Belediye Taşınmazı Taksitle Satın Alınabilir mi? Yüzde 25 Peşinat, 2 Yıl ve 12 Taksit | 2886 Ek m.1 (2026)
Güncel kontrol tarihi: 16 Eylül 2026. 7587 sayılı Kanunla 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa eklenen Ek Madde 1, belediye, il özel idaresi ve bunların kurduğu mahallî idare birliklerine ait taşınmazların satış bedelinin taksitle ödenmesine açık bir kanuni sistem getirmiştir. Yeni düzenleme 1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İhale ilanında taksitli ödeme imkânının gösterilmesi ve ihalenin üzerinde kaldığı kişinin bunu talep etmesi hâlinde satış bedelinin en az yüzde 25’i peşin, kalan kısmı kanuni faizle birlikte en fazla iki yılda ve en fazla on iki taksitte ödenebilir.
Kısa ve Net Cevap
Evet. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Ek Madde 1 uyarınca il özel idareleri, belediyeler ve bunlar tarafından kurulan mahallî idare birliklerine ait taşınmazların satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. Ancak taksit hakkı otomatik değildir. Taksitle ödeme imkânının ihale ilanında belirtilmiş olması ve ihale üzerinde kalan isteklinin taksitli ödeme talep etmesi gerekir. Kanunun çizdiği üst ve alt sınırlar nettir: satış bedelinin en az %25’i peşin ödenir; kalan tutar en fazla iki yılda ve en fazla 12 taksitte, kanuni faizle birlikte ödenir.
Taşınmazın tapusunun taksitler bitmeden alıcı adına devredilmesi de mümkündür. Bunun için kalan satış bedeli, kanuni faiz ve sözleşmeden doğacak alacakların tamamını karşılayacak kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satılan taşınmaz üzerinde idare lehine kanuni ipotek tesis edilmesi gerekir. Bu iki güvenceden biri sağlanamazsa taksitlerin tamamı ödeninceye kadar tapu devri yapılamaz.
Yasal Dayanak: 2886 Sayılı Kanun Ek Madde 1
7587 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 15. maddesiyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa “Yerel yönetimlerin taşınmazlarının satışı” başlıklı Ek Madde 1 eklenmiştir. 7587 sayılı Kanun 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış ve bu hüküm yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Ek Madde 1’in ilk fıkrası, kapsamdaki taşınmazların satış bedelinin “peşin veya taksitle” ödenebileceğini düzenler. İkinci fıkra ise taksitli ödemenin sınırlarını belirler. Buna göre ihale ilanında taksitli ödeme seçeneği bulunmalı, ihale üzerinde kalan kişi bu seçeneği talep etmeli, satış bedelinin en az dörtte biri peşin ödenmeli ve kalan borç iki yılı ve on iki taksiti aşmamalıdır. Ayrıca kalan bedel kanuni faizle birlikte ödenir.
Hangi İdarelerin Taşınmazları İçin Uygulanır?
Ek Madde 1 kapsamı kanunda açıkça üç grup için kurulmuştur: il özel idareleri, belediyeler ve bu idareler tarafından kurulan mahallî idare birlikleri. Dolayısıyla her kamu taşınmazı bu özel taksit sistemine girmez. Hazine taşınmazları, kamu iktisadi teşebbüsleri veya başka kamu tüzel kişilerinin taşınmazları için sırf bu maddeye dayanılarak aynı taksit şartları talep edilemez.
Belediye bakımından büyükşehir, il, ilçe veya belde belediyesi ayrımı maddede yapılmamıştır. Önemli olan satışa konu taşınmazın madde kapsamındaki yerel yönetime ait olması ve satışın 2886 sayılı Kanuna göre yapılan bir ihale kapsamında gerçekleştirilmesidir.
Taksit Hakkı İhale İlanında Yazmak Zorunda mı?
Evet. Kanun, satış bedelinin taksitle ödenebileceği hususunun ihale ilanında belirtilmesini şart koşmuştur. İlanda yalnız peşin ödeme öngörülmüşse ihale sonuçlandıktan sonra alıcının tek taraflı talebiyle 2886 Ek Madde 1’deki taksit rejimine geçilmesi kanuni şartı karşılamaz.
Bu nedenle ihaleye katılmadan önce ilandaki “ödeme şekli” bölümünün kontrol edilmesi gerekir. Kanun ayrıca ihale ilanında ödeme şekli, taksit süresi ve taksit sayısının belirtilmesini emretmektedir. “Taksit yapılabilir” şeklindeki belirsiz bir ifade yerine, idarenin uygulayacağı peşinat oranı, vade ve taksit sayısının ilan metninde açık biçimde gösterilmesi gerekir.
