İpotekli Alacak Devredilirse Tapuya Tescil Gerekir mi? Kanuni İpotek, Satıcı ve Mirasçı Hakkı | TMK 891–894 (2026)

Kısa ve net cevap: TMK m.891’e göre ipotekle güvence altına alınmış bir alacağın devrinin geçerli olması için alacaklı değişikliğinin tapu siciline tescili zorunlu değildir. Alacak, geçerli bir alacak devriyle yeni alacaklıya geçer ve ipotek de alacağa bağlı fer’i hak olarak onu izler. TMK m.892, kanundan doğan rehin haklarının kural olarak tescilsiz doğduğunu; kanunun açıkça tescil öngördüğü hâllerde ise özel hükümlerin uygulanacağını belirtir. TMK m.893; satıcıya satış bedeli alacağı, mirasçı ve diğer elbirliği/paylı hak sahiplerine paylaşmadan doğan alacakları, yapı alacaklısı yüklenici ve zanaatkârlara ise taşınmaz üzerindeki emek ve malzeme alacakları için kanuni ipotek isteme hakkı tanır. TMK m.894 uyarınca satıcı ile mirasçı ve diğer ortakların bu ipoteği, mülkiyetin devrinden itibaren üç ay içinde tescil ettirmesi gerekir.

TMK 891’in temel kuralı nedir?

TMK m.891, ipotekle güvence altına alınmış alacağın devrinin geçerliliğini tapu sicilindeki alacaklı değişikliği kaydına bağlamaz. Bu hükmün önemi, ipoteğin alacaktan bağımsız bir hak gibi serbestçe dolaşmadığını; asıl alacağın devrine bağlı olarak yeni alacaklıya geçtiğini göstermesidir. Alacak geçerli şekilde devredildiğinde ipotek de alacağa bağlı güvence olarak yeni alacaklıyı izler. Tapu sicilindeki eski alacaklı kaydı ise uygulamada ispat, terkin, takip ve sicil işlemleri açısından güncellenmelidir. “Tescil devir için şart değildir” sonucu, sicilin güncel tutulmasının gereksiz olduğu anlamına gelmez. Yeni alacaklı özellikle ipoteğin paraya çevrilmesi, terkin beyanı veya başka sicil işlemi yapacaksa devir zincirini tapu idaresi ve ilgili makamlar önünde belgelemek zorundadır.

İpotekli alacak nasıl devredilir?

İpotekli alacağın devrinde önce temel alacağın hangi sözleşmeden doğduğu, devrin kapsamı ve devreden ile devralanın kim olduğu belirlenir. Alacağın devri, Türk Borçlar Kanununun alacağın devrine ilişkin hükümlerine uygun yapılır. İpotek alacağa bağlı olduğundan, alacağın tamamı devredildiğinde güvence de kural olarak aynı kapsamda yeni alacaklıya geçer. Kısmi devirde ise hangi miktarın devredildiği ve ipotek güvencesinin paylaştırılması ayrıca açıklığa kavuşturulmalıdır. Borçluya bildirim, ödeme risklerini önlemek açısından önemlidir; borçlu devri bilmeden önce eski alacaklıya yaptığı ödemenin sonuçları borçlar hukuku kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Banka portföy devri, varlık yönetim şirketine temlik veya şirketler arası alacak devri gibi işlemlerde de temel mantık aynıdır: önce alacak devri geçerliliği, sonra ipotek güvencesinin bu alacağı hangi ölçüde izlediği incelenir.

Alacaklı değişikliği tapuya yazılmadan devir geçerli olur mu?

Evet. TMK m.891’in açık hükmü budur. İpotekli alacağın devrinin geçerliliği için tapu kütüğüne tescil şartı aranmaz. Buna rağmen tapudaki alacaklı kaydının eski kişiyi göstermesi uygulamada sorun çıkarabilir. Yeni alacaklı ipoteği terkin etmek, derece değişikliği yapmak veya takip başlatmak istediğinde hakkını hangi işlemle edindiğini göstermek zorundadır. Bu nedenle alacak devri belgesi, yetki belgeleri, varsa birleşme veya tür değişikliği kayıtları ve devir zinciri eksiksiz tutulmalıdır. Özellikle bir alacak birden çok kez devredilmişse her halka birbirini takip etmelidir. Tapu sicilindeki kayıt ile güncel alacaklı arasında bağlantı kurulamıyorsa işlem gecikir. Bu nedenle tescil kurucu şart olmasa da sicilin açıklığı ve işlem güvenliği bakımından alacaklı değişikliğinin uygun şekilde yansıtılması önemlidir.

