Miras Kalan Evin Emlak Vergisini Kim Öder? Elbirliği Mülkiyet ve Belediye Bildirimi 2026
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. Miras kalan bina, arsa veya arazi bakımından emlak vergisi yükümlülüğü mirasın ve mülkiyetin yapısına göre belirlenir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.3 bina vergisinin malik tarafından ödeneceğini; paylı mülkiyette maliklerin hisseleri oranında mükellef olduğunu, elbirliği mülkiyetinde ise maliklerin vergiden müteselsilen sorumlu olduğunu açıkça düzenler. Arazi ve arsalar bakımından aynı esas Kanunun m.13 hükmünde yer alır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve Net Cevap
Miras kalan ev henüz mirasçılar adına elbirliği mülkiyetindeyse emlak vergisinden mirasçılar müteselsilen sorumludur. Belediyenin verginin tamamını mirasçılardan birinden istemesi mümkündür; ödeme yapan mirasçının diğer mirasçılarla iç ilişkide payları oranında hesaplaşma hakkı saklıdır.
Tereke paylaşılmış ve taşınmaz paylı mülkiyete geçmişse her malik Emlak Vergisi Kanunu m.3 uyarınca kendi hissesi oranında mükelleftir. Arsa veya arazi için de m.13 aynı ayrımı kurar.
Malikin değişmesi, Emlak Vergisi Kanunu m.33/6 kapsamında vergi değerini tadil eden sebeptir. Kanunun m.23 hükmü gereği bu değişiklik için ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi gerekir; elbirliği mülkiyetinde mirasçılar müşterek imzalı bildirim verebilecekleri gibi münferiden de bildirim verebilir.
Mirasçı Ne Zaman Malik Olur?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599 uyarınca mirasçılar, mirası miras bırakanın ölümüyle bir bütün olarak kanun gereği kazanırlar. Tapuda intikal işlemi daha sonra yapılmış olsa bile mülkiyetin miras yoluyla geçişi ölüm anına dayanır.
Bu nedenle “tapu hâlâ ölen kişinin adına, belediye vergisi mirasçıya ait değildir” şeklindeki yaklaşım doğru değildir. Ölüm ve mirasçılık belgesiyle yeni mükellefiyet durumu belediyeye bildirilmelidir.
Emlak Vergisi Kanunu m.3 Ne Diyor?
1319 sayılı Kanun m.3 bina vergisi bakımından şu sistemi kurar:
- binanın maliki mükelleftir,
- intifa hakkı varsa kural olarak intifa hakkı sahibi mükelleftir,
- paylı mülkiyette maliklerin her biri hissesi oranında mükelleftir,
- elbirliği mülkiyetinde malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
Miras ortaklığı paylaşmaya kadar kural olarak elbirliği mülkiyeti niteliğinde olduğundan, birden fazla mirasçının bulunduğu ve henüz paylaşılmamış evlerde müteselsil sorumluluk önem taşır.
Arsa ve Tarlada Kural Farklı mı?
Hayır. Emlak Vergisi Kanunu m.13, arazi vergisinde de aynı temel sistemi düzenler. Arazi veya arsanın maliki vergiyi öder; paylı mülkiyette hisseler oranında, elbirliği mülkiyetinde ise malikler müteselsilen sorumludur.
Bu nedenle miras kalan tarla, bağ, bahçe veya arsa bakımından da yalnız tapudaki eski malik adına tahakkuk görünmesine güvenilmemelidir.
Elbirliği Mülkiyetinde Müteselsil Sorumluluk Ne Demek?
Müteselsil sorumluluk, belediyenin emlak vergisi borcunun tamamını sorumlu mirasçılardan birinden talep edebilmesi anlamına gelir. Belediyenin her mirasçıdan yalnız veraset ilamındaki oran kadar istemesi zorunlu değildir.
Verginin tamamını ödeyen mirasçı, diğer mirasçıların iç ilişkide kendilerine düşen paylarını ayrıca talep edebilir. Bu iç hesaplaşma belediyenin tahsil yetkisini sınırlamaz.
Paylı Mülkiyete Geçince Ne Değişir?
Tereke paylaşılır, elbirliği mülkiyeti sona erer ve taşınmaz hisselerle paylı mülkiyete dönüştürülürse Emlak Vergisi Kanunu m.3 ve m.13 gereği her malik kendi hissesi oranında mükellef olur.
Örneğin tapuda iki kardeş 1/2’şer paylı malik hâline gelmişse, bina vergisi bakımından her biri kendi yüzde 50 hissesi oranında mükelleftir.