Peşinat En Az Ne Kadar Olmalı?
Kanuni alt sınır satış bedelinin %25’idir. Örneğin ihale sonucu 4.000.000 TL olarak belirlenen bir taşınmazda kanuni asgari peşinat 1.000.000 TL’dir. İdare ihale şartnamesi ve ilanında daha yüksek bir peşinat oranı öngörebilir; ancak Ek Madde 1 kapsamındaki taksitli satışta peşinat oranı yüzde 25’in altına indirilemez.
Peşinatın hesaplanmasında esas alınacak tutar tahminî bedel değil, ihale sonucu belirlenen satış bedelidir. İhalenin tahminî bedelden daha yüksek bir bedelle sonuçlanması hâlinde yüzde 25 hesabı da nihai ihale bedeli üzerinden yapılır.
En Fazla Kaç Taksit Yapılabilir?
Kanun iki ayrı üst sınır getirir: vade en fazla iki yıl, taksit sayısı ise en fazla 12 olabilir. Bu iki şart birlikte uygulanır. Dolayısıyla 12 taksit yapılması hâlinde taksitlerin iki yıllık süreyi aşmaması gerekir; iki yıllık bir ödeme planı kurulsa bile 12’den fazla taksit yapılamaz.
İdare bu kanuni sınırların altında bir plan belirleyebilir. Örneğin yüzde 40 peşin ve kalan kısmın 12 ayda 6 taksitle ödenmesi mümkündür. Fakat üç yıllık vade veya 18 taksit Ek Madde 1’in açık sınırlarını aşar.
Taksitlere Faiz Uygulanır mı?
Evet. Kalan satış bedeli kanuni faizle birlikte ödenir. Dolayısıyla taksitli satış, peşin satış bedelinin faizsiz biçimde zamana yayılması değildir. Ödeme planı hazırlanırken satış bedelinin kalan kısmı ile kanuni faiz birlikte dikkate alınmalıdır.
Kanuni faiz oranı 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanuna göre belirlenir. Faiz oranı zaman içinde değişebildiğinden ihale tarihindeki ve sözleşmedeki uygulanabilir oran ayrıca kontrol edilmelidir. Sitemizdeki 2026 kanuni faiz oranı rehberi bu hesaplama sistemini ayrıca açıklamaktadır.
Tapu Taksitler Bitmeden Alıcıya Geçebilir mi?
Evet, fakat güvence şartıyla. Ek Madde 1, peşinat ödendikten sonra kalan satış bedeli, kanuni faiz ve sözleşmeden doğacak alacakların tamamını karşılayacak tutarda güvence verilmesi hâlinde tapu devrine izin verir. Kanunda iki güvence biçimi sayılmıştır:
- Kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya
- Satılan taşınmaz üzerinde idare lehine Türk Medenî Kanunu hükümlerine göre kanuni ipotek tesis edilmesi.
Bu iki seçenekten biri sağlanırsa taşınmaz alıcı adına tapuda devredilebilir. Güvence, yalnız kalan ana parayı değil kanuni faiz ve sözleşmeden doğacak alacakların tamamını karşılayacak yeterlilikte olmalıdır.
Teminat Mektubu veya İpotek Verilemezse Ne Olur?
Kanun bu durumda sonucu doğrudan belirlemiştir: taksitlerin tamamı ödenene kadar alıcı adına tapuda mülkiyet devri yapılamaz. Alıcı, ihale ve sözleşme kapsamında taksitlerini ödemeye devam eder; ancak mülkiyet henüz kendisine geçirilmez.
Bu ayrım önemlidir. Taksitli satış sözleşmesinin kurulmuş olması, tapunun mutlaka hemen alıcıya devredileceği anlamına gelmez. Erken tapu devri için kanunda gösterilen banka teminat mektubu veya kanuni ipotek güvencesinin kurulması gerekir.
Tapu Devredilmeden Önce Taksitler Ödenmezse Ne Olur?
Alıcı adına henüz mülkiyet devri yapılmamışsa ve alıcı taksitli satıştan doğan yükümlülüklerini yerine getirmezse, Ek Madde 1 özel bir sonuç düzenler. Tahsil edilen tutarlardan, ihale sırasında alınan geçici teminata isabet eden tutar idareye irat kaydedilir; kalan tutar alıcıya aynen iade edilir.
Bu nedenle tapu devri yapılmamış taksitli satışla, tapunun teminat karşılığı alıcı adına devredilmiş olduğu satışın temerrüt sonuçları aynı değildir. İhale öncesinde şartnamenin fesih, teminat ve ödeme hükümleri de bu kanuni düzenlemeyle birlikte okunmalıdır.
