Kira İlişkisi İnkâr Edilirse Yemin Delili Hatırlatılmalı mı? Yargıtay 3. HD 2026

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 kararındaki somut olay nedir?

Yatağan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada davacı, davalının kendi kiracısı olduğunu, kira borcunu ödemediği için hakkında icra takibi başlattığını ve kira ilişkisi devam ederken kendisine yönelik hakaret, tehdit, yaralama, konut dokunulmazlığını ihlal ve iftira niteliğinde eylemlerde bulunduğunu ileri sürmüştür. Davacı bu nedenle kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiğini belirterek taşınmazın tahliyesini istemiştir.

Davalı ise taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığını savunmuştur. Ayrıca taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçişiyle ilgili ayrı uyuşmazlık bulunduğunu ileri sürmüştür. Böylece tahliye talebinin esasına geçmeden önce çözülmesi gereken temel ön sorun ortaya çıkmıştır: Davalı gerçekten davacının kiracısı mıdır?

İlk derece mahkemesi ceza ve hukuk dosyaları ile tanık beyanlarını birlikte değerlendirerek kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiği sonucuna ulaşmış ve tahliyeye karar vermiştir. Ancak dosyada yazılı bir kira sözleşmesi yoktur; kira başlangıç tarihi, süresi ve kira bedeli de yeterli delille belirlenememiştir.

Adalet Bakanlığı, kesin nitelikteki karar hakkında kanun yararına temyiz yoluna başvurmuştur. Bakanlık, kira ilişkisinin varlığını ve bedelini ispatlayamayan davacının dava dilekçesinde yemin deliline dayandığını, bu nedenle mahkemenin yemin delilini hatırlatıp davalıya yemin teklif edilip edilmeyeceğini sormadan karar veremeyeceğini ileri sürmüştür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu gerekçeyi kabul etmiş ve 05.05.2026 tarihli kararıyla hükmü, sonucuna etkili olmamak üzere kanun yararına bozmuştur. Karar 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kira ilişkisinin varlığını kim ispatlar?

Yargıtay kararında açıkça belirtildiği üzere kural olarak kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene, kabul edilen kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Bu ayrım, ispat yükünün hangi vakıadan kimin lehine hukuki sonuç doğduğuna göre belirlenmesinin sonucudur.

Kiraya veren “aramızda kira sözleşmesi var ve davalı kiracıdır” diyerek tahliye veya kira alacağı talep ediyorsa, bu hukuki sonucun dayandığı kira ilişkisini ispatlamalıdır. Kiracı “kira bedelini ödedim” diyorsa, ödeme olgusu kendi lehine sonuç doğurduğundan ödemeyi ispatlamalıdır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik şartı değildir. Bu nedenle yazılı belge bulunmaması, kira ilişkisinin hiçbir şekilde ispatlanamayacağı anlamına gelmez. Ancak ispat araçlarının hangi uyuşmazlıkta kullanılabileceği HMK’nın belge, senetle ispat, tanık, yemin ve diğer delil hükümlerine göre değerlendirilir.

Somut olayda davalı kira ilişkisini tamamen inkâr ettiği için davacının yalnız tahliye sebebini değil, önce taraflar arasındaki kira bağını ispatlaması gerekmiştir. Kiracı sıfatı ispatlanmadan kiracıya özgü tahliye hükümleri uygulanamaz.

HMK m.190/1 ne düzenler?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190/1 temel ispat yükü kuralını düzenler: Kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 2026/3665 E., 2026/2768 K. sayılı kararında doğrudan bu hükme dayanmıştır.

İspat yükü, “mahkeme kime daha çok inanıyor?” sorusundan farklıdır. İspat faaliyeti sonunda bir vakıa ispatlanamamışsa, o vakıanın ispat yükünü taşıyan taraf bunun olumsuz sonucuna katlanır. Kira ilişkisinin varlığı ispatlanamazsa, kiraya verenin bu ilişkiye dayanarak tahliye istemesi mümkün olmaz.

Bu nedenle dava hazırlanırken hangi vakıanın kim tarafından ispatlanacağı baştan belirlenmelidir. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, mesajlar, teslim tutanakları, önceki icra dosyaları ve taraflar arasındaki yazışmalar bu plana göre dosyalanmalıdır.

Yargıtay kararının önemi, esas uyuşmazlığın “çekilmezlik” olmasına rağmen mahkemenin önce kira ilişkisinin varlığını çözmesi gerektiğini göstermesidir. Bir tahliye nedeni ne kadar ciddi olursa olsun, tahliye talebinin yöneltildiği kişinin hukuken kiracı olduğu ispatlanmadan sonuca gidilemez.

Yemin delili ne zaman önem kazanır?

Yemin, HMK’da düzenlenen kesin delillerden biridir. HMK m.225 ve devamı yeminin konusunu, teklifini, davet usulünü ve sonuçlarını düzenler. Yemin ancak davanın çözümü bakımından önemli olan ve kişinin kendisinden kaynaklanan vakıalar hakkında teklif edilebilir; kanunun yemin konusu olamayacağını belirlediği vakıalar için kullanılamaz.

Bir taraf dava veya cevap dilekçesinde açıkça “yemin” deliline dayanmışsa, diğer delillerin değerlendirilmesi sonunda ispat yükünü taşıdığı vakıayı ispatlayamamış olması hâlinde yemin delilinin kullanılıp kullanılmayacağı gündeme gelir. Yargıtay’ın 2026 tarihli kararında davacının tam olarak bu konumda olduğu kabul edilmiştir.

Davacı yazılı kira sözleşmesi sunamamış, tanık beyanları da kira ilişkisinin varlığını ortaya koymaya yeterli bulunmamıştır. Buna rağmen dava dilekçesinde yemin deliline dayanılmıştır. Bu durumda mahkemenin delil listesindeki yemini görmezden gelerek doğrudan tahliye kararı vermesi eksik incelemedir.

Yemin delili, davanın başında otomatik olarak teklif edilmek zorunda değildir. Önce diğer deliller değerlendirilir. İspat yükünü taşıyan tarafın iddiası hâlâ ispatlanamamış ve taraf usulüne uygun şekilde yemin deliline dayanmışsa, yemin aşaması gündeme gelir.

Mahkemenin yemin delilini hatırlatması neden gerekir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında mahkemenin davacıya yemin delilini hatırlatması ve davalıya yemin teklif edip etmeyeceğini sorması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu sonuç, tarafın delil listesinde yemine dayanmış olmasına rağmen bu delil tüketilmeden hüküm kurulmasını önler.

Buradaki hatırlatma, hâkimin taraf yerine delil üretmesi anlamına gelmez. Yemin teklif edip etmeme kararı yine ispat yükünü taşıyan tarafa aittir. Mahkeme yalnızca usulüne uygun dayanılmış fakat henüz kullanılmamış delilin akıbetini açıklığa kavuşturur.

Taraf yemin teklif etmekten vazgeçerse mahkeme mevcut delil durumuna göre karar verir. Yemin teklif edilirse HMK’daki yemin usulü işletilir. Yemin edilen veya yeminden kaçınılan vakıanın sonucu HMK’nın yemin hükümlerine göre belirlenir.

Bu nedenle uygulamada dava dilekçesine “her türlü yasal delil” yazılması ile açıkça “yemin” deliline dayanılması aynı güvenli sonucu doğurmayabilir. Tarafın gerçekten yemin delilini kullanmak istiyorsa deliller bölümünde bunu açık biçimde göstermesi gerekir.

Tanıkla kira ilişkisi ispatlanabilir mi?

Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı olmadığından sözlü de kurulabilir. Ancak sözleşmenin ve bedelin ispatında HMK’nın senetle ispat sınırı ve tanıkla ispat istisnaları dikkate alınır. Bu nedenle “kira sözleşmesi sözlü olabilir” önermesi ile “her kira ilişkisi her durumda yalnız tanıkla ispatlanabilir” önermesi aynı değildir.

Uyuşmazlığın değeri, iddianın niteliği, karşı tarafın kabulü, delil başlangıcı ve HMK’daki tanıkla ispat istisnaları somut dosyada incelenmelidir. Taraflar arasında yazışmalar, banka dekontları veya kira açıklamalı ödemeler varsa bunlar kira ilişkisinin ispatında önem taşıyabilir.

Yargıtay’ın somut kararında dinlenen tanık beyanları kira ilişkisinin varlığını ortaya koymaya yeterli görülmemiştir. Bu nedenle davacının dayandığı yemin deliline geçilmesi gerekmiştir. Karar, “tanık asla yeterli değildir” şeklinde genel bir yasak getirmemektedir; somut dosyada mevcut tanık anlatımlarının ispatı sağlamadığı tespit edilmiştir.

Kiraya veren açısından en güvenli uygulama yazılı kira sözleşmesi yapmak, kira bedelini ve başlangıç tarihini açıkça yazmak ve ödemeleri banka üzerinden takip etmektir. Sözlü ilişki, özellikle mülkiyet değişikliği veya taraflar arasında ağır uyuşmazlık çıktığında ciddi ispat sorunu doğurur.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa tahliye davası açılabilir mi?

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması tahliye davası açılmasına mutlak engel değildir; çünkü kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir. Ancak davalı kira ilişkisini inkâr ederse, davacı önce kira ilişkisinin varlığını usul hukukuna uygun delillerle ispatlamalıdır.

Mahkeme kira ilişkisinin varlığını, başlangıç tarihini, süresini ve bedelini belirlemeden kira hukukundaki tahliye sebeplerinden birini uygulayamaz. Örneğin kira bedelinin ödenmemesine dayalı takipte bedel ve vade; ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme rejimi ve süre; çekilmezlik iddiasında taraflar arasındaki kiracı-kiraya veren ilişkisi ön koşuldur.

Yazılı sözleşme yoksa banka ödemeleri, açıklamalı havaleler, kira artış yazışmaları, emlak teslim belgeleri, abonelik kayıtları, önceki ihtarnameler ve icra dosyaları birlikte değerlendirilebilir. Ancak delillerin hukuka uygun şekilde elde edilmiş olması ve HMK’daki ispat kurallarına uygun kullanılması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararı, yazılı sözleşmesiz bir dosyada mahkemenin tahliye nedenine doğrudan geçemeyeceğini açık biçimde göstermektedir.

Çekilmezlik nedeniyle tahliye için önce ne ispatlanmalıdır?

Davacı, davalının hakaret, tehdit, yaralama, konut dokunulmazlığını ihlal ve iftira niteliğinde eylemleri nedeniyle kira ilişkisinin çekilmez hâle geldiğini ileri sürmüştür. Bu tür iddialarda Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının özen ve komşulara saygı borcuna ilişkin TBK m.316 hükmü ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin şartlar somut olaya göre değerlendirilir.

Ancak m.316’ya dayalı bir değerlendirmeden önce taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu ortaya konulmalıdır. Davalı kiracı değilse, ona kira sözleşmesine aykırılık sebebiyle tahliye yaptırımı uygulanamaz. Yargıtay kararında bu usuli sıralama ihlal edilmiştir.

Ayrıca ceza dosyasında bir eylemin bulunması tek başına kira sözleşmesinin her durumda sona ermesini sağlamaz. Eylemin taraflar arasındaki kira ilişkisine etkisi, ihtar gerekip gerekmediği ve TBK m.316’daki koşullar dosya bazında incelenir. Somut Yargıtay kararı bu esas şartları kesin olarak çözüme bağlamamış; ispat eksikliği nedeniyle hükmü kanun yararına bozmuştur.

Kanun yararına bozma ne sonuç doğurur?

Yargıtay kararında HMK m.363/1 uyarınca Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemi kabul edilmiş ve HMK m.363/2 gereğince karar, hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur. Bu yol, olağan istinaf veya temyizden farklıdır.

Kanun yararına temyiz, istinaf veya temyiz incelemesinden geçmeksizin kesinleşmiş kararların yürürlükteki hukuka aykırı görülmesi hâlinde, kanunun öngördüğü makamlarca Yargıtay önüne getirilmesini sağlar. Amaç, kesin hükmün taraflar bakımından sonuçlarını ortadan kaldırmaktan çok, hukuka aykırı uygulamanın benzer dosyalarda tekrarını önlemektir.

Bu nedenle 2026/2768 sayılı karar “somut davadaki tahliye artık hiç olmamış sayılır” şeklinde okunmamalıdır. Kararın emsal değeri, kira ilişkisinin inkâr edildiği benzer uyuşmazlıklarda ispat yükünün ve yemin delilinin nasıl ele alınacağını göstermesidir.

Kiraya veren hangi belgeleri saklamalı?

Kiraya veren, sözleşme kurulurken yazılı kira sözleşmesi düzenlemeli; taşınmazın adresini, kira başlangıç tarihini, süreyi, aylık bedeli, ödeme gününü, güvence bedelini ve varsa özel hükümleri açıkça yazmalıdır. Sözleşmenin her sayfası taraflarca paraflanmalı ve imza sayfası eksiksiz olmalıdır.

Kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması ispatı kolaylaştırır. Banka açıklamalarında ilgili ay ve “kira bedeli” ibaresi bulunmalıdır. Elden ödeme yapılacaksa her ödeme için tarihli ve imzalı makbuz düzenlenmelidir.

Mülkiyet sonradan kazanılmışsa yeni malik önceki malikten kira sözleşmesinin aslını, ödeme geçmişini ve güvence bilgilerini teslim almalıdır. Yeni malik kiracıya mülkiyet değişikliğini ve ödeme hesabını yazılı bildirmelidir. Böylece taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığı ve şartları hakkında sonradan gereksiz ispat uyuşmazlığı doğmaz.

Tahliye davası açılacaksa ihtar, tebligat, arabuluculuk son tutanağı, icra dosyası ve tahliye sebebini gösteren belgeler sistemli şekilde hazırlanmalıdır. Dava dilekçesinde dayanılacak deliller tek tek yazılmalıdır.

Kiracı hangi belgeleri saklamalı?

Kiracı da kira sözleşmesinin bir nüshasını, tüm banka dekontlarını, depozito belgesini, anahtar teslim tutanaklarını ve yazışmaları saklamalıdır. Kira ilişkisi konusunda sonradan “sözleşme hiç yoktu” veya “bedel farklıydı” iddiası ortaya çıkarsa bu belgeler belirleyici olabilir.

Ödeme banka üzerinden yapılıyorsa açıklama alanı boş bırakılmamalıdır. Özellikle birden fazla taşınmaz veya farklı borç kalemi varsa hangi aya ilişkin kira ödendiği açık yazılmalıdır. Kiracı, elden ödeme yapıyorsa makbuz almadan ödeme yapmamalıdır.

Mülkiyet değiştiğinde yeni malikin tapu veya yetki bilgisini kontrol ederek bundan sonraki ödemeyi doğru kişiye yapmalı, önceki ve yeni malik arasında depozito devrinin nasıl yapıldığını yazılı şekilde sormalıdır.

İlgili içerikler

• Kiralanan ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?
• Kira depozitosu iadesi
• Ev satılırsa kiracı çıkarılabilir mi?
• Kira uyuşmazlığında arabuluculuk
• Kira ve tahliye davaları için iletişim

Resmî kaynaklar

• 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – m.190, m.225 ve devamı, m.363
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.316
• Yargıtay Başkanlığı

Sık Sorulan Sorular