İpotek alacağı neden takip eder?

İpotek, belirli bir alacağı taşınmaz değeriyle güvence altına alan fer’i nitelikte bir rehin hakkıdır. Alacak olmadan ipoteğin ekonomik amacı kalmaz. Bu nedenle alacak geçerli olarak başka kişiye devredildiğinde, güvence hakkının eski alacaklıda kalması temel yapıyla bağdaşmaz. TMK m.891 bu fer’iliği devir bakımından somutlaştırır. Yeni alacaklı, devraldığı alacak hangi ölçüde ipotekle güvence altındaysa o ölçüde rehin hakkından yararlanır. Tapu kaydındaki azami güvence sınırı veya derece, alacağın devriyle kendiliğinden büyümez. Devralanın hakları devredenin sahip olduğu hakların kapsamını aşamaz. Bu nedenle devir öncesi due diligence çalışmasında yalnız alacak bakiyesi değil, ipotek resmi senedi, derece, limit, para birimi, teminat kapsamı ve önceki rehinler de incelenmelidir.

Borçlu ödeme yaparken yeni alacaklıyı nasıl belirler?

Alacak devri sonrasında borçlunun en önemli riski yanlış kişiye ödeme yapmaktır. Borçlu, kendisine bildirilen devir belgesini ve ödeme talebinde bulunan kişinin güncel alacaklı olduğunu doğrulamalıdır. Özellikle banka alacaklarının devrinde resmi bildirimler, temlik bilgileri ve hesap numaraları kontrol edilmelidir. Tapu sicilinde hâlâ eski alacaklı görünmesi tek başına yeni alacaklının hakkını ortadan kaldırmaz; fakat borçlu bakımından devir zincirinin güvenilir biçimde gösterilmesi gerekir. Borç tamamen ödenecek ve ipotek kaldırılacaksa ödeme öncesinde terkin işlemini kimin yapmaya yetkili olduğu netleştirilmelidir. Aksi hâlde borç yeni alacaklıya ödenmiş olsa bile tapudaki eski kayıt nedeniyle terkin gecikebilir. TMK 881–883 rehberi borcun sona ermesi ve ipoteğin terkini ayrımını açıklar.

Kanuni ipotek tescilsiz mi doğar?

TMK m.892’ye göre kanundan doğan rehin hakları, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça tapu siciline tescil edilmeksizin doğabilir. Ancak bu genel kural, TMK m.893 ve devamında açıkça tescil isteme hakkı olarak düzenlenen kanuni ipoteklerle karıştırılmamalıdır. Kanun bazı kişilere “kanuni ipotek hakkının tescilini isteme” yetkisi verir ve hak ancak öngörülen usul ve süre içinde sicile taşındığında üçüncü kişilere karşı ayni güvence olarak işlev görür. Bu nedenle her kanuni rehin aynı kuruluş rejimine tabi değildir. Somut olayda önce rehin hakkının hangi kanun hükmünden doğduğu, sonra o hükmün tescili kurucu şart veya hak düşürücü süreyle bağlantılı kılıp kılmadığı incelenmelidir. TMK m.892 genel çerçeveyi, m.893–897 ise belirli kanuni ipotek türlerini düzenler.

Kimler kanuni ipotek isteyebilir?

TMK m.893 üç temel grubu sayar. Birincisi, sattığı taşınmaz üzerinde satış bedelinden doğan alacağını güvence altına almak isteyen satıcıdır. İkincisi, elbirliği veya paylı mülkiyete konu taşınmazın paylaşılması sonucunda diğer hak sahiplerine karşı doğan alacakları bulunan mirasçı veya ortaklardır. Üçüncüsü, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde emek ya da emek ve malzeme sağlayarak malik veya yükleniciden alacaklı hâle gelen zanaatkârlar ve yüklenicilerdir. Bu üç grubun alacak türü aynı değildir; tescil süreleri ve şartları da tamamen aynı değildir. Satıcı ve paylaşmadan alacaklı ortaklar için TMK m.894’te üç aylık süre vardır. Yapı alacaklıları için TMK m.895 ayrı başlangıç, tamamlanma ve tescil şartları getirir.

Satıcının kanuni ipotek hakkı nedir?

