Taşınmaz İlk İhalede Satılmazsa İkinci İhale Ne Zaman Yapılır? 7 Gün Kuralı | 6183 m.95 (2026)

Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 95. maddesine göre hacizli taşınmazın ilk artırmasında m.94’teki satış şartları oluşmazsa, en yüksek teklif sahibinin ilk teklifi belirli ölçüde bağlı kalmak üzere artırma 7 gün uzatılır ve yedinci gün aynı saatte ikinci satış yapılır. İkinci artırmada da taşınmazın satılabilmesi için satış bedelinden önce ödenmesi gereken rehinli/öncelikli alacaklarla satış giderlerini karşılayacak kanuni ekonomik şartların gerçekleşmesi gerekir. İlk ihalenin başarısız olması haczi kaldırmaz ve kamu borcunu sona erdirmez.

Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.95; bağlantılı olarak m.91, m.94, m.96 ve m.97. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.

6183 m.95 hangi durumda uygulanır?

M.95, m.94’e göre yapılan ilk taşınmaz artırmasının kanuni şartlarla sonuçlanmaması halinde uygulanır. İlk ihalede en yüksek teklif rayiç değerin gerekli oranını karşılamayabilir veya satış bedelinden önce ödenecek öncelikli hak ve giderleri aşmayabilir.

Kanun böyle bir durumda taşınmazın hemen pazarlıkla satılmasını veya borçluya geri verilmesini öngörmez. Önce ikinci artırma yapılır. Bu, taşınmaza yeniden piyasa ilgisi oluşturmak ve kamu alacağı bakımından daha uygun fiyat elde etmek için zorunlu devam aşamasıdır.

İkinci artırma ilk satıştan tamamen kopuk yeni bir takip dosyası değildir. İlk artırmanın sonucu, en yüksek teklif, rayiç değer ve satış şartları ikinci aşamayı doğrudan etkiler.

İlk satışın başarısız olması tapudaki haczi kendiliğinden kaldırmaz. Haciz satış süreci boyunca devam eder ve taşınmaz m.73 tasarruf sınırlamasına tabi kalır.

İlk taşınmaz ihalesi hangi nedenlerle sonuçsuz kalabilir?

En tipik neden, en yüksek teklifin m.94’teki kanuni asgari düzeyi karşılamamasıdır. Rayiç değerin yüzde 75’i ilk artırmada temel eşiktir; ancak öncelikli rehinli alacak ve satış giderleri daha yüksekse teklif bunları da karşılamalıdır.

Hiç geçerli katılımcı bulunmaması, gerekli teminatın yatırılmaması veya tekliflerin satış şartlarına aykırı olması da ilk artırmanın sonuçsuz kalmasına neden olabilir.

Rayiç değerin gerçek piyasanın çok üzerinde belirlenmesi pratikte katılımı azaltabilir. Bu nedenle başarısız ilk satışta m.91 değerlemesinin güncelliği ayrıca gözden geçirilmelidir.

İlan ve şartname hatası nedeniyle satışın hukuken devam ettirilememesi ise başka bir usul sorunudur; yalnız m.95’in düşük teklif mekanizmasıyla karıştırılmamalıdır.

İkinci artırma neden 7 gün sonra yapılır?

M.95, ilk artırmada şartlar gerçekleşmezse artırmanın 7 gün uzatılmasını ve yedinci gün aynı saatte ikinci satışın yapılmasını öngören hızlı devam mekanizması kurar. Amaç taşınmazın uzun süre belirsizlik içinde kalmasını önlemektir.

İlk ve ikinci satış arasındaki kısa süre, rayiç ve şartname bilgilerinin büyük ölçüde aynı ekonomik dönemde kalmasını sağlar. Bununla birlikte taşınmazın fiziksel veya hukuki durumunda esaslı değişiklik olmuşsa dosyanın güncellenmesi gerekir.

Yedi günlük sürenin hesaplanmasında ilk artırma tarihi ve saati satış tutanağı veya elektronik sistem kaydından alınmalıdır. İkinci satışın gün ve saatinin katılımcılara açık olması gerekir.

Elektronik açık artırmada teklif süresi ve ikinci aşamanın teknik uygulanması m.97/A ile Bakanlık düzenlemeleri çerçevesinde sistem üzerinden yürütülür.

İlk ihaledeki en yüksek teklif sahibinin teklifi neden önemlidir?

M.95’in sistemi ilk artırmada en yüksek teklifi veren kişinin taahhüdünü belirli biçimde koruyarak ikinci artırmaya geçer. Bu düzenleme, ilk artırmada verilen ciddi teklifin ikinci aşama boyunca tamamen yok sayılmamasını sağlar.

Teklif sahibinin bağlılığının kapsamı ve ikinci artırmada daha yüksek teklif verilmesi halinde sonuç, satış tutanağı ve m.95 hükmü birlikte değerlendirilir. İhale hukuku bakımından teklif yalnız sözlü niyet değil, belirli mali sonuç doğuran irade beyanıdır.

İlk teklif sahibinin ikinci satışta bedeli ödeme yükümlülüğü ancak ihale sonucunun kendisine kalması halinde kesinleşir. İhale kendisine bırakılıp bedel ödenmezse m.97’deki yeniden satış ve mali sorumluluk hükümleri gündeme gelir.

Katılımcı teklif vermeden önce finansmanını ve satış şartlarını hazır etmelidir. İhale sürecinde sonradan keyfi vazgeçme kamu idaresinin zararına yol açabilir.

İkinci artırmada taşınmaz hangi bedelle satılabilir?

İkinci artırmada ilk satıştaki yüzde 75 sisteminin aynen mekanik biçimde uygulanmasından çok, m.95’in özel ikinci satış hükmü ve satış bedelinden önce ödenecek öncelikli alacak/gider koşulu önem taşır.

Taşınmaz üzerinde ipotekli veya başka öncelikli alacak varsa ikinci satış bedeli bu hakları ve satış giderlerini karşılamayacak kadar düşük olamaz. Kamu cebri satışı, öncelikli hakkı yok sayarak ekonomik olarak imkansız bir bedelle tamamlanamaz.

Bu nedenle satış komisyonu ikinci ihale günü güncel rehin bakiyelerini ve gider hesabını dosyada hazır bulundurmalıdır. İlk satıştan sonra yapılan ödeme veya terkin varsa hesap yenilenir.

İkinci artırmada en yüksek teklifin hukuken yeterli olup olmadığı yalnız rayiç yüzdesine bakılarak değil m.95’in bütün şartlarıyla değerlendirilmelidir.

İpotekli taşınmazın ikinci satışında neye dikkat edilir?

İpotekli alacağın güncel tutarı ilk satıştan ikinci satışa kadar değişebilir. Ödeme, faiz, terkin veya yeni belge nedeniyle bakiye farklılaşmışsa satış komisyonu eski rakamı kullanmamalıdır.

Hangi rehnin kamu alacağından önce geleceği m.21 ve özel sıra hükümlerine göre belirlenir. Sicilde ipotek bulunması tek başına her durumda kamu alacağından önce ödeme sonucunu doğurmaz; hakkın tarihi ve niteliği incelenir.

Satış şartnamesinde rehinlerin durumu doğru açıklanmalı; alıcının hangi yükü devralacağı veya hangi borcun satış bedelinden karşılanacağı açık olmalıdır.

Rüçhan hesabı için 6183 m.21 rehberi kullanılabilir.

İkinci artırma için yeniden 15 günlük ilan gerekir mi?

M.95 ikinci artırmayı ilk artırmanın devamı olarak 7 günlük özel süreye bağlar. Bu nedenle m.93’teki ilk satış için öngörülen 15 günlük ilan sistemi ile m.95’in ikinci satış uzatma sistemi aynı aşama değildir.

İlk ilan ve satış şartnamesinde ikinci artırmanın zamanı ve uygulanma biçimi doğru şekilde gösterilmelidir. Elektronik satış sistemi de ikinci artırma dönemini katılımcılara açık biçimde duyurmalıdır.

İlk satıştan sonra taşınmaz bilgisi, şartname veya tarih esaslı biçimde değişirse yeni ilan gerekip gerekmediği değişikliğin niteliğine göre değerlendirilir. Katılımcıyı yanıltan esaslı değişiklik ilan edilmeden uygulanamaz.

İlan kuralları için 6183 m.93 satış ilanı rehberi incelenebilir.

Elektronik ihalede 7 günlük ikinci satış nasıl uygulanır?

Elektronik satışta tekliflerin hangi tarihte başlayıp biteceği sistemde ilan edilir. İlk artırmanın kanuni şartlarla sonuçlanmaması halinde ikinci satış dönemi 6183 ve ilgili elektronik satış düzenlemelerine göre sistem üzerinden yürütülür.

Sistem kayıtları ilk tekliflerin tutarını, zamanını ve ikinci dönemin sonuçlarını gösterir. Bu kayıtlar süre ve teklif uyuşmazlıklarında temel delildir.

Elektronik satış, m.95’teki ekonomik koşulları ortadan kaldırmaz. Öncelikli rehin ve satış gideri eşiği elektronik ihale için de uygulanır.

İkinci satış sonucu Kanunun öngördüğü şekilde ilan edilir ve bedelin ödenmesi aşamasına geçilir.

İkinci artırmada da taşınmaz satılamazsa ne olur?

İkinci artırmanın da kanuni koşullarla sonuçlanmaması halinde m.96’daki satılamayan taşınmaz hükümleri devreye girer. Taşınmaz kamu alacağı için hacizli kalmaya devam edebilir ve sonraki satış/teferruğ süreci işletilir.

Satılamama kamu borcunun ortadan kalkması anlamına gelmez. Tahsil dairesi borçlunun diğer malvarlığına yönelebilir ve taşınmaz bakımından Kanunun sonraki maddelerindeki işlemleri sürdürebilir.

Bir yıllık dönem içinde yeniden satış denemeleri ve m.98’deki teferruğ imkanı ayrıca gündeme gelir. Taşınmazın değerinde önemli değişiklik varsa yeni değerleme ihtiyacı değerlendirilmelidir.

Satışların sürekli sonuçsuz kalması, başlangıç rayicinin, ilan erişiminin ve taşınmazın hukuki durumunun yeniden incelenmesini gerektirir.

6183 m.95 ikinci artırma kontrol listesi

1. İlk artırmanın neden sonuçsuz kaldığını satış tutanağından belirleyin.
2. M.94 yüzde 75 ve öncelikli hak hesabını yeniden kontrol edin.
3. İlk satış tarihini ve saatini kesinleştirin.
4. İkinci artırmanın 7 günlük özel süreye uygunluğunu inceleyin.
5. İlk en yüksek teklif ve teklif sahibinin durumunu kayıt altına alın.
6. Güncel ipotek/rehin bakiyelerini ikinci satıştan önce alın.
7. Satış giderlerini güncelleyin.
8. Elektronik sistemde ikinci teklif dönemini ve kayıtları saklayın.
9. İkinci en yüksek teklifin m.95 şartlarını karşılayıp karşılamadığını hesaplayın.
10. Satış gerçekleşirse bedel ödeme sürecini takip edin.
11. Satış gerçekleşmezse m.96 ve m.98 devam hükümlerine geçin.

Sonuç

6183 m.95, ilk taşınmaz artırmasının başarısız kalması halinde hızlı bir ikinci satış sistemi kurar. İlk en yüksek teklifin taahhüdü dikkate alınarak artırma 7 gün uzatılır ve yedinci gün ikinci satış yapılır. İkinci artırmada da öncelikli rehinli alacaklar ile satış giderlerini karşılayan kanuni ekonomik koşullar korunur. Satış yine gerçekleşmezse m.96 ve m.98’deki satılamayan taşınmaz ve teferruğ süreçleri gündeme gelir.

İlgili rehberler: m.94 ilk ihale · m.93 satış ilanı · m.91 rayiç değer

Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →