İkinci İhalede de Satılamayan Taşınmaz Ne Olur? Haczin Devamı ve Yeniden Satış | 6183 m.96 (2026)
Kısa ve net cevap: 6183 sayılı Kanun’un 96. maddesi, hacizli taşınmazın ikinci artırmada da kanuni satış şartlarıyla alıcı bulamaması halinde uygulanacak devam rejimini düzenler. Satılamayan taşınmaz üzerindeki kamu haczi kendiliğinden kalkmaz; taşınmaz cebri takip dosyasında hacizli kalır ve Kanunun öngördüğü şekilde yeniden satışa çıkarılabilir. Daha sonraki aşamada taşınmaz yine satılamazsa m.98’deki kamu idaresince teferruğ imkanı gündeme gelebilir. Satılamama, kamu borcunun silinmesi veya taşınmazın otomatik olarak kamu idaresinin mülkiyetine geçmesi anlamına gelmez.
Kanuni dayanak: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun m.96; bağlantılı olarak m.88, m.91, m.94, m.95 ve m.98. İçerik 18 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır.
6183 m.96 hangi aşamada uygulanır?
M.96, m.94’teki ilk artırma ve m.95’teki ikinci artırma sonunda taşınmazın kanuni koşullarla satılamaması halinde devreye girer. Satışın sonuçsuz kalması cebri takibi bitirmez; Kanun taşınmazın kamu alacağı için bağlı kalmasını ve sonraki paraya çevirme imkanlarının korunmasını amaçlar.
İkinci artırmada hiç teklif gelmemesi, teklifin öncelikli rehin ve giderleri karşılamaması veya diğer kanuni satış şartlarının oluşmaması satılamama sonucu doğurabilir. Satış tutanağında hangi nedenle ihale kurulmadığı açıkça gösterilmelidir.
Bu aşamada en önemli ayrım, “satış yapılamadı” ile “haciz kaldırıldı” ifadelerinin aynı olmamasıdır. Tapudaki kamu haczi, tahsil dairesi açıkça fek etmedikçe ve sicile bildirim yapılmadıkça devam eder.
Satılamayan taşınmaz bakımından takip stratejisi, taşınmazın güncel değeri, üzerindeki yükler, muhafaza/işlem maliyeti ve borçlunun diğer malvarlığı birlikte değerlendirilerek belirlenir.
İkinci artırmada taşınmaz hangi nedenlerle satılamaz?
En yaygın neden yeterli ekonomik teklif çıkmamasıdır. Taşınmazın üzerinde yüksek tutarlı ve satış bedelinden önce karşılanması gereken ipotek veya rehinler bulunuyorsa, teklifler bu haklarla satış giderlerini karşılayacak düzeye ulaşmayabilir.
Rayiç değerin piyasanın çok üzerinde belirlenmiş olması da talebi azaltabilir. İlk iki satışın başarısızlığı, m.91 değerlemesinin güncelliğinin yeniden kontrol edilmesini gerektirebilir.
İlanın yetersiz erişimi, taşınmazın fiili kullanım sorunu, hisseli mülkiyet, imar belirsizliği veya yüksek tahliye riski de alıcı ilgisini azaltabilir. Bunlar satışı hukuken imkansız hale getirmese de ekonomik sonucu etkiler.
Satışın usul hatası nedeniyle yapılamaması ise düşük tekliften farklıdır. Yanlış ilan veya esaslı şartname hatası düzeltilmeden yeni satışa geçilmemelidir.
İkinci satış başarısız olunca tapudaki haciz kalkar mı?
Hayır. M.96 rejiminde taşınmazın satılamaması kamu haczini kendiliğinden sona erdirmez. Haciz, kamu alacağının cebren tahsili amacıyla tapu sicilinde varlığını sürdürür.
Haczin kaldırılması ödeme, kanuni fek, haciz kapsamının daraltılması, yargı kararı veya başka hukuki sebebe dayanır. Sırf iki ihalede alıcı çıkmaması bunlardan biri değildir.
Bu nedenle borçlu ikinci artırma sonrası tapu kaydını kontrol ettiğinde haciz şerhini görmeye devam edebilir. Hacizli taşınmaz üzerinde m.73’teki tasarruf sınırlaması da sürer.
Borçlu bu aşamada borcu tamamen öder veya m.74/A gibi şartları oluşan özel fek yolundan yararlanırsa haczin kaldırılması ayrıca değerlendirilebilir.
Satılamayan taşınmaz yeniden satışa çıkarılabilir mi?
Evet. Kanunun sistemi taşınmazın daha sonra yeniden satışa çıkarılmasına imkan verir. Piyasa koşullarının değişmesi, ipoteğin azalması, taşınmazın hukuki sorununun çözülmesi veya yeni alıcı ilgisi ortaya çıkması halinde cebri satış yeniden denenebilir.
Yeniden satış yeni bir fiyat ve piyasa döneminde yapılacaksa m.91 rayiç değerinin güncelliği kontrol edilmelidir. Yıllar önceki kıymet üzerinden otomatik ihale yapılması taşınmazın gerçek değerini yansıtmayabilir.
Yeni satışta şartname ve ilan kayıtları da güncellenmelidir. Tapuya sonradan eklenen veya terkin edilen takyidatlar, yeni ipotek bakiyeleri ve fiili kullanım değişiklikleri satış belgelerine işlenir.
Yeniden satışın her aşaması yine m.90-95 kurallarına ve elektronik satış varsa m.97/A’ya uygun yürütülmelidir.
Yeniden satışta yeni kıymet takdiri gerekir mi?
Kanunun amacı güncel rayiç üzerinden sağlıklı satış yapmaktır. Önceki kıymet ile yeni satış arasında piyasa veya taşınmaz durumunu etkileyen önemli değişiklik varsa m.91 çerçevesinde rayiç yeniden değerlendirilmelidir.
Enflasyon, imar değişikliği, yapı hasarı, yeni altyapı, kira durumu veya bölgesel fiyat hareketi eski değerlemeyi geçersiz kılabilir. Satış komisyonu bu değişiklikleri görmezden gelemez.
Yeni bilirkişi raporu gerekli görülürse taşınmazın güncel fiziksel ve hukuki durumu esas alınmalıdır. Önceki rapor yalnız tarihsel referans olarak kullanılabilir.
Rayiç değişirse teminat, yüzde 75 ilk ihale eşiği ve ilan rakamları da yeni değer üzerinden hesaplanır.
Yüksek ipotek nedeniyle satılamayan taşınmazda ne yapılır?
Taşınmaz üzerindeki öncelikli rehinli alacak tekliflerin ekonomik olarak yetersiz kalmasına neden olabilir. Bu durumda ipoteğin güncel bakiyesi ve hukuki sırası yeniden doğrulanmalıdır.
Rehin borcunda ödeme yapılmış veya ipotek terkin edilmişse yeni satışta önceki yüksek tutar kullanılmaz. Hak sahibinden güncel alacak alınmalı ve tapu sicili kontrol edilmelidir.
Satıştan kamu alacağına hiçbir pay kalmayacağı açık ise m.74’ün ekonomik satış yaklaşımı ve kamu idaresinin başka malvarlığına yönelme seçenekleri birlikte değerlendirilir.
İpotekli alacağın kamu alacağına göre sırası için m.21 rüçhan rehberi incelenebilir.
Taşınmaz iki kez satılamazsa vergi borcu silinir mi?
Hayır. Satıştan tahsilat gerçekleşmediği için kamu alacağı varlığını sürdürür. Borç, ödeme, mahsup, terkin, zamanaşımı veya başka kanuni sona erme sebebi olmadıkça devam eder.
Gecikme zammı ve diğer fer’iler ilgili mevzuata göre işlemeye devam edebilir. Borçlu güncel borç dökümünü alarak iki başarısız ihale sonrasında dosya bakiyesini kontrol etmelidir.
Taşınmazın satılamaması, kamu idaresinin diğer haczi kabil mallara yönelmesini engellemez. Banka hesabı, araç, alacak veya başka taşınmaz varsa m.62 kapsamındaki cebri takip sürdürülebilir.
Hiç haczi kabil mal bulunmaması ve tahsil edilememe şartları oluşursa m.75 aciz hali ayrıca gündeme gelebilir.
Tahsil dairesi aynı anda başka mala haciz koyabilir mi?
Evet; ancak m.62 gereği toplam haciz kamu alacağına yetecek miktarla sınırlıdır. Satılamayan taşınmazın net tahsil değeri çok düşükse başka malvarlığına yönelmek mümkündür.
Bununla birlikte gereksiz ve aşırı haciz uygulanmamalıdır. Borç 500.000 TL iken milyonlarca lira net değeri olan çok sayıda malın aynı anda hacizde tutulması somut koşullarda taşkın haciz tartışması doğurabilir.
Değer hesabında yalnız brüt piyasa değerleri değil, önceki rehinler, paylı mülkiyet ve satış kabiliyeti dikkate alınır.
Borçlu alternatif mal göstererek haczin daha uygun mal üzerinde devamını talep edebilir; kabul tahsil dairesinin kanuni değerlendirmesine bağlıdır.
Kamu idaresinin taşınmazı teferruğ etmesi ne zaman gündeme gelir?
Satılamayan taşınmaz bakımından 6183 m.98, belirli koşullarda alacaklı kamu idaresinin taşınmazı kendi adına edinmesine imkan veren “teferruğ” kurumunu düzenler.
Teferruğ ikinci satışın hemen ardından otomatik mülkiyet devri değildir. Kanundaki yeniden satış zamanı, talep, satış komisyonu kararı ve değer hesabı şartları yerine getirilmelidir.
M.98 sisteminde teferruğ bedeli taşınmazın rayiç değerinin belirli oranına bağlanır ve satış giderleri düşüldükten sonra kalan tutar kamu borcuna mahsup edilir.
Ayrıntılı koşullar için 6183 m.98 teferruğ rehberi incelenebilir.
6183 m.96 satılamayan taşınmaz dosya kontrol listesi
- İlk ve ikinci artırma tutanaklarını alın.
- İkinci satışın neden sonuçsuz kaldığını açıkça belirleyin.
- Tapu haczinin devam edip etmediğini güncel sicilden kontrol edin.
- İpotek ve rehinli alacakların güncel bakiyelerini alın.
- Taşınmaz rayicinin güncelliğini değerlendirin.
- Yeni satış gerekiyorsa m.91-95 belgelerini güncelleyin.
- Borçlunun başka haczi kabil malvarlığını araştırın.
- M.62 fazla haciz sınırını yeniden hesaplayın.
- Satılamama nedeniyle kamu borcunun silinmediğini güncel hesapla doğrulayın.
- M.98 teferruğ koşullarının oluşup oluşmadığını ayrıca inceleyin.
- Haciz kaldırılmışsa tapuda fek kaydını doğrulayın.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| İkinci satışta da alıcı yok | Taşınmaz otomatik olarak borçluya dönmez; takip devam eder. |
| Haciz | Fek edilmedikçe tapuda devam eder. |
| Yeniden satış | Kanuni usulle tekrar mümkün olabilir. |
| Teferruğ | M.98’deki özel şartlarla ayrıca gündeme gelir. |
| Kamu borcu | Satılamama nedeniyle silinmez. |
Sık Sorulan Sorular
İkinci ihalede de ev satılmazsa haciz kalkar mı?
Hayır. M.96 kapsamında taşınmaz satılamasa da haciz fek edilmedikçe devam eder.
Taşınmaz otomatik olarak vergi dairesine mi geçer?
Hayır. Kamu idaresinin edinimi m.98’deki teferruğ şartlarına bağlı ayrı işlemdir.
Satılamayan taşınmaz tekrar ihaleye çıkarılır mı?
Kanunun devam rejimi içinde yeniden satışa çıkarılabilir; güncel rayiç ve satış belgeleri kontrol edilir.
İki ihalede satılmazsa vergi borcu düşer mi?
Satış bedeli tahsil edilmediği için sırf ihale başarısızlığı borcu azaltmaz veya silmez.
Vergi dairesi başka mallara haciz koyabilir mi?
Evet; kalan kamu alacağı için başka haczi kabil mal, hak ve alacaklara m.62 sınırı içinde yönelinebilir.
Yeniden ihalede eski rayiç kullanılabilir mi?
Taşınmaz veya piyasa önemli ölçüde değişmişse m.91 kapsamında güncel değerleme yapılması gerekir.
İpotek yüzünden satış olmuyorsa ne yapılır?
İpoteğin güncel bakiyesi ve sırası doğrulanmalı; yeni satışın ekonomik sonucu ve diğer haciz seçenekleri değerlendirilmelidir.
Satılamayan taşınmaz için aciz fişi düzenlenir mi?
Aciz fişi ancak m.75’teki genel şartlar, yani haczi kabil mal bulunmaması veya satışlardan sonra borcun karşılanmaması sonucunda gündeme gelir.
Sonuç
6183 m.96, ikinci artırmada da satılamayan taşınmazın kamu takip dosyasından otomatik çıkmadığını gösterir. Haciz fek edilmedikçe devam eder; kamu borcu silinmez ve taşınmaz daha sonra yeniden satışa çıkarılabilir. Yeni satışta rayiç, tapu takyidatları ve öncelikli rehinler güncellenmelidir. Kanundaki koşullar oluşursa m.98 teferruğ kurumu ayrıca uygulanabilir. Bu aşamada başarısız ihaleyi borcun sona ermesi veya taşınmazın otomatik olarak kamuya geçmesi şeklinde yorumlamamak gerekir.
İlgili rehberler: m.95 ikinci artırma · m.94 ilk ihale · m.75 aciz hali
Resmî kaynaklar: 6183 sayılı Kanun · Gelir İdaresi Başkanlığı mevzuat kaydı
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
