Kiralanan Ev Satılırsa Depozitoyu Kim İade Eder? Yargıtay 3. HD 2026 Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 kararındaki somut olay nedir?

1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında uyuşmazlık, kiracının kira sözleşmesinin başlangıcında kiraya verene ödediği 300 ABD doları güvence bedelinin kira ilişkisi sona erdikten sonra kim tarafından iade edileceği noktasında toplanmıştır. Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz el değiştirmiş; kiracı daha sonra depozitonun iadesini istemiştir.

Önceki malik, depozitonun kendisinde kalmadığını veya son kira bedeline mahsup edildiğini ileri sürerek iade borcunun bulunmadığını savunmuştur. Uyuşmazlığın çözümü için yalnız taşınmazın tapuda kime ait olduğuna değil, kiracıdan alınan güvence bedelinin fiilen ne olduğuna bakılması gerekmiştir. Güvence yeni malike devredilmişse bu devir somut delille ortaya konulmalı; kiracıya iade edilmişse ödeme belgesi bulunmalı; kiraya mahsup edildiği ileri sürülüyorsa mahsup iradesi ve şartları ispatlanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önceki malikin güvence bedelini yeni malike devrettiğini kanıtlayamaması hâlinde kiracıya karşı iade yükümlülüğünün devam ettiğini kabul etmiştir. Bu sonuç, uygulamada sık kullanılan “evi sattım, artık depozitodan sorumlu değilim” savunmasının tek başına yeterli olmadığını gösterir. Mülkiyetin devri ile elde tutulan paranın akıbeti aynı mesele değildir.

Kararın pratik sonucu nettir: Kiracı depozitoyu eski malike ödemişse, eski malik sorumluluktan kurtulduğunu gösteren devir, iade veya mahsup olgusunu ispatlamalıdır. Aksi halde depozito alacağı bakımından pasif husumetin yalnız yeni malike yöneltilmesi gerektiği söylenemez.

Ev satılınca kira sözleşmesi ne olur? TBK m.310

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 açık bir halefiyet kuralı getirir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu hüküm, kiracının taşınmaz satıldığı anda sözleşmesiz kalmasını önler ve kira ilişkisinin mülkiyet değişikliğine rağmen devamını sağlar.

TBK m.310’un sonucu, yeni malikin kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların tarafı hâline gelmesidir. Kiracı bundan sonra kural olarak kira bedelini yeni malike öder; yeni malik de kiraya veren sıfatıyla sözleşmedeki borçları üstlenir. Ancak bu kural, eski malikin daha önce kiracıdan aldığı ve halen kendi malvarlığında tuttuğu paranın akıbetini kendiliğinden açıklamaz.

Depozito bakımından yapılması gereken, taşınmaz satış dosyasında güvence bedelinin ayrıca ele alınmasıdır. Önceki malik güvenceyi yeni malike devretmişse banka dekontu, taraflarca imzalanmış devir protokolü, satış sözleşmesinin eki veya benzeri objektif belgeyle bunu gösterebilir. Yeni malik güvenceyi teslim aldığını yazılı biçimde kabul etmişse devir daha kolay ispatlanır.

Yalnız tapu devrinin gerçekleşmiş olması, “depozito da hukuken otomatik olarak yeni malike geçti” sonucunu doğurmaz. Para fiilen eski malikte kaldıysa kiracının aynı tutarı ikinci kez yeni malike ödemesi beklenemeyeceği gibi, eski malikin sebepsiz biçimde güvenceyi elinde tutması da korunmaz.

Depozito hangi hükme tabidir? TBK m.342

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli TBK m.342 ile özel olarak düzenlenmiştir. Sözleşmeyle kiracıdan güvence verilmesi kararlaştırılmışsa bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse Kanunun öngördüğü model, kiracının bu değeri kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bankada tutmasıdır.

Uygulamada ise çok sayıda sözleşmede depozito doğrudan kiraya verenin banka hesabına gönderilmekte veya elden verilmektedir. Bu uygulama TBK m.342’deki banka sistemine tam uygun olmasa bile, kiraya verenin fiilen aldığı parayı yok saymasına imkân vermez. Kiraya verenin hesabına “depozito” açıklamasıyla yatırılan tutar veya kira sözleşmesinde “300 USD depozito alınmıştır” kaydı, güvence bedelinin ödendiğinin ispatında önemlidir.

Güvence bedelinin hukuki işlevi, kiracının sözleşme sonunda doğabilecek ve hukuken kendisine yükletilebilecek borçlarının teminatıdır. Depozito kira başlangıcında kiraya verenin gelirine dönüşmez. Taşınmazın olağan kullanımdan doğan yıpranması depozitodan kesinti gerekçesi değildir. Kiracıya yüklenebilecek gerçek bir zarar, ödenmemiş kira veya yan gider varsa bunların varlığı ve miktarı ayrıca ortaya konulmalıdır.

Bu nedenle kira bitiminde güvence hesabı yapılırken “depozito yanar” şeklinde genel bir kayıt veya sözlü ifade yeterli değildir. Kiraya verenin kesinti yaptığı her kalemin hukuki dayanağı ve miktarı bulunmalıdır.

Eski malik ne zaman sorumlu kalır?

Önceki malik kiracıdan depozitoyu fiilen almışsa, sorumluluktan çıkabilmesi için güvenceyi yeni malike devrettiğini, kiracıya iade ettiğini veya güvence borcunun başka bir geçerli hukuki sebeple sona erdiğini ispatlamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararı tam olarak bu ispat sorununu çözmektedir.

Taşınmaz satış sözleşmesinde yalnız “taşınmaz kiracılıdır” yazması, depozitonun yeni malike teslim edildiğini göstermeye yetmeyebilir. Satıcı ile alıcı arasında depozito tutarının satış bedelinden mahsup edildiği veya ayrıca aktarıldığı açıkça gösterilmeli, mümkünse kiracıya da yazılı bildirim yapılmalıdır.

Önceki malik güvenceyi yeni malike bankadan gönderdiğinde açıklamaya kiracının adı, taşınmaz ve “depozito devri” ibaresini yazmalıdır. Elden devir yapılıyorsa yeni malikten imzalı teslim belgesi alınmalıdır. Bu belgeler hem eski malikin iade borcundan kurtulduğunu hem de yeni malikin hangi tutarı güvence olarak teslim aldığını kanıtlar.

Devir yoksa ve güvence eski malikte kalmışsa, mülkiyet devri onun kiracıya karşı parasal sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yargıtay kararının en önemli sonucu budur.

Yeni malik depozitodan sorumlu olur mu?

Yeni malik TBK m.310 gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. Güvencenin yeni malikle nasıl devam edeceği ise depozitonun bankada tutulup tutulmadığına, önceki malikten devredilip devredilmediğine ve tarafların devir belgelerine göre belirlenir. Yeni malik depozito bedelini satış sırasında teslim aldıysa kira sonunda güvence hesabının tasfiyesi bakımından sorumluluğu gündeme gelir.

Fakat önceki malik depozitoyu hiç devretmemişse, kiracının sırf tapu değişti diye parasını yalnız yeni malikten istemek zorunda olduğu kabul edilemez. Parayı alan ve devir yaptığını ispatlayamayan önceki malik de iade borcundan sorumludur.

Kiracının aynı güvence bedelini iki kez tahsil etmesi mümkün değildir. Önceki malik tarafından iade edilen veya yeni malike geçerli biçimde devredilen tutar için ikinci bir tahsil söz konusu olamaz. Bu nedenle davada tarafların para hareketleri, kira sözleşmesi, satış tarihi, devir protokolü ve teslim tutanakları birlikte değerlendirilir.

Yeni malik açısından en güvenli yöntem, kiracılı taşınmazı satın alırken satıcıdan yazılı kira dökümü istemektir. Bu dökümde aylık kira, son ödeme tarihi, borç/alacak durumu, depozito tutarı, para birimi ve güvenceyi teslim şekli açıkça yer almalıdır.

Depozitonun kiraya mahsup edildiği nasıl ispatlanır?

Kiraya verenler uyuşmazlıkta sıklıkla “depozito son ayın kirasına sayıldı” savunması yapar. Ancak depozitonun son kira bedeline mahsup edilmesi otomatik değildir. Bunun için tarafların mahsup konusunda anlaşması veya hukuken mahsup sonucunu doğuran şartların bulunması gerekir.

Kiracı son ay kira ödememişse ve yazılı mesajlarda “depozito son aya sayılacaktır” şeklinde karşılıklı kabul varsa, bu belge önem taşır. Banka hareketleri, WhatsApp/e-posta yazışmaları, anahtar teslim protokolü ve hesaplaşma metni de delil olabilir. Buna karşılık kiraya verenin tek taraflı beyanı, kiracı tarafından kabul edilmemişse her durumda mahsup sonucunu doğurmaz.

Kiracının da tek taraflı biçimde “son ay kirayı ödemiyorum, depozitodan düş” deme hakkı genel bir kural değildir. Depozito, kira borcunun peşin ödenmiş bir bölümü değil, güvence niteliğindedir. Tarafların somut anlaşması olmadıkça kiracı kira bedelini sözleşmeye uygun ödemeye devam etmelidir.

Yargıtay kararındaki uyuşmazlıkta önceki malikin mahsup savunması, güvence bedelinin iade edilmediği gerçeğini ortadan kaldırmak için yeterli görülmemiştir. İspat yükü iddiasını ileri süren taraftadır ve uyuşmazlık somut deliller üzerinden çözülür.

300 dolar depozito hangi para birimiyle iade edilir?

Taraflar depozitoyu yabancı para olarak kararlaştırmış ve kiracı gerçekten 300 ABD doları teslim etmişse, borcun yabancı para niteliği TBK m.99 çerçevesinde değerlendirilir. Sözleşmede aynen ödeme kaydı bulunup bulunmadığı, borcun hangi tarihte muaccel olduğu ve talebin hangi para cinsiyle ileri sürüldüğü önemlidir.

TBK m.99 yabancı para borçlarında ödeme rejimini düzenler. Bu nedenle başlangıçta dolar veya euro verilen depozitonun yıllar sonra yalnız nominal eski TL karşılığı üzerinden iade edileceği şeklinde genel bir sonuç kurulamaz. Sözleşme kaydı, ödeme belgesi ve dava/icap talebi birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracı depozitoyu banka üzerinden göndermişse dekonttaki para birimi güçlü delildir. Elden ödeme yapılmışsa kira sözleşmesindeki “300 USD depozito alınmıştır” kaydı ve kiraya verenin imzası önemlidir. Para birimi ispatlanamazsa hesaplama tartışması ayrıca doğabilir.

Yabancı para alacağında temerrüt, faiz ve icra talebi de teknik sonuç doğurur. Bu nedenle icra takibi hazırlanırken alacak kaleminin para birimi ve faiz talebi açıkça gösterilmelidir.

İcra takibi ve itirazın iptali nasıl yürür?

Kiracı depozito iade edilmezse alacağını ilamsız icra takibine koyabilir. Borçlu ödeme emrine süresinde itiraz ederse takip durur. Alacaklı, şartları varsa İcra ve İflas Kanunu m.67 uyarınca itirazın iptali davası açarak itirazın kaldırılmasını ve takibin devamını isteyebilir.

İtirazın iptali davasında temel borç ilişkisinin kira sözleşmesi olması önemlidir. Kiracı güvence bedelini ödediğini, iade şartlarının oluştuğunu ve ödemenin geri yapılmadığını ispatlamalıdır. Önceki malik de “yeni malike devrettim”, “kiracıya iade ettim” veya “kiraya mahsup ettik” diyorsa bu savunmasını belgelemelidir.

İcra takibi başlatılmış olması, dava şartı arabuluculuk hükümlerini kendiliğinden bertaraf etmez. İtirazın iptali davası açılacağı aşamada temel uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanması nedeniyle arabuluculuk şartı ayrıca yerine getirilmelidir.

İcra inkâr tazminatı talebi varsa İİK m.67’deki şartlar ayrıca incelenir. Her depozito uyuşmazlığında otomatik olarak icra inkâr tazminatına hükmedilmez; alacağın likit olup olmadığı ve borçlunun itirazının niteliği belirleyicidir.

Kira depozitosu davasında arabuluculuk gerekir mi?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisnadır; ancak kira depozitosunun iadesi bu istisnanın konusu değildir.

Bu nedenle 1 Eylül 2023 sonrasında açılacak depozito iadesi, kira bedeli hesabı veya benzeri kira uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınıp dava açılır. Dava şartının bulunmaması HMK m.114 ve m.115 kapsamında usuli sonuç doğurabilir.

Arabuluculuk başvurusunda talep açık yazılmalıdır: güvence bedelinin tutarı, para birimi, ödeme tarihi, kira ilişkisinin sona erme tarihi ve eski/yeni malik bilgileri dosyaya eklenmelidir. Böylece uyuşmazlığın kapsamı netleştirilir.

Kiracı hangi belgeleri saklamalı?

Kiracının en önemli belgesi kira sözleşmesidir. Sözleşmede depozito tutarı ve para birimi açıkça yazılmalıdır. Banka transferi yapıldıysa açıklamaya “depozito” veya “güvence bedeli” yazılması, sonradan ispatı kolaylaştırır. Elden ödeme hâlinde imzalı makbuz alınmalıdır.

Taşınmaz satılırsa eski ve yeni malike yazılı bildirim gönderilerek güvence bedelinin kime devredildiği sorulabilir. Satış sonrasında kira ödemeleri yeni malike yapılmaya başlanırken depozitonun akıbeti de yazılı hâle getirilmelidir. Kiracı, depozitoyu ikinci kez ödememeli; yeni malik böyle bir talepte bulunuyorsa önceki güvence hesabı açıklığa kavuşturulmalıdır.

Taşınmaz tesliminde anahtar teslim tutanağı, sayaç değerleri, demirbaş listesi ve fotoğraflar saklanmalıdır. Kiraya veren hasar kesintisi yapacaksa hasarın olağan kullanım aşınmasından farklı olduğunu ve tutarını ortaya koymalıdır. Teslim fotoğrafları bu tartışmada belirleyici olabilir.

Kira süresince yapılan tamiratlar, kira ödemeleri ve aidat/yan gider belgeleri de dosyada tutulmalıdır. Depozito hesabı yapılırken kiraya verenin ileri sürebileceği borçların gerçekten bulunup bulunmadığı bu kayıtlarla kontrol edilir.

Malik ve emlak işletmesi ne yapmalı?

Kiracılı taşınmaz satışında depozito mutlaka satış kapanış listesine eklenmelidir. Satıcı, alıcı ve mümkünse kiracının imzaladığı üç taraflı devir tutanağı hazırlanması sonraki uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır. Tutanakta depozito tutarı, para birimi, devredildiği tarih ve yeni malikin teslim aldığına ilişkin açık beyan bulunmalıdır.

Satıcı depozitoyu alıcıya banka üzerinden aktarırsa açıklama alanında taşınmaz ve kiracı bilgisine yer vermelidir. Alıcı da güvenceyi teslim aldığını yazılı teyit etmelidir. Kiracıya yapılan bildirimde bundan sonra güvence hesabının yeni malik tarafından tutulacağı açıkça belirtilmelidir.

Emlak işletmesi veya satış danışmanı, taraflar adına hukuki karar vermese de işlem dosyasında aktif kira sözleşmesinin ve güvence bedelinin varlığını görmezden gelmemelidir. Satış bedeli hesabında depozito devri ayrı kalem olarak gösterilmelidir.

Yeni malik, satın alma öncesi kira sözleşmesini, kira ödeme geçmişini ve güvence belgesini istemelidir. “Depozito yoktur” deniliyorsa kiracıdan da teyit alınması güvenlidir. Böylece mülkiyet devrinden sonra aynı güvence bedelinin iki malik arasında tartışmaya dönüşmesi önlenir.

İlgili içerikler

• Kira depozitosu iadesi
• Ev satılırsa kiracı çıkarılabilir mi?
• Kiracının aidat borcu
• Kira uyuşmazlığında arabuluculuk
• Kira hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.99, m.310 ve m.342
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – m.67
• Yargıtay Başkanlığı

Sık Sorulan Sorular