OSB’de Ön Tahsis Nasıl Yapılır? Yönetmelik m.54/A | 2026
Kısa ve net cevap: OSB’de ön tahsis, parselasyon planı henüz onaylanmadan yatırımcının belirli bir alana yerleştirilmesine imkân veren özel bir mekanizmadır. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği m.54/A’ya göre, OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlığın izni alınarak ön tahsis yapılabilir. Ön tahsis ilanı en az iki hafta yayımlanır; talepler Bakanlığın kriterleriyle puanlanır; alan yetersizse kısa liste sonrası noter kurası veya ihale uygulanabilir. Ön tahsis bedeli avans niteliğindedir. Altyapı tamamlandıktan sonra OSB, yatırımcıyı üç ay içinde kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamaya çağırır. Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez.
OSB ön tahsisinin hukuki dayanağı nedir?
Ön tahsis, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 54/A maddesinde düzenlenmiştir. Hüküm 5 Eylül 2024 tarihli değişiklikle Yönetmeliğe eklenmiş, 2026 yılında da Bakanlık tarafından düzenli ilanlarla fiilen uygulanmaya devam etmiştir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Haziran 2026 ön tahsis duyurusu, m.54/A kapsamında başvuruların MEYDİP üzerinden 1-21 Haziran 2026 arasında üç hafta süreyle alındığını göstermektedir.
Ön tahsis, kesin arsa tahsisinden ayrı bir hukuki kurumdur. Kesin tahsis Yönetmelik m.55’te onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir parseller için uygulanırken, ön tahsis m.54/A’da parselasyon planı onaylanmadan önceki safhaya bağlanmıştır. Bu nedenle “ön tahsis aldım, tapuyu veya kesin tahsisi elde ettim” sonucu çıkarılamaz. Ön tahsis yatırımcıya, Yönetmelikteki şartlar çerçevesinde ileride kesin tahsise dönüşebilecek bir yatırım konumu sağlar; kesin tahsis ve tapu ise ayrı aşamalardır.
Ön tahsis hangi zaman aralığında yapılabilir?
Yönetmelik m.54/A/1 zaman bakımından açık bir sınır koyar: OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlığın izni alınarak ön tahsis yapılabilir. OSB henüz tüzel kişilik kazanmamışsa bu maddeye göre ön tahsis süreci başlatılamaz. Parselasyon planı onaylandıktan sonra ise m.54/A değil, m.55’teki kesin arsa tahsis sistemi esas alınır.
Bu zaman sınırı yatırımcı açısından da önemlidir. Parselasyon planı onayına çok yakın bir süreçte yapılan ön tahsis başvurusu ile henüz planlama ve altyapı çalışmaları erken safhada bulunan bir OSB’deki başvuru aynı yatırım takvimine sahip olmayabilir. Yatırımcı, ilan edilen alanı değerlendirirken OSB’nin parselasyon ve altyapı aşamasını, kesin tahsise geçiş için gerekli hazırlıkların durumunu ve sözleşmede öngörülen bedel belirleme yöntemini birlikte incelemelidir.
Ön tahsis ilanı nasıl yapılır?
Yönetmelik m.54/A/2’ye göre ön tahsis yapılacağı, Bakanlık iznini izleyen ayın ilk pazartesi günü OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sayfasında duyurulur ve en az iki hafta süreyle yayımlanır. Duyuruda belirtilen son tarihe kadar talepler OSB tarafından toplanır. Aynı fıkra, ön tahsisin tahmini metrekare bedelinin duyuru ve ilanda belirtilmesini zorunlu tutar.
2026 Bakanlık uygulamasında ilan sürelerinin üç hafta tutulduğu örnekler vardır. Haziran 2026 duyurusunda 1-21 Haziran; Temmuz 2026 duyurusunda 6-26 Temmuz tarihleri arasında başvuru alınmıştır. Ancak yatırımcı, “her ilan üç hafta olur” şeklinde genelleme yapmamalıdır; hukuki alt sınır Yönetmelikte en az iki hafta olarak belirlenmiştir ve somut son başvuru tarihi ilan metninden takip edilmelidir.
Ön tahsis başvurusu nereden yapılır?
Bakanlığın 2026 duyurularında başvuruların MEYDİP üzerinden yapıldığı açıklanmıştır. Harita bilgileri Bakanlığın çevrimiçi sisteminde; OSB’ye özgü ön tahsis şartları ve diğer ayrıntılar ilgili OSB’nin kendi internet sayfasında yayımlanabilmektedir. Bu nedenle yalnız bir ilan kaynağını takip etmek yeterli değildir. Bakanlık ilanı, MEYDİP ekranı ve ilgili OSB’nin duyurusu birlikte kontrol edilmelidir.
Başvurunun elektronik ortamda tamamlanması, yatırımcı bakımından ispat kolaylığı da sağlar. Başvuru tarihi, yüklenen belgeler, puanlamada kullanılan yatırım verileri ve varsa sonradan yapılan düzeltmeler saklanmalıdır. Özellikle yüksek tutarlı yatırım projelerinde, başvuruda beyan edilen kapasite, sektör ve teşvik bilgileriyle şirketin yatırım planının çelişmemesi önemlidir.
Ön tahsis talepleri nasıl puanlanır?
Yönetmelik m.54/A/3 uyarınca talepler, Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde ve Bakanlıkça yayımlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre yönetim kurulunca sıralanır. Madde, iki kriterin puanlanmasını zorunlu kılar: yatırımın yapılacağı ilde 2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar kapsamında bölgesel teşviklerden yararlanabilecek sektörlerden olmak ve Bakanlıkça uygulanan diğer program veya teşviklerden yararlanmak.
Bakanlık 2026 duyurularında, tip değerlendirme tablosundaki kriter sayısı ve ağırlıkların OSB’den OSB’ye değişebileceğini ayrıca belirtmektedir. Dolayısıyla yatırımcı geçmiş döneme ait bir puanlama cetvelini kullanarak kesin sonuç hesaplamamalıdır. Somut ilan için yayımlanan tablo esas alınmalı ve puanı etkileyen bilgi ile belgeler başvuru tarihinde güncel olmalıdır.
Talep edilen alan ön tahsis alanından fazla olursa ne olur?
Yönetmelik m.54/A/3, ön tahsis yapılacak alanların toplam talebi karşılamaması halinde puan sıralamasına göre kısa liste oluşturulmasını öngörür. Kısa liste, en yüksek puanı alan talepten başlanarak duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talebi içerecek biçimde oluşturulur. Kısa listeye girmek ön tahsisin kesinleştiği anlamına gelmez; sonraki aşamada kura veya ihale uygulanır.
Bu sistem, ön tahsis alanının sınırlı olduğu yoğun başvurulu OSB’lerde yalnız “ilk başvuranın” veya yalnız “en büyük yatırımcının” otomatik hak kazanmadığını gösterir. Önce mevzuata uygun puanlama yapılır; ardından kısa listeye giren yatırımcılar için m.54/A/4-5’teki yöntemlerden biri uygulanır.
Ön tahsis kurası nasıl yapılır?
Yönetmelik m.54/A/4’e göre kısa listedeki talep sahipleri, OSB tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilir. Kura yönteminde, kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca ön tahsis yapılır. Kura sırasında yedek liste de belirlenir.
Noter huzuru, sürecin belgelenmesi ve kura sonucunun ispatı bakımından önemlidir. Yatırımcı, kuraya ilişkin daveti, noter tutanağını, yedek liste durumunu ve yönetim kurulunun ön tahsis kararını aynı yatırım dosyasında saklamalıdır. Yedek listeye giren kişi açısından da sonuç doğuran esas belge, sonradan kendisine yöneltilecek yazılı çağrı ve yönetim kurulu kararıdır.
Ön tahsis ihalesi nasıl yapılır?
İhale yöntemi seçilmişse Yönetmelik m.54/A/5 uygulanır. İhale davetinde ön tahsis yapılacak alanın muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerin nasıl alınacağı gösterilir. İhale daveti kısa listeyle birlikte Bakanlığa bildirilir. İhalede Bakanlık temsilcisinin bulunması zorunludur.
İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine yönetim kurulunca ön tahsis yapılır. Ancak en yüksek teklif sahibiyle ön tahsis sözleşmesi imzalanamazsa sıradaki teklif sahipleri sözleşmeye davet edilir. Bu nedenle en yüksek teklif, sözleşme imzalanana kadar tek başına tamamlanmış bir ön tahsis hakkı oluşturmaz.
Stratejik yatırımlara doğrudan ön tahsis yapılabilir mi?
Evet. Yönetmelik m.54/A/6, Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara OSB tarafından doğrudan ön tahsis yapılabileceğini düzenler. Bu yatırımlar için OSB alanının yüzde 15’ine kadarının rezerv alan olarak ayrılması Bakanlığın yetkisindedir.
Bu hüküm genel bir “büyük yatırımcıya doğrudan arsa” kuralı değildir. Doğrudan ön tahsis için Bakanlığın uygun görüşü ve yatırımın ülke için stratejik önem taşıması gerekir. Stratejik yatırım niteliğinin somut resmi süreçte kabul edilmeden varsayılması hukuken doğru değildir.
Ön tahsis bedeli kesin tahsis bedeli midir?
Hayır. Yönetmelik m.54/A/7, ön tahsis için ödenen bedelin avans niteliğinde olduğunu açıkça belirtir. Kesin tahsis aşamasında bu tutar, OSB tarafından belirlenen arsa bedelinden düşülür. Ön tahsis yapılan talep sahibi kesin tahsiste bedele itiraz edemez; bu husus ve kesin tahsis bedelinin belirlenme yöntemi ön tahsis sözleşmesinde belirtilir.
Bu nedenle yatırımcı ön tahsis sözleşmesini imzalamadan önce yalnız tahmini metrekare bedeline değil, kesin tahsis bedelinin hangi yöntemle belirleneceğine bakmalıdır. Yatırım bütçesinde ön tahsis bedelini “nihai arsa maliyeti” olarak kabul etmek, sonradan ciddi finansman açığı doğurabilir.
Altyapı tamamlanınca kesin tahsise nasıl geçilir?
Yönetmelik m.54/A/7 uyarınca ön tahsis yapılan alanlarda altyapı tamamlandıktan sonra OSB, yatırımcıyı üç ay içinde kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamaya davet eder ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenir. Yatırımcı sözleşmeyi imzalamazsa ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır.
Bu durumda yatırımcının ödediği bedel en geç bir yıl içinde geri ödenir. Dolayısıyla altyapı tamamlanması ile kesin tahsis çağrısı arasındaki sürecin takip edilmesi gerekir. Şirketin temsil yetkisi, finansman hazırlığı ve yatırım kararları davet geldikten sonra sıfırdan ele alınmamalıdır.
Ön tahsis devredilebilir mi?
Hayır. Yönetmelik m.54/A/8 açık ve kesin bir devir yasağı getirir: ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez. Daha da önemlisi, ön tahsis devri amacıyla şirket hisselerinin devredildiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilir ve ödenen bedel güncellenmeden geri ödenir. Devir yasağının ön tahsis sözleşmesinde de belirtilmesi gerekir.
Bu düzenleme, ön tahsisin şirket hissesi satışıyla dolaylı biçimde devredilmesini de hedef alır. Bu nedenle ön tahsis sahibi şirketlerde hisse devri planlanırken işlemin amacı, oranı ve ön tahsise etkisi mutlaka incelenmelidir. Ön tahsis üzerinden spekülatif kazanç yaratmaya yönelik yapıların iptal sonucuyla karşılaşması mümkündür.
