Elektrik Üretim Tesisi İçin Kamulaştırma ve Taşınmaz Temini: 6446 m.19 | 2026
Kısa ve net cevap: 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu m.19 uyarınca üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin proje için gerekli taşınmaz temini taleplerine ilişkin işlemler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili mevzuata göre EPDK tarafından yürütülür. Talep Kurumca uygun görülürse Kurul karar alır; bu karar kamu yararı kararı yerine geçer ve başka bir makamın onayına tabi değildir. Kamulaştırma, devir, irtifak, kullanma izni, kiralama, tazminat ve ilgili diğer giderler proje sahibi önlisans veya lisans sahibi tarafından ödenir.
Elektrik üretim tesislerinde taşınmaz temininin hukuki dayanağı
Enerji üretim tesisi yalnız üretim lisansıyla kurulamaz. Santral sahası, ulaşım yolu, enerji nakil hattı, şalt sahası, su yapıları veya diğer proje bileşenleri için taşınmaz üzerinde mülkiyet, irtifak, kullanım izni, kira veya kamulaştırma yoluyla yeterli bir hak kurulması gerekir. Özel mülkiyetteki taşınmazın malikinden gönüllü olarak satın alınamaması veya gerekli sınırlı ayni hakkın sözleşmeyle kurulamaması hâlinde, kamu yararına dayalı taşınmaz temini mekanizması devreye girebilir.
6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 19. maddesi 2020 yılında başlığıyla birlikte değiştirilmiş ve üretim faaliyetlerine ilişkin taşınmaz temini işlemleri güncel yapısına kavuşturulmuştur. Hüküm, özel hukuk tüzel kişisi olan önlisans veya lisans sahibinin başvurusu üzerine EPDK’nın 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde işlem yürütmesini öngörür.
Üretim yatırımının önlisans aşamasındaki genel yükümlülükler için Elektrik Üretim Tesisi İçin Önlisans Şartları rehberi; lisans başvurusu için Elektrik Piyasası Lisans Başvurusu Nasıl Yapılır? başlıklı içerik tamamlayıcıdır.
Kim EPDK’dan taşınmaz temini talep edebilir?
6446 m.19/1-a, üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerini kapsar. Bu nedenle henüz hiçbir önlisans veya lisansı bulunmayan proje geliştiricisi, yalnız ileride santral kurmayı planladığını ileri sürerek bu madde kapsamında kamulaştırma talep edemez. Taşınmaz talebi, mevcut önlisans veya lisansa konu faaliyetle doğrudan bağlantılı olmalıdır.
Önlisans aşamasında taşınmaz temini, üretim lisansına geçiş yükümlülüklerinin tamamlanması bakımından kritik olabilir. Ancak hangi taşınmazın ve hangi hakkın gerçekten proje için gerekli olduğu teknik proje üzerinden açıklanmalıdır. Proje sınırları dışında kalan, yatırım için zorunlu olmayan veya yalnız ticari değer artışı amacıyla edinilmek istenen alanlar kamulaştırma mekanizmasına konu edilemez.
Başvuruyu yapan tüzel kişinin lisans sahibi şirketle aynı olması gerekir. Grup şirketinin lisansı üzerinden başka bir şirket adına taşınmaz edinilmesi mümkün değildir. Şirket birleşmesi, bölünmesi veya lisans devri planlanıyorsa taşınmaz temini dosyasının bu kurumsal işlemlerle uyumu ayrıca değerlendirilmelidir.
EPDK taşınmaz temini talebini nasıl değerlendirir?
Taşınmaz temini talebi EPDK’ya, Kurum tarafından yayımlanan bilgi ve belge listesine uygun şekilde sunulur. EPDK’nın Kamulaştırma Dairesi mevzuat sayfasında 6446 sayılı Kanun kapsamındaki bilgi-belge temini, kadastro kontrolü, taşınmaz temini, meralık vasfı değişikliği, değerleme ve sayısal standartlara ilişkin güncel formlar yer almaktadır.
Kurum, talebin lisans konusu faaliyet için gerekli olup olmadığını, taşınmazın proje koordinatlarıyla uyumunu, talep edilen hakkın niteliğini ve dosyanın teknik-kadastro şartlarını inceler. Uygun görülen talep hakkında Enerji Piyasası Düzenleme Kurulu karar alır. 6446 m.19/1-a’ya göre bu kapsamda alınan Kurul kararı kamu yararı kararı yerine geçer ve herhangi bir makamın ayrıca onayına tabi değildir.
Bu hüküm, özel şirketin kendi başına kamulaştırma yetkisi bulunduğu anlamına gelmez. Kamulaştırma kamu gücüne dayalı bir taşınmaz temini işlemidir; şirket yalnız talepte bulunur ve masrafları üstlenir. Kamu yararı değerlendirmesini ve yasal süreci EPDK yürütür.
Kurul kararı alınmadan malik taşınmazını vermek zorunda mı?
Hayır. Proje şirketinin malik ile satın alma, kira veya irtifak sözleşmesi konusunda görüşmesi özel hukuk ilişkisidir. Anlaşma sağlanamazsa kamulaştırma yolunun işletilmesi için 6446 m.19 ve 2942 sayılı Kanundaki idari ve yargısal aşamalar tamamlanmalıdır. Yalnız önlisans sahibi olmak veya projeyi haritada göstermek mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.
Kamulaştırma kararı da bedelsiz el koyma yetkisi vermez. Anayasa ve 2942 sayılı Kanun çerçevesinde taşınmaz maliki kamulaştırma bedeli hakkına sahiptir. Acele kamulaştırma şartları ayrıca oluşmamışsa olağan usul uygulanır.
Kamulaştırılan taşınmaz proje şirketinin mülkiyetine mi geçer?
Genel kural olarak hayır. 6446 m.19/1-b’ye göre kamulaştırma veya devir yoluyla elde edilen taşınmazların mülkiyeti ya da üzerindeki sınırlı ayni haklar, üretim tesislerinin mülkiyetine sahip ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına; böyle bir kurum veya kuruluş yoksa Hazine adına tescil edilir. Özel üretim şirketi kamulaştırma bedelini ödese dahi kamulaştırılan taşınmaz doğrudan şirket adına tescil edilmez.
Bu sistem, kamulaştırmanın kamu yararı amacıyla kullanılmasının sonucudur. Özel şirket, lisanslı faaliyetini yürütmek için taşınmaz üzerinde kullanım veya irtifak hakkı elde eder; taşınmazın kamusal mülkiyet statüsü korunur. Bu nedenle proje finansmanı yapılırken kamulaştırılmış alan, şirketin serbestçe satabileceği özel mülkiyet varlığı gibi bilançolanmamalıdır.
Hazine adına tescil edilen taşınmaz şirket tarafından nasıl kullanılır?
6446 m.19/1-b uyarınca Hazine adına tescil edilen veya niteliği gereği tapuda terkin edilen taşınmazlar üzerinde, Hazine taşınmazlarının idaresinden sorumlu kamu kurumu tarafından lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi lehine lisansın geçerlilik süresiyle sınırlı olmak üzere bedelsiz irtifak hakkı tesis edilebilir veya kullanma izni verilebilir.
Taşınmaz niteliği gereği irtifak ya da kullanma iznine konu edilemiyorsa Kanun bedel alınmaksızın kiralama yapılmasını öngörür. Bu düzenleme, kamulaştırma bedelini proje sahibinin zaten ödemiş olmasıyla bağlantılıdır. Şirketin taşınmazdan yararlanma süresi üretim lisansının geçerlilik süresiyle ilişkilidir.
Önlisans aşamasında yürütülen taşınmaz temini işlemleri ile üretim lisansı sonrasındaki kullanım hakkı birbirine bağlanmalıdır. Önlisans süresi sona erer veya üretim lisansı alınamazsa taşınmaz temini işlemlerinin devamı ve şirketin hakları somut dosyanın durumuna göre yeniden değerlendirilir.
Kamulaştırma ve taşınmaz temini giderlerini kim öder?
6446 m.19/1-c açık bir maliyet kuralı getirir: kamulaştırma, devir, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni, kiralama gibi işlemlere ilişkin bedeller, projeden kaynaklanan tazminatlar ve diğer giderler önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi tarafından ödenir. EPDK’nın süreci yürütmesi, kamulaştırma maliyetinin kamu bütçesinden karşılanacağı anlamına gelmez.
Proje fizibilitesinde yalnız arazi satın alma bütçesi değil, kamulaştırma bedeli, değerleme, dava giderleri, bilirkişi ve keşif süreçleri, irtifak tazminatları, ürün ve ağaç bedelleri, geçici zararlar ve diğer yasal maliyetler de öngörülmelidir. Güzergâh değişikliği veya proje revizyonu yapılması hâlinde önceki taşınmaz işlemlerinin mali etkisi ayrıca hesaplanmalıdır.
Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Kamulaştırma bedelinin tespiti 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun değerleme hükümlerine göre yapılır. Taşınmazın türü, yüzölçümü, kullanım biçimi, gelir yöntemi, emsal satışlar, yapı ve tesisler, ürünler ve somut taşınmaza ilişkin diğer yasal değer unsurları dikkate alınır. Tarafların serbest piyasada istediği fiyat ile kamulaştırma hukukundaki bedel ölçütü aynı şey değildir.
Kamulaştırma sürecinde önce satın alma usulü uygulanması gereken hâllerde idare ve malik arasında anlaşma sağlanabilir. Anlaşma olmazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak 2942 sayılı Kanun ölçütlerine göre bedeli belirler. Enerji projesinin yüksek ekonomik değere sahip olması, taşınmazın bedelini otomatik olarak proje gelirinin belirli yüzdesine çıkarmaz.
Kısmi kamulaştırma ve irtifak hakkı hangi durumlarda kullanılır?
Enerji nakil hattı, ulaşım yolu, yeraltı kablosu veya boru/kanal gibi tesislerde taşınmazın tamamının mülkiyetinin alınması yerine belirli bir bölümde sürekli veya geçici irtifak kurulması yeterli olabilir. Kamulaştırma yöntemi proje ihtiyacıyla ölçülü olmalıdır. Taşınmazın yalnız bir bölümünün alınması kalan kısmın değerini etkiliyorsa 2942 sayılı Kanunun kısmi kamulaştırma hükümleri ayrıca uygulanır.
İrtifak bedeli belirlenirken taşınmazın mülkiyetinin tamamı devredilmediği için esas olarak irtifakın taşınmaz değerinde meydana getirdiği azalma incelenir. Hat güzergâhının tarımsal kullanım, yapılaşma, erişim veya ekonomik bütünlük üzerindeki etkisi somutlaştırılmalıdır.
Mera, orman ve Hazine taşınmazlarında aynı usul mü uygulanır?
Hayır. Özel mülkiyetteki taşınmazın kamulaştırılması ile Hazine taşınmazı, orman veya mera üzerinde enerji tesisi kurulması farklı kamu hukuku rejimlerine tabidir. EPDK’nın taşınmaz temini mevzuatında meralık vasfı değişikliği ve Hazine/Devlet hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlara ilişkin ayrı bilgi-belge setleri bulunmaktadır.
Orman alanlarında 6831 sayılı Orman Kanunu, meralarda 4342 sayılı Mera Kanunu, Hazine taşınmazlarında ilgili milli emlak mevzuatı ayrıca uygulanır. 6446 m.19 tek başına bu özel kanunlardaki izin süreçlerini kaldırmaz.
EPDK taşınmaz temini başvurusunda hangi belgeler önemlidir?
Güncel belge listesi Kurumun Kamulaştırma mevzuatı sayfasından alınmalıdır. Uygulamada proje ve lisans bilgileri, kadastro ve tapu kayıtları, parsel listeleri, koordinat ve haritalar, kamulaştırma planları, talep edilen hakkın türü, değerleme ve proje zorunluluğunu gösteren teknik belgeler temel önemdedir. EPDK sayısal standartlarına uymayan plan ve koordinat dosyaları işlem süresini uzatabilir.
Tapu maliki, yüzölçümü, ada-parsel, taşınmaz niteliği ve proje koordinatları arasında uyuşmazlık bulunmamalıdır. İmar veya kadastro değişikliği olmuşsa eski kayıtla başvuru yapılmamalıdır. Çok sayıda parsel içeren projelerde parsel bazlı takip tablosu hazırlanması gerekir.
Kamulaştırma kararına karşı dava açılabilir mi?
Taşınmaz malikinin idari işlemin hukuka aykırılığını ileri sürmesi ile kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğunu ileri sürmesi farklı uyuşmazlık türleridir. Kamu yararı ve kamulaştırma işleminin iptali idari yargı boyutu taşıyabilir; bedel tespiti ve tescil süreci ise 2942 sayılı Kanun uyarınca adli yargıda yürütülür. Dava süreleri ve görevli mahkeme, itiraz edilen işleme göre ayrı belirlenmelidir.
Kamulaştırma işleminin iptali davası açılması ile bedel tespiti davasındaki savunmalar birbirine karıştırılmamalıdır. Malik, tebligatları ve EPDK/Kurul kararını aldıktan sonra süreleri derhâl kontrol etmelidir. Proje şirketi de bedel davasında kamulaştırma giderlerini karşılama yükümlülüğünü finansman takvimine dahil etmelidir.
Acele kamulaştırma her enerji projesinde uygulanabilir mi?
Hayır. 2942 sayılı Kanunun 27. maddesindeki acele kamulaştırma istisnai bir usuldür ve kanuni şartların ayrıca bulunması gerekir. Bir projenin enerji yatırımı olması tek başına bütün taşınmazlarda acele el koyma yetkisi doğurmaz. İlgili kararın hukuki dayanağı ve projenin kapsama girip girmediği somut olarak incelenmelidir.
Acele kamulaştırma yalnız taşınmaza erken el koyma ve bedelin belirli kısmının yatırılması mekanizmasını düzenler; nihai kamulaştırma ve bedel tespiti süreçlerini ortadan kaldırmaz.
Proje şirketi taşınmazı doğrudan satın alabilir mi?
Evet. Kamulaştırma zorunlu ilk seçenek değildir. Şirket, malik ile serbest iradeye dayalı satış, kira, üst hakkı veya irtifak sözleşmesi kurabilir. Birçok projede gönüllü edinim zaman ve maliyet bakımından daha verimli olabilir. Ancak sözleşme lisans süresi, proje finansmanı, devredilebilirlik ve erken fesih bakımından dikkatle hazırlanmalıdır.
Satın alma öncesinde tapu takyidatları, imar, orman/mera/sit statüsü, yol ve hat erişimi, paylı mülkiyet, dava ve hacizler incelenmelidir. Proje şirketinin taşınmazı satın alması, imar ve enerji izinlerini otomatik olarak sağlamaz.
Taşınmaz temini kontrol listesi
- Önlisans veya lisans kapsamındaki proje sınırları kesinleştirilmeli.
- Gerekli parseller ve hak türleri ayrı listelenmeli.
- Gönüllü satın alma veya irtifak ihtimali önce değerlendirilmeli.
- Tapu ve kadastro kayıtları güncel alınmalı.
- Koordinatlar EPDK sayısal standartlarına uygun hazırlanmalı.
- Hangi parsel için mülkiyet, hangi parsel için irtifak gerektiği teknik olarak gerekçelendirilmeli.
- EPDK’nın güncel bilgi-belge listesi kullanılmalı.
- Kurul kararının kamu yararı kararı yerine geçtiği dosyada kayıt altına alınmalı.
- Kamulaştırma, tazminat ve dava giderleri proje bütçesine eklenmeli.
- Hazine, orman ve mera taşınmazları için özel mevzuat ayrıca incelenmeli.
- Lisans süresi ile irtifak/kullanım süresi eşleştirilmeli.
- Her parselin idari ve yargısal aşaması ayrı takip edilmeli.
