Jeotermal Kaynak Arazi Sahibinin mi? 5686 m.4: Devletin Hüküm ve Tasarrufu | 2026

5686 Sayılı Kanun m.4 Jeotermal Kaynakların Mülkiyetini Nasıl Düzenler?

5686 sayılı Kanunun 4. maddesinin birinci fıkrası temel kuralı açık biçimde koyar: jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu hüküm, jeotermal hukukunun taşınmaz mülkiyetinden ayrı kurulmasının başlangıç noktasıdır. Tapu malikinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı devam eder; ancak yeraltındaki jeotermal akışkanın hukuki statüsü yalnız tapu mülkiyetine göre belirlenmez.

Kanunun 1. maddesi sistemin amacını; kaynakların aranması, araştırılması, geliştirilmesi, üretilmesi, korunması, hak sahibi olunması, hakların devredilmesi, çevre ile uyumlu ekonomik değerlendirme ve terk süreçlerinin düzenlenmesi olarak belirler. 2. madde kapsamı; arama ve işletme dönemlerini, hak sahipliğini, devri, terk ve sona ermeyi, kaynak kullanımının ihalesini, denetimi, kaynak ve kaptajın korunmasını ve yaptırımları içine alır. Bu sistemin sonucu olarak kaynağa ilişkin ekonomik kullanım hakkı tapudan değil, Kanuna göre verilen ruhsattan doğar.

Güncel mevzuat metinleri için MAPEG faaliyet konusu kanunlar sayfası ile Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu Uygulama Yönetmeliği birlikte kontrol edilmelidir. 5686 sayılı Kanun, ruhsat hakkının kaynağın ekonomik kullanımındaki hukuki temelini oluşturur.

Arazi Mülkiyeti ile Jeotermal Kaynak Hakkı Neden Birbirinden Ayrıdır?

Taşınmaz mülkiyeti, malike Türk Medeni Kanunu çerçevesinde taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileri verir. Jeotermal kaynak bakımından ise 5686 m.4 özel bir kamu hukuku rejimi kurar. Bu nedenle “kuyu benim arazimdeyse kaynak da benimdir” biçimindeki yaklaşım hukuken doğru değildir. Kaynağın Devletin hüküm ve tasarrufu altında olması, kaynağı arama ve işletme yetkisinin idari ruhsata bağlanması sonucunu doğurur.

Bu ayrım iki hakkı ortadan kaldırmaz; iki ayrı hakkın aynı coğrafi alanda birlikte bulunabileceğini gösterir. Ruhsat sahibi jeotermal kaynağı Kanun ve ruhsat sınırları içinde arama veya işletme yetkisine sahiptir. Taşınmaz maliki ise arazi üzerindeki mülkiyet hakkını korur. Ruhsat sahibi sırf ruhsatı var diye özel mülkiyetteki araziye dilediği şekilde giremez, yapı kuramaz veya yüzey kullanımını bedelsiz biçimde üstlenemez. Özel mülkiyetle ilgili kullanım ihtiyacı ayrıca sözleşme, irtifak veya Kanunun 12. maddesindeki usuller üzerinden çözülür.

Benzer biçimde enerji yatırımlarında lisans ile taşınmaz hakkının birbirinden ayrılmasını görmek için Elektrik Üretim Tesisi İçin Kamulaştırma ve Taşınmaz Temini rehberimiz incelenebilir. Jeotermal rejim kendi özel kanununa dayanmakla birlikte, ruhsat ile taşınmaz kullanım hakkının ayrı belgeler olması yönünden aynı temel ayrım önem taşır.

Jeotermal Kaynağı Ruhsat Olmadan Aramak veya İşletmek Mümkün mü?

Hayır. 5686 m.4 sistemi, jeotermal kaynak ve doğal mineralli su üzerinde hak sahibi olmayı ruhsat esasına bağlar. Arama aşamasında arama ruhsatı; ekonomik ve teknik olarak işletme aşamasına geçildiğinde işletme ruhsatı gerekir. Arama ruhsatının usulü Kanunun 5. maddesinde, işletme ruhsatı ise 6. maddede ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.

