Önalım Bedeli Nemalandırılmazsa Ne Olur? AYM 2021/1240 ve TMK 734 (2026)
Kısa ve net cevap: Anayasa Mahkemesi, 3 Eylül 2026 tarihli İkinci Bölüm toplantısında B. No: 2021/1240 sayılı başvuruda, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında depo edilen bedelin nemalandırılmaması sonucunda enflasyon karşısında değer kaybına uğratılması nedeniyle Anayasa m.35 kapsamındaki mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdi. Ayrıca TMK m.734/2, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun m.36 ile değiştirilmiş; 2026’da yürürlükte olan metin, önalım bedelinin nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılmasını ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesini açıkça düzenlemektedir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
AYM 2021/1240 Kararının Sonucu Nedir?
Anayasa Mahkemesinin 3 Eylül 2026 tarihli resmî İkinci Bölüm sonuç sayfasında B. No: 2021/1240 sayılı başvuru; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında sonuca etki edebilecek esaslı iddiaların değerlendirilmemesi, kararlarda yeterli gerekçe bulunmaması, hatalı sonuca ulaşılması ve önalım bedelinin nemalandırılmaması sonucunda enflasyon karşısında değer kaybına uğratılması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarıyla açıklanmıştır.
AYM, davanın sonucuna ilişkin esaslı iddialar, gerekçe ve hatalı sonuca ulaşma şikâyetlerini kabul edilemez bulmuştur. Buna karşılık, depo edilen önalım bedelinin nemalandırılmaması sonucu enflasyon karşısında değer kaybettiği iddiasını kabul edilebilir bulmuş ve esas yönünden Anayasa m.35’te güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.
Bu ayrım önemlidir. AYM, önalım davasının maddi sonucunu yeniden hesaplayan bir temyiz mercii gibi hareket etmemiştir. İhlal, depo edilen paranın yargılama boyunca ekonomik değerini kaybetmesi ve bu kaybın mülkiyet hakkı üzerinde yarattığı külfet nedeniyle verilmiştir.
Kararın 2026 yılı için ayrıca güncel bir yönü vardır: Türk Medeni Kanunu m.734/2, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle nemalandırmayı artık kanun metninde açıkça düzenlemektedir. Dolayısıyla bugün açılan veya geçiş hükmü nedeniyle değişikliğin uygulanacağı derdest önalım davalarında “depo edilen bedel nemalandırılmalı mı?” sorusunun cevabı kanunda açıkça evet şeklindedir.
2026’da TMK m.734 Ne Diyor?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.734’ün güncel metnine göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun m.36 ile değiştirilen ikinci fıkra, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörür.
Önalım hakkı sahibi, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Kanun ayrıca yatırılan bedelin, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesini emreder. Bu hüküm, önceki uygulamada uzun yargılama nedeniyle depo bedelinin enflasyon karşısında erimesi sorununa doğrudan kanuni çözüm getirmiştir.
7571 sayılı Kanunla getirilen geçiş hükmü de önemlidir. 4721 sayılı Kanuna eklenen Geçici Madde 1/2, m.734’teki değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağını açıkça düzenlemektedir. Dolayısıyla dava 25 Aralık 2025’ten önce açılmış olsa bile yalnız eski metne dayanılması doğru değildir.
Önalım Davasında Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
2025 değişikliğinden önce m.734/2’de “satış bedeli” esas alınırken, güncel düzenleme “dava konusu payın rayiç bedeli” ifadesini kullanır. Hâkim, payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Böylece tapu senedinde gösterilen bedel ile dava tarihindeki veya kanunen esas alınacak değerlendirme koşullarındaki gerçek piyasa değeri arasındaki farkın önalım hakkını dengesiz biçimde etkilemesinin önüne geçilmesi amaçlanır.
Rayiç bedelin belirlenmesinde taşınmazın konumu, niteliği, yüz ölçümü, imar durumu, emsal satışlar, pay oranı ve değerleme tarihindeki piyasa verileri önem taşır. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporu yalnız sonuç rakamını değil, kullanılan emsalleri ve hesap yöntemini denetlenebilir biçimde göstermelidir.
Taraflar rapora karşı somut itirazlarını süresinde sunmalıdır. “Bedel yüksektir” veya “bedel düşüktür” gibi soyut ifadeler yerine hangi emsalin neden hatalı seçildiği, hangi imar veya nitelik unsurunun yanlış değerlendirildiği ve raporun hangi hesap unsurunun düzeltilmesi gerektiği açıklanmalıdır.