Tapu İntikali Yapılmadan Belediye Bildirimi Verilir mi?
Evet. Mirasın kazanılması TMK m.599 gereği ölümle gerçekleşir. Belediyeye bildirim için mirasçılık belgesi ve ölüm bilgisiyle mükellef değişikliği bildirilebilir. Tapu intikalinin tamamlanmış olması idari süreci kolaylaştırsa da mirasçılık sıfatının tek kaynağı değildir.
Tapunun mirasçı adına alınma süreci için Mirasçı Tapuyu Üzerine Nasıl Alır? rehberimiz incelenebilir.
Belediyeye Bildirim Zorunlu mu?
Evet. Emlak Vergisi Kanunu m.23, m.33’te sayılan vergi değerini tadil eden sebeplerin bulunması hâlinde emlak vergisi bildirimi verilmesini zorunlu tutar. M.33/6 kapsamında mükellefin değişmesi bu sebepler arasındadır.
Bildirim taşınmazın bulunduğu belediyeye yapılır. Belediyelerin e-belediye sistemi üzerinden elektronik bildirim imkânı bulunup bulunmadığı belediyeye göre değişebilir.
Mirasçılar Ortak Bildirim mi Verecek?
Emlak Vergisi Kanunu m.23 bu konuda özel hüküm içerir: elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi münferiden de bildirim verebilirler.
Bu nedenle bir mirasçı, diğerlerinin imzasını alamadığı için belediye bildirimini tamamen yapamaz durumda değildir. Münferit bildirim mümkündür.
Münferit Bildirim Verilirse Vergi Nasıl Tahakkuk Eder?
Kanunun m.23 hükmüne göre elbirliği mülkiyetinde münferiden bildirim verildiğinde, gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılmasına ilişkin düzenleme bulunur. Ancak m.3 ve m.13’teki müteselsil sorumluluk hükmü ayrıca yürürlüktedir.
Belediye kayıt sistemindeki tahakkuk şekli ile kanuni sorumluluğun kapsamı birbirine karıştırılmamalıdır.
Bildirim Ne Zaman Verilir?
Emlak Vergisi Kanunu m.23’e göre m.33’teki vergi değerini değiştiren nedenler, kural olarak değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirilir. Olay yılın son üç ayı içinde gerçekleşmişse bildirim, olay tarihinden itibaren üç ay içinde verilebilir.
Ölüm tarihi ve mükellef değişikliği bu süre hesabında temel belgedir. Gecikme hâlinde belediyeye mümkün olan en kısa sürede bildirim yapılmalı ve geçmiş tahakkuk kontrol edilmelidir.
Yeni Mükellefiyet Hangi Yılda Başlar?
Emlak Vergisi Kanununun bina için m.9, arazi için m.19 hükümleri; m.33’teki vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde değişikliğin meydana geldiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren yeni mükellefiyet esaslarını düzenler.
Bu nedenle miras yoluyla mükellef değişikliğinde ölüm yılı, takip eden yıl tahakkuku ve önceki dönem borçları ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Ölümden Önceki Emlak Vergisi Borcu Ne Olur?
Miras bırakanın sağlığında doğmuş ve ödenmemiş emlak vergisi borçları tereke borcudur. TMK m.599 mirasın bir bütün olarak hak ve borçlarla geçtiğini; TMK m.641 ise mirasçıların tereke borçlarından müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler.
Mirasın usulüne uygun reddi veya resmi tasfiye gibi özel durumlar bu sorumluluğu etkileyebilir. Borcun hangi döneme ait olduğu belediye tahakkuk dökümünden çıkarılmalıdır.
Reddi Miras Yapan Emlak Vergisini Öder mi?
Mirası süresinde ve geçerli biçimde reddeden kişi mirasçı sıfatını geçmişe etkili olarak kazanmaz; tereke borçlarından sorumluluğu reddin sonuçlarına göre belirlenir. Ancak yalnız “mirası istemiyorum” demek yeterli değildir; TMK m.606-609 kapsamındaki ret prosedürü işletilmelidir.
Reddi miras süreci için Reddi Miras Nasıl Yapılır? rehberimiz kullanılabilir.
Bir Mirasçı Verginin Tamamını Öderse Ne Olur?
Elbirliği mülkiyetinde belediyeye karşı müteselsil sorumluluk nedeniyle bir mirasçı toplam borcu ödeyebilir. Ödeme yapan mirasçı, iç ilişkide diğer mirasçıların yüklenmesi gereken kısmı hesaplaşmada talep edebilir.
Ödeme dekontunda taşınmaz bilgisi, dönem ve tahakkuk numarası açık olmalıdır. Miras paylaşımında bu ödeme tereke gideri olarak hesaba katılabilir.
Kira Geliri Emlak Vergisini Kimin Ödeyeceğini Değiştirir mi?
Hayır. Emlak vergisi mükellefiyeti malik/intifa hakkı sahibi statüsüne göre belirlenir. Kira gelirini fiilen hangi mirasçının tahsil ettiği tek başına emlak vergisi mükellefini değiştirmez.
Kira gelirini tek mirasçının alması ayrıca miras ortaklığı iç hesaplaşması doğurabilir. Bu konu için Mirasçılardan Biri Kira Gelirini Tek Başına Alırsa Ne Olur? rehberimize bakabilirsiniz.
Tek Konutu Olan Emekli Mirasçı İndirimli Orandan Yararlanabilir mi?
Emlak Vergisi Kanunu m.8 ve ilgili Cumhurbaşkanı kararları/tebliğler kapsamında hiçbir geliri olmayanlar, gelirleri kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunan emekliler ve kanunda sayılan bazı kişiler için Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskende indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulanabilir.
Mirasla hisseli tek mesken edinilmesi durumunda kişinin başka meskeni, gelir durumu, hissenin niteliği ve konutun brüt alanı birlikte kontrol edilir. Muafiyet kendiliğinden varsayılmamalı; belediyeye gerekli form ve belgeler verilmelidir.
Miras Kalan Ev Kiradaysa Sıfır Oran Uygulanır mı?
İndirimli bina vergisi oranının kiraya verilen tek mesken bakımından uygulanmasına ilişkin özel şartlar güncel mevzuat ve tebliğlerle değerlendirilmelidir. Mirasçı konutu kiraya veriyorsa “emekliyim, otomatik sıfır vergi” sonucuna varılmamalıdır.
Belediyeye gelir, mülkiyet ve kullanım durumu doğru bildirilmelidir.
Değerli Konut Vergisi Ayrı mı?
Evet. Emlak vergisi ile değerli konut vergisi aynı vergi değildir. 1319 sayılı Kanun m.42 ve devamı belirli eşiği aşan meskenler için ayrıca değerli konut vergisi düzenler. M.45’e göre paylı mülkiyette hisseler oranında, elbirliği mülkiyetinde ise malikler müteselsilen sorumludur.
Güncel eşik ve hesap için Değerli Konut Vergisi 2026 rehberimiz incelenebilir.
Tapu İntikalinde Emlak Vergisi Borcu Engel mi?
Emlak Vergisi Kanunu m.30’daki güncel sistemde tapu müdürlükleri devir ve ferağ işlemlerinde belediye sisteminden emlak vergisi borcunu sorgular. Ancak Kanun, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma ve özel kanundaki bazı hâlleri borç nedeniyle devir yasağının istisnaları arasında sayar.
Bu nedenle miras intikali sırf eski emlak vergisi borcu bulunduğu için satış işlemiyle aynı şekilde değerlendirilemez. Bununla birlikte borç ortadan kalkmaz; tahsil yükümlülüğü devam eder.
Miras İntikalinden Sonra Satışta Borç Ne Olur?
Miras intikali tamamlandıktan sonra taşınmaz üçüncü kişiye satılacaksa belediye emlak vergisi borcu ve vergi değeri tapu sistemi üzerinden kontrol edilir. Miras istisnası, daha sonraki normal satış için otomatik borçsuzluk sağlamaz.
Belediye Eski Yıllara Borç Çıkardıysa
Önce hangi yılların tahakkuku olduğu, mükellefin kim olduğu, ölüm tarihi ve ödeme kayıtları karşılaştırılır. Mükerrer tahakkuk, yanlış malik veya zamanaşımı iddiası varsa belediyeye yazılı düzeltme başvurusu yapılır.
Vergi borcu tebliğ edilmişse kanun yolu ve süre, işlemin türüne göre ayrıca belirlenmelidir.
Emlak Vergisi Taksitleri Ne Zaman?
Emlak Vergisi Kanunu m.30 uyarınca emlak vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; ikinci taksiti Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hazine ve Maliye Bakanlığının kanuni yetkisi çerçevesinde bölgesel değişiklik yapılmadıkça bu takvim uygulanır.
