Apartman Sigorta Primi Nasıl Paylaşılır? KMK 20 ve 21 Arsa Payı Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/b ve m.21’e göre apartman veya site için yapılan ortak bina sigortasının primi, kat malikleri arasında kural olarak arsa payları oranında paylaştırılır. Daire sayısına göre eşit bölme, arsa payları farklıysa kanunun varsayılan sistemi değildir. Malik dairesini kullanmadığını, giriş katta olduğunu, kendi özel konut sigortasının bulunduğunu veya hasar riskinin başka blokta daha yüksek olduğunu ileri sürerek kurulca geçerli şekilde yaptırılan ortak sigorta primini ödemekten kaçınamaz.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.21 ve m.22 esas alınarak hazırlanmıştır. Sigorta priminin borçlusu kural olarak kat malikidir; kiracının ortak giderlerden sorumluluğu ise KMK m.22’deki sınırlar içinde ayrıca değerlendirilir.
Apartman Sigorta Priminde Kanuni Paylaşım Kuralı Nedir?
KMK m.20/b, anagayrimenkulün sigorta primlerini kat maliklerinin arsa payları oranında katılacağı ortak giderler arasında sayar. KMK m.21 ikinci fıkra da aynı kuralı tekrar ederek sigorta yapılması halinde kat maliklerinin sigorta giderlerine arsa payları oranında katılacağını düzenler.
Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde sigorta primi için temel formül açıktır: Toplam ortak sigorta primi, her bağımsız bölümün tapudaki arsa payı oranına göre dağıtılır. Örneğin toplam arsa payı 1000 olan binada bir bağımsız bölümün arsa payı 75 ise, toplam primin yüzde 7,5’i o bağımsız bölüme düşer.
Sigorta primi, kapıcı veya bekçi giderleri gibi eşit paylaşılacak gider grubunda değildir. KMK m.20/a kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini eşit paylaştırırken; m.20/b sigorta primi, bakım, koruma, güçlendirme, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerini arsa payı esasına bağlar.
Arsa Payına Göre Sigorta Primi Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama için önce tapu kayıtlarındaki bütün bağımsız bölümlerin arsa payları belirlenir. Arsa paylarının paydası ve her bağımsız bölümün payı tapu kaydında gösterilir. Toplam prim, ilgili bağımsız bölümün arsa payının toplam arsa payına oranıyla çarpılır.
Örnek: Apartmanın yıllık ortak bina sigorta primi 40.000 TL, toplam arsa payı 1000, 8 numaralı bağımsız bölümün arsa payı 80 olsun. Bu dairenin payı 40.000 x 80/1000 = 3.200 TL’dir. Arsa payı 50 olan dairenin payı ise 2.000 TL olur.
Bu hesapta bağımsız bölümün fiilî metrekaresi tek başına kullanılmaz. Arsa payı, KMK m.3’e göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı belirlenir. Tapudaki arsa payı hatalıysa, sigorta primi gibi arsa payına bağlı giderler de haksız dağılıma yol açabilir.
Arsa payı hatası için Arsa Payı Düzeltme Davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Sigorta Primini Daire Başına Eşit Bölmek Mümkün mü?
Kanunun varsayılan kuralı arsa payıdır. KMK m.20’nin başındaki “kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, gider paylaşımında geçerli bir farklı düzenlemenin bulunabileceğini gösterir. Bu tür farklı paylaşımın kaynağı çoğu kez yönetim planıdır.
Ancak sıradan bir yönetici kararıyla kanuni arsa payı sisteminin tek taraflı değiştirilmesi mümkün değildir. Yönetim planında geçerli bir farklı gider paylaşım hükmü yoksa ve kat malikleri bunu usulüne uygun şekilde değiştirmemişse yönetici “her daire aynı primi ödesin” diye yeni bir sistem kuramaz.
Kat malikleri kurulunun kararının da Kanun ve yönetim planına uygun olması gerekir. Arsa payları farklı bir binada basit çoğunlukla alınan eşit prim kararı uyuşmazlık konusu olabilir. Kararın iptali ve borç hesabının düzeltilmesi için KMK m.33 hükümleri gündeme gelebilir.