Ön tahsis ile OSB arsa tahsisi arasındaki temel farklar
| Konu | Ön tahsis | Kesin arsa tahsisi |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | Yönetmelik m.54/A | Yönetmelik m.55 |
| Zaman | Tüzel kişilikten parselasyon planı onayına kadar | Onaylı parselasyon planından sonra |
| Bakanlık rolü | Ön tahsis için Bakanlık izni gerekir | Bakanlık çevrimiçi sistemi ve düzenleyici denetim |
| Bedel | Avans niteliğinde | Kesin tahsis bedeli |
| Devir | Kesin olarak yasak | Devir ayrıca m.61 ve diğer hükümlerle sınırlıdır |
| Sonraki aşama | Altyapı sonrası kesin tahsis sözleşmesi | Yatırım, ruhsat, tapu ve süre yükümlülükleri |
Kesin tahsis sürecinin ayrıntıları için sitemizdeki OSB Arsa Tahsisi Nasıl Yapılır? Yönetmelik m.55 rehberi doğrudan devam niteliğindedir.
Ön tahsis yatırımcısı hangi riskleri kontrol etmelidir?
İlk risk, ön tahsisi tapu veya kesin tahsis gibi değerlendirmektir. İkinci risk, tahmini metrekare bedelini kesin bedel sanmaktır. Üçüncü risk, şirket hissesi devrinin ön tahsis devri yasağına etkisini gözden kaçırmaktır. Dördüncü risk, kesin tahsis çağrısından sonra şirket temsil ve finansman hazırlıklarının tamamlanmamış olmasıdır. Beşinci risk ise yatırımın OSB’de kurulabilir faaliyet olup olmadığının baştan doğrulanmamasıdır.
Yapılaşma aşamasında ayrıca imar ve ruhsat kuralları devreye girer. Sitemizdeki sanayi tesislerinde yapı ruhsatı ve çevre izni ve arıtma yükümlülüğü rehberleri yatırımın sonraki aşamalarında dikkate alınması gereken tamamlayıcı düzenlemeleri açıklar.
Ön tahsis sözleşmesi imzalanmadan önce hangi maddeler kontrol edilmelidir?
Ön tahsis sözleşmesinin en kritik bölümü, alanın kimliğinin, tahmini bedelin ve kesin tahsise geçiş yönteminin açık biçimde yazılmasıdır. Yönetmelik m.54/A/7, kesin tahsis bedelinin belirlenme yönteminin sözleşmede gösterilmesini zorunlu tutar. Yatırımcı bu hükmü yalnız bir hesaplama detayı olarak görmemelidir; arsa maliyetinin yatırım bütçesindeki payı yüksekse yöntem, finansman sözleşmelerini ve yatırım teşvik planını doğrudan etkiler.
Sözleşmede ayrıca ön tahsisin devredilemeyeceği açıkça yer almalıdır. Şirket hisselerinde değişiklik öngörülüyorsa işlem öncesinde bunun m.54/A/8 kapsamındaki devir amacıyla ilişkilendirilip ilişkilendirilemeyeceği değerlendirilmelidir. Sözleşmenin fesih, iade, bildirim ve kesin tahsis çağrısına ilişkin hükümleri Yönetmelikle çelişmemelidir. OSB’nin ilanında yer almayan veya Yönetmelikte dayanağı bulunmayan ek yükümlülüklerle karşılaşılması halinde bunların hukuki niteliği ayrıca incelenmelidir.
Ön tahsis, yapı ruhsatı alma hakkı verir mi?
