Apartman ve Sitede Ortak Alanda Değişiklik İçin 4/5 Yazılı Rıza Şart mı? KMK m.19 | 2026

Kat mülkiyetinde ortak yer nedir?

KMK m.4 ortak yerleri sayar ve ana taşınmazın bağımsız bölümler dışında kalan, korunma ve ortak kullanma veya faydalanmaya yarayan bölümlerini ortak yer olarak kabul eder. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, dış cephe, çatı, merdiven, koridor, asansör ve ortak tesisler tipik örneklerdir.

Tapu projesinde veya yönetim planında belirli bir alanın kullanım biçimi ayrıca düzenlenmiş olabilir. Bir kat malikinin fiilen yıllardır kullandığı alan, sırf bu kullanım nedeniyle özel mülkiyetine dönüşmez.

Değişiklik yapılmadan önce müdahale edilen alanın bağımsız bölüm mü, eklenti mi yoksa ortak yer mi olduğu belirlenmelidir.

4/5 yazılı rıza hangi işlemlerde gerekir?

KMK m.19/2, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılmasını bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlar. Buradaki oran toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin sayısı üzerinden değerlendirilir.

Ortak bahçeye kalıcı yapı yapılması, dış cephede mimari görünümü değiştiren uygulamalar, ortak koridorda alan kapatma, ortak çatı veya terasta kişisel tesis kurulması somut niteliğine göre bu hükme tabi olabilir.

İşlemin aynı zamanda imar mevzuatına veya onaylı mimari projeye aykırı olması hâlinde kat maliklerinin rızası tek başına kamu hukuku aykırılığını ortadan kaldırmaz.

Sözlü onay veya WhatsApp mesajı yeterli mi?

Kanun açıkça yazılı rıza arar. Bu nedenle sonradan uyuşmazlık çıkmaması için malik adı, bağımsız bölüm numarası, yapılacak işlem ve onayın açıkça görüldüğü imzalı belge alınmalıdır.

Elektronik mesajın yazılı delil niteliği somut koşullara göre değerlendirilebilir; ancak kimlik, içerik ve irade tartışmasını önlemek için karar defteri/imzalı muvafakat belgesi daha güvenli yöntemdir.

Kiracının onayı kat malikinin yazılı rızasının yerine geçmez. Yetkili vekil tarafından verilen rızada vekâlet kapsamı kontrol edilmelidir.

Yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu tek başına karar verebilir mi?

Olağan bakım ve işletme kararlarıyla m.19/2 kapsamındaki yapısal veya görünümü değiştiren müdahaleler aynı değildir. Yönetici, görev alanındaki bakım ve koruma işlerini yürütebilir; ancak kanunun özel çoğunluk aradığı değişikliği basit yönetim kararıyla hukuka uygun hale getiremez.

Kat malikleri kurulu toplantısında karar alınmışsa karar yeter sayısının m.19/2’deki özel yazılı rıza şartını karşılayıp karşılamadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Zorunlu onarım ve güçlendirmede 4/5 şartı aranır mı?

KMK m.19/2, ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edildiği hâllerde özel istisna getirir. Bu durumda rıza aranmaksızın gerekli onarım ve güçlendirme yapılabilir.

“Bence tehlikeli” şeklindeki kişisel değerlendirme kanundaki tespit şartının yerine geçmez. Teknik rapor ve gerektiğinde mahkeme tespiti önemlidir.

Zorunlu onarım adı altında ortak alanın kullanım amacını değiştiren, lüks veya kişisel faydaya yönelik ek işler bu istisnaya sokulamaz.

Balkon kapatma ve dış cephe değişikliği nasıl değerlendirilir?

Balkon bağımsız bölüm sınırlarında bulunsa bile binanın dış görünüşünü etkileyen kapatma sistemleri, pencere şekli, cephe rengi veya sabit eklentiler ortak mimari görünüm nedeniyle KMK m.19 uyuşmazlığı doğurabilir.

Onaylı mimari proje, yönetim planı ve diğer maliklerin yazılı rızası birlikte kontrol edilmelidir. Belediyeden ruhsat veya izin alınması gereken işlemde özel hukuk rızası ile imar izni birbirinin yerine geçmez.

Klima, anten veya elektrikli araç şarj ünitesi için de aynı kural mı?

Ortak duvar veya cepheye klima dış ünitesi, anten, kablo, güneş paneli ya da şarj altyapısı kurulması işlemin niteliğine göre ortak yere müdahale oluşturabilir. Özel kanun değişiklikleriyle belirli enerji veya erişilebilirlik tesisleri için farklı çoğunluklar öngörülmüşse bunlar ayrıca uygulanır.

Bu nedenle her teknoloji yatırımı için otomatik 4/5 sonucu çıkarılmamalı; KMK’nın konuya özgü güncel hükümleri ve yönetim planı incelenmelidir.

4/5 rıza olsa bile projeye aykırılık mümkün mü?

Evet. Kat maliklerinin özel hukuk rızası belediye imar mevzuatını bertaraf etmez. Ruhsata tabi bir yapı değişikliği için gerekli idari izinler ayrıca alınmalıdır.

Taşıyıcı sisteme müdahale, yangın güvenliği, sığınak ve kaçış yolu gibi kamu düzenine ilişkin alanlarda malik çoğunluğunun rızası hukuka aykırı uygulamayı meşrulaştırmaz.

Hukuka aykırı değişiklikte eski hale getirme istenebilir mi?

Ortak yere rıza olmadan müdahale eden malik aleyhine, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebi gündeme gelebilir. Sulh hukuk mahkemesinin görev alanı, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

Davada onaylı mimari proje, yönetim planı, fotoğraflar, keşif ve bilirkişi incelemesi temel delillerdir. İşlem belediye mevzuatına aykırıysa idari süreç de ayrıca yürüyebilir.

Uygulama kontrol listesi

Değişiklikten önce tapu/mimari proje, yönetim planı ve ortak yer niteliği incelenmeli; gerekiyorsa bütün maliklerin 4/5 yazılı rızası imzalı şekilde alınmalıdır. İmar veya ruhsat gereksinimi ayrıca kontrol edilmelidir.

İtiraz eden malik ise müdahaleyi fotoğrafla belgelemeli, yönetim kararını ve muvafakat listesini istemeli, projeye aykırılık varsa belediye ve yargı yollarını süresinde değerlendirmelidir.

İlgili içerikler

• Kat mülkiyeti uyuşmazlığında arabuluculuk
• Kiracının aidat sorumluluğu
• Kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – m.4 ve m.19
• İmar mevzuatı

Sık Sorulan Sorular