Bir taşınmaz maliki kendi arazisinde sıcak su çıkışı bulunduğunu tespit etmiş olsa dahi bu olgu ona doğrudan üretim ve ticari kullanım yetkisi vermez. Kaynağın araştırılması, sondaj yapılması, test üretimi, kuyunun işletilmesi ve akışkanın ekonomik faaliyette kullanılması 5686 rejimine uygun yürütülmelidir. Ruhsatın varlığı da diğer izinlerin yerine geçmez. İşletme ruhsatı sahibi, 6. maddenin ikinci fıkrası uyarınca faaliyete geçmeden önce ilgili kurum ve kuruluşlardan alınması gereken diğer izinleri de tamamlamak zorundadır.

Enerji piyasasındaki lisans mantığının karşılaştırılması için Elektrik Piyasası Lisans Başvurusu yazımıza bakılabilir. Jeotermal ruhsat 6446 sayılı Kanundaki elektrik lisansından farklıdır; jeotermal kaynak kullanılarak elektrik üretilecekse kaynak ruhsatı ile elektrik piyasası mevzuatındaki izinler ayrı hukuki katmanlardır.

5686 m.4’e Göre Kimler Jeotermal Ruhsat Hakkı Sahibi Olabilir?

5686 m.4, hakların kimlere verilebileceğini de düzenler. Güncel kanun metnine göre haklar; medeni hakları kullanmaya ehil Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına, statüsünde jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sularla ilgili faaliyet yapabileceği yazılı Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz şirketlere, bu konuda yetkisi bulunan kamu iktisadi teşebbüsleri ile müesseselerine, bağlı ortaklıklarına ve iştiraklerine ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına verilebilir.

Kanun ayrıca jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sularla ilgili hakların tek bir gerçek veya tüzel kişi adına verileceğini düzenler. Bu hüküm, ruhsat hakkının belirsiz ve paylaştırılmamış bir topluluk adına yürütülmesini önler. Ruhsat sicili, hak sahibinin kim olduğunu ve ruhsata ilişkin hukuki işlemleri belirleyen temel kayıtlardan biridir.

Şirket yatırımında şirket esas sözleşmesinin faaliyet konusu, ruhsat başvurusundaki tüzel kişilik bilgileri ve temsil yetkisi birlikte kontrol edilmelidir. Araziyi satın alan şirket ile ruhsatı alan şirket farklı tüzel kişilerse, bu fark işlem dosyasının tamamında korunmalı; “aynı grup şirketi” olmak iki ayrı tüzel kişiliği tek hak sahibi haline getirmez.

Kaynak Devletin Hüküm ve Tasarrufundaysa Arazi Sahibinin Hakları Sona mı Erer?

Hayır. 5686 m.4 arazi mülkiyetini ortadan kaldırmaz. Tapu maliki taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını korur. Jeotermal ruhsat ise kaynak bakımından kamu hukuku kökenli ayrı bir hak sağlar. Ruhsat sahibinin yüzeyde kuyu alanı, yol, boru hattı, kaptaj, tesis veya diğer sabit unsurlar için taşınmazı kullanması gerekiyorsa bunun hukuki dayanağı ayrıca kurulmalıdır.

Taraflar özel hukuk sözleşmesiyle kira, kullanım izni veya uygun nitelikte başka bir hak kurabilir. Anlaşma sağlanamazsa 5686 m.12, arama ve işletme dönemleri bakımından irtifak hakkı ve işletme döneminde gerektiğinde kamulaştırma mekanizmalarını düzenler. Bu nedenle arazi sahibinin “kaynak benimdir” iddiası ile “arazimin yüzeyi hangi hukuki dayanakla kullanılacak?” sorusu birbirinden ayrılmalıdır. Birinci sorunun cevabı m.4; ikinci sorunun cevabı ise mülkiyet, sözleşme ve m.12 hükümleriyle verilir.

Arazi Sahibi Ruhsat Sahibine İzin Vermezse Ne Olur?

Arama ruhsatı sahibi özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde arazi sahibiyle anlaşamazsa 5686 m.12/1 uyarınca idareye müracaat ederek irtifak hakkı talep edebilir. İşletme ruhsatı döneminde kuyu yerleri, isale hattı, kaptaj ve benzeri zorunlu unsurlar için anlaşma sağlanamazsa m.12/2 çerçevesinde kamulaştırma veya irtifak hakkı tesisi gündeme gelebilir. İdarenin talebi uygun bulması halinde kamu yararı kararı alınmasına ilişkin süreç yürür.

Kanunun 12. maddesi, kamulaştırma ve irtifak işlemlerinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun uygulanacağını; kamulaştırma bedeli ve masrafların ruhsat sahibi tarafından karşılanacağını düzenler. Dolayısıyla ruhsat sahibinin taşınmazı bedelsiz kullanma yetkisi yoktur. İrtifak veya kamulaştırma işleminin usulüne uygun kurulması gerekir.

Enerji altyapısında kamulaştırma ve değer kaybı sorunlarının farklı görünümü için Enerji Nakil Hattında Ağaç ve Değer Kaybı yazımız ayrıca incelenebilir.

Jeotermal Kaynağın Bulunduğu Taşınmaz Satılırsa Ruhsat da Yeni Malike Geçer mi?

Hayır. Taşınmazın tapuda devri, jeotermal arama veya işletme ruhsatının kendiliğinden devri anlamına gelmez. Ruhsatın devri 5686 m.10 ve Uygulama Yönetmeliğindeki devir hükümlerine tabidir. Arazi satışı tapu sicilinde; ruhsat devri ise jeotermal ruhsat mevzuatında öngörülen idari işlem ve sicil üzerinden yürür.

Bu ayrım yatırım sözleşmelerinde kritik önemdedir. Bir jeotermal projesinde hisse veya varlık devri yapılırken yalnız tapu kayıtlarının incelenmesi yeterli değildir. Ruhsat sahibinin kim olduğu, ruhsatın türü ve süresi, sicildeki kayıtlar, devir kısıtları, teminat, idare payı, teknik sorumluluk, faaliyet raporları ve varsa yaptırım süreçleri ayrıca incelenmelidir. Tapu maliki ile ruhsat sahibinin aynı kişi olması mümkündür fakat zorunlu değildir.

Jeotermal Kaynakla İlgili Uyuşmazlıkta Hangi Hak Önce Belirlenmelidir?

İlk ayrım, uyuşmazlığın kaynağın ruhsatlandırılmasıyla mı yoksa taşınmazın yüzey kullanım hakkıyla mı ilgili olduğudur. Ruhsatın verilmesi, süresi, devri, iptali, yaptırımı ve idari sicil işlemleri kamu hukuku niteliğinde işlemlerdir. Arazi kullanımına ilişkin kira veya özel hukuk sözleşmeleri ise sözleşmenin niteliğine göre özel hukuk alanındadır. Kamulaştırma ve irtifak tesisi ise özel kanundaki idari süreçle 2942 sayılı Kanunun mekanizmalarını bir araya getirir.

İkinci ayrım hak sahibinin belirlenmesidir. Tapu kaydı arazi malikini, jeotermal ruhsat ve sicil kayıtları ise kaynak üzerindeki idari hak sahibini gösterir. Üçüncü ayrım faaliyetin hukuki kapsamıdır: ruhsat var diye her işlem serbest değildir. Sondaj, kapasite artışı, kuyu yenileme, proje değişikliği, koruma alanı, deşarj veya reenjeksiyon gibi işlemler için Kanun ve Yönetmelikteki özel kurallar uygulanır.

Jeotermal Yatırım Öncesi Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?

Birinci olarak taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidatları incelenmelidir. İkinci olarak jeotermal ruhsatın aslı, ruhsat türü, koordinatları, süresi ve sicil kayıtları kontrol edilmelidir. Üçüncü olarak ruhsat ile taşınmaz sınırlarının teknik olarak çakışıp çakışmadığı koordinat verileri üzerinden doğrulanmalıdır. Dördüncü olarak ruhsat sahibinin 5686 m.4 bakımından hak sahibi olma şartlarını taşıdığı teyit edilmelidir.

Beşinci olarak özel mülkiyet kullanımının hangi sözleşme, irtifak veya kamulaştırma kararına dayandığı belirlenmelidir. Altıncı olarak işletme ruhsatı varsa ÇED ve diğer kurum izinleri dosyası incelenmelidir. Yedinci olarak kaynak koruma alanı etüdü, teknik sorumlu ataması ve yıllık faaliyet raporları kontrol edilmelidir. Sekizinci olarak idare payı ve diğer mali yükümlülüklerin ödenip ödenmediği teyit edilmelidir.

Dokuzuncu olarak kuyu yenileme, kapasite artışı, reenjeksiyon veya proje revizyonları için gerekli idare izinleri incelenmelidir. Onuncu olarak taşınmazın satışı veya proje şirketinin devri planlanıyorsa tapu işlemi ile ruhsat devrinin ayrı süreçler olduğu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Bu ayrım yapılmadan yalnız “arsa devri” üzerinden jeotermal projenin tüm haklarının geçtiği kabul edilmemelidir.

Sık Sorulan Sorular

1. Tarlamda sıcak su çıkarsa kaynak otomatik olarak benim mi olur?

Hayır. 5686 m.4/1 uyarınca jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

2. Arazi sahibi kendi arazisinde ruhsatsız sondaj yapabilir mi?

Jeotermal kaynağın aranması ve işletilmesi 5686 sayılı Kanundaki ruhsat sistemine tabidir. Tapu malikliği ruhsat zorunluluğunu kaldırmaz.

3. Ruhsat sahibi araziyi bedelsiz kullanabilir mi?

Hayır. Özel mülkiyette kullanım için sözleşmesel hak veya Kanundaki irtifak/kamulaştırma mekanizması gerekir.

4. Arazi satılınca jeotermal ruhsat da satılmış olur mu?

Hayır. Tapu devri ile ruhsat devri ayrı hukuki işlemlerdir.

5. Jeotermal ruhsatı kimler alabilir?

5686 m.4’te sayılan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, faaliyet konusu uygun Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler ve yetkili kamu kurum/kuruluşları hak sahibi olabilir.

6. Ruhsat birden fazla kişi adına verilebilir mi?

Kanun, ilgili hakların tek bir gerçek veya tüzel kişi adına verilmesini öngörür.

7. Ruhsat almak tapu malikinin mülkiyetini ortadan kaldırır mı?

Hayır. Ruhsat kaynak üzerindeki idari kullanım hakkını, tapu ise taşınmaz mülkiyetini gösterir.

8. Jeotermal elektrik santrali için yalnız 5686 ruhsatı yeterli mi?

Hayır. Jeotermal kaynak ruhsatına ek olarak faaliyet türüne göre elektrik piyasası, çevre, imar ve diğer kurum izinleri tamamlanmalıdır.

9. Arazi sahibiyle anlaşma olmazsa ruhsat sona erer mi?

Kanun m.12, şartları oluştuğunda irtifak hakkı ve işletme döneminde kamulaştırma mekanizmaları öngörür. Süreç idari karar ve 2942 sayılı Kanun hükümlerine göre yürür.

10. Jeotermal proje satın alırken yalnız tapu incelemesi yeterli mi?

Hayır. Ruhsat, sicil, koordinatlar, süre, teminat, izinler, raporlar, koruma alanı ve mali yükümlülükler ayrıca incelenmelidir.