Rayiç bedel belirlenirken dava konusu payın kendisi değerlendirilir. Taşınmazın tamamının değerinden hareket ediliyorsa pay oranının hesapta doğru uygulanıp uygulanmadığı kontrol edilmelidir. Payın fiilî kullanım biçimi, taşınmazın tamamının hukuki niteliği ve değerlemeyi etkileyen kayıtlar bilirkişi raporunda göz önünde bulundurulmalıdır.
Yurt dışındaki paydaşların önalım hakkını kullanması hakkında yurt dışındaki paydaş için önalım (şufa) hakkı rehberimiz ayrı usul bilgileri içerir.
Nemalandırma Nedir?
Nemalandırma, yargılama sırasında mahkemece belirlenen yere yatırılan para tutarının, beklediği süre boyunca gelir getirecek şekilde değerlendirilmesi ve oluşan getirinin ana paraya eklenmesi anlamında kullanılır. TMK m.734/2’nin güncel metni, önalım bedelinin yalnız “depo edilmesini” değil, açıkça nemalandırılmak üzere yatırılmasını düzenlemektedir.
Hüküm kesinleştiğinde bedel, nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenir. Böylece payı satın almış olup dava sonunda bedel üzerinde hak sahibi hâle gelen kişinin, yıllarca süren yargılama boyunca paranın satın alma gücündeki düşüşe tamamen katlanması önlenir.
Nemalandırmanın hangi banka ürünü veya hesap mekanizmasıyla uygulanacağı, mahkemenin belirlediği yer ve ilgili adli emanet/hesap sistemi çerçevesinde yürütülür. Taraflar kendi başlarına bedeli farklı bir yatırım aracına yönlendiremez; m.734/2’deki yükümlülük hâkimin belirlediği yere yatırma şeklindedir.
Kanun, bedelin nemalandırılmasını açıkça emrettiği için mahkemenin depo ara kararında bu unsurun gözden kaçırılmaması gerekir. Taraflar da ödeme dekontunda dosya numarasını ve ödeme amacını doğru göstermeli, paranın mahkemenin belirlediği hesaba yatırıldığını belgelemelidir.
Önalım Bedelinin Değer Kaybı Neden Mülkiyet Hakkı Sorunudur?
Anayasa m.35 yalnız taşınmazın fiziksel mülkiyetini değil, belirli ve ekonomik değere sahip malvarlığı alacaklarını da korur. Bir kişinin hakkı olan para kamu makamlarının kontrolünde yıllarca tutuluyor ve nominal tutar aynı kalsa bile gerçek satın alma gücü önemli ölçüde eriyorsa mülkiyet hakkı bakımından müdahale veya pozitif yükümlülük sorunu doğar.
AYM 2021/1240 karar sonucu bu ilkeyi önalım bedeli bağlamında açıkça uygular. Mahkeme, depo edilen önalım bedelinin nemalandırılmaması nedeniyle enflasyon karşısında değer kaybetmesini Anayasa m.35 bakımından ihlal saymıştır.
2026’da yürürlükte olan TMK m.734/2 ise bu soruna kanun düzeyinde doğrudan cevap verir. Bedelin “nemalandırılmak üzere” yatırılması ve kesinleşme sonrası nemalarıyla birlikte ödenmesi zorunludur. Bu nedenle güncel önalım dosyasında eski dilekçe veya eski karar örneklerindeki “satış bedelini mahkeme veznesine depo etme” formülü tek başına yeterli değildir; yeni rayiç bedel ve nemalandırma rejimi esas alınmalıdır.
Değer kaybı tartışması yalnız nominal bedelin artıp artmadığına indirgenmemelidir. Esas mesele, yargılama sonunda bedeli alan kişinin ekonomik olarak başlangıçtaki değerden ciddi biçimde daha düşük bir malvarlığı değeriyle karşı karşıya bırakılıp bırakılmadığıdır. AYM’nin mülkiyet hakkı incelemesinde bu ekonomik etki önem taşır.
Önalım Hakkında Süreler Nasıl Uygulanır?
TMK m.733, yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süreleri düzenler. Güncel düzenlemede yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satış tarihinin üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun m.35, m.733’teki eski “iki yıl” ibaresini “bir yıl” olarak değiştirmiştir. Bu nedenle önceki yıllara ait internet içeriklerindeki iki yıllık üst süre bilgisi 2026’da gerçekleşen satışlar bakımından güncel değildir.
Ancak 4721 sayılı Kanuna eklenen Geçici Madde 1/1, m.733 değişikliklerinin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmayacağını; bu satışlarda değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunacağını düzenler. Bu nedenle süre hesabında yalnız dava tarihi değil, satış tarihi de kontrol edilmelidir.
