Afet Sonrası İmar Planı Kaç Ayda Değiştirilir? 7269 m.15 ve 5 Aylık Süre (2026)

7269 m.15’teki 5 aylık imar planı süresi hangi durumda uygulanır?

7269 sayılı Kanun m.15, afet nedeniyle hasar görmüş şehir ve kasabaların yeniden yapılaşması için özel bir imar mekanizması kurar. Kanun üç ayrı durumu birbirinden ayırır: mevcut imar planının aynen korunması, planın kısmen değiştirilmesi ve planın hiç bulunmaması veya tamamen değiştirilmesi. Beş aylık süre yalnız ikinci durumda, yani mevcut planın kısmen değiştirilmesinin gerekli görülmesi halinde uygulanır.

Bu ayrım önemlidir; çünkü “afet oldu, bütün imar planı beş ay içinde yenilenmek zorunda” şeklindeki genelleme kanun metnine uygun değildir. Planın hiç olmadığı veya tamamen yenilenmesinin gerektiği durumda m.15, hâlihazır harita ve yeni imar/istikamet planının öncelikle hazırlanmasını emreder fakat aynı fıkrada sabit beş aylık süre yazmaz.

Güncel mevzuat için 7269 sayılı Kanun’un resmî metni, afet uygulamaları için AFAD, imar planı ve ruhsat işlemleri için ilgili belediye/Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği birimlerinin güncel kararları esas alınmalıdır.

Mevcut imar planının değiştirilmesi gerekmiyorsa inşaata ne zaman izin verilir?

M.15’in ilk fıkrasına göre afet nedeniyle hasara uğramış şehir veya kasabanın mevcut imar planı varsa ve yetkili idarece değiştirilmesi gerekli görülmüyorsa, inşaata mevzuat dairesinde hemen izin verilebilir. “Hemen” ifadesi ruhsatsız ve projesiz inşaat anlamına gelmez; afet nedeniyle ayrıca yeni bir plan beklenmesine gerek bulunmadığını ifade eder.

Yapı sahibi yine 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, zemin ve temel etüt kuralları ile varsa 7269 sayılı Kanunun afet bölgelerine özgü teknik şartlarına uymalıdır. Ruhsat, mimari ve statik proje, zemin etüdü ve diğer zorunlu belgeler tamamlanmadan inşaata başlanamaz.

Parsel afete maruz bölge olarak ayrıca yapı ve ikamet yasağı altına alınmışsa mevcut imar planının varlığı tek başına yapılaşma hakkı vermez. Afete maruz bölgede ev yapılır mı rehberimizde açıkladığımız m.14 yasağı ayrıca kontrol edilmelidir.

İmar planı kısmen değiştirilecekse 5 aylık süreç nasıl işler?

Afet, yerleşimin yalnız belirli kesimlerinde yol, konut adası, yeşil alan, kamu tesisi, jeolojik sakıncalı alan veya yeni ulaşım kararlarını zorunlu kılabilir. Bu durumda bütün planı kaldırmak yerine mevcut imar planında kısmi değişiklik yapılır. 7269 m.15, bu değişiklik planlarının beş ay içinde yaptırılmasını öngörür.

Plan değişikliğinin içeriği teknik afet etütleriyle uyumlu olmalıdır. Yeni fay hattı sakınım bandı, heyelan sınırı, taşkın koruma alanı veya yıkılmış kamu tesisinin başka yere alınması gibi veriler plan kararına dönüştürülebilir. Plan değişikliği keyfi biçimde yalnız belirli parselin değerini artırmak amacıyla değil, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı doğrultusunda hazırlanmalıdır.

Beş aylık süre idarenin planlama işini hızlandırmasına yönelik özel kanuni süredir. Sürenin geçmesi eski planın kendiliğinden yeniden uygulanacağı veya vatandaşın ruhsatsız inşaat hakkı kazanacağı anlamına gelmez. Plan değişikliği tamamlanmadan hangi yapılaşmanın mümkün olduğu, m.15’teki geçiş yetkisi ve diğer imar mevzuatı üzerinden değerlendirilir.

İmar planının tamamen değiştirilmesi gerekiyorsa ne yapılır?

Afet, yerleşimin mevcut plan kararlarını bütünüyle uygulanamaz hale getirebilir. Örneğin büyük bir heyelan alanı, kıyı taşkını veya deprem sonrası zemin verileri yerleşim düzeninin büyük ölçüde yeniden kurulmasını gerektirebilir. M.15 bu durumda hâlihazır harita ile imar veya istikamet planının öncelikle yapılmasını veya yaptırılmasını öngörür.

Yeni plan hazırlanırken afet tehlikesi ve zemin özellikleri planın temel girdisidir. Yerleşime uygunluk haritaları, jeolojik-jeoteknik etüt, ulaşım, altyapı, kamu hizmet alanları ve nüfus projeksiyonu birlikte değerlendirilir. Yalnız yıkılan binaların aynı yerlere yeniden çizilmesi doğru planlama değildir.

Kanun bu tam yenileme hali için kısmi değişiklikteki beş aylık rakamı aynen tekrar etmez. Bu nedenle “tam plan da beş ayda bitmek zorunda” denilmemelidir. Buna karşılık kanun işi öncelikli hale getirir ve afet sonrası yeniden yapılaşmanın gecikmemesi amacını açıkça ortaya koyar.

Afet gören yerde hiç imar planı yoksa ne olur?

İmar veya istikamet planı olmayan yer bakımından da m.15, hâlihazır harita ile gerekli planın öncelikle hazırlanmasını öngörür. Bu hüküm özellikle gelişmekte olan küçük yerleşimler veya eski plan sistemine göre yapılaşmış alanlarda önem taşır.

Plan bulunmaması, herkesin kendi parselinde istediği yapıyı yapabileceği anlamına gelmez. Planlama ve ruhsat kuralları tamamlanmadan kalıcı yapılaşma ancak kanunun izin verdiği özel geçiş mekanizmasıyla mümkündür. Afet güvenliği, zemin uygunluğu ve altyapı kararı alınmadan yapılan kontrolsüz inşaat yeni risk üretir.

Yerleşimin bütünü başka yere taşınacaksa m.16’daki toplu nakil hükümleri de devreye girebilir. Bu halde eski yerleşim için yeni kalıcı yapılaşma yerine güvenli yeni iskân alanının planlanması esas olabilir.

Yeni imar planı bitmeden esaslı inşaata izin verilebilir mi?

Evet. 7269 m.15, yeni planlar yapılıncaya kadar gelecekteki planlara göre esaslı inşaat yaptırılmasına yetkili idarece izin verilebilmesini düzenler. Bu yetki, plansız ve kontrolsüz yapılaşma izni değildir. Aksine hazırlanmakta olan gelecekteki planın kararlarıyla uyumlu ve özel olarak izin verilmiş inşaat için geçiş yoludur.

İzin verilecek parselin yeni yol, park, kamu tesisi veya yapılaşma dışı risk alanında kalmaması gerekir. İdarenin gelecekteki plan yönelimi yeterince belirgin değilse sonradan planla çatışacak yapılaşmaya izin verilmesi hukuki ve mali sorun yaratabilir.

Yapı sahibi yazılı ve açık izin almadan “nasıl olsa yeni plan burada konut gösterecek” varsayımıyla esaslı inşaata başlamamalıdır. İmar yaptırımı, durdurma ve yıkım riski doğar.

Afet riski mevcut imar hakkını nasıl etkiler?

İmar planında konut veya ticaret alanı görünmek, her durumda fiilen yapı ruhsatı alınabileceği anlamına gelmez. Afet sonrası yeni teknik veriler parselin jeolojik açıdan sakıncalı olduğunu gösterebilir. M.14 kapsamında yapı ve ikamet yasağı, m.15 kapsamında plan değişikliği veya başka özel afet tedbirleri uygulanabilir.

Bu nedenle afet sonrasında eski imar durum belgesine dayanarak yatırım yapılmamalıdır. Güncel imar durumu, afet sınırı, jeolojik-jeoteknik etüt, varsa plan değişikliği askı tutanakları ve parselasyon durumu birlikte kontrol edilmelidir.

Plan değişikliği taşınmazın kullanım kararını değiştirirse, malikin mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki denge ayrıca önem kazanır. Planın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa askı sürecindeki itiraz ve sonrasında idari yargı yolu kullanılabilir.

Afet sonrasında yapı ruhsatı başvurusu nasıl hazırlanır?

Ruhsat başvurusunda ilk adım güncel plan ve afet durumunu tespit etmektir. Belediyeden imar çapı/imar durum belgesi, plan notları ve gerekiyorsa afet veya jeolojik durum yazısı alınmalıdır. Tapu, aplikasyon krokisi, zemin etüdü, mimari proje, statik proje ve tesisat projeleri yürürlükteki mevzuata göre hazırlanır.

Afet sonrası güçlendirilmiş teknik şartlar veya özel zemin önlemleri varsa projeye işlenmelidir. Önceki bina yıkılmışsa enkaz kaldırma ve mevcut yapı kaydının kapatılması gibi belediye işlemleri de gerekebilir.

İdare ruhsatı plan değişikliği gerekçesiyle bekletiyorsa, hangi planlama işleminin sürdüğü ve m.15 kapsamındaki statü yazılı olarak sorulabilir. Süresiz ve gerekçesiz bekletme hukuki denetime açık olabilir; ancak planlama bitmeden doğrudan ruhsat verilmesini zorunlu kılan genel bir sonuç çıkarılamaz.

M.15 kapsamındaki geçici baraka ile kalıcı yapı aynı mıdır?

Hayır. M.15, yeni plan hazırlanırken veya yerleşimin yeri değiştirilirken afetten korunmuş alanlarda ilk barınma tedbiri olarak geçici baraka kurulmasına izin verilebilmesini ayrıca düzenler. Bu yapılar kalıcı yapı değildir ve kanunda belirli sürede kaldırılmaları öngörülür.

İmar planı bulunan yerde geçici yapı, afet tarihinden itibaren; imar planı bulunmayan, değiştirilen veya yerleşimin yeri değiştirilen yerde ise yeni planın onayından itibaren bir yıl içinde sahibi tarafından kaldırılmalıdır. Zorunluluk halinde ilgili valiliğin teklifi üzerine süre uzatılabilir.

Bu konu kalıcı plan değişikliğinden ayrı bir arama niyetidir. Geçici barınmanın mali yönü için AFAD geçici barınma ve nakdî yardım rehberimizi de inceleyebilirsiniz. Buradaki önemli nokta, geçici baraka izninin kalıcı imar hakkı yaratmamasıdır.

Parselimin yeni planda ne olduğunu nasıl kontrol ederim?

Plan değişikliği veya yeni plan onaylandığında askı ilanı, plan paftası, plan notları ve varsa parselasyon planı belediyeden veya ilgili plan onay makamından incelenmelidir. Yalnız internet haritasındaki renk yeterli değildir; ölçekli pafta, lejant ve plan notları birlikte okunmalıdır.

Parsel numarası değişmişse kadastro ve parselasyon kayıtları eşleştirilmelidir. Afet nedeniyle yeni yerleşim alanında farklı parsel tahsis edilmişse eski ve yeni taşınmazın hukuki ilişkisi ayrıca 7269 m.17-23 kapsamındaki kıymet, tescil ve dağıtım hükümlerine göre değerlendirilir.

Askı döneminde plana itiraz edilecekse parsel özelindeki zarar yanında şehircilik ve planlama ilkelerine aykırılık somutlaştırılmalıdır. Teknik şehir plancısı, jeoloji veya harita uzmanı görüşü gerektiğinde dosyaya eklenebilir.

İmar planı değişikliğine karşı dava açılabilir mi?

İmar planı düzenleyici idari işlemdir. Planın yetki, şekil, sebep, konu veya maksat yönünden hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa idari yargıda iptal davası açılabilir. 2577 sayılı İYUK m.7’deki süre kuralları ile imar planlarının ilanına ilişkin özel usul birlikte değerlendirilmelidir.

Plan değişikliğine askı süresinde itiraz edilmesi çoğu durumda uyuşmazlığın idare önünde somutlaştırılmasını sağlar. Ancak itirazın dava süresine etkisi, işlemin ilan ve başvuru tarihleri üzerinden dikkatle hesaplanmalıdır.

Dava açılması planın yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması isteniyorsa İYUK m.27’deki açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar şartlarının birlikte bulunması gerekir.

Afet sonrası imar planı kontrol listesi

Beş aylık plan süresi içinde taşınmaz satılırsa alıcı hangi durumu devralır?

İmar planı değişikliği devam ederken yapılan tapu devri, yürüyen planlama sürecini durdurmaz. Alıcı taşınmazı mevcut tapu kaydıyla birlikte, sonuçlanmamış plan değişikliği ve afet kaynaklı kamusal sınırlamalarla devralır. Bu nedenle satış öncesi yalnız mevcut imar çapına değil, askıdaki veya hazırlanan afet planı kararlarına da bakılmalıdır.

Satıcı, plan değişikliğinin parselin kullanımını önemli ölçüde etkileyebileceğini biliyorsa sözleşme görüşmelerinde bu bilgiyi gizlememelidir. Alıcı belediyeden plan işlem dosyasını, varsa askı ilanını ve AFAD/jeolojik kararları yazılı olarak kontrol etmelidir. Planın henüz kesinleşmemiş olması, riskin yok olduğu anlamına gelmez.

Plan değişikliği sırasında mevcut ruhsat ve başlanmış inşaat ne olur?

Afetten önce hukuka uygun ruhsat alınmış ve inşaata başlanmış olması, afet sonrasında yeni güvenlik kararlarının uygulanmasını engellemez. Yapının hasar durumu, ruhsatın yürürlük süresi, plan değişikliğinin mevcut ruhsata etkisi ve yeni teknik zorunluluklar birlikte incelenmelidir. İdare can güvenliği nedeniyle inşaatı durdurabilir veya projenin revizyonunu isteyebilir.

Malik, eski ruhsatın devam ettiğini varsayarak inşaata kendiliğinden devam etmemelidir. Belediyeden ruhsatın güncel statüsünü ve m.15 kapsamında yeni planla uyumunu yazılı sormalıdır. Ruhsat iptali veya durdurma işlemi tesis edilmişse bunun gerekçesi ve tebliğ tarihi idari yargı bakımından ayrıca önem taşır.

Beş aylık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilir?

Kanun kısmi değişiklik planlarının beş ay içinde yaptırılmasını öngörür; somut sürenin hangi idari tespit veya karar tarihinden işletildiği plan işlem dosyasından anlaşılır. Malik, afet tarihini otomatik başlangıç kabul etmek yerine ilgili idarenin “mevcut planın kısmen değiştirilmesi gereklidir” yönündeki teknik/idari kararını ve planlama işinin başlatıldığı kayıtları istemelidir. Dava veya hizmet kusuru iddiasında bu tarihler belgeyle ortaya konmalı; plan işlem dosyasındaki teknik rapor ve onay zinciri birlikte incelenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

1. Afet sonrası imar planı her durumda 5 ayda yenilenir mi?

Hayır. Beş aylık süre mevcut planın kısmen değiştirilmesi gereken durum için düzenlenmiştir.

2. Plan değişmeyecekse inşaat yapılabilir mi?

Evet. Diğer ruhsat ve teknik mevzuata uyulması şartıyla inşaata hemen izin verilebilir.

3. İmar planı hiç yoksa beş aylık süre var mı?

M.15 planın öncelikle hazırlanmasını emreder; kısmi değişiklikteki beş aylık süreyi bu durum için aynen yazmaz.

4. Yeni plan bitmeden ruhsat alınabilir mi?

Gelecekteki plana uygun esaslı inşaata yetkili idarece özel izin verilebilir; kendiliğinden yapı hakkı doğmaz.

5. Eski imar durum belgesi geçerli midir?

Afet sonrası plan ve risk kararları değişmiş olabileceğinden güncel imar durumu yeniden alınmalıdır.

6. Afete maruz bölgedeki parselde plan konut gösterse ev yapılabilir mi?

M.14 yapı ve ikamet yasağı yürürlükteyse plan kararı tek başına yeterli değildir.

7. Plan değişikliği parselimi park yaparsa dava açabilir miyim?

Kesinleşen planın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargıda iptal davası değerlendirilebilir.

8. Geçici baraka kalıcı eve dönüşür mü?

Hayır. M.15 geçici barakayı ilk barınma tedbiri olarak düzenler ve kaldırılma süresi öngörür.

9. Beş ay geçerse eski plana göre otomatik ruhsat alınır mı?

Hayır. Sürenin geçmesi plan değişikliği ihtiyacını ve diğer ruhsat şartlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

10. Resmî planı nereden kontrol etmeliyim?

Planı onaylayan belediye veya yetkili idarenin askı ilanı, paftası ve plan notları esas alınmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →