Serbest Bölgede İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur? 3218 m.5 | 2026

Serbest bölgede irtifak hakkının hukuki dayanağı

Serbest bölgelerde taşınmaz kullanımına ilişkin özel hüküm 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu m.5’tir. Madde, Hazinenin özel mülkiyetindeki arazi, arsa ve binaların serbest bölge faaliyetleri için kullanılmasına ilişkin olarak kiralama yanında irtifak hakkı tesisine de imkân tanır. Kanuni üst sınır 49 yıldır. Bu düzenleme, büyük ölçekli üretim ve lojistik yatırımlarında yatırımcının uzun vadeli taşınmaz kullanımı ihtiyacına cevap verir.

Serbest bölge, klasik organize sanayi bölgesi veya sıradan ticari taşınmaz ilişkisiyle aynı hukuki rejime tabi değildir. Serbest bölgenin kurulması, sınırları, işletilmesi, kullanıcı faaliyetleri ve mal hareketleri 3218 sayılı Kanunla özel olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle irtifak hakkı kurulurken Türk Medeni Kanunundaki ayni hak hükümleriyle birlikte 3218 sayılı Kanun, Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliği ve Ticaret Bakanlığının yürürlükteki genelgeleri dikkate alınır.

Güncel ana mevzuata Ticaret Bakanlığının Serbest Bölgeler Mevzuatı sayfasından erişilebilir. Bakanlık bu sayfada 3218 sayılı Kanunun yanında Uygulama Yönetmeliğini, faaliyet ruhsatı müracaat formunu ve yürürlükteki genelgeleri birlikte yayımlar.

İrtifak hakkı ne tür bir hak sağlar?

İrtifak hakkı sınırlı ayni haktır. Hak sahibine taşınmaz üzerinde hakkın içeriğine göre kullanma veya yararlanma yetkisi verir. Tapu siciline dayalı ayni hak olması, onu yalnızca taraflar arasındaki borç ilişkisi olan kiradan ayırır. Serbest bölgedeki bir yatırımcı açısından bu nitelik özellikle fabrika, depo, teknik tesis veya uzun ömürlü altyapı yatırımlarında önem taşır.

Ancak irtifak hakkı mülkiyet değildir. Hak sahibi Hazine taşınmazının maliki olmaz. Taşınmaz üzerindeki yetkileri, kurulan hakkın kapsamı ve süresiyle sınırlıdır. İrtifak hakkı belgesi veya sözleşmesinde hangi alanın hangi amaçla kullanılacağı, yapılabilecek yapılar, bedel, yatırım yükümlülükleri, devir koşulları, bakım ve sigorta yükümlülükleri ile sona erme sonuçları açıkça belirlenmelidir.

Ayrıca serbest bölge mevzuatı, hakkın fiili kullanımını faaliyet ruhsatı ve bölge düzeniyle sınırlar. Tapuda bir hak kurulmuş olması, kullanıcının ruhsatta bulunmayan bir ekonomik faaliyeti yapabilmesi sonucunu doğurmaz. Ayni hak ve idari faaliyet izni birbirinden farklıdır.

İrtifak hakkı ile kira arasındaki farklar

Kira sözleşmesinde kiraya veren, taşınmazın kullanılmasını kiracıya bırakır; kiracı da bedel öder. Kiracının hakkı borç ilişkisinden doğar. İrtifak hakkı ise tapu sicili üzerinden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen ayni hak niteliğindedir. Uzun vadeli yatırımın hukuki güvenliği bakımından bu fark önem taşır.

Bununla birlikte “irtifak hakkı her zaman kiradan daha avantajlıdır” şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz. Yatırımın süresi, finansman yapısı, tesisin niteliği, Hazine taşınmazının statüsü, işletici ilişkisi ve kamu hukuku izinleri hangi modelin uygun olduğunu belirler. Bazı faaliyetler için kiralama operasyonel olarak yeterli olabilirken, yüksek sabit yatırım gerektiren projelerde uzun süreli ayni hak yapısı daha uygun olabilir.

Serbest bölgede Hazine arazisinin 49 yıla kadar kiralanabilmesiyle ilgili ayrı açıklamamız için Serbest Bölgede Hazine Arazisi Kaç Yıl Kiralanabilir? yazımıza bakılabilir. Kira ile irtifak hakkının aynı maddede düzenlenmesi, bu iki hukuki kurumun aynı olduğu anlamına gelmez.

Serbest bölgede irtifak hakkı nasıl kurulur?

İlk aşamada taşınmazın gerçekten Hazinenin özel mülkiyetinde olup olmadığı ve serbest bölge sınırları içinde hangi statüde bulunduğu tespit edilir. Tapu kaydı, tahsis bilgileri, bölge sınırı ve mevcut kullanım hakları incelenir. Haciz, şerh, mevcut irtifak veya başka sınırlamalar varsa bunların yeni hakla ilişkisi değerlendirilir.

İkinci aşamada yatırımcının faaliyet modeli netleştirilir. Üretim, depolama, bakım-onarım, lojistik veya başka bir faaliyetin ne kadar alana, hangi yapılaşmaya ve hangi süreye ihtiyaç duyduğu belirlenir. İrtifak hakkı talebi soyut olarak “uzun süreli kullanım istiyoruz” şeklinde değil, yatırım projesi ve faaliyet ruhsatı ihtiyacıyla bağlantılı kurulmalıdır.

Üçüncü aşamada faaliyet ruhsatı süreciyle taşınmaz hakkının takvimi eşleştirilir. Kullanıcı, serbest bölgede faaliyet gösterebilmek için 3218 m.5 uyarınca ayrıca faaliyet ruhsatı almalıdır. Faaliyet ruhsatı başvurusunun ayrıntıları faaliyet ruhsatı rehberimizde açıklanmıştır.

Dördüncü aşamada irtifak hakkının koşulları yetkili idari ve sözleşmesel süreç üzerinden belirlenir. Süre, bedel, yatırım taahhüdü, proje/inşaat koşulları, sigorta, bakım, devir ve sona erme hükümleri netleştirilir. Kurulan ayni hakkın tapu siciline usulüne uygun yansıtılması gerekir.

49 yıllık üst sınır nasıl uygulanır?

3218 m.5’in öngördüğü süre “49 yıla kadar”dır. Bu ifade her irtifak hakkının 49 yıl kurulacağı anlamına gelmez. Somut sürenin daha kısa belirlenmesi mümkündür. Yatırımın ekonomik ömrü, faaliyet ruhsatı, kamu yararı, bölge planı ve sözleşmesel/idari koşullar süre üzerinde etkili olur.

Örneğin 20 yıllık üretim yatırımı planlanıyorsa irtifak hakkının süresi yatırımın geri dönüşü ve finansmanı bakımından yeterli olmalıdır. Buna karşılık faaliyet ruhsatı daha kısa sürede bitiyorsa yalnızca tapu hakkına bakılarak işletme faaliyetinin süreceği kabul edilemez. Ruhsatın yenilenmesi, değiştirilmesi veya sona ermesi ihtimalleri irtifak belgesinde sonuçlarıyla birlikte ele alınmalıdır.

Yatırımcı finansman kullanacaksa finansman vadesi de bu süre planına eklenmelidir. Banka veya finans kuruluşunun teminat değerlendirmesi bakımından taşınmaz kullanım hakkının kapsamı ve süresi önemlidir. Ancak Hazine taşınmazı üzerindeki ayni hakların devri veya teminat işlemleri serbest piyasa taşınmazlarından farklı özel koşullara tabi olabileceğinden, her işlem ayrıca kontrol edilmelidir.

İrtifak hakkı faaliyet ruhsatının yerine geçer mi?

Hayır. Bu ayrım kesin olarak yapılmalıdır. İrtifak hakkı taşınmaz üzerindeki kullanım yetkisidir; faaliyet ruhsatı ise serbest bölgede belirli ekonomik faaliyeti yürütme iznidir. Bir yatırımcı tapuda irtifak hakkı sahibi olsa da faaliyet ruhsatı olmadan serbest bölge kullanıcısı olarak ruhsata tabi faaliyeti yürütemez.

Tersi de geçerlidir. Faaliyet ruhsatı sahibi olmak, belirli bir Hazine taşınmazı üzerinde irtifak hakkı doğurmaz. Kullanıcı faaliyeti yürütmek için işyeri kullanım hakkını ayrıca sağlamalıdır. Bu iki hukuki zeminin süre ve kapsam bakımından uyumlu olmaması yatırımın en önemli risklerinden biridir.

Ruhsat türünün vergi ve teşvik sonuçları da olabilir. Örneğin 3218 sayılı Kanunun geçici 3. maddesinde üretim faaliyetine bağlı gelir/kurumlar vergisi istisnası ve belirli hizmet faaliyetlerine ilişkin hükümler bulunur. 2026 yılında 7577 sayılı Kanunla üreticilerin aynı serbest bölgeye ve diğer serbest bölgelere satış kazançları yönünden de değişiklik yapılmıştır. Bu nedenle taşınmaz hakkı tasarlanırken fiili faaliyetin ruhsat ve vergi statüsü birlikte değerlendirilir.

İrtifak hakkı üzerinde fabrika veya depo yapılabilir mi?

Yalnızca irtifak hakkı kurulmuş olması yapı yapma serbestisi vermez. Serbest bölgelerde arazi kullanımı, proje ve inşaat işlemleri ayrıca bölge mevzuatı ve yetkili makam süreçlerine tabidir. 3218 m.5, bölgelerdeki yapı ve tesislere ilişkin izin süreçlerini özel rejim içinde ele alır. Ticaret Bakanlığının yürürlükteki genelgeleri arasında proje ve inşaat süreleri ile üstyapıların sigortalanmasına ilişkin düzenlemeler de bulunmaktadır.

Yatırımcı, inşaata başlamadan önce imar/proje şartlarını, yapı ruhsatı veya ilgili bölge izinlerini, teknik altyapı bağlantılarını, yangın ve iş güvenliği yükümlülüklerini ve sigorta şartlarını tamamlamalıdır. Sözleşmede “yatırımcı tesis kuracaktır” yazması, kamu hukuku izinlerini ortadan kaldırmaz.

Üstyapının hukuki akıbeti de baştan belirlenmelidir. Faaliyet ruhsatı veya irtifak süresi sona erdiğinde yapıların Hazineye intikali, tahliyesi, bedeli veya malların çıkarılması meselesi sonraya bırakılmamalıdır. 3218 sayılı Kanun Ek Madde 5, Hazine arazili serbest bölgelerde faaliyet ruhsatı sona eren veya iptal edilen kullanıcıların üstyapıları ve çıkarılmayan malları bakımından özel hükümler içerir.

İrtifak hakkı sona erince ne olur?

Sona erme tarihi yaklaşmadan önce yatırımcı dört ayrı dosyayı kontrol etmelidir: tapudaki irtifak kaydı, faaliyet ruhsatı, üstyapı ve taşınır mal envanteri ile üçüncü kişi hakları. Süre uzatımı mümkünse başvuru zamanında yapılmalı; mümkün değilse tahliye ve işletmenin taşınması planlanmalıdır.

Üstyapıda bulunan makine, stok, hammadde veya üçüncü kişiye ait malların serbest bölgeden çıkarılması, sıradan depodan eşya taşımak gibi değerlendirilemez. Malların Türkiye’ye veya yurt dışına yönüne göre gümrük ve dış ticaret işlemleri devreye girebilir. Özellikle 3218 m.8 serbest bölge ile Türkiye’nin diğer yerleri arasındaki ticareti dış ticaret rejimine tabi tutar.

İrtifak hakkının sona ermesinin sözleşmesel bedelleri de kontrol edilmelidir. Kullanıcının kalan yatırım bedeli, tesislerin devri, söküm masrafları, çevresel yükümlülükler ve teminatların çözülmesi gibi konular sözleşmede hüküm altına alınmış olmalıdır.

Mersin Serbest Bölge yatırımında irtifak hakkı nasıl planlanmalı?

Mersin Serbest Bölge, liman ve dış ticaret bağlantısı nedeniyle üretim ve lojistik projeleri için önemli bir merkezdir. Ticaret Bakanlığının 2026 genel tanıtım sayfasında Mersin aktif serbest bölgeler arasında sayılmaktadır. Mersin’de uzun vadeli taşınmaz kullanımı planlayan bir yatırımcı açısından ilk kontrol, taşınmazın statüsü ile ihtiyaç duyulan faaliyet ruhsatının eşleştirilmesidir.

İkinci kontrol, yatırım projesinin gerektirdiği yapı ve altyapı izinleridir. Üçüncü kontrol, irtifak süresinin yatırım ve finansman süresiyle uyumudur. Dördüncü kontrol, çıkış senaryosudur. Kullanıcı 20 veya 30 yıllık bir yatırım yapıyorsa yalnızca kuruluş aşamasını değil, sürenin sonunda üstyapı, makine ve stokların hukuki durumunu da bugünden belirlemelidir.

Mersin Serbest Bölge kira ve tahliye uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Mersin Serbest Bölge Kira Sözleşmesi ve Tahliye yazımız da tamamlayıcıdır. İrtifak hakkı ise kira sözleşmesinden farklı ayni hak niteliği nedeniyle ayrı inceleme gerektirir.

İrtifak hakkı sözleşmesinde kontrol edilmesi gereken 12 madde

1. Taşınmazın ada/parsel ve serbest bölge statüsü.
2. Hakkın hukuki türü ve tapu tescil biçimi.
3. Başlangıç ve bitiş tarihi.
4. Bedel, artış, ödeme para birimi ve gecikme sonucu.
5. Faaliyet ruhsatının alınması ve devamı şartı.
6. Yatırım ve inşaatın tamamlanma takvimi.
7. Üstyapı mülkiyeti ve süre sonundaki akıbeti.
8. Sigorta, bakım ve çevresel yükümlülükler.
9. Devir, birleşme veya ortaklık değişikliğinin etkisi.
10. Finansman ve teminat işlemlerinin sınırları.
11. Erken sona erme ve fesih sonuçları.
12. Tahliye, makine/stok çıkarma ve teminat iadesi.

Bu kontrol listesi yatırımın ticari koşullarını değil, hukuki omurgasını gösterir. Somut belgede her başlık şirketin faaliyet modeli, Bakanlık izinleri ve bölge uygulamasıyla uyumlu şekilde ayrıntılandırılmalıdır.

Yasal dayanak ve resmî kaynaklar

• 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu m.5: Hazine taşınmazlarında kiralama ve irtifak hakkı dahil bölgenin düzenlenme esasları.
• 3218 m.8: Serbest bölgedeki mal hareketlerinin dış ticaret rejimi.
• 3218 Ek Madde 5: Hazine arazili serbest bölgelerde üstyapıların tahliyesi ve malların tasfiyesi.
• Ticaret Bakanlığı – Serbest Bölgeler Mevzuatı
• Ticaret Bakanlığı – Serbest Bölgeler Genel Tanıtım

Sık sorulan sorular

Serbest bölgede irtifak hakkı en fazla kaç yıl kurulabilir?

3218 m.5 kapsamında 49 yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilir. Somut sürenin 49 yıl olması zorunlu değildir.

İrtifak hakkı mülkiyet verir mi?

Hayır. Sınırlı ayni haktır; taşınmazın mülkiyeti Hazineye ait kalır.

İrtifak hakkı faaliyet ruhsatı yerine geçer mi?

Hayır. Serbest bölgede ekonomik faaliyet için faaliyet ruhsatı ayrıca gereklidir.

İrtifak hakkı tapuya tescil edilir mi?

Ayni hak niteliği nedeniyle tapu sicili üzerinden kurulur; somut tescil işlemi ilgili idari ve tapu süreçlerine uygun yürütülmelidir.

İrtifak hakkı üzerinde tesis kurulabilir mi?

Hakkın kapsamı ve gerekli proje/yapı izinleri buna elveriyorsa mümkündür; irtifak hakkı tek başına inşaat izni değildir.

Hakkın süresi bitince bina ne olur?

3218 Ek Madde 5, Uygulama Yönetmeliği ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilir. Üstyapının akıbeti baştan düzenlenmelidir.

İrtifak hakkı devredilebilir mi?

Devir, hakkın kuruluş belgesi, 3218 sayılı Kanun ve ilgili Bakanlık/bölge işlemlerine tabidir; serbest piyasadaki sıradan taşınmaz hakkı gibi serbestçe varsayılamaz.

Mersin Serbest Bölge için aynı kurallar geçerli mi?

Evet. 3218 sayılı Kanunun m.5 hükmü Mersin Serbest Bölge bakımından da uygulanır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →