış, ipotek ve uyuşmazlık süreçlerinde ciddi risk yaratır.
Ana Taşınmaz Üzerindeki Eski İpotek, Haciz ve Şerhler Ne Olur?
Kat mülkiyeti kurulmadan önce ana taşınmaz üzerinde ipotek, şerh veya başka sicil kaydı bulunabilir. KMK m.13 üçüncü fıkra, ana taşınmaz sayfasında daha önce bulunan haklara ait sicil kaydının, irtifak hakları hariç olmak üzere bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına geçirilmesini düzenler.
Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması, ana taşınmaz üzerinde mevcut hakları kendiliğinden ortadan kaldıran bir işlem değildir. Örneğin arsa üzerinde geçerli bir ipotek varsa, kat mülkiyeti kurulmasıyla alacaklının güvencesi yok olmaz; sicil kayıtları kanunun ve tapu mevzuatının öngördüğü şekilde bağımsız bölüm sayfalarına taşınır.
KMK m.5 de kat mülkiyetinden önce ana taşınmazın tapu sayfasına tescil veya şerh edilmiş hakların kat mülkiyeti ve arsa payları üzerindeki etkisini düzenler. Bu nedenle kat mülkiyeti kurulmuş yeni bir daire satın alınırken yalnız bağımsız bölüm sayfası değil, işlem tarihçesi ve ana taşınmazdan gelen takyidatlar da kontrol edilmelidir.
“Yeni kat mülkiyeti tapusu çıktı, eski ipotek silinmiştir” şeklindeki varsayım doğru değildir. Takyidatın terkin edildiğini gösteren açık tapu kaydı bulunmadıkça hakların devam edip etmediği resmi sicilden kontrol edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kurulduktan Sonra Ana Taşınmaz Üzerinde İrtifak Hakkı Kurulabilir mi?
KMK m.13, kat mülkiyetinin kurulmasından sonra anagayrimenkulün leh ve aleyhine kurulacak irtifak haklarının ana taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edileceğini ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtileceğini düzenler.
Örneğin ana taşınmaz lehine veya aleyhine geçit, mecra veya benzeri bir irtifak kurulması gerekebilir. Bu hak bağımsız bölümlerden yalnız birinin özel irtifakı gibi değil, anagayrimenkul bağlantısıyla sicile işlenir. Kat malikleri böyle bir irtifaktan arsa payları ve ortak mülkiyet sistemi içinde etkilenebilir.
Bu alan, bir bağımsız bölümün kendi üzerinde kurulacak ipotek veya intifa hakkından farklıdır. Bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul olduğu için kendi sayfasında ayni haklara konu olabilir; anagayrimenkulün bütünü leh veya aleyhine irtifak ise ana taşınmaz sayfasında yürütülür.
Kat Maliki Onaylı Mimari Proje Örneğini Alabilir mi?
KMK m.13’ün son fıkrası, kat malikine istemi halinde KMK m.12/a’da belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli bir örneğinin verilmesini düzenler. Bu hüküm özellikle tadilat, eklenti, ortak alan sınırı ve proje aykırılığı uyuşmazlıklarında önemlidir.
Malik kendi bağımsız bölümünün projedeki sınırlarını, balkon veya terasın durumunu, eklenti depoyu, tesisat geçişlerini ve bağımsız bölüm numarasını resmi proje üzerinden kontrol edebilir. Apartmanda fiilî kullanım yıllar içinde değişmişse, hukuki değerlendirmede onaylı proje temel delillerden biridir.
Bağımsız bölümde tadilat yapılacaksa projeye aykırılık ve ortak alana müdahale ayrıca KMK m.19 bakımından değerlendirilir. Bu konuda Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi? rehberimize bakabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Tescilinden Sonra Tapuda Neler Kontrol Edilmelidir?
Tescil işlemi tamamlandıktan sonra her malik kendi bağımsız bölüm kaydını kontrol etmelidir. İlk olarak malik bilgisi, bağımsız bölüm numarası, kat, nitelik ve arsa payı incelenmelidir. İkinci olarak eklentiler kontrol edilmelidir. Tapuda eklenti olarak gösterilmesi gereken depo, garaj veya benzeri alanların kayda doğru bağlandığı teyit edilmelidir.
Üçüncü olarak takyidatlar incelenmelidir. Ana taşınmazdan taşınan ipotek, haciz veya şerhler ile bağımsız bölüm üzerinde yeni oluşan kayıtlar görülmelidir. Dördüncü olarak yönetim planı ve beyanlar hanesi kontrol edilmelidir. Beşinci olarak tapudaki bağımsız bölüm ile fiilen kullanılan bölümün aynı olduğu doğrulanmalıdır.
Özellikle yeni projelerde numaralandırma değişikliği, mimari proje revizyonu veya blok/kapı numarası farklılıkları görülebilir. Satın alma öncesinde “A blok 12 numara” şeklindeki satış bilgisi ile tapudaki blok ve bağımsız bölüm numarası birebir eşleştirilmelidir.
Web Tapu üzerinden erişilebilen kayıtlar ön kontrol için yararlıdır; ancak uyuşmazlık veya resmi işlem söz konusuysa tapu müdürlüğünden ve ilgili belediye/kadastro birimlerinden resmi belgeler temin edilmelidir.
Kat Mülkiyetli Tapu Satışta Ne Sağlar, Ne Sağlamaz?
Kat mülkiyetli tapu, bağımsız bölümün ayrı gayrimenkul olarak tescil edildiğini ve kat mülkiyeti rejiminin kurulduğunu gösterir. Bu, satış ve ipotek işlemleri bakımından önemli bir hukuki açıklık sağlar. Ancak kat mülkiyetli tapu, bağımsız bölümde veya ortak alanlarda sonradan hiç projeye aykırılık yapılmadığını garanti etmez.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik balkon kapatmış, taşıyıcı sisteme müdahale etmiş, ortak koridoru bağımsız bölüme katmış veya projeye aykırı başka değişiklik yapmış olabilir. Bu nedenle satın alma incelemesinde güncel fiilî durum ile onaylı proje karşılaştırılmalıdır.
Ayrıca tapunun kat mülkiyetli olması aidat borcu, yönetim planı kısıtları, kısa dönem kiralama izinleri, ipotek veya hacizler gibi diğer hukuki riskleri ortadan kaldırmaz. Satın alma öncesi kapsamlı tapu ve yönetim incelemesi yapılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat mülkiyetini kim tescil eder?
KMK m.13 kapsamında işlem tapu müdürlüğünde resmi sözleşme ve tescille yürütülür.
2. Resmi sözleşme ayrıca tescil talebi gerektirir mi?
Hayır. KMK m.13’e göre resmi sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
3. Kat mülkiyeti kurulunca arsanın tapusu kapanır mı?
Ana taşınmaz sayfası, anagayrimenkul leh ve aleyhine kurulacak irtifaklar dışındaki işlemlere kapatılır; bağımsız bölüm sayfalarıyla bağlantısı korunur.
4. Her daire ayrı gayrimenkul olur mu?
Evet. KMK m.13, kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölümün ayrı gayrimenkul niteliği kazanacağını düzenler.
5. Daireye bağlı arsa payı ayrı tapuya çıkar mı?
Hayır. Arsa payı bağımsız bölüm sayfasında gösterilir ve KMK m.5 gereği bağımsız bölümden ayrı devredilemez.
6. Eski ipotek kat mülkiyeti kurulunca silinir mi?
Kendiliğinden silinmez. KMK m.13, ana taşınmazdaki eski hak kayıtlarının kanundaki sisteme göre bağımsız bölüm sayfalarına geçirilmesini düzenler.
7. Eklenti tapuda görünür mü?
Eklentiler KMK m.6 uyarınca beyanlar hanesine kaydedilir ve bağlı oldukları bağımsız bölümle birlikte hukuki sonuç doğurur.
8. Malik projenin kendi dairesine ait bölümünü isteyebilir mi?
Evet. KMK m.13 uyarınca istem halinde onaylı projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli örneği verilebilir.
9. Kat mülkiyeti tapusu projeye aykırı tadilatı yasallaştırır mı?
Hayır. Sonradan yapılan projeye aykırı müdahaleler imar mevzuatı ve KMK hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.
10. Tapu kaydını çevrimiçi kontrol edebilir miyim?
Hak sahibi Web Tapu hizmetlerinden yararlanabilir; resmi uyuşmazlıkta gerekli kayıt ve belgeler yetkili kurumdan temin edilmelidir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- Kat Mülkiyeti Hangi Belgelerle Kurulur?
- Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi?
- Eklenti Nedir? Depo, Garaj ve Kömürlük Ayrı Satılabilir mi?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.5, m.6, m.11, m.12 ve m.13 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Tapu sicilindeki somut takyidat ve tescil bağlantıları resmi kayıtlardan kontrol edilmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