Tapu Devredildikten Sonra Taksitler Ödenmezse Ne Olur?
Mülkiyet teminat mektubu veya ipotek karşılığında alıcıya devredilmişse ve alıcı sonradan yükümlülüklerini yerine getirmezse idare, kalan borcu faiziyle birlikte tahsil eder. Güvence banka teminat mektubu ise teminat mektubu paraya çevrilir; taşınmaz üzerinde idare lehine ipotek kurulmuşsa ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılır.
Bu sistemde tapu devrinin yapılmış olması borcun ortadan kalktığı anlamına gelmez. Kalan satış bedeli, faiz ve sözleşmeden doğan yükümlülükler devam eder; idare güvence mekanizmasını kullanabilir.
Taksit Vadesinde Ödenmezse Hangi Faiz Uygulanır?
Ek Madde 1, vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51. maddesine göre hesaplanacak faizle birlikte tahsil edileceğini düzenler. Bu, normal taksit planındaki kanuni faizden farklı bir temerrüt aşamasıdır.
Dolayısıyla iki faiz kavramı birbirine karıştırılmamalıdır. Taksitli ödeme planının kendisinde kalan bedel için kanuni faiz uygulanır. Bir taksit vadesinde ödenmezse geciken tutar bakımından 6183 sayılı Kanun m.51’deki hesaplama devreye girer.
Geçici Teminat Oranı Ne Kadar Olabilir?
Ek Madde 1’in son bölümünde satış, kira, trampa ve sınırlı ayni hak tesisi işlemleri ihaleleri için geçici teminat oranına ilişkin özel bir düzenleme de bulunmaktadır. İhale konusu taşınmazın tahmin edilen bedelinin %3’ünden az olmamak üzere %30’una kadar geçici teminat alınabilir.
Bu hüküm yalnız satışa değil, maddede açıkça sayılan kira, trampa ve sınırlı ayni hak tesisi ihalelerine de uzanmaktadır. Hangi oranın uygulanacağı ihale ilanı ve şartnamesinden kontrol edilmelidir.
Örnek Hesap: 8.000.000 TL’lik Belediye Taşınmazı
Bir belediye taşınmazının ihale sonucu 8.000.000 TL bedelle satıldığını ve ilanda kanuni azami sınırlara göre taksit imkânı bulunduğunu düşünelim. En az peşinat 2.000.000 TL’dir. Kalan 6.000.000 TL kanuni faizle birlikte en fazla iki yılda ve en fazla 12 taksitte ödenebilir. İdarenin ilanında örneğin 8 taksit öngörülmüşse alıcı 12 taksit talep edemez; çünkü ihale ilanındaki ödeme planı bağlayıcıdır.
Alıcı tapuyu taksitler tamamlanmadan almak istiyorsa kalan anapara, kanuni faiz ve sözleşmeden doğabilecek alacakları karşılayan kesin-süresiz banka teminat mektubu sunmalı veya taşınmaz üzerinde idare lehine kanuni ipotek kurulmasını sağlamalıdır. Güvence sağlanmazsa tapu, borç tamamen ödenene kadar alıcıya devredilmez.
İhaleye Girmeden Önce Kontrol Edilecek Belgeler
- İhale ilanında taksitli ödeme seçeneğinin bulunup bulunmadığı,
- Peşinat oranının kaç olduğu,
- Taksit sayısı ve ödeme süresi,
- Uygulanacak kanuni faiz ve ödeme tarihleri,
- Tapunun hangi aşamada devredileceği,
- Banka teminat mektubunun kapsam ve şekli,
- İdare lehine kurulacak ipoteğin şartları,
- Gecikme hâlinde uygulanacak 6183 m.51 hesabı,
- Geçici teminat oranı,
- Taşınmazın imar, takyidat ve fiilî kullanım durumu.
İhale ilanı ile şartname arasında çelişki bulunduğu düşünülüyorsa teklif vermeden önce idareden yazılı açıklama istenmesi ve ihale hukukundaki başvuru/dava sürelerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Belediye Taksit Şartlarını Sonradan Değiştirebilir mi?
Ek Madde 1, taksitli satış hakkını ihale ilanındaki koşullara bağladığından ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı ihalenin temel şartlarındandır. İhale tamamlandıktan sonra diğer isteklilerin teklif davranışını etkileyebilecek nitelikte esaslı bir ödeme avantajının yalnız ihale üzerinde kalan kişiye sonradan tanınması, ihale şartlarının eşit uygulanması bakımından hukuki sorun doğurur.
Bu sebeple alıcı açısından güvenilecek belge, ihale öncesinde yayımlanan ilan ve ihale dokümanıdır. Kanunun azami sınırları idareye, her ihalede mutlaka 25 peşinat ve 12 taksit uygulama zorunluluğu yüklemez; bunlar taksitli satış yapılacaksa aşılmaması gereken yasal çerçevedir.
Bu Düzenleme Hazine Taşınmazlarında da Geçerli mi?
Hayır; 2886 Ek Madde 1’in açık metni il özel idareleri, belediyeler ve bunların kurduğu mahallî idare birliklerine ait taşınmazları saymaktadır. Hazineye ait taşınmazların satışı bakımından 4706 sayılı Kanun ve ilgili diğer özel mevzuat ayrıca uygulanır. Bu nedenle belediye taşınmazı için getirilen yüzde 25 peşinat, iki yıl ve on iki taksit sistemi Hazine satışlarına kendiliğinden taşınamaz.
Hazine tarım arazilerinin doğrudan satışı gibi özel rejimler için sitemizdeki Hazine tarım arazisi satın alma rehberi ayrı değerlendirilmelidir.
Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Yargı Yolu Gündeme Gelir?
İhale işlemlerinin hukuka uygunluğu, ihale kararları ve idari nitelikteki işlemler bakımından idari yargı kuralları önem taşır. Buna karşılık tapu, ipotek ve sözleşmenin özel hukuk sonuçları bakımından uyuşmazlığın niteliğine göre görev değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır. Tek bir “her durumda şu mahkeme” cevabı vermek doğru değildir; talebin hangi işleme yöneldiği belirlenmelidir.
İdari işlemin iptali isteniyorsa 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunundaki süreler kaçırılmamalıdır. Genel bilgi için İdare Hukuku ve taşınmaz uyuşmazlıkları için Gayrimenkul ve Kira Hukuku içerikleri birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Belediye arsası taksitle alınabilir mi?
Evet. İhale ilanında taksit imkânı varsa ve ihale üzerinde kalan kişi talep ederse 2886 Ek Madde 1 kapsamında taksitli ödeme yapılabilir.
2. Peşinat en az yüzde kaç?
Satış bedelinin en az yüzde 25’i peşin ödenir.
3. En fazla kaç ay vade yapılabilir?
Kanun ay olarak değil süre olarak üst sınır koymuştur: en fazla iki yıl.
4. En fazla kaç taksit yapılabilir?
En fazla 12 taksit yapılabilir.
5. Belediye 12 taksit vermek zorunda mı?
Hayır. On iki taksit kanuni üst sınırdır. İhale ilanında daha az taksit belirlenebilir.
6. Taksitlere faiz uygulanır mı?
Evet. Kalan satış bedeli kanuni faizle birlikte ödenir.
7. Tapu borç bitmeden alınabilir mi?
Evet. Kesin-süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde idare lehine kanuni ipotek kurulması şartıyla erken tapu devri mümkündür.
8. Teminat veremezsem tapu ne zaman geçer?
Taksitlerin tamamı ödenene kadar tapu devri yapılamaz.
9. Taksit gecikirse ne olur?
Vadesinde ödenmeyen taksit, 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre hesaplanacak faizle birlikte tahsil edilir.
10. Bu kural Hazine arsalarında da uygulanır mı?
Hayır. Ek Madde 1 doğrudan il özel idaresi, belediye ve mahallî idare birliği taşınmazlarını düzenler.
Resmî Kaynaklar
- 7587 sayılı Kanun – TBMM Kanun Metni
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Resmî Gazete
Sonuç
1 Temmuz 2026’dan itibaren 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Ek Madde 1, belediye, il özel idaresi ve bunların kurduğu mahallî idare birliklerinin taşınmaz satışlarında açık bir taksit sistemi kurmuştur. Taksitli satış için ihale ilanında bu imkânın bulunması şarttır. Satış bedelinin en az yüzde 25’i peşin, kalanı kanuni faizle en fazla iki yılda ve en fazla on iki taksitte ödenebilir. Tapu borç bitmeden devredilecekse kesin-süresiz banka teminat mektubu veya idare lehine kanuni ipotek zorunludur. Vadesinde ödenmeyen taksitlerde ise 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre hesaplanacak faiz devreye girer.
Hukukçu İncelemesi
Bu içerik 16 Eylül 2026 tarihinde 7587 sayılı Kanunun 15. maddesiyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa eklenen Ek Madde 1’in yürürlükteki metni esas alınarak hazırlanmış; peşinat, vade, taksit, güvence, tapu devri ve temerrüt sonuçları kanun metnindeki ayrımlar korunarak kontrol edilmiştir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