Yönetim planının değiştirilmesi için Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? içeriğine bakabilirsiniz.
Boş Daire veya Kullanılmayan Dükkân Sigorta Primi Öder mi?
Evet. KMK m.20/c, kat malikinin ortak yer veya tesislerden kullanma hakkından vazgeçmesini veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmesini gider ve avans payından kaçınma sebebi saymaz.
Ortak bina sigortası taşınmazın ortak ekonomik değerini ve yapı riskini güvence altına alır. Dairenin boş olması binanın yangın, deprem, fırtına veya poliçede güvence altına alınan diğer risklere maruz kalmadığı anlamına gelmez. Bu nedenle malik “ev boş, sigortadan faydalanmıyorum” diyerek prim payını ödemekten kaçınamaz.
Aynı sonuç sezonluk kullanılan yazlık, uzun süredir kiracı bulunmayan dükkân veya yurt dışında yaşayan malikin dairesi bakımından da geçerlidir. Mülkiyet devam ettiği sürece ortak gider borcu doğar.
Ayrıntılı olarak Boş Daire Aidat Öder mi? rehberine bakabilirsiniz.
Kiracı Ortak Sigorta Priminden Sorumlu mu?
Kat mülkiyeti hukukunda ortak gider borcunun asıl muhatabı kat malikidir. KMK m.22 ise bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle sürekli yararlanan kişilerin, m.20 uyarınca malik payına düşen gider, avans ve gecikme tazminatından malik ile müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler.
Kiracının sorumluluğu önemli bir sınır taşır: Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim, malik borcunun sınırsız tamamını kiracıdan isteyemez.
Kira sözleşmesinde aidat ve sigorta priminin kimin tarafından ödeneceği ayrıca düzenlenebilir. Bu iç ilişki, apartman yönetiminin KMK m.22’deki kanuni haklarını ortadan kaldırmaz; malik ile kiracı arasındaki nihai hesaplaşmayı etkileyebilir.
Toplu Yapı veya Birden Fazla Blokta Sigorta Primi Nasıl Paylaştırılır?
Toplu yapılarda KMK m.66 ve devamı özel gider paylaşım hükümleri getirir. Belirli bir yapıya veya bloğa tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderlerinden öncelikle o yapıdaki bağımsız bölüm malikleri sorumlu olabilir. Bütün toplu yapıya hizmet eden ortak yer ve tesislerin giderleri ise toplu yapı sistemine göre paylaşılır.
Sigorta poliçesi yalnız A bloğunu kapsıyorsa, B blok maliklerine hiçbir hukuki ilişki kurulmadan aynı primin yüklenmesi doğru olmayabilir. Buna karşılık poliçe bütün site ortak alanları, güvenlik kulübeleri, sosyal tesis, istinat duvarları veya bütün blokları kapsıyorsa paylaşım kapsamı farklı olur.
Bu nedenle toplu yapı sigortasında önce poliçenin sigorta konusunun ne olduğu, sonra yönetim planı ve KMK m.72’deki ortak gider rejimi incelenmelidir. Yeni içerik dizisinin ilerleyen bölümünde toplu yapı ortak giderlerini ayrıca ayrıntılı ele alacağız.
Yanlış Sigorta Primi Hesabına Nasıl İtiraz Edilir?
İlk adım yönetimden poliçe, toplam prim, kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ve bağımsız bölüm bazında dağılım cetvelini istemektir. Yönetici hesap ve belgeleri kat maliklerinin denetimine sunmakla yükümlüdür.
İkinci adım, tapudaki arsa payının hesapta doğru kullanılıp kullanılmadığını kontrol etmektir. Üçüncü adım, yönetim planında sigorta gideri için farklı geçerli bir paylaşım hükmü bulunup bulunmadığını belirlemektir.
Yanlış paylaşım kat malikleri kurulu kararından kaynaklanıyorsa, KMK m.33’teki karar iptal süreleri ve koşulları dikkate alınmalıdır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay ve her halde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açabilir. Yokluk veya mutlak butlan hallerinde süre kuralı ayrıca değerlendirilir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Sigorta Primi Ödenmezse Yönetim İcra Takibi Yapabilir mi?
Ortak sigorta primi KMK m.20 kapsamındaki ortak gider borcudur. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ve icra takibi yapabilir.
KMK m.20 gereği gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran sigorta primi borcuna da ortak gider niteliği nedeniyle uygulanabilir.
Borç kiracıdan da KMK m.22 sınırları içinde alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescili gündeme gelebilir.
İşletme projesi ve kesinleşmiş kurul kararlarının icra takibindeki belge niteliği ayrıca önemlidir. Borç hesabında poliçe, prim makbuzu, karar defteri ve dağılım cetveli dosyaya eklenmelidir.
Özel Konut Sigortası Ortak Prim Borcunu Kaldırır mı?
Hayır. KMK m.21, her malikin ortak sigortanın dışında kendi bağımsız bölümünü ayrıca kendi adına ve hesabına sigorta ettirebileceğini düzenler. Bu iki poliçe farklı sigorta menfaatlerine ve teminatlara sahip olabilir.
Malikin kendi konut poliçesine yüksek prim ödemesi, kurul kararıyla yaptırılmış ortak bina poliçesindeki arsa payı borcunu ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde ortak bina poliçesinin bulunması da malikin eşya, dekorasyon, kira kaybı veya kişisel sorumluluk gibi bireysel risklerini otomatik olarak teminat altına almaz.
Ortak bina sigortasının genel yapısı için Apartman Binası Sigorta Ettirilmeli mi? rehberini inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Apartman sigorta primi eşit mi bölünür?
Kural olarak hayır. KMK m.20 ve m.21’e göre arsa payları oranında paylaşılır.
2. Arsa payım yüzde 5 ise primin yüzde 5’ini mi öderim?
Geçerli farklı bir paylaşım düzeni yoksa evet, toplam sigorta primi arsa payı oranına göre hesaplanır.
3. Yönetici kendi kararıyla primi eşit bölebilir mi?
Kanun veya yönetim planında dayanak olmadan tek taraflı şekilde arsa payı esasını değiştiremez.
4. Boş daire sigorta primi öder mi?
Evet. Kullanılmama ortak gider borcunu kaldırmaz.
5. Kendi DASK poliçem varsa apartman ortak sigortasını ödemez miyim?
Hayır. Farklı sigorta rejimleri ve teminatlar söz konusudur.
6. Kiracıdan sigorta primi istenebilir mi?
KMK m.22 çerçevesinde kiracı, kira miktarıyla sınırlı olmak üzere malik ile birlikte sorumlu tutulabilir ve yaptığı ödeme kira borcundan düşer.
7. Yanlış dağıtılan prime itiraz edebilir miyim?
Evet. Önce poliçe, kurul kararı, yönetim planı ve dağılım cetveli incelenmeli; gerekiyorsa karar iptali ve borç tespiti yollarına başvurulmalıdır.
8. Prim borcuna gecikme tazminatı işler mi?
Ortak gider borcu niteliğindeki prim payına KMK m.20’deki aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir.
9. Site içinde sadece bir blok sigortalandıysa diğer blok öder mi?
Poliçenin kapsamı, yönetim planı ve KMK m.72’deki toplu yapı gider kuralları incelenmeden bütün siteye prim yüklenemez.
10. Sigorta primi için icra takibi yapılabilir mi?
Evet. KMK m.20 kapsamında yönetici veya diğer kat malikleri dava ve icra takibi yoluna başvurabilir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu
- DASK
- Apartman Binası Sigorta Ettirilmeli mi?
- Arsa Payı Düzeltme Davası
- Boş Daire Aidat Öder mi?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.21 ve m.22 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Somut prim paylaşımında tapu arsa payları, yönetim planı ve poliçe kapsamı birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
