Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’de Önalım (Şufa) Hakkını Nasıl Kullanır? 2026
yurt dışındaki paydaş önalım hakkı: Yurt dışındaki paydaşın önalım davasında satış tarihine göre üç ay ve bir/iki yıllık süreler, 25 Aralık 2025 geçiş hükümleri, rayiç bedel ve yurt dışından dosya takibi.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Türkiye’de paylı taşınmazın paydaşı olan ve yurt dışında yaşayan kişi, diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması üzerine TMK m.732-734 koşullarıyla önalım davası açar. Satış tarihi süreyi belirler: 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda noter bildiriminden itibaren üç ay ve satıştan itibaren iki yıl; 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üç ay ve bir yıl uygulanır. Yeni bir yıllık süre eski satışlara geriye yürütülmez. Buna karşılık rayiç bedelin hâkimce belirlenmesi, tapu giderleriyle kesin sürede nakden yatırılması ve nemalandırılması kuralı, geçiş hükmü gereğince daha önce açılmış davalarda da uygulanır. Yurt dışında ikamet etmek bu süreleri kendiliğinden uzatmaz. Dayanak: 7571 sayılı Kanun m.35-37 ve m.39.
Gurbetçiler bakımından en büyük risk, Türkiye’deki hisseli arsa veya aile taşınmazındaki satışın aylar sonra öğrenilmesidir. Tapu kaydı düzenli takip edilmediğinde, noter bildirimi eski adrese gittiğinde veya aile içindeki kişiler satış bilgisini sakladığında süre tartışması doğabilir. Bu nedenle satış öğrenildiği anda tapu resmi senedi, satış tarihi, alıcı bilgisi ve noter bildirimleri alınmalıdır.
Yasal Önalım Hakkının Hukuki Dayanağı
Türk Medeni Kanunu m.732, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara önalım hakkı verir. Bu hak, taşınmazın tamamının değil satılan payın, uygulanacak önalım bedeli ve diğer kanuni koşullarla hak sahibi adına tescilini amaçlar; 2025 değişikliği sonrasında tapuda gösterilen satış bedelinin aynen esas alınacağı varsayılmaz. Elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı ve paylı mülkiyet aynı kavramlar değildir; önalım hakkı kullanılmadan önce tapudaki mülkiyet türü kontrol edilmelidir.
2025 Değişikliğinden Sonra Süreler
7571 sayılı Kanun 24 Aralık 2025’te kabul edilmiş, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Önalıma ilişkin hükümler yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. TMK geçici m.1/1, m.733 değişikliklerinin eski satışlara uygulanmayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle 2026’da dava açılması tek başına yeni bir yıllık sürenin uygulanmasına yetmez; tapudaki satış tarihi esas alınır. Sürelerin hak düşürücü niteliği nedeniyle mahkeme bunları kendiliğinden gözetir.
| İncelenen işlem | Uygulanacak süre ve düzen |
|---|---|
| 25 Aralık 2025’ten önceki pay satışı | Noter bildiriminin usulüne uygun tebliğinden itibaren üç ay; her hâlde satıştan itibaren iki yıl. |
| 25 Aralık 2025 ve sonraki pay satışı | Usulüne uygun noter bildiriminden itibaren üç ay; her hâlde satıştan itibaren bir yıl. |
| Yürürlükten önce açılmış, henüz kesinleşmemiş önalım davası | M.734’teki rayiç bedel, kesin süre ve nemalandırma değişikliği geçici m.1/2 gereğince bu davada da uygulanır. |
| 2886 sayılı Kanun kapsamında satış | M.733’e eklenen kullanamama hükmünün zaman bakımından uygulanmasında satış tarihi ve geçici m.1/1 birlikte değerlendirilir. |
Eski satışın 2026 yılında öğrenilmesi
Örneğin payın 10 Ekim 2025’te devredildiği, Almanya’daki paydaşın bunu Temmuz 2026’da duyduğu bir dosyada sırf dava 2026 yılında açılacak diye bir yıllık üst süre uygulanmaz. Önce eski iki yıllık mutlak süre, ardından noter bildiriminin bulunup bulunmadığı incelenir. Eylül 2026 tarihli başka bir satış ise yeni bir yıllık üst süreye tabidir. Her iki dosyada da usulüne uygun noter tebliği yapılmışsa üç aylık kısa süre ayrıca hesaba katılır. Bunlar varsayımsal örneklerdir; son gün hesabı gerçek tebligat belgeleriyle yapılır.
Satışı WhatsApp mesajıyla duymak ile kanunun öngördüğü noter bildiriminin tebliği aynı olay değildir. Üç aylık süre bakımından noter bildirimi araştırılır. Buna karşılık noter bildirimi hiç yapılmadığında mutlak üst süre de durur sonucu çıkarılamaz. Tapu satış tarihi, tebliğ tarihi, fiilî öğrenme ve avukata başvuru tarihi dosya çizelgesinde ayrı satırlarda gösterilmelidir.
Yurt dışına tebligat ve adresin etkisi
Hak sahibinin doğru yurt dışı adresi, vatandaşlığı ve uygulanacak tebligat yöntemi önem taşır. İkamet Almanya’da olduğu hâlde eski Türkiye adresine bırakılan belgenin geçerliliği yalnız zarfın üzerinde bir tarih bulunmasına bakılarak kabul edilmez. Ancak her eski adres tebligatı da otomatik hükümsüz sayılamaz. Tebligat Kanununun adres ve usulsüz tebliğ hükümleri, önceki tebligatlar ve adres kayıtları birlikte incelenir. Süre itirazı hazırlanırken tebligat mazbatasının tam örneği alınmalıdır.
Aile bireyinin bildirim mektubunu geç göndermesi, yurt dışında tatilde olmak veya tapu kaydını uzun süre kontrol etmemek tek başına hak düşürücü süreyi uzatmaz. Bu nedenle satışın varlığı öğrenildiğinde vekâletname hazırlığı ve kayıt temini aynı anda yürütülür; bütün belgeler mükemmel biçimde tamamlanana kadar dava süresi bekletilmez. Eksik belgenin hangi kurumdan getirileceği dilekçede somutlaştırılır.
Rayiç bedel için yurt dışından para gönderimi
Yeni m.734, mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin verilen kesin süre içinde nakden yatırılmasını ister. Bedel nemalandırılır; hüküm kesinleştiğinde nemasıyla hak sahibine ödenir. Kesin sürenin yalnızca banka transfer emri verilerek yerine getirildiği varsayılmamalıdır. Para, mahkemenin belirlediği yere doğru dosya açıklamasıyla ulaşmalıdır. Yurt dışı bankanın uyum incelemesi, aracı banka kesintisi veya eksik avro/TL dönüşümü mahkemeye yatırılacak tutarı azaltabilir.
Mahkeme kararındaki hesap, alıcı adı, dosya numarası ve tutar avukat tarafından doğrulanır. E-posta yoluyla sonradan değiştirilen bir IBAN’a teyitsiz para gönderilmez. Banka dekontu dilekçeyle dosyaya sunulur ve mahkeme veznesi ya da emanet hesabındaki tahsil kaydı kontrol edilir. Finansman planı dava başında yapılır; bilirkişi raporunu beklerken yüksek tutarlı transferin hangi belgelerle gerçekleştirileceği hazırlanır. Bu plan, sonucun garanti edilmesi değil usul işleminin zamanında yerine getirilmesidir.
Bedel raporuna itiraz ile yatırma yükümlülüğü farklıdır
Bilirkişi raporunda bütün parsel değeri ile satılan payın değeri birbirine karıştırılmamalıdır. Pay oranı, imar durumu, kullanım kısıtları, emsaller ve değerleme tarihi açık gösterilmelidir. Kanun metni değerleme tarihine ilişkin her tartışmayı tek başına çözmediğinden, mahkemenin ara kararı ve dosyanın özellikleri izlenir. Raporun yüksek bulunduğuna ilişkin itiraz, mahkemenin verdiği kesin süreyi kendiliğinden kaldırmaz. İtirazla birlikte ara kararın açıklanması veya değiştirilmesi gerekiyorsa açık talep sunulur.
Yatırılan bedelin yalnız tapuda gösterilen düşük satış bedeli olması, rayiç bedel kararını karşılamaz. Buna karşılık mahkemenin hangi tutarın hangi sürede yatırılacağını açık bildirmesi de önemlidir. UYAP dosyasında ara kararın metni, tebligatı ve ödeme belgesi birlikte saklanır. Hak kaybı yalnız davayı geç açmaktan değil, dava içinde verilen kesin sürenin kaçırılmasından da doğar.
Resmî kaynaklar: TBMM kabul ve yayım tarihleri; 7571 sayılı Kanun m.35-37.
Rayiç Bedel Kuralı Ne Değiştirdi?
TMK m.734’ün 2025 sonunda değişen ikinci fıkrası uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Kesin süre içinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
Bu nedenle artık yalnız tapu resmi senedinde yazılı satış bedeline bakılarak dava bütçesi oluşturmak güvenli değildir. Taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, pay oranı ve dava tarihindeki piyasa koşulları rayiç bedel incelemesinde önem kazanır.
Hangi Satışlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?
TMK m.733, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma satışlarında önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler. Ayrıca satış niteliği taşımayan bağış, mal değişimi veya başka hukuki işlemlerde yasal önalım hakkının şartları oluşmayabilir. Ancak görünüşte bağış yapılıp gerçekte satış gerçekleştirildiği iddiası varsa muvazaa ve ispat konusu ayrıca incelenir.
Aile İçinde Pay Satışı Yapılırsa Önalım Hakkı Var mı?
Alıcının akraba olması önalım hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Esas soru, işlemin gerçek bir satış olup olmadığı ve üçüncü kişiye pay devri niteliği taşıyıp taşımadığıdır. Payın diğer bir mevcut paydaşa satılması ile paydaş olmayan bir akrabaya satılması farklı değerlendirilir. Tapu resmi senedi ve tarafların satış tarihindeki paydaşlık durumu alınmalıdır.
Noter Bildirimi Yurt Dışındaki Adrese Nasıl Yapılır?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi kanunda açıkça düzenlenmiştir. Hak sahibinin yerleşim yeri yurt dışındaysa tebligatın Tebligat Kanunu ve ilgili uluslararası kurallara uygun yapılması gerekir. Eski Türkiye adresine gönderilmiş bir belgenin süreyi başlatıp başlatmadığı somut tebligat evrakı üzerinden değerlendirilmelidir. Yurt dışına gelen dava veya icra tebligatları için Yurt Dışına Dava veya İcra Tebligatı rehberi de incelenebilir.
Önalım Davası Kime Karşı Açılır?
TMK m.734 gereğince yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcı kural olarak davalı değildir. Dava dilekçesinde taşınmazın ada, parsel, pay bilgisi, satışın tarihi, alıcının kimliği ve önalım hakkı sahibinin paydaşlık sıfatı açıkça gösterilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 gereğince kesin yetkilidir. Ortaklığın giderilmesi davasının sulh hukukta görülmesi, önalım davasını sulh hukuka taşımaz. Yalnız taşınmazın paylı olması, önalım davasını kendiliğinden 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki ortaklığın giderilmesine ilişkin dava şartı arabuluculuğa sokmaz. Önalım ile paylaşma farklı taleplerdir; ayrıca ileri sürülen taleplerin özel hükümleri saklıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisleri İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’dedir. Başka şehirlerdeki önalım dosyalarının takibi, görev ve kesin yetki kurallarına uygun olarak İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir. Vekille takip, mahkemenin bizzat yapılmasını istediği istisnai işlemleri ortadan kaldırmaz. Genel koordinasyon ve vekâlet için mevcut yurt dışındaki müvekkiller rehberi kullanılır; yurt dışında ayrı bir ofis bulunduğu izlenimi verilmez.
Türkiye’ye Gelmeden Önalım Davası Açılabilir mi?
Evet. Usulüne uygun vekâletnameyle avukat tapu kayıtlarını ve satış resmi senedini alabilir, ihtiyati tedbir gerekip gerekmediğini değerlendirebilir, davayı açabilir ve yargılamayı takip edebilir. Ancak rayiç bedel ve tapu giderlerinin mahkemenin kesin süresinde yatırılması gerektiğinden, yurt dışındaki müvekkilin ödeme organizasyonu önceden yapılmalıdır.
Genel çalışma sistemi için Yurt Dışındaki Müvekkiller İçin Hukuki Destek, tapu kayıtlarının uzaktan kontrolü için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri kullanılabilir.
Vekâletname Nasıl Düzenlenir?
Tapu iptal ve tescil davası ile gerektiğinde sulh, feragat veya tahsil gibi işlemler için vekâletnamenin kapsamı dosyaya göre hazırlanmalıdır. Almanya’da yaşayanlar için Almanya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi ve Almanya’dan Avukata Vekâletname Verme sayfaları kullanılabilir. Almanca bilgi isteyenler Almanca ana sayfaya geçebilir.
Önalım Hakkından Feragat
TMK m.733’e göre önalım hakkından genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Buna karşılık belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Aile içinde daha önce imzalanmış bir belge varsa içeriği mutlaka incelenmelidir.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Güncel tapu kayıt örneği ve pay oranları,
- Satış resmi senedi ve satış tarihi,
- Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri,
- Noter bildirim belgesi ve tebliğ evrakı,
- Varsa önalım hakkından feragat/vazgeçme belgesi,
- Taşınmazın güncel rayiç değerini etkileyen imar ve kullanım bilgileri,
- Mahkemenin belirleyeceği bedel için finansman planı.
Yurt Dışındaki Paydaşların Sık Yaptığı Hatalar
- Satışı aileden duymayı beklemek ve tapu kaydını kontrol etmemek,
- Satış tarihini incelemeden bütün dosyalara bir veya iki yıllık tek süre uygulamak,
- Davanın satıcıya karşı açılacağını düşünmek,
- Tapu satış bedelini yatırmanın her durumda yeterli olduğunu varsaymak,
- Noter bildirim tarihini ve yurt dışı tebligatını incelememek,
- Vekâletnameyi dava açıldıktan sonra yetiştirmeye çalışmak.
Sık Sorulan Sorular
Almanya’da yaşıyorum, kardeşim hisseli arsayı yabancıya sattı. Şufa hakkım var mı?
Tapuda paylı mülkiyet varsa ve pay üçüncü kişiye satış yoluyla devredilmişse TMK m.732 şartları değerlendirilebilir. Satış ve paydaşlık durumu tapu kayıtlarından doğrulanmalıdır.
Satışı bir yıl sonra öğrendim. Dava açabilir miyim?
Önce satış tarihi belirlenir. 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda iki yıllık; bu tarih ve sonrasındaki satışlarda bir yıllık mutlak süre uygulanır. Usulüne uygun noter tebliği yapılmışsa üç aylık kısa süre de ayrıca kontrol edilir. Yalnız öğrenme tarihine bakılarak kesin yanıt verilmez.
Noter bana hiç bildirim yapmadıysa üç aylık süre başladı mı?
Üç aylık süre kanunun öngördüğü noter bildiriminin tebliğine bağlıdır. Bildirim yapılmaması satış tarihine göre uygulanan bir veya iki yıllık mutlak süreyi durdurmaz.
Tapuda düşük satış bedeli gösterilmişse ne yatırılır?
Güncel m.734 uyarınca hâkim rayiç bedeli belirler. Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri kesin sürede yatırılır.
Türkiye’ye gelmeden dava açabilir miyim?
Uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla dava ve tapu işlemleri takip edilebilir.
Dava 2026’da açıldıysa her satış için bir yıllık süre mi uygulanır?
Hayır. Geçiş hükmü bakımından belirleyici olan yalnız dava tarihi değil satış tarihidir. 25 Aralık 2025’ten önceki satışta eski iki yıllık mutlak süre korunur; bu tarihten sonraki satışta yeni bir yıllık süre uygulanır. Rayiç bedel değişikliğinin önce açılmış davalara da uygulanması ayrı geçiş kuralıdır.
Mahkemenin istediği bedeli yurt dışından havale emriyle göndermem yeterli mi?
Transfer emri ile paranın mahkemenin belirlediği yere ulaşması aynı değildir. Kesin süre içinde doğru dosya, tutar ve hesaba ödeme yapılması kontrol edilir. Aracı banka kesintisi, kur farkı veya eksik açıklama ayrıca izlenir. Bedel raporuna itiraz etmek ödeme ara kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Resmî mevzuat nerede?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu güncel metni esas alınmalıdır.
Tapuda Satılan Pay ile Arazide Kullanılan Bölüm Nasıl Ayrılır?
Paylı mülkiyette yüzde yirmilik pay, taşınmazın belirli bir köşesinin tek başına mülkiyeti demek değildir. Önalım talebi hazırlanırken davaya konu edilen payın oranı, satılan kayıt ve parsel açıkça gösterilir. Arazide çit, bahçe veya fiilî kullanım bölümü bulunması ile tapuda hukuken ayrılmış bağımsız parsel bulunması farklı olgulardır. Kullanım anlaşmaları ve yerleşmiş kullanım biçimi varsa bunlar da dava öncesi incelemeye alınır; yalnız tapu oranıyla davanın bütün şartlarının kesinleştiği varsayılmaz.
Örneğin 1.000 metrekarelik parselin beşte birlik payı satılmışsa dava, doğrudan belirli 200 metrekarelik parçanın tescili için kurulmaz. Satılan payın hukuki kapsamı ve varsa ayrıca tescilli haklar esas alınır. Bilirkişiye gönderilen belgelerde bütün parselin değeri ile satılan payın değeri ayrılmalıdır. Paylı yapının değerlemeye etkisi de raporda açıklanır; matematiksel oran kullanılması her somut değerleme sorununu tek başına çözmez.
Birden Fazla Satış İçin Ayrı Süre Çizelgesi
Aynı parselde farklı paydaşların farklı tarihlerde satış yaptığı dosyada, bütün işlemler için tek bir son gün belirlenmez. Her satışın tarihi, alıcısı, pay oranı, noter bildirimi ve uygulanacak geçiş hükmü ayrı satırda gösterilir. Bir satışa ilişkin noter bildirimi, başka bir satışın da bildirildiği anlamına gelmez. Özellikle 25 Aralık 2025’in iki tarafına düşen işlemlerde iki yıllık ve bir yıllık mutlak süreler aynı dosya hazırlığı içinde farklılaşabilir.
Dava dilekçesi ve ödeme planı bu işlem çizelgesiyle karşılaştırılır. Başka paya ait satış senedinin eklenmesi, yanlış pay oranı veya farklı alıcı bilgisi düzeltilmeden dava açılması gereksiz uyuşmazlık doğurur. Resmî dayanaklar TMK m.688 ve m.732–734 ile yukarıdaki geçiş düzenlemesidir.
Sonuç
Yurt dışındaki paydaşın önalım dosyasında satışın niteliği ve tarihi, noter tebliği, doğru mahkeme ve rayiç bedelin yatırılmasına ilişkin ara karar birlikte incelenir. Eski satışlarda iki yıllık, yeni satışlarda bir yıllık mutlak süre; her ikisinde noter tebliğine bağlı üç aylık süre ayrımı korunur. Rayiç bedel değişikliğinin eski davalara da uygulanması farklı bir geçiş kuralıdır. Tapu ve noter kayıtları gecikmeden alınmalı, kesin sürede yatırılacak tutarın yurt dışından gönderilmesi baştan planlanmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