Taşınmaz satılmış fakat satış bedelinin tamamı ödenmemişse satıcı, devrettiği taşınmaz üzerinde kalan satış bedeli alacağını güvence altına almak için kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir. Bu hak, satış bedeli alacağının bizzat satılan taşınmazla güçlü ekonomik bağlantısından doğar. Satıcı mülkiyeti devrettikten sonra artık taşınmazın maliki değildir; kanuni ipotek, ödenmemiş bedel için taşınmaz değerinden güvence sağlar. Ancak hak süresiz değildir. TMK m.894 uyarınca mülkiyetin devrinden itibaren üç ay içinde tescil edilmelidir. Satış sözleşmesinde bedelin ne kadarının ödendiği ve ne kadarının kaldığı açık olmalıdır. Bedel tamamen ödenmişse kanuni ipoteğin güvence altına alacağı satış bedeli alacağı kalmaz. Başka alacaklar satış bedeli ipoteği kapsamına otomatik olarak girmez.

Mirasçı ve ortakların kanuni ipotek hakkı nedir?

Taşınmazın miras paylaşımı veya diğer ortaklığın giderilmesi sonucunda taşınmaz belirli bir hak sahibine bırakılırken diğer mirasçı veya ortak lehine denkleştirme, pay bedeli veya paylaşmadan doğan başka bir alacak ortaya çıkabilir. TMK m.893 bu alacakların güvenceye bağlanabilmesi için kanuni ipotek tescilini isteme hakkı tanır. Amaç, taşınmazı aynen alan kişinin diğer hak sahiplerine karşı doğan paylaşım borcunu taşınmaz değeriyle güvence altına almaktır. Hak, paylaşmadan doğan alacakla sınırlıdır. Mirasçılar arasındaki ilgisiz ödünç veya başka sözleşme alacakları bu kanuni ipoteğin konusu olmaz. TMK m.894’teki üç aylık süre mülkiyetin ilgili kişiye devredildiği veya paylaşma işleminin ayni sonucu doğurduğu tarihten hareketle titizlikle hesaplanmalıdır.

Yüklenici ve zanaatkârın kanuni ipotek hakkı nedir?

Taşınmaz üzerinde yapı, onarım veya benzeri işlerde emek veya emekle birlikte malzeme sağlayan zanaatkâr ve yükleniciler, yaptıkları işin taşınmaz değerine katılması nedeniyle özel olarak korunur. TMK m.893 bu kişiler için kanuni ipotek tescilini isteme hakkı tanır. Hak, malik veya yükleniciden olan ve taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen işten kaynaklanan alacağa yöneliktir. Ancak tescil otomatik değildir. TMK m.895 işin üstlenilmesinden itibaren tescil imkânı, tamamlanmadan itibaren üç aylık son süre, alacağın malik tarafından kabulü veya mahkemece belirlenmesi ve yeterli teminat verilmesi hâlinde tescil yasağı gibi özel şartlar getirir. Bu nedenle yapı alacaklısının dosyası satıcının kanuni ipoteğinden ayrı değerlendirilmelidir.

Kanuni ipotek hakkından önceden feragat edilebilir mi?

TMK m.893, zanaatkâr ve yüklenicilerin kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmelerini geçersiz sayan koruyucu bir düzenleme içerir. Bu koruma, özellikle iş başlamadan önce güçlü işveren veya malik tarafından “kanuni ipotek talep etmeyeceğim” biçiminde alınabilecek standart feragat beyanlarının yapı alacaklısını korumasız bırakmasını önlemeyi amaçlar. Feragat yasağının kapsamı, kanunda korunan yapı alacaklısı ve tescil isteme hakkıyla bağlantılıdır. Alacak doğduktan, kapsamı belirlendikten ve somut hak ortaya çıktıktan sonraki tasarruflar ayrı değerlendirilir. Sözleşme hazırlanırken kanuni korumayı baştan ortadan kaldırmaya çalışan kayıtlar güvenli kabul edilmemelidir. Yapı işinin tarafları, teminat düzenini sözleşmede açık kurmalı ancak emredici kanuni ipotek hükümlerini bertaraf eden maddeler kullanmamalıdır.

Üç aylık tescil süresi kimler için geçerlidir?

TMK m.894’teki üç aylık süre, TMK m.893’te sayılan satıcı ile paylaşmadan doğan alacakları bulunan mirasçı ve diğer ortaklar bakımından düzenlenmiştir. Bu kişiler mülkiyetin devrinden itibaren üç ay içinde kanuni ipotek hakkının tescilini istemelidir. Yapı alacaklısı zanaatkâr ve yüklenicilerin üç aylık süresi ise TMK m.895’te işin tamamlanmasından itibaren işler. İki süre rakamsal olarak aynı olsa da başlangıç olayları farklıdır. Bu ayrım uygulamada çok önemlidir. Satıcı bakımından “işin tamamlanması” diye bir ölçüt yoktur; tapu devri esastır. Yüklenici bakımından ise taşınmazın devir tarihi değil, üstlenilen işin tamamlandığı tarih belirleyicidir. Süre hesabı yanlış başlangıçtan yapılırsa kanuni ipotek güvencesi kaybedilebilir.

Üç aylık süre ne zaman başlar?

Satıcının kanuni ipoteğinde süre, taşınmaz mülkiyetinin alıcıya tescille geçtiği tarihten başlar. Paylaşmadan doğan alacaklarda ise paylaşma sonucunda taşınmazın ilgili hak sahibine geçtiği ayni işlem ve tescil tarihi esas alınır. Somut işlem bir mahkeme kararı, resmi paylaşma sözleşmesi veya başka bir tescil sebebine dayanıyorsa ayni sonucun hangi tarihte doğduğu dosyadan kesin belirlenmelidir. “Sözleşmeyi imzaladığımız gün”, “bedelin vadesi” veya “anahtar teslimi” gibi tarihler otomatik başlangıç kabul edilmemelidir. Tapu yevmiye bilgisi ve tescil tarihi alınmalıdır. Yüklenici ve zanaatkârın süresi bu maddeden değil TMK m.895’ten doğduğundan onun başlangıcı ayrıca işin tamamlanma tarihidir.

Süre geçirilirse ne olur?

Kanunun tescil için öngördüğü süre geçirilirse ilgili kanuni ipotek tescil istemiyle sağlanacak ayni güvence kaybedilir. Bu durum alacağın kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Satış bedeli, paylaşma alacağı veya yapı alacağı kişisel alacak olarak genel hükümlere göre varlığını sürdürebilir; ancak taşınmaz üzerinde kanuni ipotekle elde edilecek öncelikli ayni güvence artık kurulamaz. Bu nedenle süre, yalnız usuli bir tavsiye değildir. Özellikle taşınmaz üzerinde sonradan başka ipotek, haciz veya devir işlemleri yapılabileceği için kanuni ipotek hakkının zamanında tescili alacak güvenliği açısından kritik önemdedir. Sürenin son gününe bırakılan başvurularda eksik belge riski yüksektir; başvuru ve yevmiye kayıtlarının süresi içinde oluşturulması gerekir.

Alacak devri dosyasında hangi belgeler gerekir?

Temel alacak sözleşmesi, ipotek resmi senedi, güncel tapu kaydı, alacağın devri sözleşmesi, devreden ve devralanın yetki belgeleri, borçluya yapılan bildirimler ve varsa önceki temlik zinciri dosyada bulunmalıdır. Banka veya şirket birleşmesi varsa ticaret sicili ve yetki değişiklikleri eklenir. Devir kısmi ise devredilen anapara, faiz ve diğer yan alacakların kapsamı açıkça belirtilmelidir. İpotek üst sınır ipoteğiyse gerçek alacak bakiyesi ile sicildeki azami teminat sınırı ayrı gösterilir. Takip veya terkin yapılacaksa yeni alacaklının bu işlemi yapma yetkisi belgelenir. TMK m.891 tescili geçerlilik şartı saymadığı için “tapuda hâlâ eski alacaklı var” tek başına devri geçersiz kılmaz; fakat belge zinciri yeni hak sahibini tereddütsüz göstermelidir.

Kanuni ipotek tescilinde hangi belgeler gerekir?

Satıcının kanuni ipoteğinde satış resmi senedi, tapu tescil tarihi, ödenmeyen satış bedelini gösteren kayıtlar ve güncel tapu örneği temel belgelerdir. Mirasçı veya ortak bakımından paylaşma belgesi, ayni tahsis ve doğan alacağın miktarı belirlenmelidir. Yapı alacaklısı bakımından sözleşme, hakedişler, faturalar, işin başlangıç ve tamamlanma tarihleri, alacağın malikçe kabulü veya mahkemece belirlenmesine ilişkin belge önem taşır. Her durumda taşınmazın ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgisi doğru olmalıdır. Başvuru yapılan ipoteğin hangi alacağı güvence altına aldığı açıkça yazılmalıdır. Birden fazla hak sahibi varsa her kişinin alacağı ve tescil sırası ayrı takip edilmelidir.

En sık yapılan hatalar

Birinci hata, ipotekli alacağın devrinin ancak tapuda alacaklı değişince geçerli olacağını sanmaktır. İkinci hata, TMK m.892’deki tescilsiz kanuni rehin genel kuralını m.893’teki tescil istemine bağlı kanuni ipoteklerle karıştırmaktır. Üçüncü hata, satıcının üç aylık süresini satış bedelinin vadesinden başlatmaktır. Dördüncü hata, mirasçı veya ortak alacağının paylaşmadan doğup doğmadığını incelemeden kanuni ipotek talep etmektir. Beşinci hata, yüklenici ve zanaatkâr bakımından m.894’teki devir tarihini kullanmaktır; onların özel süresi m.895’e göre işin tamamlanmasından itibaren hesaplanır. Altıncı hata, kanuni ipotek hakkından işe başlamadan önce feragat kaydı koyarak emredici korumayı bertaraf etmeye çalışmaktır.

2026 kontrol listesi

• İpotekli alacağın temel borç belgesini ve gerçek bakiyesini doğrulayın.
• Alacak devrinin geçerli biçimde yapıldığını ve devir zincirini belgeleyin.
• TMK m.891 gereği tapu tescilinin devir için kurucu şart olmadığını dikkate alın.
• Borçluya yapılmış devir bildirimlerini dosyalayın.
• Kanuni ipotek talebinin hangi TMK 893 grubuna dayandığını belirleyin.
• Satıcı bakımından ödenmeyen satış bedelini açıkça hesaplayın.
• Mirasçı veya ortak bakımından alacağın paylaşmadan doğduğunu belgeleyin.
• Yapı alacaklısı bakımından TMK m.895’in ayrı şartlarını uygulayın.
• Satıcı ve ortakların üç aylık süresini mülkiyet devrinden hesaplayın.
• İpotek hakkından önceden feragat yasağını göz ardı etmeyin.
• Başvuru tarihinde güncel tapu kaydını alın.
• Tescil sonrası derece, tutar ve hak sahibi bilgilerini yeniden kontrol edin.

Sık sorulan sorular

1. İpotekli alacağın devri için tapu müdürlüğünde işlem şart mı?

Hayır. TMK m.891’e göre devir geçerliliği tapu tesciline bağlı değildir.

2. Alacak devredilince ipotek eski alacaklıda mı kalır?

Hayır. İpotek, güvence altına aldığı alacağı fer’i hak olarak izler.

3. Tapuda eski alacaklı yazıyorsa yeni alacaklı hak sahibi olabilir mi?

Evet. Geçerli devir belge zinciriyle ispatlanmalıdır.

4. Satıcı ödenmeyen satış bedeli için ipotek isteyebilir mi?

Evet. TMK m.893 satıcıya satılan taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tescili isteme hakkı verir.

5. Mirasçı paylaşmadan doğan alacağı için ipotek isteyebilir mi?

Evet. Kanunda sayılan paylaşma alacakları bakımından kanuni ipotek mümkündür.

6. Yüklenici ve zanaatkârın da kanuni ipotek hakkı var mı?

Evet. TMK m.893 ve m.895’te özel şartlarla düzenlenmiştir.

7. Satıcının kanuni ipotek süresi kaç aydır?

Mülkiyetin devrinden itibaren üç aydır.

8. Yapı alacaklısının üç aylık süresi de tapu devrinden mi başlar?

Hayır. TMK m.895’e göre işin tamamlanmasından itibaren hesaplanır.

9. Kanuni ipotek hakkından işe başlamadan önce vazgeçilebilir mi?

Yapı alacaklısını koruyan önceden feragat yasağı nedeniyle böyle bir kayıt geçerli kabul edilmez.

10. Süre kaçırılırsa alacak da sona erer mi?

Hayır. Kişisel alacak devam edebilir; kaybedilen, kanuni ipotekle sağlanacak ayni güvencedir.

Resmî kaynaklar ve ilgili site içi rehberler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — TMK m.891–894
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — mevzuat
• İpotekli taşınmaz satılır veya bölünürse borç — TMK 887–890
• Taşınmaz rehni tapuda nasıl kurulur? — TMK 856–858
• Yüklenici ve zanaatkârın kanuni ipotek hakkı — TMK 895–897

Bu içerik 22 Eylül 2026 tarihinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.891–894’ün güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır. Kaynağı doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.

Yazar: Avukat Halil BAKIRCI — Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukuki kontrol: Av. Emirhan Keskin
(E-İMZALIDIR)