İpotekten Sonra İrtifak Kurulabilir mi? Rehin Derecesi, Boş Derece ve İlerleme Hakkı | TMK 869–872 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.869’a göre ipotekli taşınmaz üzerinde daha sonra irtifak veya taşınmaz yükü kurulabilir; fakat eski tarihli rehin hakkı, rehinli alacaklının izni yoksa sonradan kurulan bu haklardan önce gelir ve paraya çevirme sırasında eski rehinliye zarar veren sonraki haklar terkin edilebilir. TMK m.870 sabit rehin derecesi sistemini kurar. TMK m.871’e göre önceki ipoteğin silinmesi sonraki ipoteği kendiliğinden öne taşımaz; boş dereceye ilerleme hakkı için resmî sözleşme, üçüncü kişilere karşı ayni etki için tapu şerhi gerekir. TMK m.872’ye göre satışta boş dereceler hesaba katılmaz.

TMK 869’un temel kuralı nedir?

TMK m.869, malikin rehinli taşınmaz üzerinde daha sonra yeni sınırlı ayni haklar kurmasını tamamen yasaklamaz. Malik “bundan sonra hiçbir sınırlı ayni hak kurmayacağım” diye taahhüt etse dahi bu taahhüt geçerli değildir. Kanun, taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini tamamen ortadan kaldıran böyle bir sözleşme yasağını kabul etmez. Bunun yerine önceki tarihli rehin ile sonradan kurulan irtifak veya taşınmaz yükü arasındaki öncelik çatışmasını özel kurallarla çözer.

İpotekten sonra irtifak hakkı kurulabilir mi?

Evet. İpotek veya başka bir taşınmaz rehni kurulmuş olması, malik üzerinde daha sonra geçit, üst, kaynak veya başka bir irtifak hakkı kurulmasını kategorik olarak engellemez. Ancak bu sonraki irtifak, önceki tarihli rehinli alacaklının durumunu zayıflatıyorsa rehnin paraya çevrilmesi aşamasında TMK m.869’un koruma mekanizması devreye girer. Bu nedenle “ipotekli taşınmazda irtifak kurulamaz” şeklindeki mutlak ifade yanlıştır.

Sonradan taşınmaz yükü kurulabilir mi?

TMK m.869 irtifak hakları yanında sonradan kurulan taşınmaz yüklerini de açıkça düzenler. Malik rehinli taşınmaz üzerinde daha sonra taşınmaz yükü kurabilir; fakat önceki tarihli rehin hakkı, alacaklının izni bulunmadıkça sonradan kurulan taşınmaz yükünden önce gelir. Taşınmaz yükünün içeriği ve kuruluş şartları için TMK 839–849 taşınmaz yükü rehberi ayrıca incelenebilir.

Eski tarihli ipotek neden önceliklidir?

TMK m.869, tarihi daha eski rehin hakkının alacaklının izni olmadan sonradan kurulan irtifak veya taşınmaz yükünden önce geleceğini açıkça düzenler. Bu kural rehinli alacaklının taşınmazın mevcut ekonomik ve hukuki durumuna güvenerek teminat edinmesini korur. Malik, rehin tesis edildikten sonra taşınmazın değerini veya satış kabiliyetini önemli ölçüde azaltan bir sınırlı ayni hak kurarak önceki rehinli alacaklının sırasını ve teminatını etkisiz hâle getiremez.

Sonradan kurulan irtifak ne zaman terkin edilir?

Sonradan kurulan her irtifak otomatik olarak silinmez. TMK m.869, rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifak veya taşınmaz yüklerinin terkin edileceğini düzenler. Dolayısıyla üç unsur önemlidir: hak sonradan kurulmuş olmalı, önceki rehinli alacaklının izni bulunmamalı ve bu hak paraya çevirme sırasında önceki rehinli alacaklıya zarar vermelidir. Zarar doğurmayan sonradan kurulmuş hak için otomatik terkin sonucu çıkarılmamalıdır.

Önceki rehinli alacaklının izni neyi değiştirir?

Kanun önceki rehinli alacaklının izni olmadan kurulan sonraki haklar bakımından rehin önceliğini özellikle korur. Alacaklı, sonradan kurulacak irtifak veya taşınmaz yüküne açık biçimde izin vermişse TMK m.869’daki izinsiz sonraki hak mekanizması aynı şekilde uygulanmaz. Bu nedenle izin belgesi, tarih ve kapsam bakımından açık olmalı; hangi sınırlı ayni hak için verildiği dosyadan anlaşılmalıdır.

Hakkı terkin edilen kişi satış bedelinden hiç pay alamaz mı?

Hayır. TMK m.869 üçüncü fıkra, önceki rehinli alacaklının istemiyle irtifak veya taşınmaz yükü terkin edilen kişilere özel bir öncelik tanır. Bu kişiler, rehinli taşınmazın paraya çevrilmesinde kendi haklarından sonra tescil edilen hak sahiplerine karşı, satış bedelinden terkin edilen haklarının değerini karşılayan miktarı alma konusunda önceliklidir. Böylece önceki ipotek korunurken, terkin edilen sonradan hak sahibinin ekonomik değeri de tamamen yok sayılmaz.

TMK 870: Rehin derecesi neyi gösterir?

TMK m.870’e göre rehnin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesiyle sınırlıdır. Rehin derecesi, aynı taşınmaz üzerinde farklı rehinlerin hangi sırada ve hangi azami miktarla yer aldığını gösteren sicil sistemidir. Birinci derece, ikinci derece veya sonraki dereceler yalnız tarih sırası değildir; tapu sicilinde ayrılmış güvence basamaklarıdır. Alacaklı taşınmazın satış değerinden kendi derecesinin sağladığı sıra ve kapsam içinde yararlanır.

İkinci veya üçüncü derece ipotek kurulabilir mi?

Evet. TMK m.870, kendisinden önce gelecek rehnin miktarı tescilde gösterilmek kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede taşınmaz rehni kurulmasına izin verir. Birinci derecenin fiilen dolu olması şart değildir; önce gelecek derecenin miktarının sicilde belirli olması yeterlidir. Bu yapı Türk hukukundaki sabit derece sisteminin temelidir.

Rehin derecesi ile alacağın gerçek tutarı aynı mı?

Her zaman değil. Rehin derecesi sicilde taşınmazın hangi sıra ve miktara kadar güvence verdiğini gösterir. Gerçek alacak tutarı ise kredi, ödünç veya başka temel borç ilişkisinden belirlenir. Özellikle üst sınır ipoteğinde sicildeki derece miktarı azami güvenceyi, hesap kayıtları ise güncel gerçek borcu gösterir. TMK 850–852 rehberi bu ayrımı ayrıntılı açıklar.

TMK 871: Önceki ipotek silinirse sonraki ipotek öne geçer mi?

Kural olarak hayır. TMK m.871, aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş rehinlerden birinin terkin edilmesinin sonraki sıradaki rehinli alacaklıya boşalan dereceye kendiliğinden geçme hakkı vermediğini düzenler. Bu, sabit dereceler sisteminin en önemli sonucudur. Birinci derece ipotek silindi diye ikinci derece otomatik olarak birinci dereceye yükselmez.

Boşalan dereceye yeni ipotek kurulabilir mi?

Evet. TMK m.871, terkin edilen rehin hakkının yerine yeni bir rehin hakkı kurulabileceğini açıkça düzenler. Malik boşalan dereceyi yeniden kullanabilir. Bu nedenle sonraki derece alacaklısı, önceki derece boşaldığında kendiliğinden daha güçlü sıraya geçtiğini varsaymamalıdır. Tapu sicilindeki derece düzeni ve varsa ilerleme sözleşmesi ayrıca kontrol edilmelidir.

İlerleme hakkı sözleşmesi yapılabilir mi?

Evet. Sonraki sıradaki rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı sözleşmeyle verilebilir. Ancak TMK m.871 bu sözleşmenin geçerliliğini resmî şekle bağlar. Yalnız e-posta, banka iç yazısı veya adi yazılı protokol, kanunun aradığı resmî şekli karşılamaz. İlerleme hakkının kurulacağı derece, kapsam ve şartlar resmî işlemde belirlenmelidir.

İlerleme hakkının üçüncü kişilere karşı etkisi için ne gerekir?

TMK m.871’e göre ilerleme hakkı veren sözleşmenin ayni etki sağlaması için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Resmî şekil sözleşmenin geçerlilik şartıdır; şerh ise bu hakkın üçüncü kişilere karşı ayni sonuç doğurmasının koşuludur. Bu iki aşama birbirine karıştırılmamalıdır. Sözleşme yapılmış ama şerh verilmemişse hak sahibinin üçüncü kişilere karşı konumu farklı olabilir.

TMK 872: Boş derece satışta hesaba katılır mı?

TMK m.872, taşınmaz paraya çevrilirken boş rehin derecelerinin satış bedelinin dağıtımında hesaba katılmayacağını düzenler. Sonraki sırada bulunan alacaklılardan önce fiilen mevcut bir rehin yoksa, önceki rehin senedi üzerinde borçlu tasarruf etmemişse veya önceki alacak o derecede tescil edilen tutardan azsa, satış bedeli boş kısım dikkate alınmadan sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır.

Boş derece neden satışta korunmaz?

Sabit derece sistemi malike boşalan dereceyi yeniden kullanma imkânı verir; ancak taşınmaz paraya çevrildiğinde fiilen mevcut olmayan bir alacak için satış bedelinden para ayrılmaz. TMK m.872 bu nedenle boş dereceyi satış bedeli dağıtımında hesaba katmaz. Sonraki alacaklılar mevcut rehinlerin gerçek sıra ve kapsamına göre bedelden yararlanır. Bu kural, sicildeki teorik boşluk nedeniyle satış bedelinin alacaklısız bir basamakta tutulmasını önler.

Önceki alacak derece miktarından azsa ne olur?

Birinci derece 2.000.000 TL için tescilli olduğu hâlde o derecedeki gerçek alacak örneğin 1.200.000 TL ise, TMK m.872 satış bedelinin dağıtımında derecenin kullanılmayan kısmının boşluk gibi değerlendirilmesine imkân verir. Sonraki alacaklılar, önceki alacak ödendikten sonra boş kalan tutar nedeniyle gereksiz yere geride tutulmaz. Gerçek alacak ve sicildeki azami güvence miktarı bu yüzden ayrı belirlenmelidir.

Rehin senedi üzerinde tasarruf edilmemiş olması neden önemlidir?

TMK m.872, borçlunun önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemiş olması hâlini de açıkça sayar. İpotekli borç senedi veya irat senedi sisteminde senedin hukuki durumu, boş derece hesabını etkileyebilir. Sıradan ipotek dosyasıyla senede bağlı taşınmaz rehni dosyası aynı belgeler üzerinden değerlendirilmemelidir. Rehin türü ve senedin tedavül durumu önce tespit edilmelidir.

Derece ve tarih sırası aynı kavram mı?

Hayır. TMK m.869 tarih itibarıyla önceki rehin ile sonradan kurulan irtifak veya taşınmaz yükü arasındaki önceliği düzenlerken, TMK m.870–872 taşınmaz rehni içindeki derece sistemini düzenler. Sicildeki rehin derecesi, yalnız tescil tarihine göre otomatik oluşan sıra değildir; tapuda belirlenmiş bir basamaktır. Aynı dosyada hem rehnin tarihsel önceliği hem derece bilgisi ayrı ayrı okunmalıdır.

Tapu incelemesinde hangi kayıtlar birlikte okunmalıdır?

Güncel tapu kaydında rehin derecesi, tutarı, para birimi, alacaklı ve varsa ilerleme hakkı şerhi kontrol edilmelidir. Sonradan kurulmuş irtifak veya taşınmaz yükleri ayrı listeye alınmalı ve tescil tarihleriyle önceki rehin karşılaştırılmalıdır. Terkin edilmiş önceki rehinler varsa tarihsel tapu kayıtları incelenerek derecenin boşalma ve yeniden kullanım durumu belirlenmelidir. Satış veya takip dosyasında gerçek alacak tutarları da sicil miktarlarından ayrı hesaplanmalıdır.

2026 rehin derecesi ve sonraki ayni haklar kontrol listesi

• İpotek ve sonradan kurulan irtifak/taşınmaz yükünün tescil tarihlerini karşılaştırın.
• Önceki rehinli alacaklının sonraki ayni hakka izin verip vermediğini belgeleyin.
• Sonraki hakkın paraya çevirme sırasında önceki alacaklıya zarar verip vermediğini belirleyin.
• Her rehin için derece, tutar, para birimi ve gerçek alacak miktarını ayrı gösterin.
• Önceki derece boşalmışsa sonraki ipoteğin otomatik ilerlediğini varsaymayın.
• İlerleme hakkı varsa resmî sözleşmeyi kontrol edin.
• Üçüncü kişilere karşı etki için tapu şerhinin bulunup bulunmadığını kontrol edin.
• Boşalan dereceye sonradan yeni rehin kurulup kurulmadığını tarihsel kayıttan inceleyin.
• Satışta boş derecenin bedel dağıtımında hesaba katılmadığını gözetin.
• Önceki gerçek alacak derece tutarından düşükse boş kalan kısmı ayrıca hesaplayın.

Sık sorulan sorular

1. İpotekten sonra geçit hakkı kurulabilir mi?

Evet. Ancak eski tarihli rehnin önceliği TMK m.869’a göre korunur.

2. Malik “bir daha irtifak kurmayacağım” diye taahhüt verebilir mi?

TMK m.869 bu taahhüdün geçerli olmadığını düzenler.

3. Sonradan kurulan her irtifak silinir mi?

Hayır. Paraya çevirme sırasında önceki rehinli alacaklıya zarar veren ve onun izni olmadan kurulmuş haklar bakımından terkin gündeme gelir.

4. Rehin derecesi neyi gösterir?

Rehnin taşınmaz değerinden hangi sıra ve tescilli miktar içinde güvence sağladığını gösterir.

5. İkinci derece ipotek kurulabilir mi?

Evet. Önceki derecenin miktarı tescilde belirtilmek kaydıyla kurulabilir.

6. Birinci derece ipotek silinince ikinci derece otomatik yükselir mi?

Hayır. TMK m.871 sabit derece sistemini benimser.

7. Boş dereceye yeni ipotek kurulabilir mi?

Evet. Terkin edilen rehin yerine yeni rehin kurulabilir.

8. İlerleme hakkı için hangi şekil gerekir?

Sözleşme resmî şekilde yapılmalı; ayni etki için tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

9. Satışta boş derece için para ayrılır mı?

Hayır. TMK m.872 boş derecenin satış bedeli dağıtımında hesaba katılmamasını düzenler.

10. Önceki alacak derece tutarından düşükse ne olur?

Fiilen kullanılmayan kısım satışta boş derece gibi değerlendirilerek sonraki alacaklılara sıra ile dağıtım yapılır.

Resmî kaynaklar ve hukukçu incelemesi

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK 869–872
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde TMK m.869–872’nin güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)

Önceki rehinli alacaklı sonradan kurulan irtifaka izin vermişse ne olur?

TMK m.869’un önceki rehinliyi koruyan mekanizması, alacaklının izni olmadan kurulan sonraki irtifak ve taşınmaz yükleri bakımından özellikle işler. Alacaklı yeni irtifakın kurulmasına açık biçimde izin vermişse, sonradan sırf bu hakkın satış değerini azalttığı gerekçesiyle izin verilmemiş bir hak gibi değerlendirilmesi mümkün değildir. İznin hangi hakka, hangi kapsamda ve hangi taşınmaza ilişkin olduğu belgeden açıkça anlaşılmalıdır.

İzin verilmesi rehin hakkını ortadan kaldırmaz; yalnız sonraki sınırlı ayni hakkın önceki rehinle ilişkisini etkiler. Bu nedenle tapu dosyasında izin belgesi, irtifakın resmi senedi ve rehin kayıtları birlikte saklanmalıdır. Banka veya diğer rehinli alacaklı açısından “itiraz etmeme” ile açık izin aynı şey kabul edilmemelidir.

İlerleme hakkı şerh edilmemişse üçüncü kişiler bakımından hangi risk doğar?

TMK m.871, boşalan dereceye ilerleme hakkı tanıyan sözleşmenin geçerliliği için resmî şekli; üçüncü kişilere karşı ayni etki için ise tapu kütüğüne şerhi arar. Bu nedenle taraflar arasında geçerli bir ilerleme sözleşmesi bulunması, şerh verilmediyse her durumda sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı aynı sonucu doğurmaz. Tapu incelemesinde yalnız sözleşme dosyasına değil, şerhin gerçekten sicile işlenip işlenmediğine bakılmalıdır.

Şerh tarihinin de önemi vardır. Sonradan başka rehin veya sınırlı ayni hak kurulmuşsa, tarafların hak sırası ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sicildeki kayıt tarihleri üzerinden değerlendirilir. Bu nedenle ilerleme hakkının “bankanın kredi sözleşmesinde var” olması tek başına ayni etki için yeterli kabul edilmemelidir.

Boş derece satış hesabı örnek mantıkla nasıl okunur?

Birinci derecede 2.000.000 TL tutarlı rehin alanı bulunduğunu, bu derecedeki gerçek alacağın 1.200.000 TL olduğunu ve ikinci derecede başka bir alacaklının bulunduğunu düşünelim. TMK m.872’nin mantığına göre satış bedeli dağıtılırken birinci derecenin kullanılmayan 800.000 TL’lik kısmı sırf sicilde boş alan bulunduğu için bedelden ayrılmaz. Gerçek alacak karşılandıktan sonra kalan satış bedeli sonraki alacaklılara sıralarına göre yönelir.

Bu örnek, sabit derece sisteminin taşınmazın olağan yaşamında boş dereceyi koruması ile paraya çevirme anındaki satış bedeli dağıtımının farklı olduğunu gösterir. Malik boş dereceyi paraya çevirme öncesinde yeni rehin için kullanabilir; fakat satış gerçekleştiğinde fiilen mevcut olmayan alacak için para bloke edilmez. Bu nedenle takip dosyasında sicil derecesi ile o derecede gerçekten mevcut alacak tutarı ayrı sütunlarda gösterilmelidir.