Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? 2026
Kısa cevap: Ev satılınca kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu madde 310 gereğince yeni malik, tapu devriyle kira sözleşmesinin tarafı olur ve eski malikin hak ile borçlarını üstlenir. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı taşıyorsa TBK 351’deki yazılı bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye isteyebilir. Satış tek başına tahliye nedeni değildir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
| Durum | Hukuki sonuç | Kontrol edilecek belge |
|---|---|---|
| Yalnız tapu devri yapıldı | Kira sözleşmesi devam eder; otomatik tahliye doğmaz (TBK 310). | Eski kira sözleşmesi ve edinme kaydı |
| Yeni malik ihtiyaç yolunu seçiyor | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimin kiracıya ulaşması ve altı aylık dönem ayrı denetlenir (TBK 351/1). | Tapu tarihi, ihtar ve tebliğ belgesi |
| Sözleşme sonuna dayanılıyor | Sözleşme bitiminden başlayarak bir aylık dava yolu ayrıca değerlendirilir (TBK 351/2). | Sözleşme dönemi ve başvuru takvimi |
| Kiracı çıkmıyor | Hukuki tahliye süreci gerekir; kilit değiştirme veya zorla çıkarma yapılamaz. | Arabuluculuk ve mahkeme/infaz kayıtları |
| Durum | Sonuç | İlk kontrol |
|---|---|---|
| Yalnız tapu devri | Kira sözleşmesi devam eder. | TBK 310 ve mülkiyet belgesi |
| Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı | İhtar tek başına zorla tahliye sağlamaz. | TBK 351, tebliğ ve dava takvimi |
| Daha yüksek kira talebi | Satış, sınırsız ara dönem artışı sağlamaz. | Sözleşme, artış dönemi ve TBK 344 |
| Yeni IBAN bildirimi | Kira borcu sürer; ödeme muhatabı doğrulanır. | Devir belgesi, yazılı bildirim ve hesap sahibi |
Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez
Kiralanan taşınmaz el değiştirince mevcut kira ilişkisi devam eder. Yeni malik, tapu tesciliyle kiraya veren sıfatını kazanır; ayrıca kiracıyla yeni sözleşme imzalaması gerekmez. Eski sözleşmenin süresi, kira bedeli, artış günü ve kullanım koşulları yeni maliki bağlar. Kiracının “satılık” ilanı veya tapu devri nedeniyle anahtarı hemen teslim etme zorunluluğu yoktur.
Yeni Malik Hangi Hakları Devralır?
Yeni malik kira bedelini isteme, sözleşmeye aykırılık halinde ihtar gönderme ve kanuni tahliye nedenlerine dayanma hakkını devralır. Buna karşılık taşınmazı kullanıma elverişli tutma, ayıpları giderme ve güvence hesabına ilişkin yükümlülükleri de üstlenir. Tapu devrinden önce doğan borçların hangi malike ait olduğu alacağın tarihi ve devir anlaşması üzerinden belirlenir. Kiracı satış sözleşmesinin tarafı değildir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyebilir
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açar. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yatırım yapmak, daha yüksek kira almak veya evi boş satmak isteği TBK 351 kapsamındaki ihtiyaç değildir. Mahkeme mevcut konutları, yaşam koşullarını ve ihtiyacın dava boyunca sürmesini inceler.
Bir Aylık Bildirim ve Altı Aylık Dava Süresi
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim süresinde yapılırsa edinmeden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılır. Bir aylık bildirim kiracıya ulaşmalıdır; noter veya teslim kanıtlı yöntem kullanılır. Altı ay dolmadan açılan dava erken, bir aylık bildirim olmadan bu özel yola dayanan dava ise süre yönünden sorunludur.
Sözleşme Sonunda Dava Açma Seçeneği
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme yolunun yanında, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanır. Hangi yolun daha erken sonuç verdiği tapu tarihi ile sözleşme bitişine göre hesaplanır. Belirli süreli sözleşmenin tarihi, uzama yılı ve bildirimin içeriği dosyada gün gün karşılaştırılmalıdır.
Kiracı Kirayı Kime Öder?
Kiracı tapu devrini öğrendikten ve yeni malikin hesap bilgisi güvenli biçimde bildirildikten sonra kirayı yeni malike öder. Satıştan haberi olmadan eski malike yapılan ödeme, iyiniyet ve bildirim tarihine göre incelenir. Çelişkili hesap taleplerinde tapu kaydı, kimlik ve yazılı talep doğrulanmalıdır. Elden ödeme yerine açıklamalı banka transferi kullanılmalı; ay ve taşınmaz adresi dekonta yazılmalıdır.
Kira Bedeli Satışla Artar mı?
Satış yeni malike tek taraflı ve sınırsız kira artışı hakkı vermez. Mevcut sözleşmedeki artış dönemi ve TBK 344 uygulanır. Yeni malik “evi yeni aldım” diyerek ara dönemde farklı bedel dayatamaz. kira artış oranı hesaplama aracı yasal dönem artışını gösterir. Kira tespit davası ile uyarlama talepleri kendi süre ve şartlarına tabidir.
Depozito Yeni Malike Geçer mi?
Güvence kira ilişkisinin parçasıdır ve sözleşme devam ettiği için kiracının iade hakkı korunur. Eski ve yeni malik satış sırasında depozitonun devrini kendi aralarında kayıt altına almalıdır. Kiracı ödeme dekontunu ve güvence belgesini saklar. Yeni malik “depozitoyu eski malik aldı” diyerek sözleşme sonundaki iade sorumluluğunu otomatik olarak reddedemez; taraflar arası iç ilişki kiracının hakkını ortadan kaldırmaz.
Evi Göstermek Zorunlu mu?
Kiracı, satış için taşınmazın görülmesine gerekli ölçüde izin vermelidir. Gösterim gün ve saatleri önceden bildirilir; kiracının özel hayatı ve kullanım hakkı korunur. Malik anahtarla izinsiz giremez, kilidi değiştiremez veya elektrik-su hizmetini kestiremez. Taraflar haftalık makul bir planı yazılı kurmalıdır. Sürekli ve habersiz gösterim talebi ile tüm gösterimleri reddetmek hukuka uygun değildir.
Tahliye Taahhüdü Satıştan Sonra Geçer mi?
Yeni malik, geçerli tahliye taahhüdüne dayalı hakkı ileri sürecekse TBK m.352 kapsamındaki koşullar ve bir aylık takip veya dava süresi incelenir. Kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı taahhüt, belirli tahliye tarihi ve belgenin aslı kontrol edilir. Önceden boş imzalanan alanların sonradan doldurulduğu iddiası, doldurma anlaşması ve eldeki delillerle ayrıca değerlendirilir. Satış, belgenin düzenlenme zamanı, imza veya irade sakatlığına ilişkin itirazları ortadan kaldırmaz.
Zorunlu Arabuluculuk ve Tahliye Davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculuk süreci TBK 351’deki dava açma süresiyle birlikte planlanır; başvurunun süreye etkisi kanuna göre hesaplanır. Anlaşma varsa tahliye tarihi, kira ödemeleri, anahtar teslimi ve depozito açık yazılır. Anlaşma çıkmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava takip edilir.
Mersin ve Türkiye Genelinde Süre Takibi
İstanbul ve Mersin’deki kira uyuşmazlıklarında tapu edinme tarihi, kira sözleşmesi, ihtiyaç bildirimi ve kiracıya ulaşma kaydı birlikte incelenir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz ofislerinden dosya değerlendirmesi talep edilebilir. Arabuluculuk ve dava yeri, büro adresine göre değil uyuşmazlığın görev ve yetki kurallarına göre belirlenir. İlk görüşme için kira sözleşmesini, edinme belgesini, ihtar ve tebliğ kaydını, son ödeme dekontlarını hazırlayın.
Kiracı, sırf kiracı olması nedeniyle başkasının tapusunu kendi e-Devlet “Tapu Bilgileri Sorgulama” ekranında göremez. Yeni malikten taşınmazı ve edinme tarihini gösteren doğrulanabilir tapu belgesi ile yazılı ödeme bilgisini isteyin; gerektiğinde yetkilendirilmiş erişim veya hukuki inceleme yolunu kullanın. TKGM parsel sorgusu, konum ve parsel bilgisi sağlar; tek başına güncel malik kimliğini doğrulamaz. Telefonla gönderilen IBAN’a ödeme yapmadan önce yeni malikin kimliği, edinme belgesi ve hesap sahibini karşılaştırın. TKGM parsel sorgulama açıklaması ve e-Devlet TKGM hizmetleri erişim yollarını gösterir.
Yeni malik ihtiyaç bildirimi göndermişse kiracı “altı ay sonunda doğrudan tahliye” sonucunu çıkarmamalıdır. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa tahliye için arabuluculuk ve mahkeme kararı gerekir; zorla çıkarma yapılamaz.
Araç sonucu ön hesap sağlar; kesin hukuki sonuç dosya belgeleri ve resmî kayıtlarla belirlenir. Kira artış dönemi, tapu tarihi ve temerrüt başlangıcı ayrı hesaplanır.
İhtiyaç iddiası dava sırasında ortadan kalkarsa tahliye nedeni de ortadan kalkar. Yeni malikin başka uygun konutunun bulunması tek başına her dosyayı bitirmez; konutların yeri, büyüklüğü, kullanım durumu ve aile ihtiyacı somut kayıtlarla karşılaştırılır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı neden olmadan üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden kiralama yasağına aykırılık, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat sonucunu doğurur. Kiracı tahliye ve yeni ilan kayıtlarını saklamalıdır.
Bildirim örneği: Taşınmazın 1 Eylül 2026’da edinildiğini ve yeni malikin ihtiyaç bildirimini 20 Eylül 2026’da kiracıya ulaştırdığını varsayalım. Bu örnekte bir aylık bildirim koşulu sağlanmıştır. Yalnız noterden gönderme tarihiyle sonuca varılmaz; tebliğ veya ulaşma kaydı aranır. TBK m.351’in edinmeye bağlı yolunda dava, edinmeden itibaren altı aylık süre dolduktan sonra açılabilir. Son gün, tebliğ, tatil ve arabuluculuk süreleri gerçek belgeler üzerinden ayrıca hesaplanır.
Sözleşmenin bitiş tarihi 31 Aralık 2026 ise yeni malik sözleşme sonuna dayanan yolu seçerek 31 Aralık’tan itibaren bir aylık dava süresini kullanır. Hangi yol seçilirse seçilsin gerçek ve zorunlu ihtiyaç ispatlanmalıdır. Tapu devri yalnız başına mahkemenin tahliye kararı vermesine yetmez.
Satış tapuda tamamlanmadan alıcı kiraya veren sıfatını kazanmaz. Satış vaadi sözleşmesi, kapora veya emlak ilanı kira alacağının muhatabını tek başına değiştirmez. Kiracı tapu tescil tarihini doğrular ve bu tarihten sonraki dönem için yeni malikin yazılı ödeme talimatına uyar. Eski malik ile alıcının satış bedeline ilişkin anlaşmazlığı kiracıya ikinci ödeme yükü getirmez.
Yeni malik taşınmazı teslim alırken kiracıyla durum tespit tutanağı yapabilir. Bu tutanak yeni kira sözleşmesi değildir; sayaç, demirbaş, mevcut ayıp, depozito ve iletişim bilgilerinin devrini belgeler. Kiracının eski sözleşmeyi feshettiğine veya yeni koşulları kabul ettiğine ilişkin cümleler ancak açık iradeyle yazılır. Boş ya da okunmayan belge imzalanmamalıdır.
Kiracının tapuya şerh edilmiş kira hakkı, sonraki maliklere karşı ayrıca güçlü koruma sağlar; fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 310 zaten malik değişikliğinde sözleşmenin devamını düzenler. Şerhin süresi, metni ve tapu kaydı yine kontrol edilir. İpotek alacaklısının cebrî satışı gibi özel durumlarda satış türü ve şerh tarihi ayrıca incelenir.
Satış günü kira borcu iki malik arasında bölünüyorsa kiracı toplam aylık bedelden fazlasını ödemez. Eski ve yeni malik kendi aralarındaki devir hesabını satış sözleşmesine göre çözer. Kiracı aynı ay için iki ayrı tam kira talebi alırsa tapu tarihini ve önceki dekontu yazılı olarak sunar.
Satış sonrası kontrol: Edinme tarihi, kiracıya ulaşan yazılı bildirim, sözleşmenin dönem sonu, kira ödeme hesabı ve depozito belgesini aynı dosyada saklayın. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile kira borcu veya taahhüde dayalı tahliyeyi birbirine karıştırmayın. Görüşme talebinde bu belgeleri esas alarak hangi başvuru yolunun değerlendirildiğini belirtin.
Kanun Metni ve Resmî Kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu madde 310 ve 351 özetini açın
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı taşıyorsa edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimle durumu kiracıya açıklayıp altı ay sonra dava açar; sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu da saklıdır.
Malik değişikliği ve ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden kontrol edilmiştir.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılınca kiracı hemen çıkar mı?
Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez.
Yeni sözleşme imzalamak gerekir mi?
Hayır. Yeni malik kanun gereği mevcut sözleşmenin tarafı olur.
Yeni malik kirayı artırır mı?
Satış ara dönemde sınırsız artış hakkı vermez; TBK 344 uygulanır.
İhtiyaç bildirimi kaç gün içinde yapılır?
Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim kiracıya ulaştırılır.
Dava ne zaman açılır?
TBK 351/1 yolunda edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı aylık bekleme birlikte aranır. TBK 351/2’de sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneği vardır. Dava şartı arabuluculuk ayrıca tamamlanır.
Satış için eve girilebilir mi?
Kiracının izni ve makul gösterim planı olmadan eve girilemez.
Depozito kaybolur mu?
Hayır. Kira ilişkisiyle birlikte güvence iade hakkı devam eder.
Kirayı kime ödemeliyim?
Tapu devri ve hesap bilgisi doğrulandıktan sonra yeni malike ödenir.
Tahliye için arabuluculuk şart mı?
Evet. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk uygulanır.
Satış tek başına tahliye sebebi mi?
Hayır. Kanunda düzenlenen ayrı bir tahliye nedeni gerekir.
İhtarın bir ay içinde notere verilmesi yeterli mi?
Yalnız gönderim tarihiyle yetinilmemelidir. Bir aylık yazılı bildirim koşulu değerlendirilirken kiracıya usulüne uygun ulaşma tarihi ve tebliğ kaydı da kontrol edilir.
Kiracı yeni malikin tapusunu e-Devlet’ten görebilir mi?
Kiracı olmak, başkasına ait taşınmazı kendi hesabında görüntüleme yetkisi vermez. Mülkiyet belgesi istenebilir; Web Tapu üzerinden başkasının kaydını incelemede malikin yetkilendirmesi gerekebilir.
Satış Sonrası Kira ve Tahliye Süreleri
Tapu tarihi, kira sözleşmesi, ihtiyaç bildirimi, ödemeler ve depozito birlikte incelendiğinde tarafların yükümlülükleri belirlenir.
Hukuki değerlendirme talep edinYazar Bilgisi
Avukat Halil Bakırcı — Mersin Barosu, sicil no: 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Somut uyuşmazlık, kira sözleşmesi ve bildirim kayıtları ve uygulanacak mevzuat birlikte değerlendirilerek incelenir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
İstanbul Ofisi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No: 21 Kat: 9, 34475 Sarıyer/İstanbul.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.