Apartman Sigorta Tazminatı Nasıl Paylaşılır? KMK 21 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.21’e göre anagayrimenkulün tamamı sigorta konusu hasar nedeniyle harap olursa, aksine sözleşme bulunmadıkça sigorta tazminatı kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Buna karşılık yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yerin bir kısmı hasar görmüşse alınan tazminat maliklere serbestçe dağıtılmaz; hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır. Kat malikinin kendi adına yaptırdığı bireysel poliçeden doğan tazminat ise, ortak bina sigortasındaki payı saklı kalmak üzere yalnız o malike aittir.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.21 ile Türk Ticaret Kanunu’nun sigorta hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Sigorta şirketinin ödeme borcunun kapsamı, poliçe, genel şartlar, teminat limiti, muafiyetler ve eksper tespitine göre ayrıca belirlenir.
Anagayrimenkulün Tamamı Harap Olursa Sigorta Tazminatı Nasıl Paylaşılır?
KMK m.21 üçüncü fıkra açık bir kural getirir: Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Bu durumda sigorta konusu yapının bütünlüğü ortadan kalkmış, poliçeden alınan tazminat ortak mülkiyet değerinin yerine geçen ekonomik karşılık haline gelmiştir.
Arsa payı bu nedenle yalnız aidat hesabında kullanılan teknik bir oran değildir. Kat mülkiyeti sona erme, kamulaştırma, sigorta ve ortak mülkiyet ilişkilerinde ekonomik sonuç doğurur. Her bağımsız bölümün tapudaki arsa payı doğru değilse tazminat paylaşımı da maliklerin bağımsız bölümlerinin kuruluş tarihindeki değer oranını yansıtmayabilir.
Arsa paylarının açıkça orantısız olduğu durumlarda KMK m.3 kapsamında yeniden düzenleme davası gündeme gelebilir. Ancak sigorta olayı gerçekleştikten sonra somut tazminat uyuşmazlığında hangi tapu kaydının ve hangi tarihteki arsa payının esas alınacağı dava ve tescil durumuna göre ayrıca değerlendirilir.
Arsa payı sistemi hakkında Arsa Payı Düzeltme Davası ve Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi? rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.
Sadece Bir Daire, Eklenti veya Ortak Yer Hasar Görürse Tazminat Kime Ödenir?
KMK m.21 dördüncü fıkra tam hasardan farklı bir sistem kurar. Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yerin bir kısmı hasara uğramışsa alınan sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Örneğin ortak bina poliçesinin teminatındaki yangın yalnız çatı ve üst kat bölümlerinde hasara yol açmışsa tazminatın bütün maliklere nakit olarak dağıtılması kanunun amacına uygun değildir. Alınan bedel hasarlı çatı, ortak tesis veya bağımsız bölüm kısımlarının onarımına ayrılmalıdır.
Hasarın niteliği ve hangi kısmın poliçe kapsamında olduğu eksper raporuyla belirlenir. Ortak alan ile bağımsız bölüm içindeki kişisel eşya ayrımı önemlidir. Ortak poliçe bina unsurlarını teminat altına alırken eşya zararları ancak poliçede ayrıca teminat varsa veya malikin bireysel poliçesi kapsamında karşılanabilir.
Hasar eklentideyse, eklentinin hangi bağımsız bölüme bağlı olduğu tapu ve proje kayıtlarından belirlenir. Eklenti kavramı için Eklenti Nedir? rehberimize bakabilirsiniz.
Sigorta Tazminatında Arsa Payı Neden Belirleyicidir?
Kat mülkiyetinde arsa payı, bağımsız bölümün anagayrimenkul içindeki hukuki payını gösterir. KMK m.21 hem prim giderlerinin hem tam hasar tazminatının arsa payı üzerinden değerlendirilmesini öngörür. Bu sistem, büyük ve değerli bağımsız bölümler ile küçük bağımsız bölümler arasındaki mülkiyet oranını tazminat dağılımına yansıtır.
Kat maliklerinin aralarında farklı ve geçerli bir sözleşme yapmış olması tam hasar tazminatının paylaşımını değiştirebilir. Ancak sigorta şirketinin poliçeden kaynaklanan ödeme borcu ile maliklerin kendi aralarındaki nihai dağıtım ilişkisi ayrıdır. Önce poliçeye göre sigorta tazminatı belirlenir, sonra KMK ve geçerli sözleşme hükümlerine göre kat malikleri arasındaki paylaşım yapılır.
Yönetici veya kurul, tapu arsa paylarını dikkate almadan keyfi bir dağıtım yapamaz. Tazminatın yanlış kişiye veya yanlış oranda ödenmesi yöneticinin hesap verme ve tazmin sorumluluğunu gündeme getirebilir.
Apartman Yöneticisi Sigorta Tazminatını Nasıl Kullanmalıdır?
Yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek, anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Sigorta hasarı ortaya çıktığında poliçe ihbarının süresinde yapılması, hasarın büyümesini önleyecek makul tedbirlerin alınması, eksper incelemesine yardımcı olunması ve belgelerin saklanması yönetim görevinin parçasıdır.
Sigorta şirketinden ödeme geldiğinde para kişisel yönetici geliri değildir. Ortak hesapta izlenmeli, karar ve poliçe amacına göre kullanılmalı ve kat maliklerine hesap verilmelidir. Kısmi hasarda KMK m.21 tazminatın hasarlı yerlerin onarımına harcanmasını açıkça düzenlediğinden yönetici bu bedeli başka bir projeye aktaramaz.
Onarım için birden fazla teklif alınması, fatura ve ödeme belgelerinin saklanması, gerekiyorsa kuruldan ek karar alınması şeffaflık sağlar. Hasar tazminatı onarım maliyetini karşılamıyorsa eksik kalan kısım KMK m.20’deki ortak gider kurallarına göre maliklerden toplanabilir.
Yöneticinin belge ve hesap verme yükümlülüğü için Apartman Yöneticisi Hesap Vermezse Ne Yapılır? içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Malikin Kendi Konut Sigortasından Aldığı Tazminat Kime Aittir?
KMK m.21 beşinci fıkra, malikin anagayrimenkulün ortak sigortasıyla giderilemeyecek zararlarını karşılamak üzere kendi bağımsız bölümünü ayrıca kendi adına ve hesabına sigorta ettirebileceğini düzenler. Bu bireysel poliçeden alınan sigorta bedeli yalnız ilgili malike aittir.
Malikin ortak bina poliçesinden doğan payı da ayrıca saklıdır. Örneğin ortak bina poliçesi yapısal hasarı, malikin bireysel konut poliçesi sabit dekorasyon ve eşya zararını teminat altına almış olabilir. Her iki poliçenin aynı zararı teminat altına aldığı durumlarda sigorta hukukunun çoklu sigorta ve zenginleşme yasağı ilkeleri dikkate alınır.
Kiracı kendi eşyası için sigorta yaptırmışsa o poliçeden alınan tazminat kiracıya ait olabilir. Malik, sırf taşınmazın sahibi olduğu için kiracının kişisel eşya sigortası tazminatına hak kazanmaz.
DASK Tazminatı ile KMK m.21 Ortak Sigorta Tazminatı Aynı mı?
Hayır. Zorunlu Deprem Sigortası 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve DASK mevzuatına tabidir. Ortak bina sigortası ise poliçe kapsamı ve KMK m.21 çerçevesinde ayrı bir hukuki ilişki oluşturur.
Deprem hasarında hem DASK hem özel bina/konut poliçesi bulunabilir. Hangi hasarın hangi poliçe tarafından karşılanacağı poliçe şartlarına, teminat limitlerine ve ilgili sigorta mevzuatına göre belirlenir. Aynı hasar için zarar tutarını aşan çift tazminat alınamaz.
DASK ödemesi yapılmış olması, özel poliçenin DASK limitini aşan veya kapsam dışındaki fakat özel poliçede teminat altına alınmış zararlar bakımından devreye girmesini engellemez. Bunun tersi de poliçe hükümlerine göre değerlendirilir.
Ortak bina sigortasının DASK’tan farkları için Apartman Binası Sigorta Ettirilmeli mi? rehberimize bakabilirsiniz.
Sigorta Şirketi Eksik Tazminat Öderse Ne Yapılabilir?
Önce poliçe, teminat limiti, muafiyet, özel şart, hasar tarihi, eksper raporu ve ödeme hesabı incelenmelidir. Sigorta şirketinin eksik ödeme yaptığı iddia ediliyorsa hangi kalemin poliçe kapsamında olduğu ve gerçek zarar tutarı teknik belgelerle ortaya konulmalıdır.
Sigorta şirketine yazılı itiraz ve ek belge sunulması ilk adımdır. Uyuşmazlığın niteliğine göre Sigorta Tahkim Komisyonu veya görevli mahkeme yolu gündeme gelebilir. Ticari veya tüketici uyuşmazlığı niteliği, sigorta ettirenin sıfatı ve poliçe türüne göre görev ve dava şartları ayrıca belirlenir.
Apartman yönetiminin sigortalı olduğu poliçede başvuru yetkisi yöneticide veya poliçe sahibi yönetimde olabilir. Bireysel kat maliki, kendi zararının ortak poliçedeki durumunu öğrenmek için yönetimden poliçe ve hasar dosyası belgelerini talep etmelidir.
Kat Malikleri Tazminatın Dağıtımında Anlaşamazsa Ne Olur?
Tazminatın paylaşımı veya kullanımına ilişkin uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğuyorsa KMK Ek m.1 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevi gündeme gelir. Ancak sigorta şirketine karşı tazminat talebi ayrı sigorta hukuku ve görev kurallarına tabi olabilir. Davalı ve talebin hukuki sebebi doğru belirlenmelidir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Malikin yönetici veya diğer maliklerle tazminat kullanımına ilişkin ihtilafında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu gerekir.
Yönetici tazminatı karara veya kanuna aykırı kullandıysa hesap verme, iade ve tazminat talepleri gündeme gelebilir. Kat malikleri kurulu kararı hukuka aykırıysa KMK m.33’teki iptal şartları ve süreleri ayrıca değerlendirilir.
Sigorta Tazminatı Yetmezse Onarım Farkını Kim Öder?
Sigorta bedelinin onarım maliyetinden düşük olması sık rastlanan bir durumdur. Muafiyet, eksik sigorta, teminat limiti veya poliçe dışı kalemler nedeniyle onarım giderinin tamamı karşılanmayabilir. Hasarlı yer ortak yer veya ortak bina unsuruysa kalan tutar KMK m.20’deki ortak gider kurallarına göre maliklerden tahsil edilir.
Giderin belirli malik veya o bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu davranışından doğması halinde KMK m.20 son fıkra uyarınca gideri karşılayanların kusurlu kişiye rücu hakkı vardır. Örneğin malikin tesisata kusurlu müdahalesi nedeniyle ortak alan su hasarı oluşmuşsa nihai maliyet kusurlu kişiye yükletilebilir.
Hasar ortak yerden kaynaklanıyorsa onarımın geciktirilmesi daha büyük zarara yol açabilir. Yönetici gerekli acil tedbirleri almalı ve kurul kararını gecikmeden organize etmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Bina tamamen yanarsa sigorta parası nasıl bölünür?
Aksine sözleşme yoksa KMK m.21 uyarınca arsa payları oranında kat maliklerine paylaştırılır.
2. Sadece çatı zarar görürse para maliklere dağıtılır mı?
Hayır. Kısmi hasarda tazminat hasarlı yerin onarımına harcanır.
3. Sadece bir daire zarar gördüyse ortak poliçe ödeme yapar mı?
Poliçenin teminatına göre ödeme yapılabilir; KMK m.21 kısmi hasar tazminatının hasarlı yerin onarımına kullanılacağını düzenler.
4. Yönetici sigorta parasını başka giderde kullanabilir mi?
Kısmi hasar tazminatını KMK m.21’e aykırı biçimde başka amaçta kullanamaz; hesap verme ve sorumluluk doğabilir.
5. Bireysel konut sigortamdan aldığım para apartmana mı ait?
Hayır. Kendi ad ve hesabınıza yaptırdığınız poliçeden doğan tazminat size aittir; ortak poliçedeki payınız ayrıca saklıdır.
6. DASK ile özel sigortadan aynı anda ödeme alınabilir mi?
Poliçe kapsamları elveriyorsa farklı zarar kalemleri için ödeme olabilir; ancak aynı zarar bakımından gerçek zararı aşan tazminat alınamaz.
7. Arsa payım yanlışsa tazminat da yanlış mı bölünür?
Tapudaki arsa payı paylaşım hesabını doğrudan etkiler. KMK m.3 koşulları varsa arsa payı düzeltme davası değerlendirilebilir.
8. Tazminat onarıma yetmezse ne olur?
Kalan ortak onarım gideri KMK m.20’ye göre maliklerden toplanabilir; kusurlu kişi varsa rücu hakkı saklıdır.
9. Sigorta şirketi eksik ödeme yaparsa nereye başvurulur?
Poliçe ve eksper hesabı incelenerek şirkete itiraz; şartları varsa Sigorta Tahkim Komisyonu veya görevli mahkeme yolları değerlendirilir.
10. Tazminat paylaşımı davasında arabuluculuk gerekir mi?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan malik/yönetim uyuşmazlığında 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu
- Sigorta Tahkim Komisyonu
- Apartman Binası Sigorta Ettirilmeli mi?
- Apartman Sigorta Primi Nasıl Paylaşılır?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.21 ve Ek m.1 ile sigorta hukukunun temel tazminat ilkeleri esas alınarak hazırlanmıştır. Sigorta şirketine karşı talepte poliçe ve genel/özel şartlar ayrıca incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