Mirasçının Belediye Bildirimi İçin Gerekli Belgeler
- miras bırakanın ölüm belgesi veya ölüm kaydı,
- mirasçılık belgesi,
- taşınmazın tapu veya ada/parsel bilgileri,
- mirasçı kimlik bilgileri,
- varsa tapu intikal belgesi,
- indirimli oran talep edilecekse ilgili form ve gelir/emeklilik belgeleri,
- önceki emlak vergisi tahakkuk ve ödeme kayıtları.
Adım Adım Yapılacaklar
- Mirasçılık belgesini alın.
- Taşınmazın bulunduğu belediyeden güncel emlak vergisi dökümünü çıkarın.
- Ölümden önceki borçları ve ölüm sonrası mükellefiyet dönemini ayırın.
- Emlak Vergisi Kanunu m.23 kapsamında bildirim verin.
- Elbirliği veya paylı mülkiyet statüsünü doğru bildirin.
- Varsa sıfır oran/muafiyet hakkını belgeleyin.
- Ödenen vergileri miras ortaklığı hesabında kaydedin.
- Paylaşım sonrası belediye mükellef kayıtlarını yeniden güncelleyin.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Üç mirasçı ve intikal yapılmamış
Ev ölümle üç mirasçıya elbirliğiyle geçer. Emlak Vergisi Kanunu m.3 kapsamında mirasçılar vergiden müteselsilen sorumludur; bildirim müştereken veya münferiden yapılabilir.
Örnek 2: Tapu 1/2 – 1/2 paylı hâle getirildi
Elbirliği sona erip iki mirasçı paylı malik olduğunda her biri bina vergisinden kendi yarı hissesi oranında mükelleftir.
Örnek 3: Miras bırakanın geçmiş borcu var
Ölüm öncesi tahakkuk etmiş ve ödenmemiş emlak vergisi tereke borcudur. Mirasın reddi gibi özel durum yoksa mirasçıların tereke borçlarına ilişkin sorumluluğu ayrıca uygulanır.
Sık Sorulan Sorular
Miras kalan evin emlak vergisini kim öder?
Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar müteselsilen; paylı mülkiyette her malik hissesi oranında sorumludur.
Tapu intikali yapılmadıysa vergi çıkmaz mı?
Yanlış. Miras TMK m.599 gereği ölümle kazanılır; belediye mükellef kaydı bildirimle güncellenmelidir.
Bir mirasçı tek başına bildirim verebilir mi?
Evet. Emlak Vergisi Kanunu m.23 elbirliği mülkiyetinde münferit bildirime izin verir.
Belediye borcun tamamını bir mirasçıdan ister mi?
Elbirliği mülkiyetinde m.3 ve m.13 müteselsil sorumluluk öngördüğü için mümkündür.
Ödeyen mirasçı diğerlerinden para isteyebilir mi?
Evet. Belediyeye yapılan ödeme sonrası mirasçılar arasındaki iç hesaplaşmada diğerlerinin yüklenmesi gereken pay talep edilebilir.
Ölen kişinin eski emlak vergisi borcu silinir mi?
Hayır. Kural olarak tereke borcudur; mirasın reddi ve özel tasfiye hükümleri saklıdır.
Vergi hangi aylarda ödenir?
Birinci taksit Mart-Mayıs, ikinci taksit Kasım ayındadır.
Miras intikali için önce borç kapanmalı mı?
Kanundaki güncel borç nedeniyle devir sınırlamasında miras işlemleri istisna olarak düzenlenmiştir; borcun tahsil yükümlülüğü ise devam eder.
Paylaşım sonrası belediyeye tekrar bildirim gerekir mi?
Mülkiyet şekli ve mükellef değiştiği için belediye kayıtları güncellenmelidir.
Değerli konut vergisi de mirasçılara geçer mi?
Verginin şartları oluşuyorsa m.45 kapsamında paylı/elbirliği mülkiyet kuralları ayrıca uygulanır.
Resmî Kaynaklar
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu – m.3, m.9, m.13, m.19, m.23, m.30 ve m.33
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.599, m.640 ve m.641
- Gelir İdaresi Başkanlığı
Sonuç
Miras kalan evde emlak vergisi yükümlülüğü mülkiyet türüne göre belirlenir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar vergiden müteselsilen sorumludur; paylı mülkiyete geçildiğinde herkes hissesi oranında mükelleftir. Ölümle birlikte mükellef değişikliği belediyeye Emlak Vergisi Kanunu m.23 uyarınca bildirilmelidir. Ölümden önceki borçlar ile ölüm sonrası yeni mükellefiyet dönemleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından 16 Eylül 2026 tarihinde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun güncel m.3, m.13, m.23, m.30 ve m.33 hükümleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun miras hükümleri kontrol edilerek hazırlanmıştır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