Hak düşürücü süre, önalım davasının esası bakımından belirleyicidir. Noter bildiriminin tebliğ tarihi, satış tarihi ve dava açılış tarihi dosyada açık biçimde karşılaştırılmalıdır. Süre aşılmışsa bedelin depo edilmesi veya rayiç değer tartışması davayı ayakta tutmaz.
Bedelin Yatırılması İçin Verilen Kesin Süre Kaçırılırsa Ne Olur?
TMK m.734/2’nin güncel metni açık ve yaptırımı nettir: önalım hakkı sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Dolayısıyla depo ara kararının tebliğ tarihi, kesin sürenin başlangıcı ve yatırılması gereken toplam tutar dikkatle takip edilmelidir. Eksik ödeme de yükümlülüğün yerine getirilmemesi sonucunu doğurabileceğinden hesap kalemleri kontrol edilmelidir. Tutar veya hesap konusunda belirsizlik varsa süre dolmadan mahkemeden açıklama talep edilmelidir.
Ödeme dekontunda dosya numarası, yatıran kişi ve ödeme açıklaması doğru yazılmalıdır. Dekont UYAP üzerinden veya mahkeme kalemine sunularak dosyaya işlenmelidir. “Parayı yatırdım” bilgisinin dosyada belgesiz kalması usul riski yaratır.
HMK’daki kesin süre rejimi de dikkate alınmalıdır. Mahkemece kesin olduğu belirtilen veya kanunun kesin nitelik verdiği süre içinde yapılması gereken işlem süresinde yapılmazsa, ilgili taraf o işlemi yapma hakkını kaybeder. TMK m.734/2 bu sonuç bakımından ayrıca özel ve açık hüküm kurmaktadır.
Hüküm Kesinleşince Önalım Bedeli Nasıl Ödenir?
Güncel TMK m.734/2, yatırılan bedelin hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesini düzenler. Bu nedenle mahkeme kararının kesinleşme tarihi ve kesinleşme şerhi ödeme aşamasında önemlidir.
Hüküm kesinleşmeden önce bedelin taraflardan birine aktarılması, davanın sonucunun kanun yolu incelemesinde değişmesi ihtimali nedeniyle hukuki sorun yaratır. Kanun, ödeme anını kesinleşmeye bağlayarak hem önalım hakkı sahibini hem de alıcıyı koruyan denge kurar.
Kesinleşmeden sonra ödeme işlemi gecikirse dosyada ödeme talebinin açıkça sunulması, banka hesabı bilgilerinin bildirilmesi ve hesapta oluşan nema tutarının da ödeme kalemine dahil edilip edilmediğinin kontrol edilmesi gerekir.
Bedelin hangi kişiye ödeneceği, davanın sonucu ve payın kimin adına tesciline karar verildiği ile bağlantılıdır. Mahkemenin kesinleşen hükmü ve ödeme ara kararı esas alınmalıdır; tarafların mahkeme hesabındaki parayı kendi aralarında farklı biçimde paylaştırması için kanuni ve usuli dayanak bulunmalıdır.
2026’da Açılan ve Derdest Önalım Davalarında Ne Yapılmalı?
2026 yılında yeni açılacak bir önalım davasında ilk kontrol TMK m.732-734 zinciri üzerinden yapılmalıdır. Öncelikle paylı mülkiyet bulunmalı, pay üçüncü kişiye satılmış olmalı ve satış TMK m.733’te önalım hakkının kullanılamayacağı satış türlerinden biri olmamalıdır. Ardından noter bildirimi ve hak düşürücü süreler belirlenmelidir.
Dava açıldıktan sonra mahkemenin m.734/2 uyarınca rayiç bedeli gecikmeksizin belirlemesi gerekir. Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri hesaplandıktan sonra kesin süreli depo ara kararı kurulmalıdır. Ara karar, ödeme yeri ve toplam tutarı tereddütsüz biçimde göstermelidir.
Önalım hakkı sahibi kesin sürede ödeme yapmalıdır. Ödeme nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılmalıdır. Dava devam ederken para üzerindeki nema takip edilmeli; hüküm kesinleştiğinde ana para ve nema birlikte ilgili kişiye ödenmelidir.
25 Aralık 2025’ten önce açılmış ancak henüz kesinleşmemiş davalarda da m.734 değişikliğinin uygulanacağı, Geçici Madde 1/2’de açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle eski tarihli dava dosyalarında da güncel rayiç bedel ve nemalandırma rejimi ayrıca ele alınmalıdır.
Önalım uyuşmazlığının tapu iptal ve tescil boyutu için tapu iptal ve tescil davası rehberimiz, tapu sicilindeki yolsuz kayıtlar için TMK m.1025 yolsuz tescil rehberimiz incelenebilir.
AYM 2021/1240 Kararı ile 2025 TMK Değişikliği Arasındaki İlişki
AYM 2021/1240 başvurusu, eski sistem altında doğan değer kaybı sorununu anayasal mülkiyet hakkı açısından ele alır. 7571 sayılı Kanunla 24 Aralık 2025’te yapılan değişiklik ise 2026 uygulamasında aynı soruna doğrudan kanuni düzenleme getirir: rayiç bedel, nemalandırma, kesin süre ve kesinleşmeden sonra nemalarıyla ödeme.
Bu iki kaynak birlikte okunduğunda güncel hukuki tablo nettir. Önalım bedeli yargılama süresince pasif biçimde değer kaybetmeye terk edilmemelidir. Mahkeme, kanunun öngördüğü şekilde bedeli nemalandırılmak üzere belirlenen yere yatırmalı; kesinleşme sonrasında ana para ile oluşan nemayı birlikte ilgilisine ödemelidir.
AYM kararı, 2025 değişikliğinin yerine geçen bir norm değildir. Kanuni yükümlülük doğrudan TMK m.734/2’den kaynaklanır; AYM kararı ise eski uygulamada ortaya çıkan değer kaybının Anayasa m.35 bakımından temel hak boyutunu gösterir.
Sık Yapılan Hatalar
- Eski TMK m.734 metnini kullanmak: 25 Aralık 2025’ten beri rayiç bedel ve nemalandırma sistemi yürürlüktedir.
- Tapudaki satış bedelini otomatik önalım bedeli kabul etmek: Güncel hüküm rayiç bedelin hâkimce belirlenmesini öngörür.
- Kesin süreyi kaçırmak: Bedel ve tapu giderleri kesin sürede yatırılmazsa tescile karar verilemez.
- Nemayı kontrol etmemek: Kanun, kesinleşme üzerine bedelin nemalarıyla birlikte ödenmesini emreder.
- Hak düşürücü süreyi eski iki yıllık bilgiye göre hesaplamak: 2025 değişikliği sonrası yeni satışlarda üst süre bir yıldır; geçiş hükmü eski satışlar için ayrıca kontrol edilmelidir.
- Geçici Madde 1’i gözden kaçırmak: m.734 değişikliği yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır.
- AYM kararını önalım davasının esasını yeniden inceleyen karar sanmak: İhlal, depo edilen bedelin değer kaybı yönünden verilmiştir.
Resmî Kaynaklar
- Anayasa Mahkemesi – 3 Eylül 2026 İkinci Bölüm Toplantısı Gündemi ve Sonuçları
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – m.732, m.733 ve m.734
- 25 Aralık 2025 Resmî Gazete – 7571 sayılı Kanun
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası – m.35
- 6216 sayılı Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun
Sık Sorulan Sorular
1. Önalım bedeli 2026’da nemalandırılır mı?
Evet. TMK m.734/2 açıkça bedelin nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılmasını düzenler.
2. AYM 2021/1240 kararında ihlal var mı?
Evet. Depo edilen önalım bedelinin nemalandırılmaması nedeniyle enflasyon karşısında değer kaybetmesi yönünden mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.
3. Önalım bedeli tapudaki satış bedeli midir?
2026’da yürürlükteki m.734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; depo yükümlülüğü bu rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri üzerinden kurulur.
4. Bedel hangi süre içinde yatırılır?
Hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılır.
5. Kesin süre kaçırılırsa ne olur?
Kanun, yükümlülük kesin sürede yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemeyeceğini düzenler.
6. Nemalar kime ödenir?
Hükmün kesinleşmesi üzerine yatırılan bedel nemalarıyla birlikte ilgili hak sahibine ödenir.
7. 2025 değişikliği eski davalara uygulanır mı?
Evet. 4721 sayılı Kanun Geçici Madde 1/2, m.734 değişikliğinin yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanacağını açıkça düzenler.
8. Önalım davasında üst süre kaç yıldır?
Yeni düzenleme kapsamındaki satışlarda TMK m.733 uyarınca noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre yanında her hâlde satıştan itibaren bir yıllık üst hak düşürücü süre vardır. Değişiklikten önceki satışlarda geçiş hükmü ayrıca uygulanır.
9. AYM’ye doğrudan önalım davası açılır mı?
Hayır. AYM bireysel başvurusu, olağan yargı yolları tüketildikten sonra temel hak ihlali iddiasıyla yapılır.
10. Eski dilekçelerdeki satış bedeli ifadesi 2026’da kullanılmalı mı?
Güncel m.734/2 esas alınmalıdır; yürürlükteki hüküm rayiç bedel üzerinden depo ve nemalandırma sistemi kurmuştur.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