Ön tahsis tek başına yapı ruhsatı anlamına gelmez. Ön tahsis dönemi parselasyon planının onayından önceki aşamayı kapsadığı için, yatırımcının yapıya ilişkin hazırlık yapabilmesi ile mevzuata göre inşaata başlayabilmesi aynı şey değildir. Yapı ruhsatı ve diğer inşai izinler, OSB imar planı ve parselasyon süreci ile ilgili mevzuatın öngördüğü aşamalar tamamlandıktan sonra gündeme gelir. Bu sebeple makine siparişi, kredi kullanım tarihi ve inşaat sözleşmeleri belirlenirken ön tahsis tarihinin değil, ruhsat alınabilir hukuki aşamanın esas alınması gerekir.
2026 ön tahsis başvurusu için kontrol listesi
- OSB’nin tüzel kişilik kazanmış olduğunu ve ilanın m.54/A kapsamında yapıldığını doğrulayın.
- Bakanlık iznini izleyen resmi ilanı ve son başvuru tarihini kaydedin.
- MEYDİP başvurusunu süresinde tamamlayın.
- İlgili OSB’nin güncel tip değerlendirme tablosunu indirin.
- Teşvik, sektör ve yatırım bilgilerini belgeyle uyumlu girin.
- Tahmini metrekare bedeli ile kesin tahsis bedelini birbirinden ayırın.
- Kısa listeye kalınması halinde kura/ihale davetini takip edin.
- Ön tahsis sözleşmesindeki kesin bedel belirleme yöntemini inceleyin.
- Şirket hissesi devri planı varsa m.54/A/8 devir yasağını ayrıca değerlendirin.
- Altyapı tamamlanınca kesin tahsis sözleşmesi çağrısını kaçırmayın.
Sık Sorulan Sorular
Parselasyon planı onaylanmadan OSB’de yer alınabilir mi?
Evet. Yönetmelik m.54/A şartları varsa, OSB tüzel kişilik kazandıktan sonra ve parselasyon planı onaylanmadan önce Bakanlık izniyle ön tahsis yapılabilir.
Ön tahsis başvurusu her zaman açık mıdır?
Hayır. Bakanlık izni sonrasında ilan edilen başvuru dönemi içinde başvuru yapılır.
Ön tahsis ilanı kaç gün sürer?
Yönetmelik m.54/A/2 en az iki hafta ilan öngörür. Somut süre güncel duyuruda gösterilir.
Ön tahsis talepleri hangi esasla sıralanır?
Bakanlığın kriterleri ve yayımlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanlarıyla hesaplanan puana göre yönetim kurulunca sıralanır.
Talep fazla olursa ne olur?
Alan talebi karşılamıyorsa, duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulur; ardından noter kurası veya ihale uygulanır.
Ön tahsis ihalesinde Bakanlık temsilcisi zorunlu mu?
Evet. Yönetmelik m.54/A/5 ihalede Bakanlık temsilcisini zorunlu tutar.
Ön tahsis bedeli iade edilir mi?
Altyapı sonrası kesin tahsis sözleşmesi yatırımcı tarafından imzalanmazsa ön tahsis hükümsüz kalır ve ödenen bedel en geç bir yıl içinde geri ödenir.
Ön tahsis bedeline faiz veya güncelleme uygulanır mı?
m.54/A/8 kapsamında devir amacıyla hisse devri tespit edilip ön tahsis iptal edilirse bedel güncellenmeden geri ödenir. Diğer iade hallerinde somut hüküm ve sözleşme birlikte incelenmelidir.
Ön tahsis başka şirkete satılabilir mi?
Hayır. Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez.
Şirket hisselerini satarak ön tahsisi dolaylı devredebilir miyim?
Ön tahsis devri amacıyla şirket hissesi devredildiğinin tespiti, m.54/A/8 uyarınca ön tahsisin iptaline yol açar.
Resmî kaynaklar
- Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – 4562 sayılı OSB Kanunu
- Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı – Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği
- OSB’lerde Ön Tahsis Yapılacak Alanlara İlişkin Duyuru – Haziran 2026
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
