Apartman Binası Sigorta Ettirilmeli mi? KMK 21 ve DASK Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.21’e göre anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta ettirilmesi, kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Bu hüküm apartmanın ortak sigortası bakımından kurul kararı esasını getirir. Ancak deprem sigortası gibi özel mevzuatın emredici sigorta zorunlulukları saklıdır. Kat malikleri kurulu ortak bina sigortası yapılmasına karar verirse, sigorta giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.21 ile 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Ortak bina sigortası, bağımsız bölüm malikinin kendi konutu için ayrıca yaptırabileceği konut, eşya veya genişletilmiş teminatlı özel sigortadan farklıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.21 Ne Düzenler?
KMK m.21 apartmanın veya sitenin sigortalanmasına ilişkin özel kat mülkiyeti hükmüdür. Madde, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta edilmesinin kat malikleri kurulunca kararlaştırılabileceğini belirtir. Bu düzenleme ortak mülkiyet konusu yapının, ortak iradeyle sigorta korumasına alınmasına imkan verir.
Sigorta yapılması kararlaştırılırsa, her kat maliki sigorta giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Sigorta gideri bu yönüyle ortak gider niteliğindedir. KMK m.20 de anagayrimenkulün sigorta primlerini arsa payı oranında katılınacak giderler arasında sayar.
Madde ayrıca sigorta tazminatının nasıl kullanılacağını düzenler. Anagayrimenkulün tamamen harap olması ile yalnız belirli bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yerin hasara uğraması farklı sonuçlara bağlanmıştır. Bunun yanında her malik, ortak sigortanın karşılamadığı zararları güvenceye almak için kendi bağımsız bölümünü ayrıca kendi adına ve hesabına sigorta ettirebilir.
KMK’ya Göre Apartmanın Ortak Sigortası Zorunlu mu?
KMK m.21’in ifadesi “kararlaştırılabilir” şeklindedir. Bu nedenle sırf m.21’e dayanılarak her apartmanın bütün risklere karşı ortak bina poliçesi yaptırmasının zorunlu olduğu söylenemez. Kat malikleri kurulu ortak sigorta yaptırılmasına karar verebilir ve karar alındığında maliklerin prim borcu doğar.
Ancak bu sonuç, Türkiye’de taşınmazlar bakımından hiçbir zorunlu sigorta bulunmadığı anlamına gelmez. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve ilgili düzenlemeler zorunlu deprem sigortası rejimini ayrıca düzenler. KMK m.21’in son fıkrası da sigorta hakkındaki emredici hükümlerin saklı olduğunu açıkça belirtir.
Bu nedenle hukuki değerlendirmede iki ayrı soru sorulmalıdır: Birincisi, özel mevzuat gereği zorunlu sigorta var mı? İkincisi, kat malikleri kurulu zorunlu sigorta dışında veya ona ek olarak ortak bina sigortası yaptırmaya karar vermiş mi? Bu iki rejim birbirinin yerine geçmez.
DASK ile Apartmanın Ortak Bina Sigortası Aynı Şey mi?
Hayır. Zorunlu Deprem Sigortası, 6305 sayılı Kanun kapsamında deprem ve kanunda/poliçede belirlenen doğrudan maddi zararlar için zorunlu sigorta rejimidir. KMK m.21’deki ortak bina sigortası ise kat malikleri kurulunun anagayrimenkul için alabileceği ortak sigorta kararını düzenler.
Özel konut veya bina paket sigortaları yangın, su basması, fırtına, dahili su, cam kırılması, elektronik cihaz, sorumluluk veya poliçede seçilen başka riskleri kapsayabilir. Kapsam, sigorta sözleşmesi ve genel/özel şartlara göre belirlenir. DASK’ın varlığı, diğer riskler için yapılmış özel sigortanın varlığı anlamına gelmez.
Bir hasar olduğunda önce hangi poliçenin hangi riski güvence altına aldığı belirlenmelidir. Aynı zarar için sigorta mevzuatındaki çoklu sigorta ve tazminat ilkeleri uygulanır; malik zarardan fazla ödeme elde edemez.
Apartmanın Sigortalanması Kararı Nasıl Alınır?
KMK m.21 sigorta yaptırılmasının kat malikleri kurulunca kararlaştırılabileceğini düzenler. Bu nedenle karar, usulüne uygun toplantı ve karar süreciyle alınmalıdır. Toplantı çağrısı, gündem, yeter sayı, oy ve karar defterine yazım KMK m.29-32 hükümlerine uygun olmalıdır.
Kanun m.21 için özel bir oybirliği veya nitelikli çoğunluk öngörmediğinden, yönetim planında daha ağır geçerli bir hüküm yoksa genel karar nisapları uygulanır. Kararda sigorta yaptırılacak değer, poliçe kapsamı, süre, ödeme yöntemi ve yöneticiye verilecek yetki açıkça belirlenmelidir.
Yönetici KMK m.35 kapsamında kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmekle görevlidir. Kurulun sigorta kararı doğrultusunda teklif toplamak, poliçeyi yaptırmak, primi ödemek ve gider paylarını tahsil etmek yönetim işinin parçası olabilir.
Sigorta Değeri Nasıl Belirlenir?
KMK m.21, anagayrimenkulün “kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden” sigorta edilebileceğini belirtir. Bu değer belirlenirken gerçek yeniden yapım maliyeti, sigorta şirketinin tarifesi, bina yaşı, yapı tarzı, brüt alan ve poliçe türü dikkate alınmalıdır.
Sigorta bedelinin gerçek risk ve yeniden inşa maliyetinden çok düşük belirlenmesi eksik sigorta sorununa yol açabilir. Aşırı yüksek bedel ise gereksiz prim maliyeti yaratabilir ve sigorta hukukunda zarar sigortasının tazminat ilkesini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle yönetimin yalnız düşük prim teklifine değil, teminat limiti, muafiyet, istisna ve özel şartlara da bakması gerekir.
Kat malikleri kurulunun kararında tek bir şirket adı belirlenmesi zorunlu değildir. Yöneticiye belirli kapsam ve azami prim çerçevesinde poliçe seçme yetkisi verilebilir. Ancak yetki karar metninde açık olmalı ve yönetici hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmelidir.
Sigorta Primlerini Kim ve Hangi Oranda Öder?
KMK m.21 ikinci fıkra açık biçimde, sigorta yapılması halinde kat maliklerinin sigorta giderlerine arsa payları oranında katılacağını düzenler. KMK m.20/b de anagayrimenkulün sigorta primlerini arsa payı oranında katılınacak ortak giderler arasında sayar.
Bu nedenle 20 daireli bir binada primin eşit 20 parçaya bölünmesi her durumda kanuni varsayılan değildir. Arsa payları farklıysa, aksine geçerli bir anlaşma veya yönetim planı düzenlemesi yoksa prim arsa payı oranında hesaplanmalıdır.
Malik “benim dairem boş”, “zemin kattayım”, “yangın riski üst katı ilgilendiriyor” veya “kendi özel konut sigortam var” diyerek kurulca yaptırılmış ortak bina sigortası priminden kaçınamaz. Ortak sigorta tüm anagayrimenkulün korunmasına ilişkindir.
Boş dairenin ortak gider borcu için Boş Daire Aidat Öder mi? rehberine bakabilirsiniz.
Kat Maliki Kendi Dairesini Ayrıca Sigorta Ettirebilir mi?
Evet. KMK m.21 beşinci fıkra, kat maliklerinin anagayrimenkulün ortak sigortasıyla karşılanamayacak zararları için kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebileceğini açıkça düzenler.
Bu bireysel poliçeden doğan sigorta bedeli, ortak anagayrimenkul sigortasındaki payı ayrıca saklı kalmak üzere ilgili malike ait olur. Malik örneğin ev içindeki sabit dekorasyon, eşya, elektronik cihaz, kira kaybı, üçüncü kişilere karşı sorumluluk veya poliçe kapsamındaki diğer teminatlar için özel sigorta yaptırabilir.
Kiracı da kendi eşyası ve sorumluluğu için poliçe yaptırabilir. Ancak kiracının poliçesi bina malikinin veya apartmanın ortak mülkiyetini tamamen ikame etmez. Hangi sigortanın hangi malvarlığı menfaatini koruduğu poliçeden belirlenmelidir.
Hasar Olursa Ortak Sigorta Tazminatı Nasıl Kullanılır?
Anagayrimenkul tamamen harap olursa KMK m.21’e göre sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır. Bu hüküm binanın tamamının sigorta konusu risk nedeniyle yok olması halinde uygulanır.
Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti veya ortak yerin bir kısmı hasar görmüşse tazminat doğrudan maliklere serbestçe dağıtılmaz; Kanun sigorta bedelinin hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanacağını düzenler. Amaç yapının sigorta tazminatıyla eski hale getirilmesidir.
Hasar ortak alanda ise yönetici poliçe ihbarı, eksper incelemesi, onarım teklifi ve kurul kararını düzenli şekilde dosyalamalıdır. Tazminatın poliçe kapsamı dışında başka giderlere aktarılması yöneticinin sorumluluğunu doğurabilir.
Sigorta Kararı Aidat ve İşletme Projesine Nasıl Yansıtılır?
Ortak sigorta primi, bütçede öngörülebilir bir ortak giderdir. Yönetici KMK m.37 uyarınca işletme projesini düzenlerken veya genel kurulca onaylanan işletme projesinde sigorta primi gider kalemi olarak gösterilmelidir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği avans ve gider payı arsa payı hesabıyla belirtilmelidir.
2026 yılında KMK m.37’de yapılan değişiklikle asıl işletme projesinin genel kurul tarafından onaylanması, yönetici tarafından ancak onaylı proje bulunmayan dönemde geçici işletme projesi hazırlanması sistemi getirilmiştir. Sigorta gibi yıllık giderler genel kurul bütçesinde açık biçimde yer almalıdır.
İşletme projesi konusunda Apartman İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? rehberini inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kat Mülkiyeti Kanunu apartman sigortasını zorunlu mu tutuyor?
KMK m.21 ortak sigortanın kat malikleri kurulunca kararlaştırılabileceğini düzenler. Özel mevzuattaki zorunlu sigortalar saklıdır.
2. DASK ile apartman sigortası aynı mı?
Hayır. DASK 6305 sayılı Kanun kapsamındaki zorunlu deprem sigortasıdır; KMK m.21 ortak bina sigortası için ayrı bir düzenlemedir.
3. Sigorta kararı için oybirliği gerekir mi?
KMK m.21 özel olarak oybirliği aramaz; yönetim planında geçerli farklı hüküm yoksa genel karar nisapları uygulanır.
4. Sigorta primi nasıl paylaştırılır?
KMK m.20 ve m.21 uyarınca arsa payı oranında paylaştırılır.
5. Daire boşsa sigorta primi ödenir mi?
Evet. Bağımsız bölümün kullanılmaması ortak sigorta priminden kaçınma hakkı vermez.
6. Kendi konut sigortam varsa apartman primini ödemez miyim?
Hayır. Bireysel poliçe, kurulca yaptırılan ortak bina sigortasına ilişkin gider borcunu kaldırmaz.
7. Ortak sigorta tüm zararı karşılamazsa ne olur?
Malik kendi bağımsız bölümü için ayrıca özel sigorta yaptırabilir; sigorta dışı zararların sorumluluğu kusur ve diğer hukuk kurallarına göre ayrıca değerlendirilir.
8. Bina tamamen harap olursa tazminat nasıl paylaşılır?
Aksine sözleşme yoksa KMK m.21 uyarınca arsa payları oranında paylaşılır.
9. Sadece çatı hasar gördüyse tazminat maliklere dağıtılır mı?
Hayır. Kısmi hasarda alınan bedel hasara uğrayan yerin onarımına harcanır.
10. Yönetici sigorta yaptırabilir mi?
Kat malikleri kurulunun kararı ve verdiği yetki çerçevesinde yönetici poliçe işlemlerini yürütebilir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK)
- Boş Daire Aidat Öder mi?
- Apartman İşletme Projesi
- Kat Malikinin Ortak Yerleri Kullanma Hakkı
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.21 ile 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Poliçe kapsamı bakımından sigorta sözleşmesi ve özel/genel şartlar ayrıca incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar İstanbul ve Mersin ofislerinden yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
