10 Yıllık Kiracı Sebep Göstermeden Tahliye Edilebilir mi? TBK m.347 (2026)
Kısa ve net cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracı 10 yılı doldurdu, hemen çıkarılabilir” şeklinde genel bir kural yoktur. TBK m.347’ye göre belirli süreli sözleşmede esas alınan dönem, ilk sözleşme süresinden sonra başlayan 10 yıllık uzama süresidir. Kiraya veren bu 10 yıllık uzama dönemi tamamlandıktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya veren, kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirme hakkını kullanabilir.
TBK m.347’nin Temel Kuralı Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesini özel olarak düzenler. Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnız sözleşmenin süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. Örneğin bir yıllık konut kirasında “bir yıl doldu, çık” şeklindeki bildirim tek başına TBK m.347 kapsamında yeterli değildir.
Kanun kiraya verene, ilk sözleşme süresinden sonra başlayan uzama dönemlerinin 10 yılı tamamlanmasının ardından özel bir sebepsiz fesih hakkı tanır. Bu aşamada ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi başka bir özel sebebin ispatı gerekmez.
Ancak süre ve bildirim şartları sıkıdır. Yanlış hesaplanan uzama yılı veya geç gönderilen bildirim, tahliye davasının reddine yol açabilir.
10 Yıllık Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?
Belirli süreli sözleşmede “10 yıl” kira başlangıcından doğrudan sayılmaz. Önce sözleşmede yazılı ilk süre tamamlanır; bundan sonra başlayan yıllar uzama yılıdır.
Örneğin 1 Ekim 2015 başlangıçlı, bir yıl süreli kira sözleşmesinde ilk sözleşme dönemi 30 Eylül 2016’da biter. İlk uzama yılı 1 Ekim 2016–30 Eylül 2017 dönemidir. Onuncu uzama yılı 1 Ekim 2025–30 Eylül 2026 dönemidir.
Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kanundaki bildirim şartına uyarak izleyen uzama yılı sonunda sebep göstermeksizin fesih hakkını kullanabilir. Bu nedenle sadece “2015’ten beri kiracı, 2025’te 10 yıl doldu” hesabı yeterli değildir.
İlk sözleşme süresi iki, üç veya beş yıl ise hesap daha da farklılaşır. 10 yıllık uzama dönemi, sözleşmede kararlaştırılan ilk belirli sürenin bitiminden sonra başlar.
Üç Aylık Bildirim Şartı Nasıl Uygulanır?
TBK m.347’ye göre kiraya veren, 10 yıllık uzama süresini izleyen uzama yıllarının her birinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.
Bu üç aylık süre, fesih bildiriminin kiracıya ulaşması gereken asgari süredir. Bildirimin son gün postaya verilmesi değil, hukuken muhataba ulaştırılması önemlidir.
Bildirim üç aylık süreyi kaçırırsa sözleşme bir sonraki uzama dönemi bakımından devam eder. Kiraya veren, sonraki uzama yılı için yeniden ve süresinde bildirim yapabilir.
Bu nedenle dava açmadan önce kira başlangıç tarihi, ilk belirli süre, 10 uzama yılı ve üç aylık bildirimin son günü tablo hâlinde hesaplanmalıdır.
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında Durum
TBK m.347, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracıya genel hükümlere göre her zaman fesih imkânı tanırken, kiraya veren bakımından 10 yıllık koruma öngörür.
Kiraya veren, kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Burada belirli süreli sözleşmedeki “10 uzama yılı” hesabı yerine belirsiz sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre esas alınır.
Genel fesih dönemi ve bildirim süreleri TBK m.328 ve devamındaki hükümler çerçevesinde uygulanır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında TBK m.329’daki altı aylık dönem ve üç aylık fesih bildirimi sistemi somut sözleşmeyle birlikte değerlendirilmelidir.
Sözleşmenin gerçekten belirsiz süreli olup olmadığı yalnız başlığa bakılarak değil, metindeki süre ve yenileme hükümleri incelenerek belirlenmelidir.
Kiracının 15 Gün Önceden Bildirim Hakkı
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin yenilenmesini önleyebilir.
Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin aynı 15 günlük hakka sahip olduğu düşüncesi yanlıştır; kanun kiraya vereni daha uzun süreyle sınırlar.
Kiracının fesih bildiriminin ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir. Noter ihtarı, KEP veya teslimi kanıtlayan yazılı yöntemler uyuşmazlık riskini azaltır.
Kiracının sözleşme süresi dolmadan erken çıkması ise TBK m.325’teki ayrı kurallara tabidir; 15 günlük dönemle karıştırılmamalıdır.
Kiraya Verenin Fesih Bildirimi Nasıl Yapılmalı?
Fesih bildiriminin yazılı yapılması, konut ve çatılı işyeri kiralarında ispat ve geçerlilik bakımından temel önemdedir. Bildirimde kira sözleşmesinin tarihi, kiralanan adresi, hangi uzama dönemi sonunda sona erdirildiği ve TBK m.347’ye dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
En güvenli yöntemlerden biri noter ihtarıdır. KEP veya diğer elektronik yöntemlerin kullanılabilirliği tarafların statüsü ve hukuki kabul şartlarına göre değerlendirilmelidir.
Bildirim kiracıya üç aylık asgari süre içinde ulaşmalıdır. Tebligatın iadeli dönmesi, adresin yanlış olması veya muhataba geç ulaşması dava süresini etkileyebilir.
Elektronik tebligat kullanılması gereken bir yargısal aşamada UETS süreleri için 7201 m.7/a beşinci gün kuralı ayrıca dikkate alınmalıdır.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.
TBK m.347’ye dayalı sebepsiz tahliye davası açılmadan önce güncel arabuluculuk dava şartı yerine getirilmelidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alındıktan sonra dava açılır.
Arabuluculuk anlaşmasıyla tahliye tarihi belirlenirse anlaşma metninin açık, belirli ve icraya elverişli yazılması önemlidir. İcra edilebilirlik konusunda arabuluculuk anlaşma belgesi rehberimiz incelenebilir.
Arabuluculuk başvurusu, geç yapılmış m.347 bildirimini geriye dönük geçerli hâle getirmez. Maddi hukuk fesih süresi ile dava şartı arabuluculuk birbirinden farklıdır.
Örnek Süre Hesabı
Örnek: 1 Ocak 2015 başlangıçlı ve bir yıl süreli konut kira sözleşmesinde ilk sözleşme dönemi 31 Aralık 2015’te biter. 1 Ocak 2016’dan itibaren uzama yılları başlar. Onuncu uzama yılı 1 Ocak–31 Aralık 2025 dönemidir.
Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra izleyen uzama döneminin sonunda sözleşmeyi sona erdirmek istiyorsa TBK m.347’deki en az üç aylık bildirimi doğru dönem için yapmalıdır.
Somut hesapta sözleşmedeki başlangıç-bitiş tarihi, sonradan imzalanan yeni sözleşmelerin eski ilişkiyi yenileyip yenilemediği ve tarafların kira dönemini değiştirip değiştirmediği incelenmelidir.
Her yıl yalnız kira bedelinin güncellendiği ek protokol, her durumda yeni bir ilk kira ilişkisi başlatmaz. Belgenin amacı ve içeriği değerlendirilmelidir.
Kiracı Hangi İtirazları İleri Sürebilir?
Kiracı öncelikle 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmadığını ileri sürebilir. Başlangıç tarihi ve ilk sözleşme süresi yanlış hesaplanmışsa m.347 şartı oluşmaz.
İkinci olarak üç aylık bildirimin süresinde yapılmadığı savunulabilir. Noter tebliğ tarihi ve kira döneminin bitişi karşılaştırılır.
Üçüncü olarak tarafların sonradan gerçekten yeni ve bağımsız bir sözleşme kurduğu ileri sürülebilir. Yeni sözleşmenin yalnız kira artışını belgeleyen protokol mü yoksa önceki sözleşmeyi sona erdirip yeni ilişki kuran belge mi olduğu yorumlanır.
Dördüncü olarak kiraya verenin yanlış dönem için tahliye istediği veya arabuluculuk dava şartını yerine getirmediği savunulabilir.
Sık Yapılan Hatalar
- Kira başlangıcından 10 yıl saymak: Belirli sözleşmede 10 yıllık uzama dönemi esas alınır.
- Bir yıllık sözleşmenin bitiminde ev sahibinin çıkarabileceğini sanmak: Kiraya veren yalnız süre bitimine dayanamaz.
- Üç aylık bildirimi geç göndermek: Tahliye hakkı sonraki uzama dönemine kalabilir.
- Kiracının 15 günlük hakkını ev sahibine de uygulamak: M.347 taraflara farklı bildirim rejimi getirir.
- Her ek protokolü yeni sözleşme saymak: İçerik ve taraf iradesi incelenmelidir.
- Arabuluculuğu atlamak: Kira davalarında m.18/B dava şartı kontrol edilmelidir.
Resmî Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.328, m.329, m.347
- 6325 sayılı Kanun – m.18/B
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sık Sorulan Sorular
1. 10 yıllık kiracı doğrudan çıkarılabilir mi?
Hayır. Belirli süreli sözleşmede ilk kira süresinden sonra 10 uzama yılının tamamlanması ve doğru dönem için en az üç ay önce bildirim gerekir.
2. Ev sahibinin tahliye için ihtiyaç göstermesi gerekir mi?
TBK m.347’deki 10 yıllık uzama sonrası fesih şartları gerçekleşmişse ayrıca ihtiyaç sebebi göstermek gerekmez.
3. Bir yıllık sözleşme 10 yıl hesabına dahil mi?
İlk belirli sözleşme süresi 10 yıllık uzama süresinden ayrıdır.
4. Bildirim kaç ay önce yapılmalı?
İlgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce.
5. Kiracı kaç gün önce sözleşmeyi bitirebilir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapabilir.
6. Belirsiz süreli kirada ev sahibi ne zaman feshedebilir?
Kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine göre.
7. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda HUAK m.18/B kapsamındaki dava şartı uygulanır.
8. Noter ihtarı zorunlu mu?
Bildirim yazılı ve ispatlanabilir yapılmalıdır; noter ihtarı güçlü ispat yöntemidir.
9. Her yıl yeni sözleşme imzalanması 10 yılı sıfırlar mı?
Her zaman değil. Belgenin önceki ilişkiyi gerçekten sona erdirip yeni sözleşme kurup kurmadığı incelenir.
10. Yanlış süre hesabı yapılırsa ne olur?
TBK m.347 şartı oluşmadığı için tahliye davası reddedilebilir veya fesih sonraki döneme kalabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