Sık Sorulan Sorular
Önlisans sahibi şirket kamulaştırma isteyebilir mi?
Evet. 6446 m.19, üretim faaliyetinde bulunan önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin lisans konusu faaliyet için gerekli taşınmaz temini taleplerini kapsar.
Kamulaştırma kararını şirket mi verir?
Hayır. Talep EPDK tarafından değerlendirilir; uygun görülürse Kurul karar alır. Şirket kendi başına kamu gücüyle kamulaştırma yapamaz.
Kurul kararının ayrıca başka makamca onaylanması gerekir mi?
Hayır. m.19/1-a kapsamında alınan Kurul kararı kamu yararı kararı yerine geçer ve başka makamın onayına tabi değildir.
Kamulaştırılan arazi şirket adına mı tescil edilir?
Kural olarak ilgili kamu kurum/kuruluşu veya bunlar yoksa Hazine adına tescil edilir; özel lisans sahibine lisans süresiyle sınırlı kullanım/irtifak hakkı verilir.
Kamulaştırma bedelini kim öder?
Kamulaştırma ve diğer taşınmaz temini giderleri önlisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişisi tarafından ödenir.
Şirket kamulaştırma yerine araziyi satın alabilir mi?
Evet. Malik ile anlaşmalı satış, kira veya uygun ayni hak kurulabilir. Kamulaştırma zorunlu ilk yöntem değildir.
Enerji nakil hattı için bütün parsel alınır mı?
Gerekli değilse mülkiyetin tamamı yerine irtifak hakkı kurulabilir. Kullanılacak yöntem teknik ihtiyaca ve 2942 sayılı Kanun hükümlerine göre belirlenir.
Kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir mi?
Bedel tespiti 2942 sayılı Kanun kapsamında mahkemece yapılır; malik bilirkişi değerlemesine ve bedel hesabına hukuki itirazlarını ileri sürebilir.
Orman arazisi de m.19 ile doğrudan alınabilir mi?
Orman alanları özel orman mevzuatına tabidir. 6446 m.19, 6831 sayılı Kanundaki izin ve kullanım rejimini kaldırmaz.
Kamulaştırma hakkı lisans süresi bittikten sonra devam eder mi?
Özel şirket lehine kurulan bedelsiz irtifak veya kullanma hakkı Kanunda lisansın geçerlilik süresiyle ilişkilendirilmiştir; lisansın sona ermesi hâlinde kullanım hakkının durumu ilgili mevzuata göre sonuçlandırılır.
Taşınmaz temini dosyasında proje değişikliği olursa ne yapılır?
Üretim tesisi yerleşimi, enerji nakil hattı güzergâhı veya ulaşım yolu değişirse daha önce hazırlanmış kamulaştırma planının kendiliğinden yeni projeye uyduğu kabul edilemez. Yeni koordinatlar parsel bazında karşılaştırılmalı; artık proje dışında kalan taşınmazlar dosyadan çıkarılmalı, yeni giren parseller için ise EPDK bilgi ve belge listesine uygun ek başvuru yapılmalıdır. Eski proje üzerinden kamulaştırmaya devam edilmesi hem ölçülülük hem de kamu yararı bakımından hukuki sorun yaratır.
Proje revizyonu aynı zamanda önlisans veya üretim lisansında tadil gerektiriyorsa taşınmaz temini işlemi lisans tadilinden bağımsız yürütülmemelidir. Kamulaştırma talebindeki tesis sınırı ile EPDK lisans dosyasındaki güncel saha aynı olmalıdır. Finansman ve EPC sözleşmelerinde de güzergâh değişikliğinin kamulaştırma maliyeti, süre uzatımı ve üçüncü kişi tazminatlarına etkisi açıkça düzenlenmelidir.
Resmî kaynaklar
- EPDK – Güncel 6446 Sayılı Elektrik Piyasası Kanunu
- EPDK – Elektrik Üretim Tesisleri Taşınmaz Temini İş Süreci
- EPDK – Kamulaştırma ve Taşınmaz Temini Mevzuatı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
